资产评估社会实践报告共8篇.docx

1、资产评估社会实践报告共8篇资产评估社会实践报告（共8篇） 第1篇：资产评估准则资产评估报告 资产评估执业准则资产评估报告 第一章 总则 第一条 为规范资产评估报告编制和出具行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据资产评估基本准则制定本准则。 第二条 本准则所称资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具的专业报告。 第三条 资产评估机构及其资产评估专业人员以“资产评估报告”名义出具书面专业报告，应当遵守本准则。 第二章 基本遵循 第四条 资产评估报告陈述的内容

2、应当清晰、准确，不得有误导性的表述。 第五条 资产评估报告应当提供必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解评估结论。 第六条 资产评估报告的详略程度可以根据评估对象的复杂程度、委托人要求合理确定。 第七条 执行资产评估业务，因法律法规规定、客观条件限制，无法或者不能完全履行资产评估基本程序，经采取措施弥补程序缺失，且未对评估结论产生重大影响的，可以出具资产评估报告，但应当在资产评估报告中说明资产评估程序受限情况、处理方式及其对评估结论的影响。如果程序受限对评估结论产生重大影响或者无法判断其影响程度的，不得出具资产评估报告。 第八条 资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估专业人员签名

3、并加盖资产评估机构印章。 法定评估业务的资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估师签名并加盖资产评估机构印章。 第九条 资产评估报告应当使用中文撰写。需要同时出具外文资产评估报告的，以中文资产评估报告为准。 资产评估报告一般以人民币为计量币种，使用其他币种计量的，应当注明该币种与人民币的汇率。 第十条 资产评估报告应当明确评估结论的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。 第三章 资产评估报告的内容 第十一条 资产评估报告的内容包括：标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件。 第十二条 资产评估报告的声明通常包括以下内容： （一）本资

4、产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 （二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。 （三）资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 （四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应

5、当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 （五）资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 （六）资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。 （七）其他需要声明的内容。 第十三条 资产评估报告摘要通常提供资产评估业务的主要信息及评估结论。 第十四条 资产评估报告正文应当包括下列内容： （一）委托人及其他资产评估报告使用人； （二）评估目的； （三）评估对象和评估范围； （四）价值类型； （五）评估基准日； （六）评估依据； （七）评估方法； （八）评估程序实施过程

6、和情况； （九）评估假设； （十）评估结论； （十一）特别事项说明； （十二）资产评估报告使用限制说明； （十三）资产评估报告日； （十四）资产评估专业人员签名和资产评估机构印章。 第十五条 资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。 第十六条 资产评估报告载明的评估目的应当唯一。 第十七条 资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况。 第十八条 资产评估报告应当说明选择价值类型的理由，并明确其定义。 第十九条 资产评估报告载明的评估基准日应当与资产评估委托合同约定的评估基准日保持一致，可以是过

7、去、现在或者未来的时点。 第二十条 资产评估报告应当说明资产评估采用的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。 第二十一条 资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由。 第二十二条 资产评估报告应当说明资产评估程序实施过程中现场调查、收集整理评估资料、评定估算等主要内容。 第二十三条 资产评估报告应当披露所使用的资产评估假设。 第二十四条 资产评估报告应当以文字和数字形式表述评估结论，并明确评估结论的使用有效期。评估结论通常是确定的数值。经与委托人沟通，评估结论可以是区间值或者其他形式的专业意见。 第二十五条 资产评估报告的特别事项说明包括： （一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；

8、 （二）未决事项、法律纠纷等不确定因素； （三）重要的利用专家工作及相关报告情况； （四）重大期后事项。 资产评估报告应当重点提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注。 第二十六条 资产评估报告的使用限制说明应当载明： （一）使用范围； （二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任； （三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人； （四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评

9、估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 第二十七条 资产评估报告载明的资产评估报告日通常为评估结论形成的日期，可以不同于资产评估报告的签署日。 第二十八条 资产评估报告附件通常包括： （一）评估对象所涉及的主要权属证明资料； （二）委托人和其他相关当事人的承诺函； （三）资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件； （四）资产评估汇总表或者明细表。 第四章 附则 第二十九条 本准则自 2021 年 10 月 1 日起施行。中国资产评估协会于 2021 年 12 月 30 日发布的关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知（中评协2

10、021230 号） 中的资产评估准则评估报告同时废止。 附：1.资产评估报告封面参考样式 2.资产评估报告封面参考样式说明 3.资产评估报告扉页参考样式 附 1 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 A 公司拟 XX 涉及的 B 有限公司 YY 资产评估报告 XX 评报字（201X）第 XXXX 号 （共 X 册，第 1 册） XXXX 资产评估有限公司 201X 年 X 月 X 日 附 2 编制依据 （参考格式，如：本资产评估报告依据中国资产评估准则编制） 资产评估报告标题 （ 格式要求：“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告” 参考格式，如： A 公司拟 XX 涉及的 B 公

11、司 YY 资产评估报告） 资产评估报告文号 （格式要求：包括资产评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号） 参考格式，如：XX 评报字（201X）第 XXXX 号 资产评估报告册数 （格式要求：包括装订总册数、装订序号 参考格式，如：共 X 册，第 1 册） 资产评估机构名称 （参考格式，如：xxx 资产评估有限公司） 资产评估报告日 （参考格式，如：2021 年 5 月 1 日） 附 3 声明 1.委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产

12、评估专业人员不承担责任。 2.本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。 3.本资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 （其他需要声明的内容此参考样式略） 第2篇：资产评估报告 一、房地产评估现状 房地产业作为生产和生活服务部门，在国民经济中属于第三产业，是经济发展的基础性、先导性产业，其关联度高、带动力强，已经发展成为我国现阶段的一个重要

13、的支柱性产业。 在市场经济高度发达的国家和地区中，房地产估价早已独树一帜，并形成了一套比较系统的实务经验和理论学说，成立了一系列的专业协会组织，制定了严格的行业管理制度和资格认证制度，构成了一套完整的房地产估价制度。 我国的房地产估价行业同中国的改革一样，直到今天非常曲折。但是伴随着改革步伐的加快，中国房地产业的迅猛发展，土地使用制度和住房制度的改革对整个社会经济的影响，房地产估价行业也一步一步走向成熟，房地产估价制度也趋于完善。我国房地产估价业的兴起与发展，总体来说可以分为如下两个阶段: 第一阶段是在1994年以前，我国的经济体制改革还没有全面展开，城市还没有进行城镇住房制度改革、城镇土地使

14、用制度改革和房地产生产方式改革都还没有进行，此时对于房地产估价业来说，没有专业的注册估价师，也没有权威的认证机构。长期以来都是实行的房屋和土地分开来进行管理，这样使得平行机构之间交流比较少，效率低下，同时伴随着大量的矛盾产生，此种情况下产生的估价结果的准确性自然大打折扣。而此时在估价实践中所运用的估价方法也大多是照搬的国外现成的估价方法，并没有完全从实际上去结合起来中国的国情进行理论上和实践中相结合的研究。因此，可以说这个阶段是一个无序混乱的阶段。 第二阶段是1994年9月，中国房地产估价师学会正式成立，标志着中国房地产估价事业已在规范化、标准化、制度化的发展方向上迈上了一个新的台阶。自此之后

15、，中国房地产估价行业发展十分迅速，估价队伍不断壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大。基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场。 目前，虽然已经有很多的科研机构设置了相关的研究项目，但是是理论研究上，我们受国外的影响还比较大，从整个估价体系来说，更加偏向于英国，注重经验与艺术的结合。近些年，模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测等数学模型不断被引入到房地产估价法的研究中来。但是，这些方法在各自的适用条件下仍然具有很多的局限性，因此，我们在借鉴国外的评估体系的同时，我们应该更多的去结合中国的国情不断的去完善现有的估

16、价方法，并多方位、深层次的去提出新的估价方法。 中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。20世纪80年代以来，中国进行了土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制的一系列重大改革，相对成熟的房地产市场己初步形成，房地产估价业也随之应运而生，并逐渐趋于规范。但是，我国房地产估价的理论研究一定程度上还滞后于快速发展的房地产市场和实践的需要，而房地不可分的实质及分属于不同行政部门管理的现实，亦在一定程度上存在人为分割的烙印。 与市场经济发达国家和地区相比，中国目前的房地产制度、房地产管理体制以及房地产市场等既有特色，也有一些不完善之处，导致中国目前的房地产估价不仅有许多特

17、点，而且估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时很不确定，从而估价难度较大。 就目前而言，国内外运用最多的是市场法、收益法和成本法这三种房地产估 价方法，而其他的房地产估价方法都是在这三种方法的基础之上衍生而来的。在上述三种方法之中，市场比较法是应用最为普遍的，但是，在实际的房地产估价过程之中，该方法对于如何选择有效、合理、满足要求的可比实例，以及如何进行因素修正，及至最后如何合理的确定最终的估价结果都是难点所在，尽管目前有很多的学者及专家对此进行了研究，但是更多的还只是在定性分析这个层面之上，而在上述这三个方面进行的定量分析研究还远远不够，因此，寻求一套行之有效的定量分析方法是市场法目前急

18、需研究的问题。对于收益法来说，实际运用的难点仍然是未来净收益、资本化率、报酬率、运营费用、收益期限等这些基本参数的确定，特别是对于运营费用的组成，虽然国家在房地产估价规范中已经做了明确的规定，但是在实际运用过程中还存在较大的争议，因此，这些问题都是收益法鱼待解决的问题。对于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之内都会是我国房地产估价要运用到的主要方法，因为我国的旧有房地产量大而且覆盖的面广，而且房地产价格的正确与否关系到各个方面的利益，因此成本法已经引起业内的普遍重视，尤其是成本法关于房屋损耗率的确定，是一个难点问题，由于每个房屋所在的环境不一样，所受到外界的影响程度也不一样，其外在因素更是

19、复杂多变，难以形成一个统一的确定标准，目前完全是依靠估价师的通过实地查看之后凭借经验确定，主观随意性非常大，因此评估结果的准确性大打折扣，尤其是对于那些经验比较缺乏的房地产估价人员，这方面更是影响甚大。 因此，对这三大方法的基本参数值进行量化研究，并且在遵循房地产估价原则的情况之下，建立量化可行的数学模型对这三种方法进行改进，是我们目前所面临的实际问题，这对于优化房地产估价理论和方法以及完善我国的房地产估价制度具有重要的现实意义。 二、市场比较法存在的问题 市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准，所以市

20、场比较法是一种说服力较强，适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。 市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域，通常由相当发达的房地产市场，而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料，很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估，其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场，以及一个可以供便捷利用的市场资料源。运用市场比较法估价应按下列步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出比准价格。 传统的市场比较法虽然经过多年的发展及应用，但是有实际应用

21、中仍然存在以下几个方面的问题: (1)选取可比案例的主观性大 市场比较法的基本原理是参考房地产交易市场上已经成交的房地产价格来确定待估房地产的价格，因此，市场比较法所确定的估价结果精确与否，很大程度上取决于可比案例选择的是否客观合理。而在实际的估价过程中，如果房地产市场特别发达，可比案例选择的范围就非常的大，因此，对于如何在这无数个类似的可比实例中选择满足要求、符合客观实际的案例，目前并没一个统一的标准。在现阶段，这个工作的完成完全依靠于估价师的经验，其中带有很大的主观能动 性，而这种主观能动性就会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。因此这是房地产估价中一个难以解决的矛盾所在。

22、(2)因素修正过于简单主观化 因素修正是房地产估价中又一个难点所在，房地产成交价格是一个非常大的数值，对其价格稍作修正，最终引起的结果就会和市场价格相差巨大，例如对于一套价格100万的房子进行2%的修正，引起的变化就是2万元的出入，因此，因素修正幅度的确定是市场比较法中一个非常重要的环节。但是，在目前的市场法估价中，对各种比较因素进行修正时，并没一个统一定量的标准，很大程度上还是依赖于房地产估价师的主观经验，缺乏相应的技术支持。对于同一估价案例，由于没有明确的规定和理论依据作为标准，不同的估价师可能有不同的的判断，这样就会导致最终的评估结果失真。更有甚者，部分房地产估价人员对于所在区域的房地产

23、交易行情不是特别了解，这样就会直接影响到评估结果的准确性。 (3)最终的评估结果确定方法过于简单 对不同的可比案例进行因素调整之后会得到不同的结果，而最终评估价格的确定目前大多数是采用的平均数法、加权平均数或者众数法等，但是这些方法在一定程度上讲都比较粗略，难以让最终的结果被人接受。而目前基本上所有的房地产评估公司为了简单省事都是采用的简单平均法，这是完全不符合客观实际的，因为选择的这些可比实例，每一个都与待估房地产的相似度是不同的，也即影响程度是不一样的，因此对于最终结果的判断，我们应该选取一个权重，但是，这个权重的选取，也没有一个统一的标准，因此，这也是市场比较法的一个缺陷所在。为了规避上

24、述三种情况所导致的种种弊端，我们应该考虑各方面的影响因素，运用客观合理的方法确定市场法中的各个参数值，在些基础之上建立适合市场比较法的估价模型，来降低估价过程中估价的主观能动性，以得到一个更接近市场实际的价格。因此，为了弥补这些缺陷，在市场比较法中建立现实可行的房地产估价模型具有非常现实的意义。 三、对市场比较法的建议 1改进未考虑市场未来下跌风险的问题。一方面，在估价时应尽量选取二手房交易案例，因为二手房价格比一手房价格的“泡沫”成分低；另一方面，如果条件所限只能选取一手交易案例，则应参照二手房价格和当地房地产市场状况，对交易价格进行适当减价修正，特别是在投机严重、房价上涨较快时。 2改进个

25、别调整因素考虑不全面的问题。在进行价格修正时，除了按房地产估价规范GB/T50291- 1999规定的个别因素进行修正外，还应进行房贷、租约、物业管理及附加权益（如房地产共有部分的使用权等也会影响房地产价值）等修正因素，以使可交易实例的价格具有可比性。 3改进对价格重复修正的问题。建议不要采用系数连乘修正公式，而应采用系数累加即差额法的修正公式：估价对象价格可比实例成交价格 + 交易情况修正数额+ 交易日期修正数额区域因素修正数额个别因素修正数额。在公式中，每一项价格修正均是独立进行的，各项修正之间不存在相互干扰和影响，以避免重复修正的可能。 第3篇：资产评估报告 本人接受北流市佳辉新能源开发

26、有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，为其公司自身的全部资产和负债进行了评估。本人按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日2021年11月30日所表现的市场价值作出了公允反映。 现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方简介 企业名称：北流市佳辉新能源开发有限公司(以下简称“凤阳佳辉新能源”) 住所：北流市招商局 法定代表人：陈宏 注册资本：壹仟万元整 实收资本：壹仟万元整 企业类型：有限责任公司 营业执照注册号：470264000005730 发照机关：北流市工商行政管

27、理局 成立日期：2021年5月26日 经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。 截至评估基准日2021年11月30日，北流市佳辉新能源开发有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示： 北流市佳辉新能源开发有限公司股东表 二、评估目的 根据需要，本次评估目的是量化北流市佳辉新能源开发有限公司全部资产和负债于评估基准日2021年11月30 日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。 三、评估对象和评估范围 (一)评估对象 本项目评估对象为2021年11月30 日北流市佳辉新能源开发有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。 (二

28、)评估范围 根据资产评估业务约定书和北流市佳辉新能源开发有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为北流市佳辉新能源开发有限公司于2021年11月30 日的全部资产和负债。 截止2021年11月30日，纳入本次资产清查评估明细表的委估资产和负债具体情况如下： (2)非流动资产合计8,970,426.67元，其中：无形资产8,970,426.67元; (3)资产总计17,193,777.63元; (4)流动负债合计7,565,368.60元，其中：其他应付款7,565,368.60元; (5)负债合计7,565,368.60元; (6)所有者权益合计9,628,409.03元。 本次申报评

29、估的资产范围与委托评估的资产范围一致。 四、价值类型及其定义 依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。 五、评估基准日 本项目的评估基准日为2021年11月30日。 为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以 2021年11月30 日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估报告的使用者 本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。 七、评估原则

30、 根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则： (一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响; (二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据; (三)遵循科学性原则。评估人员根据各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理; (四)遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日的现行市场价值; (五)遵循资产持续使用的原则。即被评估资产

31、按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或者在有所改变的基础上使用，确定相应的评估方法、参数和依据; (六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准，不充分考虑由于特殊交易性为、交易背景对交易价格的影响; (七)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立; (八)维护产权持有者及投资者合法权益的原则。 八、评估依据 本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、取价依据和其他依据主要包括以下内容： (一)法律法规依据 1、参照国务院199191号令国有资产评估管理办法; 3、原国家国有资产管理局国资办发199623号文资产评估操作规范意见(试行); 4、财政部颁发的财评字199991号“关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知”; 5、中华人民共和国证券法;(2021年8月28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订); 7、其他相关法律、法规、通知文件等。 (二)准则依据 2、中国注册会计师协会会协202118 号中国注册会计师协会关于印发的通知; 3、财政部令第 33 号企业会计准则基本准则、财会20213 号财政部关于印发等 38 项具体准则的通知及财政部制定的企业会计准则应