资产评估管理专题培训讲座.docx

1、资产评估管理专题培训讲座第一章 总论第一节 资产评估的含义一、 资产评估的概念资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济条件下客观存在的经济畴。一般地说，资产评估是指通过对资历产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。评估的主体是指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证；评估的客体是指资产评估的对象

2、，它是对资产评估容上的界定；评估的特定目的是指资产业务发生的经济行为，直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择；评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性；资产评估方法是确定资产评估价值的手段和途径。二、 资产评估的特点一般来说，资产评估具有以下特点：（一）现实性现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估只能是评估某一时点的资产价值，评估基准期一般以“日”为基准时点。资产评估的现实性表现在以下三个方面：1资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那

3、种状况变成当前状况。2以现实状况为基础反映未来。3现实性强调客观存在。（二）市场性资产评估是服务于市场的活动，在市场交易活动发生的条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告，并且，这一估算和报告结果必须接受市场检验。（三）预测性资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。现实的评估价值必须反映资的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。（四）公正性公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规和业务

4、规，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。（五）咨询性咨询性指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力。三、资产评估和会计计价的不同（一）二者发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断，以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时间的估价行为。（二）二者的目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则是就资产论权

5、益，资产评估价值反映资产的效用。资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资的实际价值量。资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入或确定在新的组织、实体中的权益的依据。（三）执行操作者不同资产计价是由本企业的财会人员来完成的。资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估的社会中介机构完成的。当然，资产评估与会计计价也有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据，还在会计制度中有相应规定。第二节 资产评估的对象一、资产的含义资产评估的对象，是指被评估的资产，即资产评估的客体。对于作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解。（一）资产是一种权利（二）资产是一种获

6、利能力（三）资产必须为某一主体所拥有和支配二、资产的分类（一）按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分有形资产和无形资产。有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。无形资产是指那些没有物质而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。（二）按资产是否具有综合获利能力分类按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。单项资产是指单台、单件的资产。整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。（三）按资产能否独立存在分类按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。可确指的

7、资产是指能独立存在的资产，不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。第三节 资产评估的价值类型一、 资产评估的特定目的根据我国现行制度规定，对占有国有资产的单位发生下列经济行为时需要评估：1资产转让2企业兼并3企业出售4企业联营5股份经营6中外合资、合作7企业清算8抵押9担保 10企业租赁对于上述经济行为，前7种属于必须评估的围，后3种则根据具体情况，当事只可自行决定是否可以评估。二、资产评估价值的含义资产评估价值是资产评估的结果。资产评估价值的含义可以通过以下方面理解。1资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。2资产评估价值与马克思资本论中所

8、称的价值不是同一概念。3资产评估价值与会计记录的价值也有很大差别。通过对资产评估价值的分析，可以看出资产评估价值具有以下特点：1时效性。资产评估价值反映的是特定时点的价值。同样的资产，在不同的时期价值是不一样的。评估基准日是资产评估报告的重要容，而评估报告有效期的规定（政策规定为一年），则是对报告使用人的约束。2目的性。相同的资产，因评估目的不同而适用不同的价值类型，具有不同的价值。3意见性。资产评估价值只是为资产评估委托者提供的参考意见，是买卖双方交易的底价，并不是实际成交价，最后的成交价由资产买卖双方确定。4估计性。资产评估价值是基于客观事实，凭借评估机构及操作人员经验和专业知识，对资产价

9、值进行系统分析和逻辑判断，从而根据资产的功能及评估目的对该资产在某一时间的价值作出合理的结论。三、 资产评估价值类型资产评估价值由于其评估特定目的不同，价值含义也不一样，表现不为的同价值类型。不同的评估目的，决定了不同的价值类型。一般地，评估价值类型主要有以下几种。（一）公开市场价值公开市场价值是指资产在公开市场上应该实现的价值。（二）投资价值投资价值是指以资产的收益能力为依据确定评估价值。（三）重置价值重置价值是指在现在市场条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。（四）清算价格清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市价，这是由市场供求状

10、况决定的。一般来说，在市场机制比较健全的情况下，资产价值会因竞争而趋于合理，以市场售价评定其清算价格仍有一定意义。清算价格一般取决于下列几个因素。1资产的通用性。专用设备的清算价格一般会较大幅度地低于市场价格。一项具有某一特殊属性（使用价值）的财产对于所有者来说并不具有特殊价值。2清算时间的限制。一般地，清算时间越长，在市场上讨价还价的余地越大，清算价格会越高。第四节 资产评估的假设资产评估与其它学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。适用资产评估的假设有以下几种。一、继续使用假设从资产评估角度看，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。在确认继续使

11、用的资产时，必须充分考虑以下条件：1资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益；2资产尚有显着的剩余使用寿命；3资产所有权明确，并保持完好；4资产从经济上、法律上允许转作他用；5资产的使用功能完好或较为完好。二、公开市场假设公开市场是指充分发达与完善的市场条件。公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场住处的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖。所谓最大最佳效用是指资产在可的围，用于最有利又可行和法律上允许的用途。三、清算（

12、清偿）假设清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开广场上出售。在资产评估中，由于资产未来效用不同而形成了“三种假设”。在不同假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下，要求评估资产的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算（清偿）假设前提下，要求评估资产的清算价格。第五节 资产评估的原则资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规评估行为和业务的准则。它包括两个层次的容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。一、资产评估的工作原则（一）独立性原则独立性

13、原则要求在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作始终坚持独立的第三者立场。评估机构是独立的社会公正性机构，不能为资产业务各方的任何一方所拥有，评估工作不应受外界干扰和委托者意图影响。评估机构和评估人员不应与资产业务有任何利益上的联系。（二）客观性原则客观性原则是指评估结果应以充分的事实为依据。（三）科学性原则科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适用的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。（四）专业性原则专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。二、资产评估的经济原则（一）贡献原则贡献原则是指某一资产或资产的某

14、一构成部分的价值，取决于它对其它相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。贡献原则要求在评估一项由多个资产构成的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。（二）替代原则替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。（三）预期原则预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。应当说明的是，被评估资产的价值，客观存在的是一个量，而人们对它的评估又是一个量。资产评估就是要通过对资产的全面认识和判断，来反映其客观价值。

15、但是，一般来说，要使评估值与资产客观价值完全一致，那是很难的，资产评估者的目标或任务应是努力缩小这个差距。第二章 资产评估的基本方法第一节 市场法 一、市场法与其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法。（二）市场法应用的前提条件应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。1需要有一个充分发育活跃的资产市场。2参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。二、运用市场法进行资产评估的方式一般地说，在市场上如

16、能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格调整，因此市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。参照物差异调整因素主要包括三方面；一是时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。二是地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。三是功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足

17、对价格的影响。三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析（一）运用市场法评估资产程序1明确评估对象。2进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。 3分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。4把被评估资产与参照物比较。5分析调整差异，做出结论。（二）市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在：1能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得。2评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在：1需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。 2不适用于专用机器设备、大部分的无形资

18、产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。第二节 成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。采用成本法对资产进行评估的理论依据如下。1资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高，资产阶级的原始价值越大，反之则小，二者在质和量的涵上是一致的。采用成本法对资产进行评估，必须首先确定资产的重置成本。重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是

19、当初购建资产时的物价水平。在其它条件既定时，资产的重置成本越高，其重置价值越大。 2资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其它因素的变化而相应变化。（1）资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。（2）新技术的推广和运用，使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。（3）由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称

20、经济性贬值。二、成本法应用的前提条件采用成本法评估资产具备的前提条件1应当具备可利用的历史资料。2形成资产价值的耗费是必须的。三、成本法运用的思路及其各项指标的估算：被评估资产评估值=重置成本成新率（一）重置成本及其估算重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，就选择更新重置成本。在无更新重置成本时可采

21、用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性损耗也大。 更新重置成本和复原重置成本的相同方面于采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。重置成本的估算一般可以彩下列方法：1重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，直接成本应按现时价格逐项加总。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。 间接成本可以通过下列方法计算。（1）按人工成本比例法计算，计算公式为：间接成本=人工成本总额

22、成本分配率其中：（2）单位价格法：计算公式为：间接成本=工作量（按工日或工时）单位价格/工日或工时（3）直接成本百分率法，计算公式为：间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率2物价指数法：方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为：或： 物价指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法。但二者具有明显的区别，表现在：（1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的

23、物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。3功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：4规模经济效益指数法。公式为：推导可得：公式中的X是一个经验数据，秋为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0.40。7 ，房地产行业一般为0.9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这种方法。另外，在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法

24、确定某类资产重置成本，这种方法运用的步骤是：（1）在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。（3）依据各类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：K=R/R式中：K资产重置成本与历史成本的调整系数R某类抽样资产的重置成本；R某类抽样资产的历史成本。根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产重置成本=某类资产的账面历史成本*K(二)实体性贬值及其估算资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成

25、的贬值。实体性贬值的估算，一般可以采取以下几种方法。1观察法，也称成新率法。计算公式为：资产实体性贬值=重置成本（1-成新率）2公式计算法。其计算公式为：总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。二、功能性贬值及估算功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。通常，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：1将被评

26、估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。2计算二者的差异，确定净超额运营成本。3估计被评估资产的剩余寿命。4以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为： 被评估资产功能性贬值(被评估资产年净超额运营成本x折现系数)功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值=复原重置成本更新重置成本三、经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值

27、得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。四、成新率及其估算成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有以下几种。1观察法，即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，以判断确定被评估资产的成新率。2使用年限法，即根据资产预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率，计算公式为：3修复费用法，即通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本（再生产价值）的百分比确定成新率，计算公式为：评估工作中，有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率

28、，这种做法是不正确的。这是因为：第一、折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。第二、折旧年限的确定，以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。第三、折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础损耗本身具有差异性。第四、资产评估过程中，如果一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。 五、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析（一）运用成本法评估资产的程序运用成本法评估资产一般按下列程序进行：1确定被评估资产，并估算重置成本。2确定被评估资产的使用年限。3估算被评估资产的损耗或贬值。4计算确定被评估资产的价值。（

29、二）成本法的优缺点采用成本成法评估资产的优点有：1比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理。2有利于单项资产和特定用途资产的评估。3在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。4有利于企业资产保值。采用成本法的缺点是工作量较大。第三节 收益法一、收益法及其适用的前提条件（一）收益法的含义收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的效用或有用程度密切相关。资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。（二）收益法应用的前提条件应用收益法评估资产必须具备的前提条件是：1被评估资产必须是能用倾向衡量其未来期望收益的单项或整体资产。2资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。二、收益法应用的形式收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化过程。一般来说，有以下几种情况。（一