房地产开发项目工程成本控制研究第2章房地产项目的成本控制内容及.docx

1、房地产开发项目工程成本控制研究第2章房地产项目的成本控制内容及第2章 房地产项目的成本控制内容及成本控制方法 随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产暴利时代已经成为过去。面对日益激烈竞争的房地产市场，要想获取较大的经济效益，房地产企业首先应优化成本治理模式，对土地获取、融资方式、项目定位、治理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，对房地产成本控制的内容做到 “心中有数”。其次，对于项目开发要有具体的成本控制方法，针对项目的特点及相关影响因素制定相应的目标成本和目标收益，变被动为主动，树立提高产品品质的意识，实现集约效益型发展，从而真正实现项目开发成本的有效控制。 2.1 房地产开

2、发工程成本的主要构成内容 房地产开发企业成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产项目的成本，大致划分为投资支出、管理费用、财务费用和销售费用及税收等。在房地产成本中投资支出即工程成本占主要比重，主要包括： 2.1.1土地费用 土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费用或拆迁安置补偿费用。土地出让方式主要包括招标、拍卖、挂牌三种方式，随着国家对土地宏观管理政策的趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效形式。目前，在我国房地产行业趋热，土地费用已经占到房地产成本的 40%以上

3、。开发商对土地成本的控制应充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补偿费可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算；对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套做出充分估计。 52.1.2 前期工程费 房地产开发前期工程费用包括前期规划费用、方案设计费用、可行性研究费用、地质勘查费用以及七通一平等土地开发费用。前期工程费用一般占到房地产成本的 6%。由于前期开发费用繁多，政府许多规定的费用由硬性指标转变为市场调控，规定费率与实际收费存在差异，因此，

4、开发商应注意同相关政府部门协调工作，在符合国家政策要求的前提下最大限度地满足项目开发利益。2.1.3 市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指：在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。市政公共设施费用在房地产开发成本构成中一般占在20%30%。开发商对市政公共设施费用的成本控制过程中，应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行应充分做好估算；

5、同时考虑配套项目的可经营、适应性，为项目后期的物业经营运作打好基础。 2.1.4 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费及安装工程费以及室内外装饰工程费等。建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55。开发商对建筑安装工程费的成本控制过程中，应首先对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。其次，应解市场行情，熟悉人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标；此外，建筑安装工程费的控制一定要与工期、质量、安全、付款方式等统筹考虑，应提高现场管理人员技术能力，学会从技术角度降低施工

6、成本。 62.1.5 开发间接费 开发间接费指房地产企业所属独立核算单位在项目开发现场组织管理而发生的各项费用，主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。在整个房地产成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。这些费用的控制属于企业非工程管理费用的范畴。 2.1.6 其他费用 主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标的编制费、工程预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等。在成本构成中一般不会超过10%。这部分费用应重点对总包的管理费用在合同中予以明确，应明确分包比例，

7、明确分包商的工程量，避免在合同执行过程中因总包管理费用的调整影响成本的控制。 2.2 房地产项目成本控制方法 房地产成本控制是开发企业对所开发项目投资的有效控制，是房地产开发实施的全过程控制，是地产企业诸多经营管理活动的体现，它贯穿于投资决策、规划、方案设计、招投标、施工建设的整个阶段过程。与项目的时间计划一样，成本计划及控制也有一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。在房地产项目初始阶段进行成本估算；在项目规划阶段，在成本估算的基础上进行细化制订目标成本；根据合同执行情况产生成本计划和实际成本情况，成本控制就是对上述过程 进行规划和监控。它根据各项工作需要的实际成本、计划成本、目标成本进行比较

8、，对成本费用进行评价，并对未完成项目进行预测，使成本控制在预算范围之内。此外，在实施过程中，不能只注意成本的节约，而忽略了项目的质量与进度；不能只为了单纯控制成本，而忽略了企业的品牌效应等。力求在开发中使人力、物力、财力，获得良好的经济效益、社会效益，以达到利润最大化。 72.2.1 实施全过程成本控制 房地产成本控制贯穿于房地产项目开发建设的全过程，在投资立项、征地拆迁、设计报建、工程建设等各个阶段，涉及成本估算、资金预测、工程预算、成本单项的控制目标、成本实际发生及预测等功能，实现了对项目的全过程管理成本控制。在项目开发过程中，成本发生在每一个阶段中，是全过程管控，任何一个阶段都直接影响整

9、个成本的构成。因此，在全过程成本控制过程中，要防止片面性发生，只注重控制建设承办单位的建设成本，而忽视投资决策阶段、规划设计阶段的控制。在工程实践中，往往设计阶段是房地产开发企业成本控制重点控制过程。此外，招投标阶段投资控制也非常重要，优秀的施工单位可以带来好的项目管理，性价比优良的设备、材料更能保证项目的工程质量，从而降低房地产开发成本。 2.2.2 全面采取综合成本控制 成本目标不是孤立的，它的标底物有质量目标、进度目标、投资成本目标、安全目标，并与现场协调管理、资源消耗相结合的综合考虑的目标。房地产开发企业，不能为降低成本而忽视其它目标，不能为降低成本，而降低质量要求，从而造成返工或停工

10、，拖延工期计划。这样不但达不到降低成本的目的，反而更加损害项目的整体功能的利益，影响成本的控制。因此，在项目的实施过程中，必须是正确处理好三控两管一协调的关系，即质量控制、进度控制、成本合同控制同步进行，同时进行目标控制。这要求在制定成本目标系统时，就应该综合考虑整个目标的协调和统一，不仅要使成本目标满足企业的要求，还要使进度目标和质量目标也能满足企业的要求。要充分考虑到房地产开发企业的整体利益，做到成本目标、进度目标、质量目标、反复协调工作，力求优化实现各目标的平衡。当采取单项成本控制措施时，要充分考虑到这种措施是否对其它目标控制产生的影响，此外，在成本控制过程中，还要与信息管理、安全管理，

11、现场协调相结合，不要因为安全管理的出现问题，反过来影响成本控制目标实现。因此，房地产企业成本控制只有综合考虑，才具有它的价值所在，才能从根本上提高项目整体品质，创造优秀的品牌效应。 82.2.3 建立动态成本控制制度 房地产企业的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，实现动态闭环控制，最终达到成本控制的目的；即实施项目管理中的成本控制体系，实现合同管理、付款管理及付款实际动态查询分析，以实现成本控制目标的要求。为了控制好整个项目的成本，房地产企业应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每一个分部工程开始，分步骤分阶段实施控制

12、。在制定成本控制的目标时，成本控制周期不宜太长，每月核算，对比分析，实施过程中应以近期控制为主，力求提高控制的准确性。 首先，应科学设置好成本控制目标。房地产开发项目建设是一个周期长、投资大的生产实施过程，随机变化性较大，在预定投资目标时，要有一个项目投资估算，通过项目反复实践，逐渐形成一个清晰准确的概预算，最后到决策与承包合同同价。投资估算是规划设计及方案设计的目标，而概算应该是扩大 初步设计和施工设计的目标，决算时工程的最终结果。在动态控制过程中，应该重视企业经营大纲的编制，实时调整偏差，力求使项目目标估算符合预定目标。 其次，在过程控制中，要变被动控制为主动控制。房地产开发项目从土地招拍

13、挂开始，必须采取主动控制，地块位置的选择，交通情况，市场情况主动向设计部门提出规划设计及方案设计要求，同时进行全案策划，因为设计单位最大的弱点是对市场情况不熟悉，对技术经济不掌握，必须组织专家小组向设计部提要求，一旦方案设计由规划审批批准，很难修改，损失巨大。此外，在成本的控制过程中，应采取经济与技术相结合的成本控制手段，使每个开发环节都要把经济、技术做到有机结合。 2.3 目前房地产项目成本控制的现状分析 房地产项目的成本包括土地费用、前期费用、市政公共设施费用、建筑安装工程费用、开发间接费等。其中土地费用受国家政策的影响较大，其它前期费用、市政公共设施费用、建筑安装工程费用、开发间接费等费

14、用主要由企业内部能否 9得到有效控制决定。因此，房地产开发企业成本能否降下来，房价能否合理回归正常水平，房地产业能否正常健康发展，取决于这两方面能否真正得到有效控制。2.3.1 土地成本的有效控制 土地成本是房地产成本的重要组成部分。据有关调查数据显示，国际上地价一般占到房屋开发成本的三分之一左右，而在我国近几年已经占到40%以上。这几年，随着城市化进程的加快，金融投资渠道的匮乏，流动性泛滥，房地产成为了炙手可热的行业，大量资金投资于房地产，造成房地产价格高涨。地价高企自然要抬高房屋开发总成本，造成房屋价格高位运行，导致许多民众买不起住房，一方面由于城市化进程加快，导致市场的刚性需求的增加，另

15、一方面，也暴落出政府的土地财政政策制度、金融制度方面的缺陷，地方政府土地供应以卖地收益最大化为目标，使得土地成本大幅增加，地价水平的上涨直接导致房价的成本上涨。房地产开发企业在市场投资、投机盛行的环境下，为追求高额利润，势必以推高房价来降低成本。 2007年国家的宏观调控政策曾使房地产投资得到一定的降温，使房价正趋向理性的时候，美国的次债危机导致的全球金融危机爆发，国家为保增长，又重新释放流动性，原本产业结构不合理的局面不但没有改观，一些产能过剩的行业更加突出，房地产行业投资更加加快，新的地王重新产生，并屡创新高。因此，国家必须正确合理引导社会投资，拓宽投资渠道，在土地政策制定上，应从维护社会

16、稳定，保障民生的角度，去维护房地产健康发展。政府卖地的目标应该不仅是赚钱，更重要的是要通过土地供应的改革来稳定市场，让政府从市场博弈的利益主体，真正变成公共利益和市场秩序的维护者。 首先，土地供应要改变计划思路，要从机械地执行年初土地供应计划，变成动态地、透明地、超前地把供地计划公诸于世。上海的做法正是体现了这一变化。今年三季度，上海土地买卖市场火爆、“地王”频现，9月份一个月，政府卖地进账就高达 190多亿元。正是为了平抑市场的土地短缺，政府及时披露了 40幅土地的出让信息，虽然尚未投放市场，但紧张的市场情绪立即放松下来，很好地起到了稳定市场的作用。因此，土地供应改革的最终目标，应该是建立类

17、似香港政府每年公布当年的土地供应表，发展商依据表内任何一幅土地，可以向政府提 10出申请，申请人必须为购买该幅土地开出最低价并交缴按金。如果申请人的出价符合政府的价格预期，土地就会拿出来招标或拍卖这样的做法可以保证交易各方有一个公开透明的交易环境，起到稳定市场的作用。 其次，要破除当前地方政府的土地财政政策。当前土地出让金收益已经占到部分地方收入的60%以上，地方政府的为维护切身利益，为了能从房地产市场获得更大的收益，显然不会主动降低土地出让金。正因如此，降低地价只能以破除地方政府的土地财政政策作为突破口，唯有通过有效制度设计破除地方政府的土地财政政策，才能真正实现地价并带动房价的降低。如何遏

18、制地方政府以地生财的冲动，学者发表了不同意见，一种观点认为，应该重新划定中央财政与地方对于土地出让金的分成比例，减少地方的土地出让金留成，这样也可在一定程度上抑制地方政府不遗余力抬高地价的欲望；还有观点认为，提高土地出让金用于补偿被征地农民的数额，中央政府应明确规定土地出让金必需用于补偿农民的支出比例，并将这一比例制定在比较高的幅度上，就既可在更大程度上保障被征地农民的利益，又可对地方政府以地生财的冲动起到遏制作用。或者如有关机构与专家所建议的，以征收土地税或物业税代替政府收取土地出让金，让土地出让收益全部进入国库。或者以税收形式进入地方财政预算，地方政府与官员使用土地出让金的随意性就能得到降

19、低，这也能在一定程度上对土地财政政策起到消解作用。当然，对于破除土地财政政策而言，更为根本的是破除地方政府对于土地的垄断格局，通过完善土地制度逐步实现土地的市场化，并对畸高房价起到有效平抑效用。 2.3.2 房地产企业自身成本控制 房地产企业工程成本除土地成本外的前期费用、市政公共设施费用、建筑安装工程费用、开发间接费等成本，需要企业自身完成控制。这些成本的控制需要企业内部决策者及治理人员建立成本治理意识，尤其是在项目开发过程中，注重项目开发的全过程主动控制，以事前动态管理的控制模式，设置好科学的成本控制目标，采用技术与经济相互结合的手段，对项目规划设计阶段、招投标阶段、项目建设施工阶段、项目

20、竣工阶段等实施全过程控制，才能最终实现房地产开发工程成本的有效控制。 11但是，目前由于房地产市场投资过热，房价的高涨，房地产暴利，很多企业忽视企业内部成本意识，很多房地产开发企业普遍存在对建设项目的规划设计阶段重视不够，对设计方案的经济合理性，产品方案的优越性、可行性没有一个标准，往往是在方案还没有确定下来先行开工建设，造成在项目的建设过程中，设计方案的反复调整，致使预算成本也跟着反复调整，一个项目下来投资成倍增加。在招标过程中，只重视厂家不重视设计方案和图纸，无工程量清单或有工作量清单不全或不准确，导致施工过程中大量变更洽商的存在，无法在项目实施中真正实现成本的目标控制。在合同签署过程中合

21、同细节不严密，缺少对承包商的制约条款，在施工过程中，经常发生索赔纠纷，对工程变更控制不严，缺少详细的技术经济分析。工程投资项目竣工后，缺少项目后评估制度，没有对投资决策、项目建成后的社会效益和经济收益进行评价，过分依赖第三方咨询公司，对出现的问题无人承担责任。一个项目结束下来，没有对下一个项目可借鉴意义。所有这些都是目前房地产开发企业所暴露的一些共性问题，尽管采取了一些人为控制措施，但是缺少一个科学合理的成本规范要求，再加上各项目开发人员素质参差不齐，只通过人为控制还不能真正做到成本的有效控制，还必须落实到制度层面的要求，只有从公司层面真正重视房地产开发各个环节的成本控制，房地产开发企业才能在

22、竞争中立于不败之地。 12第3章 规划、设计阶段的成本控制 对于房地产开发项目，一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。目前很多房地产开发企业普遍存在对建设项目的规划设计阶段重视不够，对设计方案的经济合理性，产品方案的优越性、可行性没有一个标准，往往是在方案还没有确定下来先行开工建设，造成在项目的建设过程中，设计方案的反复调整，项目成本无法控制，致使预算成本也跟着反复调整，一个项目下来投资成倍增加。此外，很多项目设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，对经济上合理性考虑得很少，从根本上影响了项目成本的有效控制；还有就是设计存在设计深度、节点细化不够，各专业

23、接口不明确等问题。因此，房地产开发企业的工程成本控制要以设计阶段为重点，这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。 3.1 规划阶段成本控制 规划阶段的成本一般占项目投资百分之几或千分之几，但其工作性质的优劣对项目投资总额影响程度则高达60%以上。因此一个项目能否开发成功，首先要提高投资决策的质量，也就是关键在于前期市场预测的正确性，可行性研究的深度与精度及前期工作深度是否到位，项目定位是否准确。开发单位在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，从设计、工程，营销等多角度对方案进行可行性分析。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。 这就要求房地产开发企业在规划阶段成本控制中把握以下几个方面： （1）可行性规划设计：一方面要深入市场进行信息收集和分析，确定市场需求，进行项目主题定位、目标客户定位；另一方面要对项目的市政状况进行信息分析，调查预测环境的机遇和发展趋势。最后，根据这两方面的情况，明确规划要点，提出规划设计建议、营销策划、项目策划，做好项目可行性研究设计任务书。 13