中国城市综合体复合开发案例分析.docx

1、中国城市综合体复合开发案例分析2009中国城市综合体报告全国工商联房地产商会商业不动产专业委员前言 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力

2、，更具体的还能彰显企业综合实力。城市综合体（HOPSCA）主要集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了2009中国城市综合体的元年

3、。2009年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。总的特点 1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。2、杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。他们一般都属于连锁开发企业，

4、很多本土开发商也进入外地连锁开发行列。业态主要以住宅和购物中心为主。3、面积在50万平方米以下的城市综合体，但主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。4、外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理商等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配置写字楼和住宅。5、目前中国城市综合体主要集中在华东地区、华北的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区的江苏省的苏州和无锡以外，城市综合体的开发主要集中

5、在各省会具有一定消费实力的二线城市。6、2009年中国城市综合体进入开发元年，基本上属于“四四制”原则。四分之一处于销售阶段，主要以销售住宅为主；四分之一处于开发建设阶段，目前进入市场定位和准备开盘阶段；四分之一处于政府计划和招商阶段，但很多城市都已经纳入今年招商和开发计划；四分之一属于规划阶段，基本进入项目立项和规划设计时期，但作为城市综合体开发模式都已基本确定。7、众多号称城市综合体的项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主要业态主要在3个左右，大部分以住宅和商业为主。建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，这需要市场来检验。8、城市综合体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式，有

6、开发商号称未来企业开发战略方向将以城市综合体开发为主。9、城市综合体的开发与当地的经济发展与人们的收入和消费密切相关，经济越发达，综合体项目越多，其项目不但体量大，价格高，其品质和生活的方便性大大超越以前的单一业态类别。10、2009年中国城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发企业投资和开发的主要方向，土地招标和规划建设以综合体开发为主成为2009年地产行业新的开发潮流。下面将根据每个地区所在省市城市综合体开发主要特点进行一个简单的综述。报告详情我们将后续刊发，特此致歉！东北地区黑龙江省 1、综合体开发处于起步阶段，项目在哈尔滨市区内。2、2006年之际，某商业地产专业开发企业已在哈

7、尔滨南岗开发区原新加坡大酒店宗地上兴建一座建筑面积28万平方米,聚合商务、居住、购物、休闲等全功能的“城市综合体”。3、目前有一个处于规划阶段的项目。总占地面积4.6万平方米，总建筑面积26万平方米左右，主要以住宅为主，还不完全具备城市综合体的功能。吉林省1、综合体开发处于快速发展阶段，主要集中在长春市和吉林市。2、长春市在招商和土地拍卖过程中，主要以综合体开发为主。目前，仅长春市南关区有城市综合体项目11个，总投资320亿元，占地面积250万平方米，预计总建筑面积530万平方米。3、2009年有10大城市综合体项目落户长春市朝阳区，总投资约为118亿元。这些项目投资大、规格高、拉动能力强。4

8、、长春城市综合体项目目前基本上处于土地招商、项目招商销售、项目规划建设中。吉林市有代表性的城市综合体项目1个。5、综合体项目的开发商主要来自北京、上海和江苏；投资商有本土的，也有外地的，主要以合作开发为主；独立开发的企业主要以上海的开发商为主；本土开发商独立开发的项目比例相对较高，所占比例大于40%。6、综合体的主要业态以普通住宅、购物中心和数码中心为主，目前出现部分旅游休闲型城市综合体项目。示范案例：吉林世贸广场项目概述： 吉林世贸广场由吉林市世贸广场建设有限公司建设开发的吉林市首个都市中心型大型城市综合体项目。该项目坐落于吉林市经济、文化、交通堪称“三中心”的城市中心区域的江城广场东侧，北

9、至安康胡同，西至重庆路，南面松花江，东至文庙胡同，处于吉林市城市南北中轴线吉林大街与松花江景观带交叉点，已具备城市资源配套比较成熟的特点。主要经济指标：占地面积：31379平方米总建筑面积约为：200000平方米停车位：380个容积率：6.4建筑密度：57%酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地标）比例分配：酒店约占项目体量的50%江景住宅约占30%写字楼，单身公寓约占13%SOHO及其他占7%示范要点：1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲、江滨文化”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的

10、布局，并与景共生。江景住宅与酒店采用相同竖向线条处理，在造型上力求浑然一体。3、该项目几栋楼体在空间上遥相呼应，形成对比，在凝聚力和张力的双重作用下，再加上充分预留的发展空间和3600平方米的城市广场，将都市综合体功能进一步强化。4、该项目建筑本体科技含量较高，在以人为本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新风系统，保持空气清新，土建方面采用新技术，有效提高工程进度及降低钢材用量。5、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，推出酒店式单身公寓，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。6、该项目前期由营销团队牵头，联动施工单位、酒店管理公司、物业管理

11、公司、商业管理公司、住宅设计公司，从项目开始统一运作，提出相关意见及设计方案，由营销部门统一协调，有效规避了开发建设中的矛盾。专家评语：房地产的铁律就是位置决定发展。世贸广场依托位置优势，抱着打造百年精品的目的，在城市中心地段开发建设了吉林市首座大型都市综合体项目。通过拆除改造，占据了城市优质资源，从开始就具备了浓厚商业氛围与城市景观完美结合的特质，并注重传承与融合地方文化，特别是位居江岸，充分利用江河资源，开发了和谐的江岸住宅，加上商业和酒店的配套，完美的诠释城市综合体的含义。整个项目造型简洁、自然，强调参与性，整体感和地标杆感强，同时也填补了吉林市无高档综合项目的空白。辽宁省1、综合体开发

12、处于发展阶段，项目主要集中在沈阳、大连和鞍山。2、辽宁省开发的城市综合体目前已经超过30个之多，沈阳的项目主要以大型购物中心和住宅为主，大连的项目主要以写字楼和住宅为主，鞍山的项目主要以中型购物中心为主。3、沈阳综合体开发商以外来开发商为主，主要来自香港、上海、江苏、北京、宁波和深圳，但本土开发商开发的城市综合体主要是大型购物中心为主。4、2009年之前，面对大型房地产项目，由于开发理念、资金实力和操盘经验等方面的因素，由外资企业操作的集商业百货、住宅、宾馆、教育等配套项目于一体的大型城市综合体项目，相继投资建设。5、2009年以来，面对大型综合复合型的项目，比如城市综合体，一改靠外商开发或与

13、外商合作开发的方式，在沈阳，内资独立开发城市综合体项目引人注目。内资独立操盘大型城市综合体项目的现实，无疑标志着内资房地产企业竞争实力不断增强。6、辽宁省本土的大型零售商独资或合作开发城市综合体项目成为一大亮点，开发的项目主要集中在沈阳和鞍山。7、鞍山综合体项目主要以沈阳和大连的开发商为主，开发的项目业态主要以大型购物中心为主。8、葫芦岛和营口目前有一个城市综合体项目，处于开发建设中。华北地区北京市 1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在市区几个区域内，比如海淀、朝阳等，但整体开发数量不及其他几个直辖市，并且目前综合体运营的项目大于开发的项目。2、北京目前开发建设的综合体项目的面积基本上在

14、50万平方米以上。3、综合体业态主要以高档住宅、高档写字楼和大型购物中心为主，主要以外来开发商的开发与投资为主，但部分大型综合体项目的投资与开发以本土开发商为主。天津市 1、综合体开发处于高速发展阶段，项目主要集中在天津市区，目前综合体项目已超过20个。无论是面积、数量和体量，就全国而言，均有一定的代表性和标志性。2、天津综合体开发建设的综合体面积基本在30万至50万平方米左右，部分项目超过80万平方米。3、综合体业态主要以住宅、商业、写字楼和购物中心为主，以外来开发商开发与投资为主。4、综合体的开发无论在面积、体量和高度上，追求大和高，在某些区域出现了新的地标性项目。 河北省1、综合体开发处

15、于起步阶段，项目主要集中在石家庄和唐山。2、建筑业态主要以购物中心和住宅为主。石家庄市裕华区尖岭社区将拔地而起、总建筑面积超过163万平方米的“城市综合体”，并将成为该地区新的地标。3、主要以本土开发商为主，项目面积较小，没有形成规模和影响力。外来开发商所开发的项目得面积和规模都不小，在当地有一定的影响力。4、众多项目目前处于规划或建设中。山西省 1、综合体开发处于雏形阶段，项目主要集中在太原，项目较少，面积较小。2、综合体开发面积基本在50万平方米以下，新开发的项目不多。3、综合体业态主要以购物中心为主，配上部分普通住宅和写字楼，以本土开发商开发与投资为主。内蒙古自治区1、综合体开发处于发展

16、阶段，项目主要集中在呼和浩特、包头、满洲里和鄂尔多斯等经济相对比较发达、有一定资源优势的城市，但数量有限。2、整体面积较小，目前基本处于规划建设开发中。3、主要以本地开发商为主，业态主要以商业购物中心为主。4、除呼和浩特外，基本上每个城市仅有一个代表，不成规模。 华东地区上海市1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在上海市区。2、综合体开发建设面积基本在50万平方米以上。但开发的数量不多，开发、规划和运营的项目各占一半左右。3、综合体业态主要以高档住宅、大型购物中心和高档写字楼为主。本土和外来开发商的开发与投资比例基本上各占一半。外来开发企业主要以杭州和香港开发商为主。江苏省1、综合体开发处

17、于规划阶段，项目主要集中在无锡、南京和苏州等经济相对比较发达的旅游城市，综合体开发比例占整个江苏省80%以上。2、无锡综合体的开发建设所占比例较大，是整个江苏省综合体开发面积最多、类别最齐全的城市。3、综合体业态主要以高档住宅和购物中心为主，以本土开发商为主。4、张家港和徐州也出现综合体代表项目。示范案例：无锡经发新城商业广场项目概述： 江苏无锡经发新城商业广场由江苏无锡市新区经济发展集团总公司投资，无锡经发置业有限公司开发的现代城市综合体项目，总建筑面积22.8万平方米。该项目位于无锡新区新光路以北、锡兴路以东、春晖路以西。该项目北面是已建成的“新玫瑰大道”和“国信世家”高档住宅小区，南面紧

18、邻已建成的“第一国际”大型高档住宅区一期，西北角为规划中占地260亩的中央公园，三面临街，其中新光路、锡新路均为宽60米的城市主干道，堪称位居交通要道的标志性综合体项目。主要经济指标：占地面积：98080平方米总建筑面积 228027 平方米计容积率面积176563平方米不计容积率面积51464平方米车位数1506个容积率1.79绿化率31%示范要点：1、整个项目将融合酒店、商务办公、公园、购物中心、会所、国际公寓的大型复合体，并完全符合“豪布斯卡”（HOPSCA）这一目前最先进的商业地产模式。2、该项目商业入口和广场创造了抵达感并具有引领进入商业区的直达通道，增加了各种商业业态的舒适体验。3

19、、该项目入口广场鱼嘴形空间设计具有加强多条内街与入口广场的联系，以最顺畅的流线引领顾客进入商业区。4、该项目中心广场的设立增加了商业区与城市的接驳点，加强了东西两个地块的联系，无论是对城市到达人流还是对区域内人流都具有明确的“目的地”意义。5、一条直且平坦和另一条曲而起伏的流线分别组织起零售餐饮区和休闲娱乐区。室内购物敞廊与室外步行街、平面行走与坡地行走，不仅配合了相关业态的消费心理，也增加了购物过程的体验性。6、地块周围设有沿边绿化，中心设置城市商业广场，内部设有休闲广场和下沉式广场，屋顶平台布置绿化景观。7、复合式商业街内引入浅水、绿化等元素，平台、天桥形成丰富的网络联系，空间变化丰富，色

20、彩鲜丽，具有很强的视觉效果。8、该项目的热水需求主要采用屋顶太阳能配以真空锅炉辅助加热的措施，以达到节能减负的需求。比例分配：整个项目区划分为A、B、C、D四个区：A区以大型生活超市为主结合设置健身、零售、餐饮，地上计容建筑面积41339 平方米。B区以中档餐饮、中小型商业为主结合设置文化、生活服务设施，地上计容建筑面积25431平方米。C区1-4层部分主要为高档餐饮、休闲娱乐等，C区5-8层部分为城市商务酒店，地上计容建筑面积41308平方米。D区以住宅和写字楼为主，地上计容建筑面积68466平方米。其中，住宅部分建筑面积为35325 平方米，写字楼部分建筑面积为33141 平方米。另外，地

21、下室以机动车、非机动车停车为主，局部设置设备用房及服务用房。专家评语：该项目以“地产”作为连接“商业”与“金融”的枢纽，并具备了完善区域功能性服务业、丰富现代城市元素、着力打造区域内集生活、娱乐、休闲、办公和购物一体的现代城市综合体的实力，促进了无锡新区商业商贸中心尽快形成新的商圈和城市新中心，最终带动该区域成为一个现代商业文明与现代工业文明交相辉映的城市新中心和现代化新无锡标志区。其开发的连续性、标志性和渗透性策略分别针对不同的边界状况，在加强商业区与外界城市之间联系的同时具有获取自身的可识别性。通过深入理解城市发展与现代生活融合的科学观念，为项目运营创造优质、高效的配套服务，为消费者创造了

22、良好的消费环境，为经营者提供了良好的经营环境。浙江省1、综合体开发处于规划和建设阶段，并呈现快速发展的趋势，项目主要集中在杭州、宁波等经济相对比较发达的城市，规模大、体量大、面积大成为浙江省综合体开发建设的共同特色，杭州和宁波综合体开发比例占整个浙江省90%以上。2、杭州综合体的开发建设所占比例较大，是整个浙江省综合体开发面积最多、类别最齐全的城市，号称未来将开发100个不同业态、不同主题的城市综合体。3、综合体业态主要以高档住宅和购物中心为主，以本土实力开发商为主，政府参与的程度较深。4、杭州武林门、艮山门、九堡、滨康的四大地铁“城市综合体”目前也开始进入实质性的发展阶段。5、绍兴和温州也出

23、现综合体代表项目。示范案例：杭州中凯东方红街项目概述：浙江杭州中凯东方红街由中凯企业集团旗下的杭州中江置业有限公司开发，总建筑面积34万平方米，包括住宅和商业。该项目位于杭州城东，新风路火车东站北侧，南临新东站广场，距离武林广场5公里，距离钱江新城中央CBD4公里，占据“城东新城”核心位置。主要经济指标：总占地面积:92046平方米商业占地面积：19803平方米总建筑面积:340000平方米总住宅户数：1900户商业建筑面积：80000平方米配置机动车位：1200余个绿化率：30%容积率：2.8示范要点：1、该项目凭借自己参与旧城改造多年的成功经验，整个项目直接“嵌入”区域环境中，凭借巨大的开

24、发体量和丰富的物业形态，开创性地带动周边的改造步伐。 2、该项目结合新火车东站区位优势和项目规模及未来区域发展大势，前瞻性地引入了HOPSCA理念，依托城市中心的完善配套和自身的大型商业等设施表现出了更成熟、更优秀、更具有丰富包容性国际复合社区的特点。3、该项目整体规划有临街而立的精品小店、两条特色商业步行街、400余米的沿街商铺、80000平方米大型商业广场综合体、18幢经典薄板式建筑、20000平米都市静谧园林，呈现复合生活。4、该项目南北通透的短进深楼体，保证了建筑良好的通风采光性能，并利用大弧度的线条，打造项目整体面韵律，大跨度的进出凹凸及各种刚性体块的不同角度组合，对比强烈并不失协调

25、。5、该项目最大的亮点就是以“水”为核心，布置了一条500余米的水系蜿蜒贯穿社区南北，并到达各户庭院，实现了人们“择水而居”的梦想。6、人工生态湖技术是该项目创新运用的水处理技术，首次在上海中凯城市之光等项目运用中表现出非常好的经济和社会效益。它通过生态守衡原理，让水生物自然生长，具有自动净化、自我更新的特性，是一个纯自然的生态系统。专家评语：浙江杭州城东新城将建设成为长三角地区有样板性的综合交通枢纽型商业商务区，形成以现代综合交通为依托，集现代生产服务业、旅游集散和居住职能为一体的城市新中心。作为该区域内启动最早、规模最大的综合体项目，中凯东方红街以树起“城东新城”居住品质新标杆为目标，融合

26、了城市交通换乘、购物、休闲、娱乐、商务、酒店等多种功能，成为展现杭州城市形象的新窗口和新门户，实现了便利交通与环境人居的完美结合。安徽省1、综合体开发处于快速发展阶段，项目主要集中在合肥和芜湖，合肥综合体开发比例占整个安徽省85%以上。2、合肥综合体的开发建设所占比例较大，但面积基本在50万平方米左右。3、综合体业态主要以普通住宅和购物中心为主，本土和外来开发商的开发与投资比例基本上各占一半。4、安庆和六安也出现较小规模的城市综合体代表项目，但基本上是外来开发商投资开发。示范案例：安徽芜湖金都檀宫项目概述：金都檀宫由浙江金都集团投资，安徽芜湖恒达花木城有限公司开发。该项目位于芜湖市鸠江区国家级

27、“花木之乡”清水生活区，堪称芜湖市首席综合体。该项目总占地700亩，拥有约53万平方米超大建筑规模，涵盖高品质住宅、别墅式商务公馆、星级酒店、大型商场、会展中心、高档写字楼等综合性组合型物业，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能的城市单元综合体项目。该项目的建设开发标志着芜湖城市“东扩”进程正式拉开序幕。主要经济指标：建筑用地面积 466669.00平方米总建筑面积（计容积率） 436466.68平方米总建筑面积（不计入容积率） 108897平方米住宅规划用地：建筑用地面积 186668平方米 总建筑面积 383996.68平方米 总户数 2620户商业规划用地：建筑占地面积 37032

28、平方米 总建筑面积 161367平方米 容积率 0.50 绿地率 41.1% 交易市场，配套商业 58150平方米 酒店 39020平方米 会展中心 15518平方米 科技研发中心 7789平方米 教育科技培训中心 6958平方米 别墅式商务公馆建筑 15838平方米 地下停车位 378个示范要点：1、该项目位于芜湖市新城版图核心，属于芜湖新的居住中心，未来的城市政务中心、文化教育中心、新型的第三产业中心位居其中，该项目的建成将成为最具吸引力、最具活力的“坐标原点”。2、该项目酒店部分以虚面为主，竖向的金属杆件和玻璃的结合极具时代感。点式塔楼直接落地，显得干净而挺拔，突出了标志性。顶部以大面积

29、的玻璃和细密的杆件结合，层层退收，富有特色。3、该项目商业内街灵活多变，增加了木制百叶和彩色玻璃，以空中连廊连接各个形体，结合绿化、铺装、小品及各种花卉打造出具有生态性的花木特色商业街区。4、该项目新技术应用比较具体。新型墙体材料页岩多孔砖外墙和加气混凝土砌块内墙的使用，雨水收集回用技术和有机垃圾生物处理技术的有效运用，增加了项目的科技含量和生活居住的舒适度。5、该项目花园洋房采用“退台式”设计，首层设置情景房，开创出独特的“露台外交”，其户型设计引入均好性原则，采取短进深设计，能让更多的阳光与清新的空气进入空间。专家评语：金都檀宫单元综合体依托其整体和周边的资源优势，规划合理，能融入城东整体

30、规划中。景观设计遵循“师法自然”的理念，让“景”与“人”能充分的互动，并根据南方的自然特点，充分满足其亲水性、开放性和参与性的设计原则。特别是五大商业模式的构建，提升了整个城东的商业品质。随着芜湖城市东向战略逐步推进，该项目的建设开发必将带动该区域的综合发展和地段价值的提升。福建省 1、综合体开发处于综合发展阶段，项目主要集中在厦门和福州，但主要在厦门。2、厦门综合体的开发建设所占比例较大，但面积基本在50万平方米以下。3、综合体业态主要以多种经营业态为一体的大型商业购物中心为主，以本土开发商为主。4、漳州、泉州和莆田也出现了首个综合体代表项目。江西省1、综合体开发处于起步阶段，项目主要集中在

31、南昌，有项目已经成型，进入销售阶段，但品牌影响力较差。2、综合体开发面积较小。3、综合体业态主要以住宅为主，以外来开发商为主。山东省1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在青岛、济南和烟台等经济比较发达、有一定消费实力的城市。威海、潍坊和东营基本上都有一个综合体代表项目。2、综合体开发企业基本上来自外地，比如阳光100集团、宝龙集团等，其业态主要以购物中心为主。中南地区河南省1、综合体开发处于起步阶段，项目主要集中在郑州。2、除了建业集团以外，综合体开发主要以外来的开发商为主。3、业态主要以购物中心为主。湖北省1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在武汉这个经济与交通相对比较发达的城市，综合体开发比例占整个湖北省90%以上。2、武汉综合体的开发建设面积较大、类别比较齐全。3、综合体业态主要以高档住宅、时尚购物中心、写字楼和交通枢纽工程为主，以本土开发商和外来开发