江苏国际品牌经贸城可行性报告.docx

1、江苏国际品牌经贸城可行性报告江苏国际品牌经贸城（暂命名）项目可行性研究报告（讨论稿）一、 宜兴市宏观经济宜兴市作为长三角苏、锡、常经济重要县级市的城市之一，其各项主要经济指标始终名列中国县级市经济前茅，在全国县域经济基本竞争力最新排名中，列第7位。随着城市的快速发展，城乡居民的收入和消费意识的不断提升，未来整个宜兴市的商业市场必是一片繁荣。1.1宜兴概况宜兴地处长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，距太湖西公里，与浙江、安徽两省接壤，是江苏省最南边的一个县。全市辖1个国家级环保科技工业园、2个省级开发区、14个镇、4个街道办事处，有246个行政村、87个社区居委。总面积2038.7平方公里，耕地面积

2、6.41万公顷，山林4万公顷，总人口1062363人。城市建成区面积25.96平方千米，城镇人口占全市户籍人口的52%。1.2 经济指数2007年全市实现地区生产总值（GDP）505亿元，比上年增长15.9%。其中第一产业增加值18.25亿元，比上年增长3.4%；第二产业增加值299.95亿元，比上年增长16.1%；第三产业增加值186.8亿元，比上年增长17.0%。按户籍人口计算，全市人均地区生产总值47619元，比上年增长15.7%，按年末人民币汇率折算，人均地区生产总值6519美元；按常住人口计算，全市人均地区生产总值41037元，比上年增长13.6%，按年末人民币汇率折算，人均地区生产

3、总值5618美元。全年实现财政总收入69.01亿元，同比增长35.8%，其中一般预算收入30.02亿元，同比增长38.6%。财政总支出37.15亿元，同比增长24.2%，一般预算支出27.76亿元，同比增长28.0%。财政总收入占地区生产总值的比重达到13.67%，比上年提高1.8个百分点。在全国县域经济基本竞争力最新排名中，列第7位。二、 江苏宜兴经济开发区规划介绍宜兴经济开发区以科学规划为龙头，着力打造品牌园区。一是“工业城市”及“工宿平衡”。经济开发区在工业发展的基础上，向产、学、研、住综合发展，使开发区成为具有综合职能的产业新城；“工宿”平衡概念，以居住平衡工业，解决过分的功能分区所带

4、来的交通和其他城市问题，创造开发区宜生产、宜居住的人性化空间环境。二是创造山水新城，提升土地价值。利用开发区特有的山水环境，结合城市自身用地构成和布局，创造独特的城市空间环境，使土地经济价值达最高，以来平衡开发基础设施资金投入的不足。三是借鉴新加坡新城模式。在产业园内按服务半径 1000米布置便利中心，集中设置职工宿舍、商业、娱乐等设施；在居住区按服务半径500米设置邻里中心，设置商业、文化、娱乐、医疗、社区服务等设施。保证开发区整个服务设施的配套，避免了各区块服务配套设施散乱开发。四是以行业及产业链组织工业区。开发区根据自身产业优势做好了产业分区规划，工业按行业及产业链进行分区有助于污染性的

5、工业进行集中处理，分片区确定基础设施投入标准，有利于高科技工业就业环境及各用地之间的协调。三、 经济开发区物流园区规划介绍鸟 瞰 图3.1规划范围： 宜兴市物流园区位于市区西北侧，城北工业区的西南角，东至锡宜公路，西至锡宜高速，北到北环路，西到104国道。整个规划用地面积为8.83平方公里。3.2规划目的： 宜兴市物流园区充分利用地理位置的优势，发挥水路、公路、铁路便捷转换优势，从而打造物流运作及临港加工为一体的综合性物流平台，为我市原料的运输和产品的运出提供有利保证。同时为城北工业区的发展提供丰富的信息来源和市场需求，更好的促进城北工业园区的运作和地方经济的发展。 3.3规划主要内容：物流园

6、区以仓储用地、市场用地、生态环境保护用地为主，在原有用地的基础上，重点规划市场用地和仓储用地，另外，在海关直通区和市场用地上设有码头。 3.4交通条件： 将来城市主要对外交通有宁杭高速公路、锡宜高速公路、宜苏高速路、新宜高速路、新长铁路、104国道、芜申运河、武宜运河等，交通条件十分便利。四、 项目介绍鉴于宜兴市深厚的经济基础、得天独厚的地理位置、良好的交通条件、活跃的物流环境及商贸物流市场的巨大潜力，更由于宜兴市委、市政府招商、安商、扶商、富商的开放开明政策。意大利外贸商会、荷兰海洋集团、香港五洲投资集团、浙江浙商投资发展、江苏章勇置业希望通过与宜兴市人民政府的合作，结合现代先进的经营理念、

7、科学合理的管理模式，为宜兴市的商贸流通、工业产业结构的调整、旅游休闲产业的发展添砖加瓦。 建设大型国际品牌家居生活产品直销、轻工制造业技术展示交流、购物、康乐、旅游休闲基地：江苏国际品牌经贸中心（暂命名） 4.1项目选址项目暂选地块位于阳泉路与庆源大道交汇处，即宜兴汽车城正北对面，毗邻104国道和锡宜高速出口，距市中仅需三分钟车程。汽车站、汽车交易城、副食品市场、建材五金类专业市场等具人气、人流、物流商圈辐射力极佳。交通优势显著，借助现汽车城这个成熟商圈可以明确此地块的消费方向性和地块地标性的完美体现，也为所在地“宜兴物流园区”的产业配套和经济增值提供服务。4.2项目定位打造长三角苏南地区最具

8、辐射力、竞争力、高度规范化的国内外精品家居商品品牌直销中心-江苏国际品牌经贸城-（暂命名）。形成：一站式国际家居生活品牌商品经贸、意大利特色商品厂家直销、产业技术交流、大型购物中心、电子交易、商贸信息交流、仓储配送、金融服务及休闲旅游等功能于一体的超大规模现代商贸购物休闲中心。主要业态及特色：引进意大利特色品牌商品为主，以其他知名国际品牌商品为辅的一站式家居生活品牌商品采购中心。一、国际高档品牌家具、家居建材、精品皮具、家居饰品、服装、珠宝、汽车、食品、酒类百货的展示和经销。二、国际精密机械设备技术、农业机械设备技术、家饰建材生产技术、生活环保产品技术、及高端轻工产品的交流和交易。三、大型仓储

9、式零售购物及大型旅游康乐。四、大型数字化仓储物流配送。4.3项目投资单位以有着大型商业项目开发及管理成熟经验的无锡浙商投资发展有限公司、香港五洲投资集团、意大利外贸商会成员、江苏章勇置业、荷兰海洋物流集团为投资组合，与一般的单个投资主体相比，具有明显的经济实力、品牌效应和专业招商构成的优势。4.4项目论证机构由意大利国际金融研究中心、意大利外贸商会、荷兰商会中国商会、荷兰城市更新研究中心、荷兰KOW城市规划局等专业机构参加调研论证，证实了宜兴市“江苏国际品牌经贸城”（暂命名）在宜兴市的兴起会给当地金融经济、产业结构调整、城市知名度、居民生活水平、消费水平带来巨大的推动作用。五、 项目规划及主要

10、功能配置总用地面积：400.000（600亩）。 建筑面积：535.000。总投资9亿人民币示意图5.11） 国际精品商品展销街（全覆盖式二层商业街） 主营：高档家具、精品皮具、家居饰品、服装、珠宝、汽车、食品、酒类百货等。 30.000（300家x 100）示意图精品展销街2） 国际行业技术装备交流博览中心 （产品技术交易区）（标志性建筑） 国际精密机械设备技术、农业机械设备技术、家饰建材产品技术、生活环保产品技术、等轻工产品的产品展示和技术交易。 10.000 （200家x 50）3） 国际商务中心 （商务配套区）（标志性建筑） 电子商务中心、会议中心、办公中心、金融中心、商务酒店、酒店式

11、公寓等。 60.0004） 国际精品品牌厂家直销中心 （经贸区） 意大利、中国品牌厂家的五金电器、环保家居建材、进口百货食品的直销仓储区。 300.000 （250-300家、平均850-1000/家）5） DAISY SHOPPING MALL （购物休闲区） 大型零售超市、大型仓储式购物商场、大型家居建材一站式购物广场、大型影院娱乐中 心、大型国际美食广场、大型儿童嬉耍场等。 100.000 示意图购物中心6） 数字物流仓储配送中心 （物流仓储加工区） 仓储、包装、加工、配送、配套区。 80.000数字物流7） 旅游康乐中心（旅游休闲） 迷你高尔夫球、儿童乐园、汽车餐厅、音乐旱冰场、棒球场

12、、保龄球馆、卡宾车场等。 35.000 建筑物。康乐中心8）项目总投资：125.000.000.00 美元。（约9亿元人民币）六、 项目优势6.1 宜兴地处长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，位于太湖正西，宁杭、锡宜高速，104国道贯穿全境。与浙江、安徽两省接壤，是苏南太湖西岸地区大型经贸空白地带唯一一个经济发达的城市。并且交通便捷，辐射面广。6.2 宜兴市具有浓厚的商业氛围、扎实的产业基础。城市发展迅速，在全国县级市经济中本市排名前列。目前，宜兴市的轻纺织品、五金机械、家居建材、电子、电线电缆、环保材料、陶瓷制品、农副产品等一直保持优势主导产业。6.3 符合当地政府发展现代服务业、商贸物流体系的

13、规划。6.4 周边经济商圈有很大可拓展空间，有可持续发展的余地。七、 项目社会效益分析7.1 项目发展前景：宜兴市地处长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，位于太湖正西，与浙江、安徽两省接壤，是江苏省宁杭线上最重要的经济重点城市。毗邻有“小上海”之称长三角重要城市无锡。随着近年来政府对外招商力度的不断扩大，越来越多的欧洲制造业、浙商私营经济进入长三角各城市，宜兴作为民营制造业的重要产业基地，随着全力促进民营制造业企业的发展，着力推动发展观念和方式的转变。同时，各方面也加大政策扶持力度，提高市场运行的质量。可以说，目前宜兴的城市现代化进程，已经开始了由传统制造业向科技型制造业发展的转变，特别是现代服务

14、业正朝着又快又好地发展。但正如我国的很多行业发展较快但贸易发展相对滞后，苏南包括宜兴在内商贸方面虽然有了一定的发展基础，但还远远满足不了产业发展对市场的需求。现更要大力推进产业升级，寻求技术、管理方面的创新，树立品牌，打造核心竞争力。优化重组产销环节，加快发展生产性服务业以及人民群众日常必需的服务业，很有必要。随着城市居民生活水平的不断提高、购物需求的不断扩张，宜兴周边100公里内现有的流通设施已不能满足市场的消费需求。就宜兴市现城市发展而言，宜兴市是长三角乃至全国县级城市经济发展迅速的城市之一，然而以下的情况是大家有目共睹的：1）城北巷头路是市区装饰建材、五金机电、家具家居，地域优势明显，是

15、市中心活跃且最有发展前景的片区。也成为了宜兴市区商业最具聚集的商业中心。但现市场的各种管理、物流、仓储等日趋紧张的情况也随之而来，且有目共睹。2）宜兴金三角副食城市场规划陈旧，经营场面杂乱、经营观念过与传统、场内缺乏专业经营管理、交易模式落后、存在消防安全、发展前景受限等诸多因素都影响着产业的经济发展和消费需求的供给受限和不足。由于市场商业配套及设施不足，没有进一步进行产业提升和扩大消费辐射，所以居民的购买多层次需求和一站式购物形式却不能满足。3）对于大型经贸购物中心的需求而言，应该说随着宜兴市居民的进一步增加、消费水平的提高、企业发展的需求等诸多因素，所以对多功能、多层次一站式购物中心的需求

16、需求量将会越来越大。同时会更大幅度的提高消费水平的逐步稳定提高，尤其对于辐射城北区域消费群体、商圈集中性和体现交通便捷区域性商圈带动起着尤为重要的先驱价值。作为未来城市城北辐射面最广且商业最为活跃和未来城市规划发展前景之一，未来城北商贸物流区将是又一热点区域。7.2需求分析从对宜兴市场的需求中的调查中，我们得出结论。在经营中经营商户普遍反映宜兴市需求大型、品种多元化、专业型一站式购物场所。对于经营场所受访者都有着扩大经营、转化展示交易于一体的经营模式，即能提升经营档次又能更集中的吸引更多消费者，经营场地需求量大；对于建设需求受访者中都有着设施好、配套全、仓储便利、交通通畅、安全系数高等经营基础

17、好的建设要求，其中多半数经营户选择买铺自营的经营模式，这样对于经营户的经营成本的降低、经营的可持续性都起着不可替代的作用。由此得出现市场经营户对专业大型经营场所的需求、经营档次的提升需求、是非常值得关注与满足的，是符合未来城市经济发展和经营体制改革的，也是未来城市发展的必要之势。7.3 完善苏南地区的商贸物流，休闲产业集群的构建目前宜兴及周边县市（100公里范围内）的商贸物流，休闲产业存在着小（市场规模小、经营服务规模小）、散（市场多散、格局散、经营品种散）、乱（布局乱、管理乱）、缺（市场功能缺、品种缺）、差（环境差、设施差）等诸多弊端。没有一个大型的、设施功能齐全的商业交易平台；为此，在宜兴

18、建设一个大型的、设施功能齐全的、集多种业态及餐饮、休闲旅游为一体的，具有辐射浙、徽大范围的高及商贸中心势在必行。通过建设宜兴市大型经贸中心，可以依托宜兴市以及周边县、市规模宏大的制造产业，民营经济集群，进一步整合苏南地区的市场资源。这对于改善目前周边商业交易市场建设中的种种弊端，完善宜兴及周边县、市商业集群构件，具有重要的现实意义和有力推进作用。7.4 有利于繁荣市场，推进宜兴市城市现代化进程大规模的商贸中心，可以带动区域产业的发展和商业繁荣。宜兴市辐射浙江、安徽等重要商贸大门。从长远的眼光看，非常适合在此建设大规模的交易平台。俗话说：“无工不富、无商不活”。就带动消费看，该商业中心的建成，仅

19、一期商城从业人员就可达2000余人，平均每人每天生活费用按50元人民币计算，年消费总额达3650万人民币；参照其他发达城市已建成的市场规模和人流量，该市场日均人流量达2万余人次。平均每人每天消费按100元人民币计算，年消费总额达7.3亿元人民币，仅这两项生活消费就多达近8亿元人民币，待项目建成后每年生活消费额将达30亿元人民币，如果加上品牌商品贸易，年现金流将超过350亿元人民币。宜兴是苏南重要的县级城市，相对而言城市现代化进程还稍有单薄。所以引进先进经营理念，创建国际性商贸和技术交易平台，可以加快宜兴的产业结构调整进程，从而使整个宜兴市更加协调地发展，早日实现全市现代化进程，提高城市品牌的知

20、名度。7.5 创造大量就业机会，凝聚人气，提升当地的投资氛围宜兴市大型经贸中心所需资金全部由投资者自筹。建成后，以意大利各商贸组织的招商推广、浙江商团的经贸管理优势、荷兰海洋集团的先进物流管理经验和香港五洲投资集团的资金服务。全国各地知名厂商，国际知名品牌将慕名而至，可以为当地引进自产自营企业进驻及大批经营人才，兴旺当地经济。围绕经贸中心的举办和兴起，许多相关配套设施也将应运而生。将给宜兴市创造出16000个就业机会。同时带动各地厂家、大企业在当地兴办企业、落户宜兴，有效促进当地经济发展，投资氛围和消费水平的进一步提升。7.6 创造利税、利国利民宜兴市经贸中心将建造成为国内一流的现代城市大型商

21、贸中心，在不需政府投资的情况下，既服务于当地经济和周边配套产业，每年又为地方和国家创造约30亿的税收，利国利民。7.7 综述打造宜兴市国际品牌经贸中心，我们中外投资组合有着犹太式的拼搏创新精神及多年的市场设施开发经验，有着崭新的经营理念和经营机制，将以敬业和开拓精神充分结合当地政府良好的投资政策和宜兴市的城市品牌效应，创造出一个第五代市场的标准样板，与世界接轨。从规划设计，分类布局，经营管理等方面，相对于第四代市场更有章法、更为合理，紧紧抓住技术流、人流、物流、信息流、资金流这“五流”，打造商品交易成本最低，商品交易信誉最好，服务最佳，交易手段最新，信息最灵的国际性商贸流通中心。以意大利的高档

22、商品为特色，为当地发展餐饮业、旅游业、服务业等第三产业带来一股清新的空气，将为当地的商贸经济建设注入一股新的活力。八、项目建设进度预测项目建设计划用2个月内完成市场调查，项目选址，可行性论证，投资主体的工商注册，工作人员到位，前期立项申报，规划方案设计并通过；再用3个月时间完成整个项目的控制详细规划并审定通过，完成项目用地平整工作，一次性完成用地、征地工作。项目开发程序按统一规划分期开发的原则进行。一期工程建设计划在18个月内全面竣工验收，并正式营业，整个项目建设三年时间全部完成，全面运营。九、环境影响、劳动保护和消防安全经贸城属非生产性的集贸型企业，无工业污染。规划建设中将重点考虑入驻人流量

23、大、车辆多而导致的生活垃圾和汽车污染的控制。合理设置垃圾堆置场和汽车停车场，保证给排水和生活污水处理恰当，并在商城内设置诊所，卫生防疫站点，加强绿化建设，与政府职能部门合作，搞好环境保护和卫生防疫工作，确保商城成为一个环保式、花园式的星级经贸中心。经贸城内从业人员从事的是来自国内外的高档家具、精品皮具、家居饰品、服装、珠宝、汽车、食品、酒类百货、中国/意大利精密机械技术设备的、农业机械技术设备的、建材技术产品的、环保产业技术设备的展示交易等经营性工作，以及和市场相配套设施的服务性工作，属于流通领域的第三产业。不存在有毒有害物品，无危害人体健康和造成职业病的可能性，不存在带有辐射、剧烈震动以及高

24、压等危险性作业场所。将严格按第三产业劳动安全规范配置合理的安全措施和人员，确保市场安全运营及从业人员的健康。经贸城将根据消防安全规范严格建设相关消防设施，配置相应消防监控报警系统，落实必须的消防措施，排除一切可能存在的火灾隐患，确保市场运行安全和人员生命、财产安全。十、资金筹措江苏国际品牌经贸城商贸中心，由投资方按“一次规划、分期实施、滚动发展”的原则自筹解决。十一、项目成功要素分析为确保该项目的成功，除争取各级政府的大力支持之外，投资者立足以我为主，已经和正在采取以下有力措施。11.1 项目运营模式立足于宜兴市江苏国际品牌经贸城（暂命名）的现状和特点，遵循国内外同类市场发展的规律。近期，利用

25、宜兴市有利的产业基础和市场条件，引进意大利商贸和制造企业，将该项目建设成为大规模、高水准的国际商贸交易集群，使本地经贸制造加工业水平快速提升；中远期，发展和完善市场现代化服务标准，使项目在总体规模、品牌形象、服务功能、商品和技术交易及出口额、项目核心竞争力、经济效益以及社会效益等诸多方面在全国居于前列。项目的建设和运营管理立足于国际化目标。按照品牌化、规模化、专业化、信息化、现代化的总体要求，建立和完善交易市场和现代服务设施。实施高强度、规范化、科学化管理。使商贸交易中心真正成为中/意商流、物流、资金流、技术流以及人才流动的集聚之谷。以项目开发公司作主导,将设施租售给品牌经销商商并代其管理。即

26、项目开发公司是开发投资的主体,开发公司选地建成相关商贸、物流设施和平台后,再转租售给商贸流通企业。日常商贸物流业务由专业物流公司操作,开发公司负责投资开发、招商推广和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助商贸流通企业客户节省资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。11.2 项目经营理念经贸中心是一个主体多元化的经营集合体。项目投资者绝不能仅仅做“房地产开发商”，而是要承担起建设市场、运作市场并兴旺市场的系列责任，做负责任的市场建设者，组织和带领成百上千的小型经营体，按照既定的经营方向和思路开发、开拓市场、并努力创造自己的品牌。只有这样做，才能使市场发展和繁荣，才能使市场有效快速升值，才能使投资利

27、益最大化。最终达到兴旺市场、推动经济、造福人民的目的。11.3 项目行业支持由于意大利、荷兰商会及旗下的经贸组织的积极参与，加强了与现有欧盟商团的联系，取得了国内外各相关行业协会的支持，就信息交流、宣传推广、组织与结盟等发展互动方面与全球各同类市场达成系列意向。同时还与全国同类知名市场进行了广泛而有深度的沟通联系，并且已经确定，一旦市场正式启动，即加入全国同类大市场协会，并结成战略同盟。待商贸中心建成后，待商贸中心投入经营时，各行业协会在经贸中心定期举行行全球性的产品推介会或博览会。11.4 项目招商举措充分利用我们的国际社会资源、人力资源、外经贸渠道，利用环境和设施优势，在国内外广泛开展招商

28、、推介、会议会展、论坛演讲等活动。组织本地企业商家赴外地和海外参展、交流，开阔视野、开发市场。大力引进先进产品生产技术、现代消费理念、名牌产品、优质商家，与国内外商业组织一起打造造商贸中心的品牌和形象。使本地企业走进宜兴核心商圈、走出江苏，走向全国、走向世界。11.5 项目网络交易平台现代化商贸交易中心建设的重要方面，是要实现信息获取以及交易方式和交易手段的自动化、网络化。为充分体现江苏国际品牌经贸城的前瞻性，使之更加富有长远的生命力和强大的竞争力。我们将组织和建设自身属下专有的国际性专业网站，以适应内部工作运行和参与国内外高效贸易的需要。 十二、江苏国际品牌经贸城投资预算 12.1 项目概况

29、 “江苏国际品牌经贸城”将是一个以一站式国际高档家居品牌商品展销为主体，大型零售业为辅助业态，休闲旅游为点缀，和多功能商业服务设施形成的聚合体。展示和销售来自欧洲、意大利的主流家居时尚商品，成为中国中部地区最大的欧洲、意大利和中国精品商品的大型展销中心、轻工产品和技术的交易平台，经贸城将引进类似Markro、仸尔玛等大型零售企业并结合周边山水休闲旅游项目，打造一个具有150公里辐射能力的，集经贸、购物、休闲旅游和康乐的现代TRAD SHOPPING MALL。中心将提供卫星通讯设备、电脑网络管理设施、本外币结算、商品储运、酒店、公寓及其他一切必须的设施和管理配套系统。中心地处交通枢纽，建筑规划

30、方案规模为55万平方米，总投资1.25亿美元，计划于2012年投入使用，由江苏章勇置业有限公司负责前期选址和合资投资公司的筹建工作。本项目投资回报预期为810年；投资年回报率在810之间，投资回报率为正常。同时可大量增加外来人口，安排大批人员就业，服务并联动周边产业，繁荣发展各类市场，促进当地经济发展，提高宜兴市在全省经济发展中的地位和份量，巩固和提高宜兴市在经贸交易建设中的优势地位，促进宜兴市商贸集群的协调发展，因此本项目的开发建设具有显著的经济效益和社会效益。项目选址： 太湖西岸，城西交通要道交汇处，辐射浙、苏、皖三省。规划规模： 用地面积 400-600亩、总建筑面积约535,000平方

31、米。中心功能： 商贸博览中心、产品展贸中心、大型购物中心、精品品牌商业街、国际商务中心、数字物流仓储中心、包装加工中心、休闲康乐、停车等配套设施。入住企业： 大型仓储式零售商，欧洲/意大利的家具和家居建材、皮具、珠宝、工艺品、食品、服装、服饰、钟表、五金、农业机械、精密机械的经销商和制造商代表。入住数量： 800-1000家。总投资： 1.25亿美元。开发周期： 3-5年。经济效益： 建成后年交易额 300-350亿人民币。 12.2 项目功能面积大致分配1） 经贸中心商务配套： 60,000 约15%- 经贸会务酒店 12,000- 国际商务中心 10,000- 商贸博览中心 10,000- 技术装备展示中心 18,000- 产品展示中心 10,000+ 共 60,0002） 精品商贸展贸区： 340,000 约75%- 意大利品牌专区 100,000- 综合品牌专区 90,000- 仓储式零售业 90,000- 国际品牌精品商业街 60,000 共 340,0003） 中转物流、仓储中心： 80,000 约10%- 普通中、长期物流仓储 35,000-