江苏赣榆新城开发可行性报告.docx

1、江苏赣榆新城开发可行性报告赣榆新城开发可行性研究报告第一部分：项目所在城市的背景分析1. 赣榆国民经济运行状况分析1.1. 赣榆概况赣榆位于江苏省东北端，隶属江苏省连云港市，东临黄海，西与山东临沂市接壤，北通青岛，南襟新亚欧大陆桥东桥头堡连云港，是全国最早的沿海开放县之一。全县18个乡镇，总面积 1402.5平方公里，人口 108万，境内有山、有海、有平原，面积各占13，山青水秀，土地肥沃，气候宜人，素以享山川之饶，受渔盐之利的福地为人称道。赣榆县拥有2.公里黄金海岸， 1.53万公顷滩涂，7.2万公顷浅海域，7000平方公里近海渔场，是江苏省最大的水产育苗基地，拥有 198家工厂化海淡水育苗

2、场。平原地区土地肥沃，农作物品种丰富，农业生产综合实力跻身全国百强县行列，是全国商品粮基地县和全省食品工业大县。同时地藏丰富、工业门类齐全，已形成化工、纺织、 机械、煤炭、建材、食品等十大工业体系。被江苏省政府命名为建筑之乡。“十五”期间，赣榆将突出加快发展的主题，抓住结构调整这条主线，以改革开放和科技创新为动力，着力实施工业立县、民营富县、科教兴县、依法治县和城市化战略，全面提升全县经济的综合实力和竞争能力，促进各项社会事业协调发展。五年间，全县工业经济将进一步调优、调新、做大、做强，实现跨越式发展。利用已有的优势，优化农业结构，确保农业强县的地位，发挥地域优势做大做强水产养殖和海洋、滩涂旅

3、游业，同时加大工业投入，以高效益低污染的新型工业为发展的主导。初步预计五年间工业年销售收入年均递增58%，利税年均增长46%，技改投入增长保持15%以上，对外出口年均递增10%以上。 城市绿化情况赣榆县绿化率达到45%，人均公共绿地23平方米。工业废污水集中处理率达到90%，工业固体废物综合利用率100%。自2000年被国家环保总局批准为第五批国家生态示范区试点县以来，县委、县政府高度重视，不断增加财力、物力、科技等方面的投入，邀请专家高起点编制创建规划，以建设“四在经济区”为重点，10大类600余个生态工程项目为示范，先后投入55.56亿元加快生态建设步伐，取得了显著的生态效益、经济效益和社

4、会效益。到2004年为止，赣榆县结合创建国家级生态示范区建设，以农业结构调整为载体，以改善生态环境和发展生态经济为主旨，以机制创新和经营模式的改革为动力，群策群力进行绿化造林，已新发展成片林12.38万亩、新建农田林网10.44万亩、四旁植树262.2万株、新建绿色信道198公里。绿化造林总量为前三年的总和。优美的环境、良好的空气质量不仅点缀了市民的生活，同时也大大推动了赣榆旅游业的发展。 城市交通状况赣榆的水陆交通十分发达。向南35公里有横贯祖国腹地的陇海铁路；向北50公里是兖石铁路；距连云港机场30公里，（有直达北京、广州、厦门、成都、昆明等十几个大中城市的航班）；距青岛国际机场、南京禄口

5、国际机场200多公里；距连云港港、日照港 40多公里；204、 310、327国道在境内交汇，即将建成通车的同三高速公路自北向南贯穿全境；青口码头与通榆运河、京杭运河、长江等水路相连。发达、便利的交通配套已为赣榆的整体发展打下了坚实的基础。同时赣榆县还在不断的加大对交通配套的投入力度。1.2. GDP年增加值超10、保持连云港地区领先地位2004年全县实现国民生产总值65.45亿元，财政收入3.41亿元，连续三年GDP增幅保持在10以上，继续保持连云港地区领先地位。1.3. 第三产业结构比重逐年增加，外来消费能力稳步增加农业是赣榆县的龙头产业所以在赣榆的国民生产总值中第一产业占了很大的比重，第

6、二产业一直保持着平稳的发展，但随着产业结构的调整第三产业在国民生产总值中所占比例越来越大。2002年第一产业为22.68亿元占国民生产总值的30.8，第三产业仅占国民生产总值的27.1%，到2004年第一产业22.02亿元，占国民生产总值的34.8%，而第三产业则有了较大的提升，2004年第三产业产值21.66亿元，占国民生产总值的35.1%，可见，整个产业业态已经向更加优化的方面发展。赣榆经济增长的动力由农业“一枝独秀”转变为现在的第一、三产业。第三产业比重的逐步增加将有效的吸纳更多外来劳动力的进驻有效促进赣榆房地产业的发展。1.4. 产业调整成效显现，城镇人口逐年增加赣榆政府不断加大招商引

7、资力度，推动了工业及第三产业的发展，提供了更多的就业岗位；促使城镇的人口不断增加。2003年赣榆县人口数量为106.91万人，城镇人口为13.9万人，随着赣榆县经济社会的发展和城市化进程的不断加快到2004年赣榆县人口总数为107.93万人，比03年增长约1%，而城镇人口则为15.96万人，比03年上涨了12.9%。城镇人口的增长带来对城镇的住宅的需求，将有力的促进房地产市场的发展。1.5. 人均可支配收入持续稳定增长，消费能力逐步提升2002年赣榆县城镇人均可支配收入6853元，农民人均纯收入2991元，03年城镇人均可支配收入7782元，农民人均纯收入3139元。2004年产业结构调整初见

8、成效城镇人口平均可支配收入8872元，农民人均纯收入3501元，消费逐步转变为发展型消费。1.6. 2005年上半年赣榆固定资产投资总量领先连云港地区2004年，赣榆全社会固定资产投资累计完成32.74亿元，同比增长34.0，增幅较上年提高7.3个百分点，数值比目标31.5亿元多出1.24亿元。其中，规模以上投资完成24.38亿元，增长47.3；规模以下投资完成8.36亿元，增长6.0。在规模以上投资中，基本建设完成4.74亿元，同比增长27.7%；更新改造3.45亿元，增长84.0%；私营个体1.14亿元，增长25.8%；房地产投资2.14亿元，增长14.9%。2005年16月份我县完成全社

9、会固定资产投资25.64亿元，同比增长53.6% ，增幅比上年同期提高23.5个百分点。投资总量位居全市四县首位，增幅居四县第二。年份2003年2004年2005年16月固定资产投资额（亿元）24.432.7425.64比上年增长20.53453.6（同期增长）房地产投资额（亿元）1.712.141.14房地产所占比例7%7.54.4房地产投资涨幅12%14.9%26.4（同期增长）2003-2005年上半年房地产投资额占赣榆总固定资产投资的比率不断增长，随着产业化进程的不断调整，大环境的驱使下必将促进赣榆房地产业整体的发展。1.7. 赣榆房地产开发情况1.7.1. 2002年2005年上半年

10、赣榆房地产市场概况赣榆房地产开发始于2002年。2003年全县房地产开发1.53亿元，商品房销售0.6亿元，到了2005年全县房地产开发共投资2.4亿元，比03年上涨了57%，商品房销售收入1.3亿元，与03年相比上涨了116%，更好的解决了人居问题。房地产开发状况2003年2004年2005年1-6月房地产开发（亿元）1.531.862.4商品房销售（亿元）0.60.991.3 商品房销售（万平方米）5.8179.784.11住宅销售（万平方米）2.898.523.91 （数据来源：连云港房地产信息网）2003年商品房销售面积为5.8180万平方米，其中住宅面积2.890万平方米，房屋售价为

11、850元平方米，2004年商品房销售面积为9.78万平方米，比03年增长68.1%，住宅面积8.52万平方米，比上年增长194.8%，售价比03年上涨27.1%为1080元平方米。05年上半年商品房销售面积4.11万平方米，比04年同期增长11.4%，其中住宅售价为1100元平方米，上半年基本上与去年年底的价格持平，但是今年下半年的价格已经达到1300元平方米左右，上升幅度已经超过10%，下半年房价猛涨，预计明年也将有一定的延续。1.7.2. 有利因素 赣榆经济持续稳定增长及新城规划有利于房地产的发展根据经济数据分析，赣榆经济增长连续3年超10，整体经济状况进入高速发展期，有力的支持和推动住宅

12、建设和房地产业的发展。同时连云港整体城市化进程的发展战略，也将积极推动卫星城、小城镇的发展，为赣榆住房建设提供了新的市场机遇。 政府搬迁，带来一定的发展机遇随着赣榆县委县政府东迁的步伐不断进行，赣榆县规模将面临进一步扩容。但是由于受到城市的经济基础的影响，新城发展预计需要10年甚至更长的时间才能够实现。 房地产市场总量高速提升，城市消费观念正在转变从两年前房地产成交量分析来看，赣榆房地产市场发生了很大的变化，成交量出现了成倍增长的态势。由此可见，赣榆整体消费观念正在发生转变，赣榆房地产市场处于一个刚刚发展阶段，具有一定的潜力。但是由于城市整体经济基础不雄厚、缺乏外来消费人口的支撑，行业发展相对

13、比较缓慢。1.7.3. 不利因素 赣榆房地产市场比较低级，房地产市场发展缓慢赣榆房地产市场自2002年起开始发展场整体市场度不够高，市场中还存在未领取房屋预销证件的前提下就开始接受定金的现场。市场的极度不规范将阻碍赣榆房地产市场的发展。 赣榆主城区辐射力不强，城市扩容能力不高赣榆主城区自2004年底开始主城区拆迁量开始降低，使得拆迁置业购房人群数量将迅速降低直接影响物业销售状况。城市扩容面临很大的压力，新城建设难度大。 银行房贷放贷款率较低，阻碍赣榆房地产市场发展赣榆各家银行对房地产贷款的支持力度较小，银行对个人住房抵押贷款的条件比较苛刻，各分支机构审批权限很小。外地人口在赣榆购房无法办理按揭

14、手续，直接影响赣榆房地产市场的发展，赣榆房地产市场要得到长足的发展，银行必须加大信贷支持力度，增加贷款额度尤其是个人住房贷款，将房地产信贷的重心转移到个人住房消费贷款上，刺激房地产的有效需求，才能保证房地产信贷资金得到良性循环。 城市缺乏核心产业支持，整体消费能力不高根据赣榆的整体产业支持，赣榆缺乏经济能力高的、影响力强的产业，城市发展受到一定的制约。另外由于赣榆整体城市经济能力不强，城市整体消费能力不高，这也在一定的程度上制约房地产的发展。1.8. 综合分析赣榆县的GDP每年都以一个较高的增长速度在发展，连续三年增幅高于全国9%的平均水平，随着产业结构调整的深化整体经济进入高速度发展阶段，区

15、域内的经济发展必然带动各项经济产业的发展。但是由于赣榆整体经济基础不高，城市人口消费能力不强，城市发展速度受到一定的限制，因此我司认为项目短期内开发，风险还是比较高的。 2. 赣榆住宅及商业市场各竞争对手研究和分析2.1. 赣榆住宅竞争项目概况 表一：楼盘名称东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景开发商赣榆县房地产开发公司赣榆县锦泰房地产开发有限公司连云港申苑房地产开发公司连云港市浙东房地产开发有限公司占地面积1.5万M216万M21.97万M28万M2总建面积2.4万M220万M23.5万M211.3万M2建筑形式多层多层多层多层容积率1.31.21.51.4交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯物业管理费0.

16、2元0.25元未定0.25均价（元 M2）1260130015501530起售时间2004.42004.32005.52004.6主力户型120、150 M2三房120、130 M2三房116、160 M2三房125、130 M2住宅总套数240套1200套212套525套销售状况销售越80一期销售420套约80销售约30项目整体销售约40优惠措施无一次性付款98折无一次性付款98折扣内部配套设施超市、会所、商业街会所、健身房、乒乓球室、超市商业街、会所会所、健身房、篮球场后续供应约5000 M2约5万M2约2万M2约6万M2 表二：楼盘名称东大花园文化公园香居美地开发商连云港东大物产开发有限

17、公司赣榆分公司连云港忠达房地产开发有限公司连云港市美麟房地产开发有限公司占地面积6.5万M25万M22万M2总建面积10万M26万M23.4万M2建筑形式多层多层多层容积率1.451.21.5交付标准毛坯毛坯毛坯物业管理费0.25未定0.2均价（元 M2）1500未定1350起售时间2004.5未定2005.8主力户型175、183 M2100、120 M295、137 M2住宅总套数612户未定256户销售状况项目整体销售约40未正式开盘项目整体销售约20优惠措施一次性98折未定无内部配套设施休闲会所商业街、会所会所、后续供应约6万M2约6万M2约3万M22.2. 赣榆竞争楼盘主力产品类型面

18、积分析 目前赣榆市场在售竞争楼盘产品类型均为多层，产品同质化现象严重，整体产品创新力度较小； 主力户型仍然是传统的两房少于三房，三房处于更加有利的地位，市场上两房在各个楼盘中均有分布但整体体量较小。这主要和赣榆地区购买人群的消费观念有关，赣榆县作为苏北陇海经济带的边缘城市，消费者一步到位的传统观念比较强烈因此造成市场上三房的需求量很大，直接导致市场上的房型面积以120-130 M2三房为主； 从房型的去化情况可以看出，现阶段赣榆整体消费处于低级阶段，基本上都是以家庭消费为主，消费观念比较落后，消费形式十分单一；2.3. 赣榆竞争楼盘产品价格及主力总价分析 板块内房价在总体价格在1200元155

19、0元。价格差在300400元间，总体价格呈现以县政府为核心，黄海路为轴越靠近县政府与黄海路价格越高。例如：紧靠县政府的上海豪苑均价达1550是赣榆县售价最贵的楼盘。而位于赣榆县东南角的锦绣江南由于远离县政府与黄海路，虽项目整体品质较好且自建配套较为完善但均价仅有1300元。由此可见县政府与黄海路对赣榆市场的房价起到至关重要的作用。 赣榆县物业总价三房控制在20万元以内；2.4. 赣榆竞争楼盘内部配套分析 目前赣榆楼盘所设计到的配套仅止于商业街、学校、会所、超市、球场、健身房六个部分比较简单。其中商业街和会所是楼盘必备的项目，另外球场和健身房也占有一定的比例，而自带超市在镇江住宅项目中比较少见，

20、在竞争楼盘中，只有东升花园于锦绣江南有超市设置这于与该两处楼盘所处的位置周边配套不完善有关；2.5. 赣榆竞争楼盘后续供应量分析 待开发供应量潜在开发供应量合计28.5万M220万M248.5万M2(待开发供应量：是指现在已经在销售项目的后续未开发供应量； 潜在开发供应量：指没有推向市场的项目或者即将参与拍卖的地块；) 从上表分析可以看出未来12年的时间内赣榆房地产市场将会有48.5万M2的物业上市销售； 赣榆县房地产市场2004年全年的房地产住宅销售面积为8.52万M2。按照每年10的增长速度算消化现有的近50万M2的物业也需要近5年的时间，随着城市不断的东扩大量的土地将继续得到供应，市场容

21、量还会有继续提升的可能，市场竞争十分激烈。2.6. 赣榆代表楼盘分析1、锦绣江南 基本资料 位置： 赣榆县青口镇镇海路1号 开发商：赣榆县锦泰房地产开发有限公司 整体规划：总用地面积约16万M2，规划总建筑面积约20万M2 在售范围：共约1200套 基 价：多层1300元 M2 宣传卖点： 小区景观、项目产品、青口一中 广告口号：绿色之城、智能之城 项目简述：锦绣江南位于赣榆东南角。是目前赣榆房地产市场占地规模最大的小区锦绣江南紧邻青口一中，占地16万总建设20万M2，户型以120平方米与130平方米的三房为主，并配备2700平方米的专属商业会所不仅重视创造居家生活的良好物质条件，更重视引导居

22、家的健康生活方式，重视实现居家的精神愉悦以及邻里和谐，从建筑规划、景观环境、配套设施、社区文化等各个环节均展现出对于居家生活“全景式关怀”！ 综合分析 锦绣江南是目前赣榆市场少有的大盘。由于项目距离赣榆商业核心较远，但项目整体规划合理各项自建配套设施齐全，能够满足未来小区入住后居民的生活需求，加上合理的价位因此项目去化速度较快目前一期600套物业去化在80以上；2、东大花园 基本资料 位置： 赣榆县文化西路 开发商：连云港东大物产开发有限公司赣榆分公司 整体规划：总用地面积约6.5万M2，规划总建筑面积约10万M2 在售范围：共约600套 基 价：多层1500元 M2 宣传卖点： 小区产品、人

23、文环境、赣榆试验小学 广告口号：居住在自然和风景中 项目简述：东大花园位于赣榆城中。是目前赣榆房地产市场上定位较高的项目，项目紧邻赣榆行政中心与教育核心区内，占地6.5万M2总建约10万M2为赣榆仅有的园林第密度人文社区。项目主力户型以170180 M2的复式楼为主，小区规划有2000 M2的度假会所、1500 M2的超市。并配备有太阳能供水系统无论从产品积极设施上都成为了目前赣榆市场上最高端的项目。 综合分析项目内的户型均为170 M2以上的复式户型，项目整体销售价格较高，但由于拥有绝佳的地理位置，小区的产品也较为独特。因此小区一期销售吸引了周边教育区以及行政中心的老师以及公务员购买。为项目

24、打造了独特的人文氛围。以上一些列的优势为项目一期销售达90以上创造了良好的基础。2.7. 赣榆商业项目市场研究和分析2.7.1. 时代广场 项目概况：（温州）连云港嘉利投资发展有限公司开发的商业项目，是在赣榆原商业中心的老街上开发新建的，总建筑面积为5.5万平米，全长约300米，商铺共分两层，一期于2002年5月开工，建筑面积为2.3万平米，二期于2003年12月开工，建筑面积1.4万平米，三期于2005年7月开工建筑面积1.6万平米。 销售情况：一层商铺单间建筑面积约60平方米（开间3.8米，进深约14米），层高5.0米，售价为4050万左右；二层建筑面积约58万平方米（开间3.8米，进深约

25、9.5米），层高3.8米，售价在1012万元左右；三层层高3.6米，采用大面积整体外租为主，仅少量售出，售价约12001300元 M2。一、二期开发商铺全部销售完毕。三期销售约60% 商业经营分析：经营业态主要为服装、鞋帽类，在三层有简单的餐饮、休闲场所。由于是首先在赣榆推出的现代商业街，同时又是在当地的传统商业老街上建设的，一开始就吸引很多投资客和小商户的关注，目前看经营较为成功。首先分析一层商铺的经营情况：一层朝西临华中路的铺位租金最高，以“非常男孩”专卖店为例，其经营面积约为120 M2，年租金约为15万元（104元 M2月）一层西街两侧的商铺面积约为5060 M2，年租金约3.53.7

26、万元（57元 M2*月）一层中街商铺面积约为5060 M2 (不规则商铺面积未计)，年租金约2.32.5万，（39元 M2*月）一层东街商铺面积约为5060 M2 (不规则商铺面积未计)，年租金约1.51.7万，（27元 M2*月）该项目一层西临华中路的铺位出租率相当高，主要原因是靠近主入口，而且是品牌店的首选场所，能对购物者形成吸引力；中街次之；东街的铺位经营情况较差，二层商铺的经营状况有自身的许多不同之处。单个商铺的经营面积一般都在40 M2左右，租金情况却有很大的不同。二层西段的商铺租金约为1.2万年；二层中段的商铺租金约为70008000元年；二层东段商铺空置率较高，商铺租金约为300

27、0元年。但二层整体的经营状况都不是很好，虽然在招商上有免税、免物管费及最早提出零租金的优惠条件，东段至今也没有做起来，分析原因：一是考虑到便捷的因素，购物者一般都愿意在一层购物，而不想去爬楼，主要是传统的购物心理使然，同时个体经商者也普遍具有这种认知心理；二是东段没有做好人流的出入口，给购物者以很不方便来回走动的感觉。有经验且有实力的商户多愿选择在一层，二层集中了许多经验不足或缺乏资金的商户，这样市场培育期就大大延长，出现大量没有租出去的商铺。2.7.2. 深港商业总汇 概况：（无锡）赣榆南洋房地产开发公司开发的在建步行街商业项目。处于城北华中路与东关路之间，以老沙汪河为轴线，东西走向全长72

28、0米，南北街宽约60米，层高5.2米，占地4.8万M2，总建筑面积5.2万M2，由无锡第五建筑公司承建。 销售情况：一期预售共约220间商铺。为准现房2005年12月交付。2006年1月1日正式营业，销售方式是买首层送二三层，销售均价为8000元 M2。目前销售约30套市场认可度不高； 商业经营分析：该项目的商铺设计为每户一至三层联体，中间内设楼梯，一层门面，二、三层做办公区及储藏间，每户内设厕所，相互之间独立。开发商也成立专门的招商不部，为以后的市场的启动做准备，但他们目前还没有确定给购房者以书面的返租回报承诺。从位置来看，地处城北，周边为居民区，缺乏传统的商业购物场所。从目前认购的情况来看

29、，投资客对该项目的前景没有太大的信心，部分客户持观望态度。而且城中老商业圈的商户一般也不愿意搬过来经营。2.8. 综合分析赣榆房地产整体市场自2002年连云港市政府提出陇海经济开发战略以来，城市改造拆迁力度的加大使得房地产业发展迅速。赣榆先后建成以锦绣花园、东大花园为代表的一批商品房。商品房一经推出立即得到市场的回应。但赣榆房地产市场自2002年起整体销售价格波动不明显。1、主要原因是赣榆县主力购买人群为本地人口，其购房的主要目的以自住为主。2、房地产市场化程度不高、城市经济基础发展落后等从另一方面制约了投资客户的进驻。造成各个楼盘去化速度缓慢，市场上存量房体量较大市场压力较大。随着赣榆产业结

30、构的不断调整优化，外来人口的不断增加以及赣榆房地产市场化进程的加速，预计在未来的赣榆房地产市场将会面临一定的发展潜力，但是发展速度较慢。3、我公司开发该项目SWOT分析考察赣榆新城项目之地产因子、规划设计，项目存在大量的成功机会，同时潜在许多威胁。如下面SWOT坐标图所示：S优势1良好的海岸自然景观2建筑规划设计的卓越和独特3准确的定位创造主题社区4高尚配套设施全方位提升项目形象5应用新技术提升产品附加值6品牌全息推广模式创造销售奇迹7。一万多亩新城整体规划优势W劣势1目标客户对区域的认同感低2距市区距离较远3周边生活配套设施的不完善4政府规划实施的不确定因素O机会1新城建设计划开展2行业处于初步发展阶段，产品形式单一3政府重点规划项目T威胁1宏观政策对房地产的不利影响2市场竞争带来的威胁3宏观经济形式的变化4配套设施经营风险3.1 STRENGTH项目优势分析1良好的海岸以及内部水域景观创造的先天优势不可