向明《快周转模式下的设计成本和工程前置》.docx

1、向明快周转模式下的设计成本和工程前置快周转模式下的设计、成本和工程前置【课程背景】针对取消设计预售制度的风生水起，针对资金成本越来越高的现状，针对标杆企业“一天完成设计工作”，“拿地即开工”等等现象，我们可不可以这样做？为什么？怎么办？【课程对象】 地产开发公司或新组建的子公司、项目公司的项目负责人、项目总、设计、营销、成本、报建、工程等部门经理及专业负责人，【课程收益】如何进行缩短项目周期和设计周期的操作，不断细分和契合项目各阶段的周期、提升工作效率和部门之间的合作能力，解决各专业之间的协调和时间穿插的问题，快速启动标准化解决相应问题，达到拿地后迅速开工的目的。在复杂的情况下多线并举跨界协同

2、，如何前置大量的准备工作、支撑设计院提前介入桩基设计工作、缩短设计的在线周期，同时高质量的出具设计施工图，都是值得我们深入探讨的话题【课程时间】一天或两天【课程大纲】 快周转模式下的设计、成本和工程前置 从经典设计管理流程看如何前置设计周期设计周期在开发项目中的位置和代价（1）从拿地到预售的周期（2）从报建到开工的周期（3）从建筑规划方案到施工图的设计周期和代价（4）运用项目的虚拟周期和在线周期概念来解决（5）缩短设计周期和前置设计周期的差异前置设计周期的风险化解和四个法宝 P11设计管理的定义（1）设计周期如何退出关键线路（2）武汉某项目26#地块实操案例（3）合理设计周期在哪里？（4）虚拟

3、周期和价值工程 P30（5）如何前置设计各阶段的关键内容（6）风险分析和化解方法（诸多小案例）（7）前置设计周期的四个法宝不可回避的三边工程的实质内容与探索 P54（1）为什么会有三边工程（2）政府管理模式的改革与探索（3）各类企业的诉求差异在哪里（4）方案没有及时通过的各种非技术原因（5）设计周期有没有不那么敏感的时候？（6）施工证要还是不要最快捷径出具桩基图的关键因素和几个途径 P76（1）管理工作的两个基本原则（2）方案未获批准，能不能出桩位图（3）从综控报告中寻找桩基设计的契机（4）桩基设计所需要确定的关键元素（5）如何剥离桩基设计工作，使之一往无前 （6）时间仓促中如何做好成本控制和

4、优化 （7）根据概念设计可不可进行桩基设计（8）某项目提前三个月占领市场案例腾出时间让建筑设计主线正常推进 P121（1）桩位图和地下室图纸所能争取到的时间 （2）从项目整体运营的角度分析（3）桩基施工期间设计管理的重点项（4）从工程运营的角度分析 （5）优展区的设计推进 （6）精装设计和软装设计（7）三线并举推进之间的有机联系 （8）二次设计的前置管理和配合设计前置中必须配合报建相关的前置条件 P149（1）提前进场初勘、提前报告送审 （2）消防核心筒设计方案前置和确认（3）人防设计和抗震评审前置（4）环评等内容的前置确认（5）基坑围护设计评审和工程评审的前置 （6）设计成果的内审前置控制（

5、7）设计审图前置控制 用绩效考核明确目标的细分周期提升效率 P173（1）绩效考核桩基项目的细分 （2）关注圈、影响圈、可控圈中的考核内容（3）公司构架对工作效率的影响（4）推荐一个设计管理的工作方法 跨界协同做好设计优化和前置 从公司结构体制看什么是跨界协同 P10分析公司内部的横向系统和外部的竖向系统 从万科的七对眼睛到设计管理的铁三角案例分析各种类型公司的典型做法 从经典流程图看各部门的跨界协同请把90%的精力放在沟通上 在桩基设计前置时稳定各部门的前置内容（P34）营销定位报告中的桩基设计相关内容建筑方案设计的桩基相关内容桩基设计的早期成本快速控制 怎样让建筑师控制含钢量案例说明好钢用

6、在刀刃上报建部充分沟通管理部门做熟不做生设计经理在本阶段是半个项目总跨界协同做好设计前置需要各向支撑（P59）跨界协同的基本理念、流程和三个法宝用跨界协同的流程打破部门之间的壁垒用跨界协同的三个想清楚明确项目定位 跨界协同的展开需要关键人的支持跨界协同桩基设计前置的罗生门设计管理紧跟各阶段设计前置内容管理概念设计阶段各部门确认的元素 综合控制文件中确认的元素方案批复阶段的重要控制元素成本控制的主要工作是设计控制跨界协同精细化产品设计打造产品力营销定位报告的相关内容 设计必须了解和掌握的营销基本常识 土地价值最大化和建筑价值最大化营销需求和桩位设计前置的关系价值工程和设计价值 设计牵头做好设计成

7、果的各部门各类审查工作如何缩短设计成果评审（内审）周期 跨界协同做好设计外审的预审 桩基图和地下室审核要点 初步设计，做还是不做配合工程部做好项目前期施工减少早期风险工程部桩基开工前的设计配合 建筑设计参与共同做好围护结构的设计设计部和工程部共同规避早期技术风险 试桩：试或不试？什么时候试？ 从跨界协同的某些失败案例看问题我们今天的跨界协调内容有做到了哪些？对设计院管理做好设计前置和精细化建筑设计和设计管理的区别如何定义优秀的设计管理建筑设计、产品设计和设计管理的区别产品研发功能和设计院的职能设计院的分门别类、传统和二次设计让设计院和我们同步关注点、控制点和价值观考核设计院对甲方的客户关注点的

8、注重程度让设计院了解和熟悉我们的控制点和价值观与设计院共同研究把控理解规划管理意见让设计院从技术维度掌握设计先机和主动我们可以从设计院渠道学习其他项目的优点 控制设计要求的信息准确到位不变异让设计院响应设计前置先期出具桩位图桩基设计方案和桩型选定的基本要素桩基设计中的好钢用在刀刃上与桩位图同步的其他专业设计深度细分再细分桩基设计和桩基工程保证前置进度补桩设计也是用来争取更多的时间和空间 从各种设计任务书谈开去设计任务书是不是设计院的工作起点一个项目究竟该有多少设计任务书认真细致填写规避性冷淡的设计任务书我们和设计院合作的核心工作是什么量化和可视化产品设计和产品线等级正确面对无法规避的改图问题启

9、动和关注设计院的跨界协同产品成本控制的主要职责在设计说说我们对成本控制的几大要点让设计院了解我们的成本控制方法建筑师如何在各设计阶段控制成本其他各专业如何控制成本哪些地方容易造成成本失控设计院的成本控制短板需要甲方补充合作设计前置中的精装修设计和软装设计管理精装修设计在设计前置中的位置和管理要点精装修设计的标准化内容管理精装修设计的区域功能系统化软装设计的前置管理设计前置中的优展区设计管理和景观设计管理优展区设计的主要涉及内容前置管理优展区的另一个特殊功能促使设计质量有保证优展区设计的标准化内容是设计前置的要素客户体验视角设计丰富多彩的优展区内容设计合同管理和合同内容细分选择各类设计公司时的关

10、注点设计合同盖章和行政盖章的管理协调合同中各阶段工作量的细分管理设计合同控制节点的精细化管理运用产品标准化做好设计前置工作 为什么需要标准化？家装再度兴起对标准化运用的启示产品设计流程会议的标准化的内容产品标准化工作的分步实施城市公司户型标准化 区域立面设计标准化材料设备选型定版 优展区标准化的制定 设计标准化产品线和产品库快速建立适合本公司的标准化产品体系产品标准化的积淀和拿来主义一二线城市的产品特点和三四线产品的特点豪宅元素和标准化设计的关系针对项目建立自己最简单的标准概念产品线产品细节（情怀）和时间成本的关系边界不同的标准化体系修正边界条件不同必然引起产品标准化走向的不同普通产品标准化在一线城市遇到的问题 量化各级标准，服从市场需求，避免各种干扰做好产品的全生命周期设计 商业配套社区化提升产品溢价商住产品作为产品线的补充伺机而发标准化流程控制桩位图出图 项目地勘资料市政资料的准备和收集项目桩型选择调研地下室参数确认标准化和基坑围护设计根据标准化参数进行桩基定位图前置设计设计管理缩短周期和产品设计中必须的“活扣”加一间和减一间，天壤之别 。应对产品变化轴线桩和非轴线桩的运用，应对设计周期永远要有B方案，应对规划报建精准的控制面积的法宝，应对面积核算 幕墙的科学合理和面积控制，应对面积核算商改住活扣（产品线设计、总平面设计）应对规划需求