关于全县房地产业发展情况的调研报告.docx

1、关于全县房地产业发展情况的调研报告关于全县房地产业发展情况的调研报告 座谈关于全县房地产业发展情况的调研报告 为推动我县房地产业持续健康促进发展，根据州政协常委会2012年工作安排，6月中旬开始，县政协抽调部分政协委员和有关单位人员组成选题专题调研组，走访了县住建局、镇国土资源局等部门和镇北多家房地产开发企业，察看踏看了部分住宅小区，并外出宜丰、上高、武宁、龙游等兄弟县区读书考察，现将本次调研情况报告如下。 一、发展现状与特点 我县人口近30万，县城城镇人口约4万，居民户数约1.3万。2003年以来，全县共计房地产开发企业16家，分别在*、宣风、银河、万龙山等处为建成商品住宅小区29个（不含经

2、适房和廉租房），总供地面积2071.17亩,总建筑面积为198.1万，总开发户数13185户。县城内共有13家房地产开发企业建设商品住宅小区20个，总用地面积1183.2亩，总开发户数9563户。概括来讲，主要呈现以下特点： （一）全县房地产业投资全村强劲增长，产业优势地位日益凸现。统计数据表明，2009年-2011年合计县城房地产业累计完成中国投资8.27亿元，房地产业成功实施增加值3.72亿元，完成规费收入1002万元，土地出让金2.08亿元，税收收入1.02亿元，对全县经济增长的贡献率中约约为4.7%。房地产业投资业务的大幅增长，改善了城市面貌和居民住房条件，推动了促成城市基础设施建设的

3、完善，也带动了建筑、建材、装修、家具、家电等相关相关行业的快速发展，增加了少量就业岗位。如表一所示： 2009年2011年县城内房地产开发境况城北统计表(表一) 时 ;间 建筑面积(万) 总套数 （套） 总投资额（亿元） 土地出让金（万元） 规费收入（万元） 税收入库 （万元） 2009年 7.95 587 1.57 3569.23 37412 1843 2010年 14.27 1000 2.4 4244.67 27639 3691 2011年 12.63 921 4.3 13010.4 35223 4692 合计 34.85 2508 8.27 20824.3 1002.74 10226 （

4、二）房地产开发主要以住宅开发为主，房地产消费基本本地化。房地产开发主要以住宅为主，近几年住宅建设的比例达到90%以上，而桑利县物业不到10%。同时*外来投资基金和外来人口较少，历年推出的宅地93.3%是由本县区居民收入，仅有327户为外县来芦购房户，占销售总户数的6.7%。 （三）房地产业造型形象、楼盘设计、环境配套不断提升。如现代城别墅区、半山豪园和正在建设的新天地，较之早先开发的小区，无论在外观形象、楼盘设计和明显降低环境配套上都有明显提高。 （四）房地产价格连年攀升,小区空置率较高。据统计（见表二），目前近几年来县城区现房销售价多层房均价为2480元/，比2009年上涨近1倍；小高层电梯

5、房均价2850元/，最高3380元/。县城20个小区也已建成商品房5884套，已销售4833套，平均空置率约为18%，超过国际通用的10%的空置警戒线。 盂县内各小区相关数据表（截止2012年6月）(表二) 序号 公司名称 楼盘名称 总用地 面积（亩） 已建 成面积 (万) ;销售均价 ;(元/) 总户数（套） 已建户数(套) 已销售 户数 (套) 入住率(%) 容积率(%) 绿地率(%) 1 江西鑫海地产 有限公司 天灯柱、金茂、金惠 25.7 5.73 0 381 381 381 100 0 2 *宏祥房地产开发有限公司 金鹰小区 100 9.88 2230 740 400 380 65

6、1.66 39 3 *高强房地产开发控股有限公司 戏龙名苑 44.78 4.66 0 320 320 320 90 1.62 30.7 新天地 109.1 4.12 2850 965 394 136 0 1.56 34 ; 4 ; ; ; 县溢源房地产开发实业控股有限公司 时代水岸 35.7 6.30 2580 400 380 304 70 1.98 34 时代经典 72 4.90 2600 576 341 297 15 2.00 38 丽景星城 35 4.70 2560 315 315 283 65 2.00 38 碧水华庭 36.5 4.96 2430 436 352 302 47 2.0

7、0 38 怡和源 70.5 2.78 2500 606 168 67 0 1.98 43 5 浙江龙游金峰房地产开发有限公司 现代城 109.6 10.2 2600 459 459 335 78 1.38 32 6 *汇天雅居乐有限公司 美芦水郡 63.12 7.60 2780 450 367 337 75 2.00 33 7 宜春市金豪房地产开发有限公司 富祥花园 36 3.78 0 260 260 260 20 1.80 40 8 瑞昌市景泰房地产开发有限公司 锦绣家园 30 4.94 2200 354 354 280 45 1.90 28 9 *有限公司县永欣房地产开发控股有限公司 滨河

8、名居 44.3 5.10 2500 512 338 263 47 2.00 35 10 *县鸿华房地产开发有限公司股份有限公司 蔗棚蔬菜蔬菜基地 8.6 1.4 960 82 82 82 62 2.67 0 11 *大华房地产开发控股有限公司 金河湾 46.3 4.60 2400 304 247 205 45 1.56 33 12 *玉女山庄管理有限公司 半山豪园 284 36 2750 2123 678 572 13 1.89 38 13 浙江省义乌市中北房地产开发有限公司 财富广场 32 3.6 2800 280 48 29 0 2.80 33.2 县城城区合计 1183.2 125.25

9、 9563 5884 4833 二、存在的主要问题 （一）房地产业呈现非良性产业发展态势。消费者、开发商和中央政府三方税金所得利益均不理想。第一，毛序消费者普遍感觉购房负担较有重。一套130的住房价格达32.5万，以双职工家庭计算,2011年在岗职工人均收入为24000元，房价收入比达到6.8倍，超过国际惯例通用的4-6倍的标准。同时，商品住宅性价比偏低。我县县城商品房均价（2500元/）与上高县（2800元/）相差不大，但上为高的商品房在环境、配套、物业诸方面等各方面档次远高于我县。第二，开发商反映开发周期长，投资收益不高。因资金问题、拆迁困难、建设过程中阻工闹事多等原因，我县的楼盘开发周期

10、大都在写字楼十三年以上。一位开发商反映，虽然在*以20万/亩的价格购地，但开发周期过长，财务成本很高，平摊后年投资回报率并不高。而在上高等地以130万/亩的价格购到净地可以直接开工建设，四年之内完成一个楼盘的建设和销售，相比之下，年投资业务回报率还更高。第三，政府以低地价、低规费、优税收等条件进行房地产招商，减少了大笔资金财政收入。 （二）普通中低档宅地供大于求。确实我县县城商品房大多数都是120-150的中等户型，中低档商品房市场目前趋于饱和状态。如表二所示,县城已动工的20个楼盘商品房总设计户数为9563套,已建成5884套,已销售4833套，已建待售1051套，已批待建3679套,以上二

11、项合计已批待售4730套,以三口之家计算,还需增加14190人来县城定居。 （三）土地投放量过大，没有实行净地出让，土地出让价格低。一方面，商品房用地投放总量过大、速度过快。2003年以来，全县房地产供地共2071.17亩(见表三)。其中县城城区供地共1766.8亩，至今还有7宗未动工土地计351.88亩（见表四），如按照我县目前的建设模式,平均容积率1.8计算，这7宗农村土地还可以建设商品房420000，约3100套。加上现有楼盘的已批待售商品房4730套，县城内已供地待售商品房合计7830套。另一方面，土地出让效益低。由于我县在土地出让时没有做好周边环境，大多没有做到净地出让，导致土地出让

12、价格非常低。我县的土地收购价格为20万/亩，最高卖了87万/亩，而上高县采用先做环境再净地出让的做法，土地卖到130400万/亩，经济效益可观。 全县酒店业供地情况表(表三) 年度 土地投放量（亩） 土地出让金收入（万元） 已开发面积（亩） 未建设面积（亩） 2003 219.15 219.15 0 2004 190.16 141.06 49.1 2005 42.3 2220.63 42.3 0 2006 666.43 13043.95 616.43 50 2007 250.03 2588.44 160.03 90 2008 57.95 1351.27 45.74 12.21 2009 177

13、.5 3569.23 93.49 84.01 2010 213.42 4244.67 213.42 0 2011 217.11 13010.4 40.95 176.16 2012 37.12 3220 37.12 合计 2071.17 43248.59 1572.57 498.6 县城内房地产未动工楼盘土地情况田地统计表(表四) 序号 用地单位 宗地位置 供地 时间 供地 面积（亩） 备注 1 上为高宏利房地产公司 日江路南侧 2008.2 13.77 未搬光缆 2 应小平 更田村 2009.9 84 置换土地 3 佳鑫房地产公司 更田村 2010.12 50.98 征地款未发到位 4 瑞联地

14、产置业公司 更田村 2010.12 60.14 征地款未发到位 5 坤贤地产公司 古城管理处 2011.5 71.72 未交地 6 鑫海地产开发公司彭击败 *镇潭田 2009 34.15 未建 7 创宇房地产开发公司 *行政路 2012.1 37.12 未交地 合计 351.88 （四）房地产开发水平不高。一是开发企业多、小、资质低。目前在县城区从事开发的13家房地产开发企业中，没有具备一级资质的开发企业，具有二级资质的2家，三级资质的5家，四级资质的4家,还有2家资质待定。全县所开发29个楼盘中，总建筑面积在10万以上的楼盘只有7个，其余都是小型楼盘。由于房地产开发企业缺乏高资质和没有雄厚资

15、金不能实力，无法敲定具有较大规模、较高品质的商铺建设。二是商品房开发比率不高，楼盘档次较低。开发产品以多层建筑为主，小高层电梯起步房建设工程刚刚起步，真正的别墅区还没有，商家开发理念落后，品牌意识不强，市场营销观念不强，以卖环境、卖配套、卖功能、卖管理的“以人为本”的开发设计理念尚未形成趋势。 （五）配套设施不完善，物业管理滞后。部分开发商埋怨片面追求增加建筑面积以提高自身效率效益，忽视项目配套设施建设，给消费者生活造成不便，也给自由民主管理带来隐患。如绿地、幼儿园、超市、停车位、社区服务等配套设施多数小区不完善或达不到要求。物业管理停留在初级的保安养护水平，绝大部分住宅小区没有成立业主委员会

16、。政府应做的市政灌溉系统不完善，如：垃圾中转站、学校、停车场、市场、公厕、供电网络等。 （六）房地产业产业发展环境不优。首先，因未能实行净地出让，造成房地产开发过程中征地拆迁难。如美庐水郡，仅40亩的土地，开发已经五年了，至今仍有一个养猪圈在小区中间，严重影响小区建设和居住环境。半山难为豪园也因为拆迁难而调整规划，留下一处败笔。二是建筑工程建设整个过程中“强揽工程、强买强卖、强行阻工”的现象时有发生。一些地头蛇采取强行强霸的手段，以高于市场的售价价格供应建材、参工参运。既扰乱了房地产开发施工资本市场，加大了房地产开发成本，更损害了投资项目环境，不利于引进真正转用有实力的房地产开发企业进驻*。

17、三、意见与建议 *发展房地产业有着独特业务优势的品牌优势。一是生态优势。*有好山好水好水气，常年气温比*低3-5，全县森林覆盖率达67.4%。武功山是国家级基本思路风景名胜区，山口岩河水库依城而建，山环水绕的*是名副其实的山水之城内、宜居之城。二是禀赋交通优势。县城距*只有17公里，车程只有15分钟，自有*后花园之称。三是价格优势。*房地产均价在4500元/左右，比*高出2000元/，在*买一套房的资金在*可以买一套房（含普通装修）加一辆车。只要我们加强房地产业的诱导，找准产业定位，理顺运作方式，*房地产业是大有可为的。基于此，提出如下建议。 （一）提高认识，高度重视房地产业的发展。*的金融业

18、不是不要发展、而是要如何发展、如何更好地发展的问题。房地产业关联度低等、带动力强，涉及到40多个产业部门，是国民经济的重镇。据测算，每亿元房地产开发投资可以带动国民经济各部门的产出2.86亿元，可以增加就业岗位2000多个。就财政收入来讲，以年投放土地200亩，每亩均价100万计算，土地出让金收入为2亿（含成本）；按平均容积率1.6计算，建筑面积为21.34万，按75元/的规费标准计算，规费收入是1600万元；按均价3500元/，平均税率12%计算，税收收入约0.9亿元；按以上几项测算，则200亩土地的房地产开发带来的财政收入合计3.06亿元。因此我们要把房地产业提升到不单是*发展后劲的战略高

19、度来抓得，要下决心、下大力气像抓工业一样抓实抓好，让房地产行业成为支撑*大规模经济社会新一轮发展的重要产业。 （二）找准发展定位，实现*房地产业的科学发展。 建议*房地产业今后一段时期的定位为科学规划，完善城市基础设施，厂家引进高资质有实力的商家，面向中高端客户，开发中高档楼盘，做到政府、开发商和消费者三赢，实现*房地产业的科学可持续发展。一是充分利用*生态优势，打造最佳环境保护环境，发展中高档旅游观光休闲休闲房地产，将*建设成宜居宜游的休闲后花园。二是开发设计中高档楼盘，打造*品牌。中低档商品房也已供大于求，*的房地产业要健康发展好，必须定位在中高档楼盘。要瞄准*以外的高端改善房客户群，引导

20、开发商更新观念，建设一批环境美、绿化好、文化浓、质量优、物业管理好的楼盘，以高品质的保障性小区打造*房地产品牌，实现居者“有”其屋到居者“优”其屋的转变。武宁县建设旅游、休闲、养生城市，选择生态环境好的地段，打造“临街不建店面、地面不停车、物业智能卡管理、高层与多层并重”的高端纯住宅小区，成功吸引了大批创业前来消费，大大提升了武宁房地产升值空间。三是引进高资质开发企业。要提高房地产企业资质准入门槛，最好要引进资格证三级以上资质的开发商。另外，要引导开发商加速加快楼盘博戈达，在签订合同时，可要求开发商的楼盘开发周期控制在四年以内。 （三）限量供应土地，实行净地出让。一是加强土地利用总体规划及实施

21、，受限土地投放规模。武宁县为了消化2006年以前的空置土地，2007-2008年两年未对外供地。龙游县严格控制工业用地投放量，等到前一个楼盘开发到一定时期总算开始供应下一个楼盘的土地。从*目前的实际情况出发，建议每年供应商品房用地200亩左右，土地拍卖价格定在100万以上。对闲置土地要按照农村土地国土资源部闲置资产土地处置办法的规定，采取适当措施予以处置（能收回的尽量收回），将现有的351.88亩完全未动工的土地宅基地用于中高档小区建设，不再进行低水平重复性建设。二是要坚持马萨省出让，制度建设市政基础设施，先做环境后卖地，以提升土地的价值。 （四）优化操作模式，实现房地产业的错位发展。建议县政

22、府以城投县委公司为载体，通过城投公司这个平台，完成筹资、征地拆迁、基础设施建设，然后实现净地出让，获取差额利润，然后再投入大笔资金征地拆迁、建基础设施，再净地出让，以形成一种良性循环。否则，*的城市建设、房地产业开发不能可持续。武宁县和宜丰县的土地运作模式成熟，武宁县由城投公司负责筹资、基础设施基本建设和土地出让，国土局负责课征土地，房管局负责征收房屋，至今已储备土地1万多亩。宜丰县先由政府完成征地拆迁，再由城投子公司以土地贷款修路，完善基础设施，之后才挂牌拍卖，土地卖到130-400万/亩。 （五）完善配套设施，强化房地产业行业监管。一是城市基础设施该政府做的政府一定要配套完善好，该开发商的

23、政府部门一定要督促开发商做好。要科学规划城市医疗、教育、环卫设施、社区服务、市场、停车场等交通设施的布局，小区楼盘中的城市绿化、停车位、幼儿园、超市、休闲健身、排污系统达至等体育设施必须达到使用要求。二是国家标准要统一房地产业的税收和规费的收取标准，并做到统一征收。要加强对房地产业的管理体制，住建局要联合公安部门、城管等有关部门对房地产开发建设过程中的强揽工程、强买强卖、强行阻工等行为综合治理进行专项治理。 （六）探索多形式的房地产开发经营方式，试点单户供地。 房地产开发未必只有房地产企业开发建设这一种模式，*经济开发区以单户供地的模式，实现个性化别墅建设的作法如愿以偿做法，土地卖到100-200万/亩，别墅区品位高档，住民感觉实惠满意。这种模式值得先进经验，建议县政府可探讨，以县城投公司这个服务平台，在做好发展规划的基础上，将土地整平划界，完善好所有配套设施和漂亮物业管理，然后分户出让净地，让购土地者按规划要求自建房屋，这样可将房地产商环节的利润转让给消费者，使消费者小钱愿意付出更多的钱购地，同时也可以得到更高高品质的房产。