万科工程管理策划方案doc.docx

1、万科工程管理策划方案doc2009-2万科工程管理策划方案7一、项目特点概述1.1 工程项目特点1.1.1 本工程项目所处位置周边环境复杂，市政配套滞后，市政道路、管网未形成，特别是给水和排水无市政接驳点，对工程施工及后续工作影响大，需持续关注。1.1.2 根据本小区楼宇规划设计，小区永久路沿建筑物外围用地红线走向成环形布设，由于受部分楼宇地下室施工影响，小区永久路必须分阶段施工，施工通道结合第一次开盘时间和地下室施完成时间采用临时路和永久路结合搭接使用。1.1.3 施工可用场地小，开盘区大，样板房多，工期紧，对各项工作的有序进行和能按时完成各节点目标是严峻的考验。1.1.4 产品定位高，对工

2、程各项质量指标要求高，对合作方（监理，总承包单位等合作方）的管理水平和能力要求高。1.1.5 工程基础及开盘区正处于雨季阶段，雨季对工期的影响大，如何在确保施工质量的情况下完成展示、开盘销售进度节点目标尤为关键。1.1.6 工程采用预制梯板，对塔吊选型、平面位置、吊装以及相应支撑体系要求较高，另外预制构件与现浇梁、墙的接触面处理和预制构件的成品保护是本工程施工管理的重点。1.1.7 工程竣工后进行加楼板改造工作，改造工作工期紧，垂直运输难度大，对已竣工工程成品保护要求高。1.1.8 本工程的施工蓝图是根据地下室和主体施工进度分为两次下发，极有可能出现边施工边出图局面，如何规避图纸风险，减少返工

3、，需要甲方、监理、设计和施工单位充分发挥协作的管理特点，争取实现进度目标，质量目标和成本目标。1.1.9 本项目实行大总包管理模式，对分包的质量、安全、进度和合同建立相应的管理体系及制度，有利于提高项目整体管理水平及目标的得以实现。1.2 项目管理目标1.2.1 质量目标：达到国家现行施工验收规范合格标准和进入万科深圳区域评估及实测实量评估前五名。1.2.2 安全文明施工目标：杜绝死亡、重伤事故和职业病的发生；杜绝火灾、爆炸和重大机械事故的发生；轻伤事故发生率控制在千分之三以内，确保获得“深圳市安全文明施工双优工地”。1.2.3 进度目标：按照本项目运营计划完成开盘、销售、竣工和入伙节点目标。

4、1.2.4 成本目标：通过合理筹划，科学组织，资源均衡等措施实现本项目成本控制目标。二、 总平面管理策划2.1 总包单位标段分区划分及生活区设置2.1.1 本工程按照楼宇的结构特点、面积、分布以及开盘展示的时间、范围等因素分为两个标段，由两家总承包单位施工。2.1.2 首次开盘展示区位于一标段范围内，一标段的总包单位选择在深圳万科项目合作过的单位承建，由于其对万科的项目进展、开盘、销售等节点目标有比较深刻的了解，可以减少进度等各种节点控制风险，二标段由符合招标要求的其它总包单位承建。2.1.3 处在基础及地下室施工阶段场地利用蓝色波纹板将两个标段区分开来，具体位置结合施工通道的走向和使用范围分

5、隔，在开盘展示阶段利用广告展示围板结合波纹板将两个标段区分开来，便于总包单位封闭管理。2.1.4 生活区的设置由于红线内施工场地受限无法布设，建议总包单位在红线外结合自己标段的位置及管理便捷等因素进行合理设置，生活区平面布置合理规划，分职工楼区、管理员楼区、食堂、厕所、浴室、门卫岗亭、大门硬件、景观池，区内除绿化部分外，其余要求全部硬化。2.2 临时施工道路组织2.2.1 本工程因周边永久道路根据现场实际情况分阶段逐步完成，所以必须在第一次开盘前布置施工简易道路以满足施工需要，待进入开盘展示阶段须拆除场地内的临时简易道路，此时施工运输可利用已施工完成的周边永久性道路作为主要施工通道。2.2.2

6、 临时道路设施基本分三大阶段：基础施工阶段、主体结构施工阶段、中后期装修阶段，该三大阶段均需考虑道路闭合通畅，形成环路，设置独立的出入口（大门、保安亭）。2.2.3 基础施工阶段，基础施工道路分两部分走，其一、在平面布置中和后期重合部分硬化，临时道路定位充分考虑与华昱花园小区道路相结合，并按照日后完成面标高定好面层，考虑将该段临时路做为正式路的基础，道路标准宽6M，厚20CM，C20砼，大门及洗车槽等（包括洗车池、沉砂池、排水沟等）硬件设置按照平面布置高标准完善。2.2.4 主体结构施工阶段，小区永久环路砼路面施工完成，基础施工阶段的开盘区临时路拆除，施工通道以永久小区环路为主；该阶段临时施工

7、道路同时要兼顾6#楼的样板房开放的观光通道，达到既不影响施工正常进行，又不防碍业主参观；2.2.5 中后期装修阶段，该阶段的临时道路施工以永久路为主，需要全方位考虑，在消防验收、外环境道路施工、景观园林同时施工时有要保持道路畅通；2.3 场地内土方平衡原则2.3.1 对于场地土方台地标高较多的楼栋，考虑管桩基础施工的要求，综合平衡台地土方施工至中间标高，达到既不影响管桩基础施工，同时达到土方平衡；2.3.2 由于受到场地条件限制，台地土方施工阶段的土方在场地内平衡后全部外运，由于本项目部分楼栋有地下室，对基础施工阶段的土方采取合理场内场外留置，以确保地下室结构完成后土方回填的需求量，达到节省工

8、期和费用的目的；2.4 钢筋加工场及钢筋、砂石等材料布置2.4.1 一标段因工期非常紧张、为保证样板房能按时按质的交付给精装修单位施工，项目部拟设置三个钢筋加工车间和五个砂石、砌块堆场及砂浆搅拌场，（具体位置详见施工平面布置图）。其中需要说明的是89#楼的钢筋车间由于在基础及地下室施工阶段受场地条件限制需布置在地下室底板上，其上方的地下室顶板后浇，后浇区域按规范留设，待其他区域的顶板施工完毕后将钢筋车间转至其他顶板，再后浇该区域混凝土，施工缝的处理严格按照规范执行；另外12#楼的钢筋车间在基础及地下室施工阶段布置在1#楼南面，待拆除完临时简易道路后再转移至1#和2#楼之间以便开盘展示。2.4.

9、2 二标段钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场的布置，受施工场地限制，需结合各阶段施工情况，特别是桩基础施工阶段，合理和灵活地进行规划布置，主体结构施工阶段的场地随地下室周边基坑边的土方回填，将3-5#楼的钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场二次搬运至地下室顶板。2.5 施工机械布置2.5.1 塔吊，施工电梯、砂浆搅拌站及井架的型号、位置和数量均应充分的考虑开盘区、小区的开发节奏、预制楼梯的吊装重量以及各栋施工工期要求及材料堆场的位置，确保施工机械的合理布设和有效施工。2.5.2 一标段拟布置1台QTZ7020型和5台QTZ5013型塔吊，各栋塔楼均布置一台SC200双笼电梯另外考虑到幼儿园从开工至拆

10、除完外架仅为4个月时间，项目拟租用一台15T液压汽车吊和一台施工井架用于材料调运（具体位置详见施工平面布置图）。2.5.3 二标段拟布置4台5020，6010等不同型号的塔吊，各栋塔楼均布置一台双笼电梯，塔吊需要在基础底板下定位，在顶板上做预留洞。2.5.4 由于砌筑、内墙抹灰及外墙抹灰的砂浆配合比不同，为便于质量控制，砂浆必须采用集中搅拌方式，砂浆搅拌机集中设置，一台搅拌机只能供应单品种砂浆，不得混合供应。各砂浆集中搅拌点要保证到相应各栋的运输路线合理、通畅。2.6 特殊部位外脚手架搭设布置2.6.1 高层住宅有展示样板房的楼栋，悬挑外架设置在样板房上一层，如11#楼三四层是复式样板房，应该

11、在六层悬挑，无样板房的高层在二层均要进行外架悬挑，这样室外部分的管线、部分园建工程可以提前插入施工，有效地缩短工期；2.6.2 样板房范围内的悬挑架范围应考虑其防护安全性，采取有效的防护措施，防护要兼顾美观和安全性，还要有可靠的防水措施，在样板房上一层楼面全部封闭，封堵孔洞并做防水；另外，悬挑部位的防护措施必须按要求及时完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工，安全隐患较大，并做好定期的清理和检查。2.7 临时用水用电以及雨、污水排放系统布置2.7.1 临时用水布置临时施工用水可考虑使用化验合格的地下水或市政供水，由于其供水压力不足，必须设置蓄水池和加压泵，才能确保正常的生产用水。给水

12、管采用镀锌钢管，管径50mm。场区消防水管全部采用地下室集水井积水，管道沿围墙布设，每25m设置一个出水口；施工用水和消防用水分开设置，两条管道竖向一直到顶，施工用水每层设置阀门，消防箱每两层设置一个。2.7.2 临时用电布置2.7.2.1 根据施工现场临时用电安全技术规范，按照三相五线制进行施工现场电力系统设计，采用三级配电、二级漏电保护和TN-S接零保护系统。根据施工现场平面布置图中各用电设备的位置，以尽量接近用电负荷中心的原则确定从现场所提供变压器到配电室、从配电室到一级配电箱、二级配电箱、一直到开关箱和用电设备，确定线路走向，为了电缆敷设的长期性，临时用电沿围墙周边，埋地布置。2.7.

13、2.2 总包单位必须按照生产施工需要配备足够供电能力的发电机，以确保停电时正常的施工需求和开盘展示区的需求，同时开盘展示区应配备专用的电缆，婆娘为确保开盘区用电。2.7.3 雨、污水排放系统布置2.7.3.1 沿场地四周设置排水明沟，排水明沟必须通畅无积水，大门外应设冲洗池，另设沉淀池、隔油分离处理池、化粪池，雨、污水排放必须进行有组织排放；同时，污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续。2.7.3.2基坑积水、雨水、养护水、排水明沟的水应经沉淀后另行安排使用；生活污水采用化粪池处理后排入市政管网；油污水采用隔油分离池处理后排入市政管网；对施工作业面产生的污水，应派专人冲洗后排入明沟，经

14、沉淀、隔油分离处理后，排入市政管理网。2.7.3.3 雨、污水的沉淀池、过滤池等应派专人定期进行清理和维护；2.8 施工顺序安排2.8.1 施工前的准备工作应充分，先进行道路管网以及必须进行边坡支护部位的施工，确保桩基础阶段的施工进度和安全；2.8.2 开盘展示区的楼栋（6#、11#楼）从桩基础施工阶段应作为第一施工流水段的工作内容，确保工期的合理达接和节点进度目标的实现；2.8.3 有地下室的楼栋3-5#楼、812#楼应先行进行基础阶段的施工，进行材料和资源方面的合理调配，通过合理的施工顺序安排不仅能实现进度的节点目标，同时对质量控制，安全文明施工和成本控制都会起到有效的作用。2.9 分阶段

15、场地布置2.9.1 基础施工阶段场布置，结合道路的布设，主要考虑临时道路和排水设施的完善，基坑周边设置循环的排水沟，按照三级沉淀要求排入市政下水道，并及时做好维护工作。2.9.2 钢筋料场配合加工场所设置寻求阶段性稳定的场地，木工材料及钢管堆场与砖模材料兼顾万科文明施工要求；2.9.3 主体结构施工阶段场地内的硬件设施布设标准提高，由材料堆场、道路、临时绿化组成，按照随时可以接受检查、参观的要求，结合中天的CIA企业形象，做到整洁、美观、清爽；2.9.4中后期装修阶段，在主体临近完成即需收集各方面的信息，结合考虑精装修、外环境、市政下水道、消防道路的施工需要，将该阶段的场地设置主要围绕人货梯展

16、开，砖堆场按照万科标准下垫上盖（采用永久性公交站台式的彩钢瓦雨棚），砂浆采用集中搅拌，在人货梯边设置转运砂浆池，确保集中搅拌台文明施工、落手清到位，砂浆配比有效控制。详见附图：【2014-07-06 10】万科集团异地调遣薪酬管理方案4万科集团异地调遣薪酬方案2014-07-06 10万地产人在读明源地产研究院在房地产企业，异地派遣人才的情况非常普遍，但如何防止异地派遣的员工流失，维持一个稳定的项目团队？薪酬福利方案的制定就非常考验企业的水平了。小伙伴们对比一下万科异地派遣薪酬方案，看看自身的薪酬给到位了么？毕竟，21世纪最贵的是人才呐！一、关于异地派遣异地调遣，是指因业务发展需要，兼顾职员发

17、展空间需求，在充分尊重个人意愿的前提下，集团总部或区域本部、一线地产公司调遣正式且已转正职员，前往原工作城市外、非家庭所在地的单位担任部门副经理或部门首席及以上职位，且工作时间超过六个月的安排。原工作城市，按如下原则认定：（1）职员调遣前如在调出单位连续工作超过三个月的（不含交流时间），以调出单位所在地为准。（2）职员调遣前如在调出单位连续工作不足三个月的，以调出单位的上一家单位所在地为准，并以此类推。所称家庭所在地，按如下先后次序推定：（1）已婚职员的配偶或未成年（指未满18周岁，下同）子女所在地，以长期实际居住地为准；配偶和未成年子女不在一地的，以配偶所在地为准。（2）单身职员，以其长期稳

18、定的生活所在地为家庭所在地。（3）长期稳定居住地难以确认的，以本人户口所在地为家庭所在地。二、相关原则1.告知原则：异地调遣职员时，调入单位应于调遣前向职员说明将提供的薪酬、福利水平或标准。调入单位须与受调遣职员（以下简称调遣人员）本人在劳动合同中约定补充条款或另行签订异地调遣补充协议，对异地调遣期限、相关福利待遇等予以明确。2.稳定原则：异地调遣期限一般为3年，此期间内公司原则上不受理调遣人员个人的流动申请。3.资格认定原则：调入公司人力资源部门需按要求填写异地调遣人员资格确认表报调入公司第一负责人、区域本部第一负责人或授权负责人审批，并报集团人力资源部备案，据异地调遣人员资格确认信息执行异

19、地调遣福利等相关措施。4.资格重新认定原则：异地调遣期满3年后，异地调遣人员继续在当地工作的，执行调入单位当地职员的福利标准，不再适用本办法中规定的相关福利待遇。第一负责人异地调遣期满（3年）后，异地调遣相关住房待遇可自异地调遣期满后延续执行3年（有新的调遣安排的情况除外），其他异地调遣福利待遇停止执行。异地调遣住房待遇延续执行3年期满后不再延续。如异地调遣期未满，由公司做出新的异地调遣安排，异地调遣资格及福利待遇根据新的异地调遣安排认定并执行相关管理办法。新的异地调遣期以协商为准，一般不超过3年。三、薪酬1.异地调遣人员的薪酬统一执行调入单位薪金级别表。2.调遣人员职位职级、薪酬等的确定同时

20、受公司普适性政策约束。3.调遣人员个人所得税在调入单位所在地缴纳。四、安家费1.调入单位一次性向调遣人员发放安家费，供其迁居、购买基本生活用品等，使其能够尽快适应当地生活。安家费发放金额为人民币5000元（税后）。2.行李/车辆托运费限额内实报实销（额度人民币5000元）。五、异地调遣补贴异地调遣职员的异地调遣补贴均为税前补贴，按月同当月工资一起发放，发放期限为自集团正式任命生效当月起3年，未经任命不可提前享受异地调遣补贴。异地调遣职务以调动后四个月内的职务任命为准。期间如遇职务变动，依变动后的标准执行。异地调遣补贴计算方式：月异地调遣补贴月固定异地调遣补贴月城市差异补贴异地调遣补贴依据以下标

21、准发放：六、住房1.公司向异地调遣职员在调遣期内提供不超过3年的宿舍免租期，免去期间宿舍的租金和物业管理费，但水电费、煤气费、取暖费、有线电视费、宿舍清洁费等费用由职员本人负担，电话费、上网费根据有关财务规定办理报销或由个人负担。2.调入单位可参照以下限定标准为异地调遣人员提供个人住所。超出标准上限费用部分由个人承担。3.在调遣期内，如异地调遣人员选择自行安排解决住宿，可由本人提出申请，调入单位审批通过后，按照以下方式办理：（1）自行安排租住宿舍的，可由本人提出申请，自审批通过当月起，凭有效租房协议、房租发票在调入公司备案，按月报销宿舍及车位租金。租金报销以如下限定标准为限，超出部分由个人承担。（2）自购当地住房居住的，可自审批通过当月起，由本人提出申请，凭有效本人购房合同、装修费用、物业管理费等发票在调入公司定期报销自购房屋相关费用。上述费用报销以如下限定标准为限，超出额度部分由个人承担。