养老院创业策划书.docx

1、养老院创业策划书养老院创业策划书November 302011当前，老年人的健康问题是社会普遍关注的重要问题。丹东市已步入老年社会，人口的老龄化速度越来越快。建设老有所养、老有所乐的社会，是时代发展的需要，专业性的老年人健康服务项目前景看好。史 强养老院创业策划书概述随着我国人口老龄化程度的加剧，养老已成为一个急需解决的问题。丹东市人口老龄化程度随年增高高，养老问题更是不容忽视。而随着社会的发展，家庭规模的缩小，城市生活、工作的压力，使得居家养老面临着种种困难。敬老院、老年福利院等老年福利服务机构作为社会养老的一部分，在缓解家庭养老的压力中起到了一定的作用。为了进一步了解目前丹东市社区老年福利

2、服务机构及其居住老年人的现状，我们选择了丹东市几个大型养、敬老院进行了初步的调查，现将主要的调查结果总结如下。一、调查的基本情况 丹东市已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施150多所。规模大小不一，收费标准也有差异。此次调查我们选取了三所敬老院进行调查，分别为丹东市第二社会福利院、丹东市振兴区善乐敬老院和丹东市元宝区俊德托老院。调查共分为两大部分，第一部分为养老机构硬件设施状况调查，包括所有制形式、占地面积、床位数量、机构人员构成状况等；第二部分为养老机构内的老年人口状况调查，包括老人的年龄状况、身体状况等，旨在通过此次调查，初步了解丹东市目前的养老服务机构以及该机构的

3、老年人状况。二、丹东市养老服务机构状况（一）基本情况敬老院名称创办形式占地面积（m2）床位收住对象丹东市第二社会福利院事业单位40000600自理、非自理者均可丹东市振兴区善乐敬老院民办4500133自理丹东市元宝区俊德托老院民办2000100自理（二）人员构成 这些敬老院一般都由行政管理人员、护理人员、医生和一般工人如厨师、清洁工人等组成。（三）资金来源政府拨款、自筹（四）服务项目集养老、休闲、医疗、康复、护理、培训、营养、生命关怀为一体的综合性养老福利机构（五）收费标准 各个敬老院的收费标准并不统一，有的敬老院依据老人身体状况收费，分为自理老人、 半自理老人和不自理老人三种类型；有的敬老院

4、则按房间收费，分为单间或多人世。最高的为每月8000元，最低的每月400元不等。 三、福利服务机构的老年人状况此次调查在选取的三所敬老院中共调查了100名老年人，其中男性老年人41名，女性老年人59名。（一）年龄结构图1：敬老院老人年龄结构 如图1所示：在调查到的100位老年人中，8089岁的老人居多，为44；其次为70-79岁的老人，占29；6069岁以及9099岁的老人分别为14和10；没有百岁以上的老人。老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要别人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完

5、全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中高龄老年人。（二）身体状况这次调查到的老人当中，有10的老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾；其余老人的身体状况较好，居家生活可一人自理。有35的老人可以乘公共汽车、出租车外出；有18的老人可以拜访左邻右舍；有37的老人不能单独外出，但可以一个人自理居家生活。但值得注意的是，这些老人大部分都患有这样或那样的慢性病。第一章 项目背景一、项目建设的必要性（一）解决老龄化社会问题的需要官方数据显示：目前中国60岁以上老年人口为142亿，约占人口总数的11，据世界卫生组织的资料称，一

6、个国家的老年人口系数达10%以上（60岁）或7%（65岁以上时，标志着这个地区进入老年型。目前，我国60岁以上老人已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中一位老人；我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。丹东和全国一样老龄化程度为10%以上的老龄化程度更是不容乐观。现如今，丹东人生活节奏明显加快，多数家庭都缺少足够的人力和精力照顾老人。如何养老成为主流人群的热门话题。有需

7、求就有供给。(二)当前丹东市人口结构调查丹东市人口各类明细统计(2000年)丹东市总人口239.05万人丹东市0-14岁比重17%丹东市15-64岁比重74%丹东市65岁及以上比重8%丹东市15-49岁育龄妇女比重29%丹东市有65岁及以上老年人口的户数合计14.33万户丹东市有一个老人9.65万户丹东市有二个老人4.62万户丹东市有三个老人0.06万户丹东市人口自然变动出生率()7丹东市死亡率6丹东市自然增长率1丹东市总和生育率1丹东市迁入人口（人） 本县(市)/本市市区21.90万人丹东市本省其他县(市)、市区5.39万人丹东市外省3.02万人(三)构建和谐社会的需要“老有所养、老有所医、

8、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐。”第二章 市场分析一、市场分析据一项调查显示，如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10%左右。这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元(不包括医疗费及其它)，按80%消费计算就是2750亿元，社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额2000元计算，消费额就达1240亿元，城乡共计消费额约4000亿元，这只占了居民消费总额的8.2%，中国老龄产业发展潜力巨大。老年人由于生理心理的变化，有着与其他年龄段人群不同的特殊需求，需要社会为其提供适合其需要的特殊产品和特

9、殊服务，只有这种需求得到满足，他们才会感到幸福。同其他年龄段人群一样，老年人的需求也是多种多样的，有生存需求、享受需求和发展需求等。而这最基本的三种需求在老年人身上都有体现。对于老年人来说，他们不仅希望能够吃饱穿暧，而且希望能够享受经济社会发展的成果，使生活过得更充实更故意义，使自己能够不断地完善提高，以实现自我价值。以上需求得到满足就要建一所专为老年人休闲娱乐医疗提供服务的综合企业，可以更好地满足老年人日益增长的需求，提高老年人的生活质量，增进老年人晚年生活的幸福程度。二、市场定位 目前的养老机构种类很多有居住型，医疗型，临终关怀型，欲建成一所集养老，度假，疗养保健，娱乐，休闲为一体的综合性

10、服务机构。属中高档型的老年公寓，老人们都有个人私密空间，有独立的居室、卫生间，可以自理餐饮，自由出入。个性、生活爱好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。第三章 营销策略一、经营理念我们要以现代化的管理，优质的服务，树立品牌，以养老服务为主，建立多种经营方式，形成连锁企业。追求高品位，高素质，创造有文化素养，有特色的度假式老人乐园，到那里以后，可以丢掉一切家务的烦恼，子女探望老人不再是负担，所以把它建成一座东方的伊甸园。二、规范服务通过周到细致的关怀，使入住老人体会到宽松，舒适，亲切的家庭韵味。注重以人为本，变管理为服务。做到爱心，热心，精心，耐心，孝心，关心，无微不至，热情周到。三、客户

11、定位 因资金有限，我们要分三期建设，一期目标为60岁以上，有养老金和医保的离退休人员。四、促销方式采取会员制和非会员制两种 第四章 资金筹措集资筹建每股x元人民币起，享有一间养老标准间，终生免费入住。或按年息5%三年还本付息元。宜居首都，安享晚年。一、.投资回报，1入股 2回报 3义务 （一）入股1、每股元（B类），按银行贷款利率5%，3年还本付息；2、每股元（A类），按银行贷款利率5%，享受每年分红，但撤股须按公司法；3、每股元（A+类），作为慈善捐入，不获利分红。（二）回报1、3年还本付息，作为债权人，不承担风险，但享受入住的各项优惠。2、A股，每股拥有一间产权，可免费入住。享受分红，风险

12、共担，享受入住优惠。3、A+股，高尚股东，享受（1-2）各待遇，同时可参与经营，出合理化建议。各股东在发起人同意的情况下，可查阅公司保密资料。（三）股东资格要求（义务）宣传推广本院，以身作责，遵守院内规章制度。股东应时刻保有高尚品德孝义精神，不作损害本院、损害国家民族利益之行为。股东原则上不参与经营，有专业才能除外，如医护，厨师，电工，园艺师，视同志愿者义工。第五章 财务分析5.1、效益分析面对中国人口的迅速增长，老龄化的问题也成为中国目前急需解决的问题之一，而面对北京房地产市场所有领域激烈的竞争，一些精明的投资者已发现了一个新的投资机会私营养老院产业。据业内人士分析，这一机会随着中国老龄化人

13、口和中产阶层数量迅速增加而扩大。现在，一些投资者认为这一产业具有高回报率，因为政府提供了减免税措施，他们说这一产业可能在今后成为外国人的新战场。由于政府的减免税措施和该项目低廉的土地成本，预计，2年收回全部投资利润率40%以上。据中国国家老龄委统计，从2001年到2070年这一时期平均每年将有596万人进入老龄，而中国目前只有1000家私营养老院，容纳大约25万人，国营养老院容纳不到200万人，因此，随着养老院产业竞争的加大，中国养老院产业的黄金时代也开始到来。 5.2、利润回报率本院房间共分五档次：单人间 18M2 计10间、 双人间 18 M2 计20间、 三人间18 M2计20间、 夫妻

14、间M2计10间、 豪华套间 36 M2计10间，总计：床位150张 单人间：面积约18平，内设独立卫生间、热水器、浴霸、电话、电视、小冰箱、饮水机、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼叫零碎，床铺温馨舒适，是老年人安享晚年的适宜居所。双人间：面积约18平方米，内设三人间：面积约18平米，内设夫妻间：面积约18平米，内设高档套间：面积约36平米，内设（1）高档房间套房10套，每间2人，床位费/月2100元，伙食费800元 ，服务费300元，加收包间费500元计3700元 总计：月元（2）标准间20间，每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月300元/人，水电杂100元 共计

15、月/人1350元，总计：月元（3）普通间20间，每间3人，床位费/月400元/人、伙食费/月450元/人，服务费/月200元/人， 计 月/人1050元，总计：月元（4）夫妻间 10间，每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月300元/人，水电杂100元 共计月/人1350元，总计：月元（5） 单人间10间 ，床位费/月1000元、伙食费/月450元，服务费/月300元， 计 月/人1750元，总计：月元总计：月/元人民币 纯利润元 5.3项目建设方案5.3.1建设规模与内容 该项目建设主要考虑养老、老年病康复、临终关怀、肿瘤康复与残疾人康复四大功能。按满足500人入

16、住的规模，依据康复医院的设计规范，人均建筑面积55平方，综合业务楼面积约为30000平方米，行政及后勤配套面积5000平方米，总建筑面积约为35000平方米。4.1.1设计方案 1、原凤林老年公寓是一座设计、配套较为完善的老年公寓，共有三个主体建筑。建筑面积分别为一号楼28800平方米，二号楼1000平方米，三号楼4500平方米，另有12000方米的配套用房，其中只有二、三号楼投入使用为老年公寓，其余均未完工。如选该方案，可进行如下的改造：一号楼改为老年病康复、肿瘤康复及残疾人康复综合楼，设床位240张。二号楼改为养老公寓，设低、中、高档养老公寓，设床位200张。三号楼改为临终关怀中心，设床位

17、100张：该公寓还配有康复训练室、游泳馆、洗浴中心、娱乐中心、餐厅、行政办公楼等基础设施，尚有一约30亩的中心广场，是一所理想的康复、养老选址。 5.3. 2、土建工程项目投资1）、风林老年公寓一号楼购置费（房产收土地费）1.2亿2）、建安工程（1）空调安装：400万元（2）水、电工程：300万元（3）消防工程：300万元3）、装饰工程：约1500万元4）、配套办公用品500万元以上项目不含医疗投资设备投资。3、风林公寓购置费（房产及土地费）：1.2亿4该项目的总投资约1.5亿元。5.3.3设施、设备购置 老年养护中心、临终关怀中心共设置床位300张。根据宾客身体状态，设为自理、半自理、非自理

18、区。 自理养护区按家居式花园洋房设计，有一室一厅、两室两厅和三室两厅。半自理、非自理区按星级宾馆式设计，有单人间、两套间、三套间。 房间装饰舒适、豪华，配有电视、电话、电脑、洗浴设施和西式厨房设备，每间房均有中央供养系统、中央监控系统，对高危宾客心脏、呼吸、血压等生命体征进行遥控监测、自助报警，保证发病时得到及时的救护。非自理、临终关怀区均配有特殊的护理床。 在每层楼均设一护理站，每层的一层设医生值班室、护理站、药房、治疗室、餐厅、酒吧、公共活动室等设施。在半自理区、非自理区、临终关怀区，每层均设有中心洗浴室，满足不能自理的宾客冲澡、淋浴或泡澡。肿瘤康复中心设有单人间、两套室和三套室，满足不同

19、宾客的需要，除按上述客房配置外，每层均设有医生办公室、护理站、护士站、治疗室等，在大楼一层设有影像设备、x光机、B超、功能检查室、药房、急救设备等，达到二级医院的设置标准。大型检查项目依托海大医院来实施。肿瘤康复中心与国内着名的肿瘤医院联营，主要采用传统医学化疗、生物疗法、放疗、微创治疗等技术，对肿瘤术后或晚期肿瘤患者进行康复治疗，建成胶东地区最大的肿瘤康复中心。残疾人康复中心，主要针对老年心脑血管疾病、外伤、工伤等造成的脑瘫、肢体、残疾、老年痴呆及儿童脑瘫肢体残疾等康复训练，帮助患者最大程度的恢复肢体功能，提高自理能力和生活质量，减轻家庭负担。按国家康复医院设备配置标准配置康复设备、设有运动

20、疗法室j针灸室、推拿室、电疗室、蜡疗室等。第六章 风险应对一、风险分析（一）属于养老院自身硬件设施问题1、养老院床位的空闲，有这么几方面的原因造成。一是地域分布不合理。以北京为例，城区中60的老年人居住在城区当中，但是他所拥有的床位总数不足35。更多空的床位是在农村。这是一个主要的原因。2、在一个原因，就是分类不清。名称的叫法没有经过统一规范的界定。叫老年公寓。叫老人院。那么到底它所具备什么样的服务功能。老年人并不清楚3、还有一个原因，养老院的竞争正在加大。以前投资人没想到养老院能赚钱，养老院的数量很少，以后几年估计养老院会慢慢多起来，竞争将从环境竞争向服务竞争过渡。由于养老院的投资较大，短时

21、间内不会很快回本，市场的变动会增加投资收益的不确切。（二）下面几点属于养老院软件即人为因素问题经验少，处理不当而产生诉讼纠纷。养老院发展仍处于起步阶段，可借鉴经验较少。大家都是摸着石头过河，所以在一些事情上也就容易产生诉讼纠纷。所涉及的案件的相关类型：房屋租赁、建工合同、供用合同、交通事故赔偿、借贷合同、购销合同；劳动争议、劳动报酬；财产权属、遗赠扶养、委托合同、财产损害赔偿、人身损害赔偿相关案件中显示出的具体原因1、送养人不能正确理解人的生老病死的情况，自己不愿承担相应的后果。2、养老机构疏于管理的情况。3、第三人（共同居住的被送养人）侵权导致与养老机构责任混合的情况。（三）与国有福利机构竞

22、争二、风险应对（一） 硬件问题1、解决选址问题2、确定服务方向 颐养天年是目的3、经营之道价格定位要合理办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭生活条件不错，但老人本人的钱并不多。就是说他真正入住养老院的时候，他个人的收入只能承担费用的60，而40的费用是需要子女补贴的，核心竞争力就是收费合理。这里的收费标准是：一个健康老人（也就是有生活自理能力的老人）一个月的收费1350-2000元，需要护理的老人是2000-3000元，需要全护理的老人是2500-3500元；房间也是分级，单人房需要交包房费500元，一个老人每月2000元左右的生活费用，大多数家庭都负担得起；加上环境好应能够解决

23、养老院床位的空闲，养老院才是现代化的养老方式。（二） 处理相关案件的法律原则（三）从相关案件反映养老机构在经营管理中应注意的问题1、从事养老机构的人士，应当具有爱心、同情心及强烈的责任心2、在法律不完善的情况下，尽量制定详细、合理的协议书3、加强职工的素质教育，提高服务质量第七章 公司战略与管理7.1公司文化7.1.1公司使命正如公司的价值观所述“真正的用爱关注，真正的用心服务”，本公司致力于为顾客提供最优质的专业服务，使老年顾客感受在温暖、友好、尊重的气氛中提高生活质量、调整生活状态。在企业内部，我们为员工提供稳定的工作环境、平等的学习、培训和发展机会。我们鼓励员工发挥创新思维，建立团队合作

24、精神，提高公司的效率。员工将得到同等的关怀、尊重和爱护并将这种感受与顾客分享。我们致力于长期为公司的股东创造价值，不断改变老年人的退休生活。通过推出高品质的课程、优质的服务为公司、合作伙伴以及客户创造价值。7.1.2企业文化核心价值观公司宗旨：黄昏无限好，唯我新夕阳。服务宗旨：寸草心献给父母，夕阳情挥洒晚年。服务理念：真正的用爱关注，真正的用心服务。企业愿景：最优质的老年服务，最过硬的老年品牌。7.2公司战略7.2.1战略目标我们通过模块性思维建立“MOST”战略框架以明确公司的战略导向。MOST: 任务（MISSION） 目标（OBJECTIVES） 战略（STRATEGY） 战术（TACT

25、ICS）图5.1 四满意向导我们把员工开心，顾客舒心，股东放心，社会满意这几个要素作为我们发展的目标。“夕阳无限心理健康保健计划”注重心理沟通的手段和方式，诠释沟通的重要性，聘请精通沟通的原理和过程的专业人士讲解沟通的障碍和消除技巧，以多样化的沟通风格使马上面临退休的老年人，刚刚退休的老年人，以及虽然退休很长时间但依然存在很多心理问题和不适应症状的老年人的智能和心境得到有效改善，真正做到老人舒心、家人安心、社会满意。7.2.2分期战略战略准备“新夕阳”首家店面初步选址于位于二环的富力信然广场上的富丽信然，交通便利，毗邻陶然亭公园，周边环境便于老年人活动。公司注重店面环境、基础设施、服务等方面的

26、细节设计，以更好的迎合老年人这一特殊群体对服务的特殊需求，营造温馨的氛围，并注重外围环境的规划，使顾客方便享受“新夕阳”温暖细致的服务；公司精心设置多项内容丰富的课程，并对员工进行专业系统的培训，以保证服务质量。公司初期战略明确目标，从为过渡期老年人提供心理疏导培训等服务，改善不适应老人的心理抑郁和心理孤独，提高老年人的记忆、理解和推理能力出发，采用集中市场推广战略，开拓初期市场着力占领周边社区中高收入过渡期老年人市场。通过舆论及品牌自身建设，采用广告宣传上门宣传及网络宣传等多种传播手段，在老年人及老年人子女两大人群中同步大力宣传推广“优质晚年”的理念，初步树立本公司“老年保健计划”的精品品牌

27、形象，并在目标群体中形成一定数量的忠实客户群。在本阶段，公司以构筑品牌形象、推广服务理念为主要目的，以拓展市场、初步建立具有一定忠诚度的中老年客户群为主要战略目标，在目前发展尚不成熟的老年心理健康服务业市场占有一席之地。公司中长期战略在初期经营的成果之上，进一步推广公司服务内容，大力拓展公司业务，优化资本组合，加强市场渗透力，逐步提高公司品牌的信誉度、知名度及影响力。在不断建立、增强原有顾客忠诚度的基础的同时，大面积推广“夕阳无限”老年心理健康保健计划，吸引新客户群的加入，提升顾客的回头率与推荐率，力使忠实顾客成为公司品牌宣传的载体之一。加强公司组织建设，规范公司业务流程，明确行为准则，树立公

28、司形象；加强员工技能及团队精神，不断提高运营效率及服务质量，迎合目标群体的需求。在增开直营连锁，以初期旗舰店面为基础，在全市乃至全国范围内直营网点，产生规模效应，使“新夕阳”的服务网点遍及全国。以大中城市 “白领”人及其父母群为目标对象，充实咨询量，体现消费趋势和时尚风格并提供在线购买、店面咨询等多种服务购买方式，使全国范围的老年人都感受到“新夕阳”带来的温暖光芒。7.2.3战略分析7.2.3.1技术优势传统个体咨询观念上不易被老年人接受；缺乏从家庭结构和家庭关系的角度来对老年人进行帮助、干预；环境不能符合老年人要求。传统团体咨询基本上以青少年人群为目基本上以青少年人群为目标，没有引发老年人团

29、体动力的科学研究和指导；仅仅是以言语分享为主，缺乏活动来调节老年人的注意力和体力等不足；缺乏对老年人认知老化方面的干预。“新夕阳”有限责任公司是团体咨询和家庭咨询（个体咨询的新形式）的结合。依托北京师范大学心理学院这个强大的技术优势、雄厚的教学科研力量、良好的社会声誉及影响力，聘请北京师范大学心理学院发展研究所申继亮教授作为我们的老年认知老化干预方法顾问（已经签过意向书）；北京师范大学发展所王大华博士为认知老化干预方法的具体方案的提供者和培训者（已经签过意向书）；美国斯坦福大学医学院临床心理学博士Larry W. Thompson为我们的团体咨询师和个体咨询室提供老年心理干预技术，目前已经将晚

30、年抑郁的认知行为疗法手册（Cognitive-Behavior Therapy for Late Life DepressionA Therapist Manual）授权给我公司；北京师范大学心理学院咨询所方晓义教授担任家庭咨询服务的顾问和咨询师的培训师；北京师范大学心理学院，中国心理学会心理咨询首席督导张西超博士担任团体咨询师和咨询督导师。7.2.3.2社会优势根据老龄化社会的定义以及多方数据，我国在2000年时就已进入了老龄化社会，老年人占总人口比重日益增大。60岁以上老年人口已达1.43亿，占总人口的11%且每年净增人口多；到2020年，60岁以上老年人口将达到2.34亿人，比重从200

31、0年的9.9%增长到16.0%；65岁以上老年人口将达到1.64亿人，比重从2000年的6.7%增长到11.2%。预计本世纪40年代后期形成老龄人口高峰平台，60岁以上老年人口达4.3亿人，比重达30%；65岁以上老年人口达3.2亿多人，比重达22%。届时每34人中就有1名老年人。人口老龄化将导致抚养比不断提高，对社会保障体系和公共服务体系的压力加大，并影响到社会代际关系的和谐。因此近年来，随着社会对老年问题的不断重视，老年消费品需求不断增大，老年人口消费总量持续上升，老年消费结构不断优化。社会多方均呼吁：“建立老龄服务体系，尤其要关注庞大老年人群的边缘问题，加快养老服务设施建设步伐，为老年人提供生活照顾和护理服务，努力满足老年人特殊生活的需求；强化社区老龄服务功能，积极发展老龄服务产业；倡导积极老龄社会，促进老年健康，为老年人提供自主参与社会的机会。” “夕阳无限”老年心理健康保健计划就是在这样的社会宏观条件下建立起来的。图7.2未来我国人口老龄化预测资料来源：国家人口发展战略研究人口发展预测7.3组织结构7.3.1公