工程项目委托代建合同.docx

1、工程项目委托代建合同工程项目委托代建合同（含销售管理、品牌输出）场景不适用于 工程总承包 工程分包 工程代建要点甲方为项目的开发主体， 为开展本项目的开发经营工作， 甲方选定乙方为中标方， 聘请乙方作为项目代建公司， 具体实施本项目的开发建设管理、 销售管理等工作， 并向乙方支付开发建设管理费及销售管理费。工程项目委托代建合同（含销售管理、品牌输出）本委托代建合同（“本合同 ”）由以下双方于年月日在签订：（1 ）一家根据中国法律合法成立并有效存续的有限责任公司，其住所为，其企业社会信用代码为（ “甲方 ”）；（2 ）一家根据中国法律合法成立并有效存续的有限责任公司，其住所为，其企业社会信用代码

2、为（ “乙方 ”）；甲方与乙方以下单独称为“一方 ”，合称 “双方 ”。甲方为 项目（以下简称 “本项目 ”）的开发主体，为开展本项目的开发经营工作，甲方经 合法招投标 / 竞争性谈判程序选定乙方为中标方，聘请乙方作为项目代建公司，具体实施本项目的开发建设管理、 销售管理等工作， 并向乙方支付开发建设管理费及销售管理费。甲乙双方本着平等互利的原则，经过友好协商，根据中华人民共和国合同法、 中华人民共和国城市房地产管理法、 中华人民共和国建筑法、 建设工程质量管理条例等有关法律法规和技术标准，就项目代建相关事宜特约定如下：第一条 定义1.1 除非特别说明，下列词语应具有本条所赋予的定义。1.2本

3、项目：是指甲方聘请乙方负责代建的项目。1.3甲方：是指承担本项目开发责任并通过合法招投标 / 竞争性谈判程序聘请本项目代建单位的一方。1.4乙方：是指按照本合同约定承担本项目代建工作的一方。1.5合作单位： 是指为本项目开发建设销售之目的，乙方依据法律法规规定及本合同约定选定的本项目勘察、设计、施工、监理、采购、销售代理、活动策划、广告等单位。1.6开发建设管理：是指本合同第3.3 款约定由乙方负责的管理工作。1.7销售管理：是指本合同第 3.4款约定由乙方负责的管理工作。1.8 正常工作：是指甲乙双方在合同中约定，乙方代建范围内的工作。1.9 附加工作：是指：乙方代建范围以外，通过甲乙双方书

4、面协议另外增加的工作内容；由于甲方或本项目实际使用人的原因， 使开发建设工作受到阻碍或延误， 造成因增加工作量或持续时间而增加的工作。1.10 额外工作：是指正常工作和附加工作以外或由于甲方、第三人和本项目实际使用人的原因而暂停或终止本项目开发建设管理工作，其善后工作及恢复开发建设管理的工作。1.11 主管规划和国土的政府管理部门：是指本项目所在地规划和国土资源委员会。1.12 项目用地：是指 。1.13 可售物业：是指根据法律法规及本项目土地出让合同约定，可以由甲方对外出售的本项目物业。1.14 土地使用权取得成本：是指甲方取得本项目建设用地使用权而支付的成本，包括但不限于土地出让金、土地开

5、发费、市政配套设施费、契税、印花税等税费，等等。1.15 建筑安装工程费：具体组成详见本合同附件二。1.16 施工图预算：是指根据施工图、预算定额、各项取费标准、建设地区的自然及技术经济条件等资料编制的建筑安装工程预算造价文件，编制范围详见本合同附件二。1.17 项目投资概算：是指本项目至全部物业开发建造完成、取得竣工验收以及可售物业全部销售及交付完毕所产生的全部费用概算，包括但不限于项目前期费用（勘察费、设计费、因环评、水土保持审批等发生的费用等）建筑安装工程费、营销费用、管理费用（不含应付乙方的开发建设管理费及销售管理费）、销售费用、贷款利息及其他财务费用（若有）、招商费用、土地增值税、增

6、值税、印花税、城镇土地使用税等税费，等等。1.18 销售总额：是指以有法律依据的本项目应收销售收入为准，包括已经收到的款项，以及已签署认购合同、买卖合同等法律文件、但还未收取相应款项的含税收入。1.19 开发建设成本：是指本项目开发建设（不含销售）全过程发生的、应由甲方向乙方拨付的费用， 即除应付乙方的开发建设管理费、 销售管理费、 土地使用权取得成本及甲方自行对外支付与承担的费用之外，项目投资概算中所含的其他费用。1.20 营销费用：是指因本项目销售及售后服务而发生的费用，包括但不限于销售前期费用、销售推广费用、 合同交易费用、 销售代理费用及佣金、 营销系统行政性费用、 市场研究费用、公共

7、关系维护费用、媒介广告费、策划及咨询费、推广活动费、销售资料费、促销费用、包装制作费用、物业公司及第三方服务费、 政府税费、销售展示区费用等。不包括应付乙方的销售管理费。1.21 集中交付日：是指乙方以甲方的名义集中组织购房人收房，将本项目房屋批量交付给购房人的首日。1.22 日：是指任何一天零时至第二天零时的时间段。1.23 工作日：是指除国家法定节假日之外的任何一天零时至第二天零时的时间段。1.24 月：是指根据公历从一个月份中任何一天开始到下一个月相应日期前一天的时间段。1.25 元：除非特别说明，其币种均为人民币。第二条 项目概况2.1项目名称：。2.2建筑安装工程费：暂定为亿元。2.

8、3项目地址：。2.4项目规划：。2.5土地情况：。2.6已完工作：。第三条 代建范围、内容及期限3.1 合同期限：自本合同签订之日起，至乙方完成本条约定代建范围内工作之日止。3.2 基本原则：甲方作为本项目的开发建设主体， 负责筹措本项目开发建设所需的全部资金， 提出投资控制、规模、标准、功能、质量、进度、安全使用功能等要求，拥有项目开发中的投资决策权、知情权、建议权和监督权，依法享有项目投资收益，承担项目投资风险。乙方根据本合同的约定， 负责对本项目进行全过程开发建设管理及销售管理 （不包含甲方已实施部分） ，并在本项目达到预售条件后进行销售管理。 乙方应按照甲方提出的项目使用需求意见， 进

9、行全部工程建设管理， 并全权负责该项目设计管理、 审图管理、 施工管理、 监理、咨询、分项设计管理、采购管理、销售管理与策划、竣工验收、结算审计管理、办理房屋交付及产权初始登记等全部管理工作。经甲方批准或确认的事项，未经乙方同意，甲方不得擅自变更，否则， 因甲方的变更导致管理及服务目标不能实现的， 乙方不承担责任。 若甲方的变更增加了乙方的工作量， 甲方还应向乙方支付额外费用。3.3 开发建设管理： 乙方负责本项目范围内所有物业的开发建设管理，具体职责与权限包括但不限于：3.3.1 编制开发计划：负责编制本项目整体开发方案及计划、年度开发计划、开发进度计划等，并依据甲方审批确认的前述计划，决定

10、开发过程中的具体实施计划。3.3.2 前期管理工作：对本项目的整体定位和经营思路、方案进行统筹规划。3.3.3 招标与采购管理：在本项目开发过程中，决定招标项目和招标代理机构；依法进行工程勘察、设计、监理、造价咨询、各项工程施工、材料设备等招标采购工作（不包含甲方已实施部分），对招标、投标、采购过程进行管理，并对招标过程和结果的合法性负责。3.3.4 信息及工业化管理：根据甲方要求，负责落实本项目 BIM 建筑信息模型、建筑工业化等新型技术的应用和管理。3.3.5 设计管理：根据本项目类型和实际情况协助甲方合法选定各阶段设计人（包括但不限于建筑方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计、装修设计

11、等，甲方已实施的除外），并负责管控设计进度和代表甲方督促设计人交付合格的设计成果。3.3.6 审图管理：负责管控甲方选定的施工图审查单位的审查进度和代表甲方督促审查单位交付合格的审查成果。3.3.7 施工建设管理：乙方依法选择施工（包括但不限于场地平整、土石方、基坑支护、基础、地下室、主体、二次装修、室外景观等施工）、监理、咨询、检测、监测、以及认为需要的其他合作单位。 乙方依据甲方审核确认的重大节点要求及总工期， 决定分阶段工程进度计划， 负责施工中出现的工程设计变更的审批、 报批。督促检查落实各阶段各单位进度实施情况，对安全文明施工进行监督。3.3.8 成本管理：制订合理的项目目标成本及项

12、目整体成本控制方案，并在项目开发建设全过程中实行有效的目标成本控制。3.3.9 结（决）算管理：乙方与各合作单位进行结算及完成工程决算，并将最终结算及决算结果报甲方审核。3.3.10 审计协助：乙方协助甲方完成本项目审计工作。3.3.11 资金财务管理：协助甲方进行项目开发资金管理，包括财务预算管理、税务筹划、工程投资控制等。 编制资金计划报甲方审批后执行。 依据甲方批复的资金使用计划， 在项目开发建设过程中协助甲方统筹各项资金使用。 制定税务筹划方案， 协助甲方完成各项税费的申报缴纳。3.3.12 合同签订与管理：项目开发建设过程中各类合同（包括但不限于施工、设计、监理、采购合同等）的洽谈，

13、并以 甲方 / 乙方名义签订合同，负责合同全过程的履约管理；甲方承担符合相应合同约定的款项支付义务。3.3.13 档案管理： 整理档案并分别完整移交市档案馆和甲方，相关资料归档的要求，取得相应的移交证明书或移交确认书；满足项目所在地档案馆及甲方3.3.14 办理政府审批： 乙方负责办理本项目开发建设所涉政府审批手续， 包括但不限于建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可，以及规划、 防雷、交评、环评、节能、绿化、人防、电梯等专项审批与验收。甲方予以配合并授权乙方人员开展具体工作。3.3.15 交付与初始登记：乙方协助甲方办理本项目产权的初始登记。就未对外销售的房屋，应甲方的要求交付给甲方。

14、3.3.16 质量保修管理： 乙方负责组织施工单位在各项工程法定保修期内开展保修工作， 乙方管理期限不超过销售管理期限。3.3.17 甲方为项目顺利推进要求乙方进行的、经双方沟通同意的其他相关工作。3.4 销售管理：乙方负责本项目范围内所有可售物业的销售管理，具体职责与权限包括：3.4.1 在本项目达到法律法规规定的（预）销售条件后，协助甲方办理价格备案、预售许可等销售商品房的相关手续。甲方予以配合并授权乙方人员开展具体工作。3.4.2 制订销售方案和定价方案，报甲方审批通过后实施；3.4.3 以甲方名义对营销中心等销售案场的开发建设进行管理，在甲方审批的预算范围内，决定销售案场的设置、设计、

15、装修装饰、维护、物业服务等；3.4.4 对可售物业的策划、推广、销售过程进行全面管理，具体包括：A. 销售人员管理：负责销售员选聘、培训、任免和薪酬奖惩政策设定等；B. 组织销售人员做好销售接待，制定销售工作流程并组织实施；C. 制定物业销售经营过程中的整套合同文本；D. 策划、组织宣传活动、开盘等销售推广活动；E. 以甲方的名义进行购房合同洽谈、签约，办理按揭手续，收取、催缴各类合同款项；F. 协助甲方确定提供按揭贷款的银行，并协助签署按揭合作协议； G. 其他日常销售管理工作。3.4.5 协助甲方选定及统筹策划、活动、经纪、广告、物业服务等本项目销售相关合作单位、签署有关合同，营销费用由甲

16、方自行支付与承担。3.4.6 以甲方的名义将本项目建成的房屋交付给购房人。第四条 代建目标4.1 项目投资管理目标：本项目投资控制在甲乙双方书面确认的项目投资概算金额以内。其中，建筑安装工程费控制在施工图预算金额以内，且不得超出亿元（因甲方造成的原因或甲方同意的变更除外）。施工图预算应合理考虑影响预算的各项因素，包括但不限于本项目交付标准（含装修、用材、产品定位等），确保预算合理、可操作、可实现，并符合市场行情。施工图预算由甲乙双方共同委托第三方造价咨询机构编制、审核。4.2 工程质量管理目标：按照国家、 项目所在地相关法律法规规范要求进行质量评定和组织验收，符合设计标准，并通过有关政府建设工

17、程验收主管部门的竣工验收，达到合格标准，符合项目所在地装配式建筑住宅项目相关技术要求并能够获得增加 3%计容住宅建筑面积奖励。4.3 工期管理目标：乙方应根据甲、乙双方确定的工期目标进行相应的项目管理工作。除因不可抗力及甲方原因导致的迟延之外，工期管理目标设定如下：4.3.1 ；4.3.2。因甲方原因导致迟延的，乙方应在发生可能导致迟延的情形之日起 日内向甲方提出书面延期申请，甲方应于收到书面申请后 个工作日内回复；若甲方逾期不回复则视为同意乙方提出的延期申请。因不可抗力导致迟延的，乙方应在不可抗力发生的次日起情况下采取积极的补救措施。日内通知甲方并在可行的4.4 安全管理目标： 乙方全面履行

18、项目建设管理中的安全生产管理职责， 避免发生较大及以上安全生产事故。 乙方对本项目建设期的安全生产负有甲方应担负的全部管理责任， 并根据相关法律规定承担发生安全事故时应负的相应的法律责任。4.5 档案管理目标：乙方应在法律规定的期限内完成城建档案的存档与移交。4.6 环保管理目标：达到项目所在地绿色建筑、环保节能标准，在项目预算范围内优先使用绿色再生建材产品。4.7 信息及工业化管理目标： 乙方应对本项目采用 BIM 建筑信息模型、 建筑工业化等新型技术进行管理， 利用工程管理信息化系统， 对项目的各项目标进行有效的控制。 进行工程项目管理有关数据的搜集、 记录、存储及过滤， 把数据处理的结果

19、提供给项目参与各方的管理成员，及时掌握项目的进展，并对项目进行跟踪和控制。4.8 销售管理目标：。4.9 反腐保廉目标：严格遵守国家和省市区有关反腐保廉规定。4.10 若因甲方未能及时向乙方提供必要协助，或未能及时提供乙方履行本合同项下义务所需资料及信息的，上述目标期限相应顺延。第五条 开发建设管理费与销售管理费5.1 就甲方聘请乙方完成本合同约定之开发建设管理服务及销售管理服务， 甲方应分别向乙方支付开发建设管理费及销售管理费， 前述两项费用分别包括了乙方为提供本项目开发建设管理服务及销售管理服务而承担的日常管理费用、乙方获得的利润及税金等。乙方就前述费用的收取， 应提前向甲方提供相应的合法

20、增值税专用发票。甲乙双方应互相配合结算前述费用。5.1.1 本条所称的日常管理费用系指乙方员工的工资奖金、差旅、办公费用、管理费用等乙方履行开发建设管理服务而支出的费用， 不包括甲方根据相关合同、 协议应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于：土地出让金、契税、配套费、前期工程费、勘察费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、工程建设费、材料设备款、材料测试费、招标代理费、设计费（包括但不限于规划设计费、建筑设计费、景观设计费、装修设计费、弱电设计费、综合管线设计费等）、监理费和工程造价、审计、法律服务以及招商费用等各项相关费用。5.1.2 本条所称的乙方员工系指：参与本项目

21、开发建设管理及销售管理工作的乙方员工，不包括具体执行开发建设及销售工作的人员。5.2 合同总价款暂定为：大写：（小写： ￥万元），其中包括：5.2.1 开发建设管理费：万元（暂定），中标费率：%；最终结算时，若竣工结算中的建筑安装工程费高于本合同第 2.2 款的建筑安装工程费（暂定），则开发建设管理费以本合同第 2.2 款的建筑安装工程费（暂定）乘以中标费率计取；若竣工结算中的建筑安装工程费低于本合同第 2.2 款的建筑安装工程费（暂定），则开发建设管理费以实际竣工结算的建筑安装工程费乘以中标费率计； 并且就节省的金额， 乙方有权按照第十一条约定获得结余奖励。5.2.2销售管理费：万元，由乙方

22、包干使用。5.2.3奖金暂定金额：亿元；实际奖金额按本合同第十一条的约定计取。5.3 开发建设管理费按以下规则进行中间结算与支付：5.3.1 开发建设管理费根据本项目分期的实施进度分别支付，即任一期项目达到本条下表所示的付款节点时，按该期项目建筑安装工程费中标价为基础结算该期的开发建设管理费。5.3.2 在甲乙双方书面确认项目建筑安装工程费结算金额之前，开发建设管理费暂按本合同第 2.2 款的建筑安装工程费（暂定）金额乘以中标费率结算；在甲乙双方书面确认项目建筑安装工程费结算金额后，若结算金额高于本合同第 2.2 款的建筑安装工程费（暂定）金额，后续的开发建设管理费按本合同第 2.2 款的建筑

23、安装工程费 （暂定）金额乘以中标费率结算；若结算金额低于本合同第 2.2 款的建筑安装工程费（暂定）金额，后续的开发建设管理费按结算金额乘以中标费率结算。 最终累计支付的开发建设管理费以竣工结算中的建筑安装工程费或者本合同第 2.2 款的建筑安装工程费（暂定）二者中较低者乘以中标费率计取。5.3.3 开发建设管理费具体的付款节点及比例如下：付款节点付款比例付款时间预付款支付至该期开发建设本合同签订后 15 个工作日内支付管理费的 10%基础完成支付至该期开发建设达到付款节点后 15 日内支付管理费的 20%地下室封顶支付至该期开发建设达到付款节点后 15 日内支付管理费的 30%主体 1/3支

24、付至该期开发建设达到付款节点后 15 日内支付管理费的 45%主体 2/3支付至该期开发建设达到付款节点后 15 日内支付管理费的 60%主体封顶支付至该期开发建设达到付款节点后 15 日内支付管理费的 75%房屋竣工备 支付至该期开发建设达到付款节点后 15 日内支付案证管理费的 90%竣工结算支付至该期经最终结甲乙双方应在竣工验收 ( 含房屋及装修 ) 完成( 含房屋及算或审计的开发建设后6个月内完成最终的竣工结算 ( 含房屋及装装修) 完成管理费的 95%修) ，并在前述结算完成后 15 日内支付缺陷责任期支付至该期经最终结算或审计的开发建设自集中交付日起2年届满后， 15 日内付清届满

25、管理费的 100%5.4 销售管理费的支付： 本项目开始销售后， 每个自然月结束后日内， 甲乙双方按照实际销售面积占该项目全部可销售面积的比例（可售车位不计算） 乘以销售管理费计算并支付。5.5 甲方应将上述费用支付至乙方指定的以下账户：5.5.1 户名：5.5.2 开户行：5.5.3 账户：5.6 如发生了附加工作及额外工作的， 甲乙双方应根据实际情况另行协商附加工作及额外工作的范围及甲方应付乙方的服务费。第六条 开发建设成本支付6.1 双方确认， 乙方决定或同意的代建项目全部支出均应足额计入代建成本，包括但不限于：（1 ）建安成本，包括施工费用和采购安装费用等；（2 ）工程建设其他费：勘察

26、费、设计费、监理费用等。（3 ）与代建项目有关的税金、政府收费和办理资格证照所需费用；（4 ）项目融资利息和费用等成本、乙方垫付资金的融资费用；（5 ）保险费用；（6 ）因代建项目而发生的法律、财务、评估、咨询、测绘等第三方费用；（7 ）销售费用；（8 ）保修期内维修费用；（9 ）与本项目有关的诉讼费和仲裁费以及与此相关的判决、仲裁或和解金额；（10） 任何根据本项目进展所需的未能预计成本；以及（11 ） 其他甲方批准计入代建成本的费用。6.2 为履行项目投资义务， 甲方应根据乙方或乙方以甲方名义与合作单位签订的与本项目开发建设有关的各类合同的约定向合作单位付款。在付款前， 乙方需对合作单位提

27、交的付款申请进行审核， 并将审核后的付款申请、 收款账户、 与支付金额同等的合法增值税发票送交甲方；甲方收到乙方送交的上述资料并核准后将相关资金转入对应的收款账户中。6.3 为保证甲方向各合作单位的付款符合相关规定，在乙方或乙方以甲方名义与合作单位签订的与本项目开发建设有关的各类合同中，甲方可以另行签订三方付款协议，但甲方在签订的三方合同中仅承担符合相应合同约定的款项支付义务。6.4 如甲乙双方对开发建设费结算存在争议的，以甲乙双方共同聘请的专业审计事务所、造价咨询机构等的审计、咨询结果为准。6.5 甲方开发建设成本应使用乙方指定账户作为收支结算账户，乙方有权随时查询该账户资金情况，如相关政府

28、部门有特殊监管要求，则甲方应无条件配合办理监管手续。6.6 如甲方未能及时付款，导致乙方垫付相关费用的，由甲方按要求偿还、或在本项目每一期产生销售回款时，按照本合同和相关交易文件约定利用销售回款进行偿还。第七条 甲方权利7.1 监督乙方依法依约履行合同义务。7.2 监督乙方对资金的使用情况。7.3 甲方对以下事项进行审批，乙方应向甲方提报以下事项的建议方案，供甲方审批，审批通过后予以执行：7.3.1 项目整体或年度经营计划、运营目标；7.3.2 项目整体或年度开发计划；7.3.3 项目整体成本控制方案，分期目标成本，评标及定标办法，招标控制值或预算，开发建设费结算；7.3.4 本项目的策划定位

29、、设计方案；7.3.5 本项目的重要材料、设备的选型方案。7.3.6 可售物业的定价方案；7.3.7 甲方有权对设计方案等提出变更。7.4 甲方有权要求乙方按月向甲方报送项目管理报告及其他报表，内容包括： A.项目开发主要工作（包括前期、规划设计、工程营造）的进度和进展情况，以及和项目开发计划的对比分析； B.项目投资概算执行情况，项目成本、费用的发生和异动情况分析； C.项目当季的资金使用情况和下个季度的资金需求计划； D.项目营销计划执行情况； E.甲方关注的其他重点工作情况。7.5 要求乙方更换不称职的项目工作人员。7.6 对本项目重要材料及设备的采购有权提出合理建议。7.7 了解乙方与本项目合作单位签署的合同内容及合同履行情况， 有权查阅和复印由乙方保