《胶州房地产分析》word版.docx

1、胶州房地产分析word版1.1胶州行政区划胶州市地处黄海之滨、胶州湾畔，因东南临胶州湾，以胶水而得名。1987年2月经国务院批准，在青岛地区第一个撤县设市。陆地面积1210平方公里，其中城市建成区面积60平方公里，辖10个镇、7个街道办事处、811个行政村，67个社区，全市总人口110万人，常住人口80.6万人。1.2人文历史胶州拥有4500多年历史，至今仍保留新石器时代集大汶口文化、龙山文化于一体的三里河文化遗址。境内曾是春秋莒国、介国封地，唐朝设立板桥镇，北宋时期发展成为全国五大商埠之一、长江以北唯一通商口岸。胶州历史底蕴深厚，文化名人众多，以“扬州八怪”之一高凤翰为代表的历史名人就有10

2、0多位；民间艺术源远流长，胶州秧歌和胶州茂腔同时入选国家第一批非物质文化遗产，成为中国秧歌节永久举办地，并确定每两年在我市举行一次，被授予“中国民间文化艺术之乡”、“中国秧歌之乡”、“中国剪纸之乡”等称号。1.3交通区位胶州地处胶州湾腹地最开阔的位置，青银、青兰、沈海等三条高速公路和胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线四条铁路贯穿境内，成为内陆各省进出青岛、烟台、威海和通往青岛港、黄岛前湾港的重要门户，距青岛流亭国际机场半小时车程。近年来，随着双积路、胶州湾大桥胶州连接线等一批重大交通设施的快速推进，公铁联运、海陆联动的优势愈加明显，对接青岛、同城发展更加强劲，成为大青岛半小时辐射半径内重要的经济隆

3、起带和交通枢纽。从半岛区域看，在东西走廊上，“三线两站五节点”构筑起独特的区域交通地位。三线即山东半岛一体发展的三条黄金通道：青银、青兰高速以及胶济铁路，胶州均处于咽喉位置。两站即中铁联集青岛集装箱中心站以及胶济客运专线胶州站。中铁联集青岛集装箱中心站是中国铁道部在全国设立的18个集装箱中心站之一，也是山东省唯一一个；胶济客运专线胶州站是青岛地区除青岛站以外的唯一电气化客运站点，服务胶州、胶南、黄岛等地的400万人口。五节点即市域范围内的5个高速公路出入口，构建起四通八达的综合交通体系。1.4经济发展胶州市紧紧围绕“转型创新、科学发展、勇争一流，加快向青岛特色新区跨越”的奋斗主题，坚定不移地促

4、增长、调结构、惠民生、保稳定，经济社会保持平稳较快发展。全年完成地方生产总值668.3亿元，增长15.8%；地方财政一般预算收入34.3亿元，增长30%；规模以上固定资产投资424亿元，增长23.7%；实际利用内资93.2亿元，增长15.8%；外资到账4.2亿美元，增长27%；外贸出口41.2亿美元，增长28.1%；城镇居民人均可支配收入25405元，农民人均纯收入12318元，分别增长14.5%和18.1%。房地产住宅市场分析1、全市一手住宅市场综述随着十一假期的开始，楼市“金九”已落下帷幕，然而在这传统楼市的黄金季节，全国多数楼市成交整体表现平平，“金九”成色表现平平，与全国多数城市表现不

5、同，9月份岛城住宅市场在开盘加推项目和经济适用房的良好表现下延续了之前的红火势头，住宅供应和签约量都达到了今年的最高水平。具体来看岛城住宅市场，9月岛城楼市可谓低开高走，9月前三周全市住宅签约量保持在2000套左右，在“金九”这个楼市的黄金季节表现平平，然而在九月份的最后一周，岛城住宅签约量出现井喷，一周内全市住宅共计签约4370套，近44万平方米，环比大幅上涨1.3倍，其中仅9月29号一天，全市住宅签约超过千套，达1024套，刷新了今年以来全市单日签约最高纪录。受最后一周签约量大幅上涨的因素影响，9月份岛城住宅签约再度突破万套，达10549套，签约面积达104.94万平方米，环比上升14.3

6、5%，较去年同期大幅上涨34.8%，即墨、李沧、崂山等区域住宅签约量均出现大幅度增长。值得注意的是这是今年以来岛城住宅签约量首次突破“万套”大关，住宅签约面积也首次突破“百万平”，上次全市成交万套以上是在岛城限购令即将实施的2011年1月份，当时全市共计签约住宅11235套，近110万平方米，为避免限购的影响，七区项目纷纷在限购令实施之前抢签，当月七区签约房源占比近六成，而今年9月签约房源中，五市签约比重明显上升，七区签约部分不足五成，签约区域明显转变。分季度看，7、8、9三月全市全市住宅签约均在9000套以上，三季度，全市共计签约住宅29179套，近300万平方米，较二季度上涨近七成。供用方

7、面，“金九”时节，开发商纷纷推盘入市，据统计，9月份岛城近30个项目开盘或加推。全市新增住宅房源23482套，约227.73万平米，环比上升1.4倍，较去年同期大幅上涨66.5%，其中胶州市、胶南市、城阳区、李沧区和即墨市新增住宅面积均超过20万平方米。金九圆满落幕，青岛楼市的存量房缺丝毫没有下滑的趋势，反而在大量新房源的入市的带动下不断增加，达到了历史最高值。截止9月底，全市住宅存量为117365套，约1273.26万平米，较上月上升9.4%，较去年同期上升近四成，全市各区域住宅存量除即墨有所下降外，其他区域均有不同程度的上升，胶南市住宅存量超过18000套，胶州、黄岛住宅存量均超过1600

8、0套以上，城阳、即墨的住宅存量在11000以上。屡创新高的住宅存量以及不断入市的新房源使得开发商的压力仍然很大。四季度，消化库存量仍是开发商的主要任务。2、供用分析1）新增供用月度走势从全市新增供用月度走势看，11年一季度，受传统淡季及国家严厉调控政策的影响，岛城住宅新增供用连续三个月停留在较低水平，四月份开始全市住宅新增量开始稳步回升，下半年全市住宅市场进入供用高峰期，一直保持着较高的新增量。10月份，受晓港名城、青岛风景、唐岛海岸等大体量项目取得预售的影响，全市新增住宅项目达到小高峰，共计新增住宅房源18208套，约184.88万平方米。2012年，中央多次表明坚持调控楼市的决心，政策继续

9、从紧，开发企业推盘更趋谨慎，岛城住宅新增持续低迷，年初一季度全市新增供用持续在低位徘徊，2月份，全市住宅新增跌至低谷，仅为1243套，约11.75万平方米，3月份在胶南市东方至尊、隐珠山花园城和凭海临风等项目大量房源入市的影响下，住宅新增量大幅上升至6383套，约78.44万平方米。在经过4月份的短暂回调后，5-6月份，因为临近年终，为了尽快的回笼资金和报表的需要，岛城开盘项目逐渐增多，新增房源量亦大幅增加。6月份，全市新增住宅房源8845套，约97.28万平方米，环比大幅上升40.1%，但较去年同期仍下滑12.6%。此后，开发商不断推盘，全市新增供应量连续数月保持在今年的相对高位，8月份，全

10、市共计新增住宅房源8907套、约94.72万平方米，较上月上升11.0%，即墨市的政策性房源仍是新增主力。“金九”时节，开发商对楼市的预期上升，纷纷加快推盘节奏，商品房和政策性房源集中入市，使得全市住宅新增量急剧上涨至近几年的最高值，达23482套、约227.73万平方米，环比大幅上涨1.4倍，较去年同期上升66.5%。2）新增供用区域分布胶州市领跑全市从全市住宅新增供应区域分布图可以看出，9月份，全市各区市均有新房源入市，其中，胶州市9月份新增近五千套，以绝对优势领跑全市。具体来看，9月份胶州推出新房源的项目多达十五个，且多个项目体量较大，其中顺盛.水岸绿城小区推出住宅房源1598套、约12

11、.96万平方米，青岛风景二期推出776套住宅、约6.57万平方米，融城.金州小区推出497套、约5.55万平方米，顺盛幸福家园推出592套、约5.08万平方米。此外，宝佳中央湖岸、胶州湾.如意家园小区、台湾花园、华丽.澄月湖畔等项目也在9月份推出了新房源，使得区域住宅新增量达到4959套、约46.50万平方米。3）存量月度走势住宅存量再创新高从全市住宅存量月度走势图中可以看出，09年至11年上半年，全市住宅存量相对较低。2011年下半年开始全市住宅存量开始大幅上升，11月份开始，全市住宅存量超过10万套，并继续上升。2012年1月份，达到高峰，为111528套、约1186.11万平方米，存量面

12、积接近上年同期的两倍。2012年以来，全市住宅存量一直维持在1150万平方米以上的高位。2月份，全市住宅新增量降至冰点，而签约明显回暖，致使全市住宅存量小幅下滑3.0%，降至107579套，约1150.86万平方米。此后，由于全市各月住宅新增量和签约量相差不大，使得全市住宅存量也仅有小幅调整。截止到8月底，全市住宅存量为105626套、约1164.46万平方米，存量面积较上月小幅下降0.6%。9月，尽管“金九”成色十足，但与多达23000套以上的住宅新增量相比万套左右的签约量仍显不足，全市住宅存量因此大幅上升至历史最高点，达117365套、约1273.62万平方米，较上月大幅上升9.4%，较去

13、年同期上涨37.0%。4）存量住宅面积区间分布60-90面积区间占比增长9月份，受大量中小户型房源集中入市的影响，全市存量房源中60-90面积区间房源占比明显增加，其他面积区间住宅存量占比均有所下降。具体来看，截止到9月底，全市住宅存量中60-90面积区间房源占比最多，为34.5%，较上月上升2.5个百分点，存量房源达40534套、约325.82万平方米。90-120面积区间中等户型房源紧随其后，存量共计40409套、约403.06万平方米，套数占比为34.4%，较上月下降0.7个百分点。120-144面积区间中大户型以较大差距位居第三位，共计16075套、约210.98万平方米，占总套数的1

14、3.7%，较上月下降0.7个百分点。其他面积区间房源占比相对较少，144-180面积区间中大户型房源存量为8105套、约127.32万平方米，180以上和60以下面积区间存量房源分别为6882套、约180.69万平方米和5360套、约257.55万平方米。5）住宅存量区域分布胶南市继续位居榜首从各区域住宅存量来看，9月份，除即墨市住宅存量环比有所下降外，其他区市的住宅存量均有所上涨。位居全市住宅存量前五位的区市分别为胶南市、胶州市、黄岛区、城阳区和即墨市，存量均在11000套以上，这五个区市的住宅存量面积占全市总量的66.3%。9月份，大量新房源的入市使得胶南市住宅存量继续增加，达18245套

15、、约193.60万平方米的高位，较8月份上涨10.3%，较去年同期上涨65.5%。截止到9月底，月亮湾、天一畔城和海上罗兰三个项目的可售住宅面积均超过10万平方米，位居区域前三位。胶州市9月份有近五千套新房源入市，住宅存量相应大幅上涨，截止到9月底，区域住宅存量共计16993套、约190.78万平方米，环比大幅上涨20.1%，较去年同期上升近一倍。绿城.紫薇广场可售住宅存量超过20万平方米，主要集中在凤华苑西苑和凤华苑东苑。顺盛.水岸绿城小区的住宅存量也达到1737套、约14.18万平方米。此外，御花园、正北.名苑和缇香郡等项目住宅存量也较大。截至9月底，黄岛区住宅存量为16093套，约178

16、.45万平方米，紧随胶州市之后，位居全市第三位，存量面积环比小幅上升3.6%，较去年同期上升20.6%。存量房源主要集中在海上嘉年华、唐岛海岸、昆仑山庄、海尔山海湾四期、瑞源.名嘉汇等项目。9月份，市内四区的住宅存量面积也出现大幅上涨，四区住宅存量共计24637套、约257.75万平方米，较上月上升11.5%，海岸华府、国信紫云臺、金茂湾等项目的集中入市是市内四区住宅存量上涨的直接推手。3、签约分析1)住宅签约月度走势住宅签约突破万套从全市住宅签约走势来看，岛城住宅月度签约量在2011年1月31日限购令实施前后差别巨大，2011年1月份，众多购房者选择在限购之前签约，使得1月全市住宅签约量延续

17、了2010年的高涨势头，成为当年签约最多的月份。2月份受到“限购”及春节淡季双重打击，签约量降至2930套、约26.45万平方米，面积环比下滑幅度高达75.9%，同比减少4.4%。之后，上半年签约量持续小幅上涨，下半年走势异常平稳，月度签约维持在75万平方米左右。12月份，受政策性房源签约量较大的影响，全市住宅整体签约量明显上扬，共计9000套，约82.42万平方米，面积环比上涨8.5%，同比下滑36.7%。进入2012年，上半年岛城楼市可谓一波三折。在限购政策丝毫不松动和农历新年长假的双重夹击下，楼市开年就跌入了谷底，1月份岛城住宅签约量滑落至近两年的最低值，全市住宅签约不足20万平方米。2

18、月份，岛城大量住宅房源赶在房屋专项维修金征收之前抢签，加之政策性房源大量签约的带动，全市住宅签约量环比大幅上涨一倍多。此后两月，岛城楼市无新政策影响，且楼市优惠力度较小，住宅签约量停留在低位，“金三银四”黯然失色。5、6月份，开发企业为做好上半年的销售业绩推盘力度明显加大，供应量持续增加，并且继续实施“以价换量”策略；降息、下调存款准备金率、首套房利率优惠等利好加速了刚需入市；成交量回暖，部分城市房价开始出现回升的苗头，各地楼市政策微调不断，使购房者的市场预期发生改变，多方面原因使得岛城住宅签约量再次大幅攀升，签约量恢复甚至超越去年同期水平。之后，岛城开发商继续实施“以价换量”，与此同时，在经

19、济下行的压力下，7月6日晚，央行再次宣布降息，种种利好对正在观望、迟疑的购房者来说是一良好刺激，促进了购房者尽快出手，对岛城楼市的成交起到一定的拉动作用，住宅签约量再上一个台阶，7、8月份，全市住宅签约维持在9000套以上的相对高位。值得注意的是此轮交易量上涨也包含了一部分担心调控失效，房价将加快上涨而仓促入市的恐慌性购房人群。进入“金九”时节，岛城住宅市场在9月最后一周爆发，签约量暴涨，使得9月全市住宅签约量再度突破万套，达10549套，签约面积达104.94万平方米，环比上升14.4%，较去年同期大幅上涨34.8%。这是今年以来岛城住宅签约量首次突破“万套”大关，住宅签约面积也首次突破“百

20、万平”。即墨、李沧、崂山等区域住宅签约量均出现较大幅度的增长。9月份，全市签约住宅中有近四分之一集中在即墨市，根据即墨市房产管理处的通知，10月1日起，即墨市将征收住房公共维修金，这一因素直接促使了9月份即墨住宅签约集中爆发。2）签约区域分布即墨市蝉联榜首9月份，凭借最后一周住宅签约的集中爆发，即墨市再次蝉联全市各区市住宅签约榜首。李沧区和胶州市在众多开盘或加推项目集中网签的带动下住宅签约量位居全市二三位。 具体来看，9月份，即墨市共计签约住宅房源2517套、约25.48万平方米，占全市总签约量的近四分之一，以绝对优势位居全市第一位，住宅签约量较上月大幅上涨近七成，较去年同期上涨近两倍。区域内

21、的大量经济适用房项目仍是签约的主力：北安农民经济适用房、龙山经济适用房、经济开发区农民经济适用房和华山镇农民经济适用房三期等项目都位居区域签约排行榜前列；商品房项目中，玺公馆、宝龙国际社区、观澜国际等项目签约量也较大。9月份，即墨市住宅签约房源中超过八成集中在9月最后一周签约，根据即墨市房产管理处的通知，10月1日起，即墨市将征收住房公共维修金，这直接促使了9月末即墨市住宅签约量的大幅上扬，9月最后一周，即墨市住宅签约量惊人地超过2000套、20万平方米。 时代城.翡翠赏、中南世纪城、蓝山湾二期、海岸华府等项目纷纷在9月份推出新房源并集中网签，使得9月份李沧区住宅签约量达1597套、约15.2

22、0万平方米，签约面积较上月上升35.0%，较去年同期大幅上升一倍有余。其中，时代城.翡翠赏9月1日首次开盘，项目凭借极具竞争力的低价迅速抢占市场，9月份项目共计网签住宅523套、约5.36万平方米，位居全市首位，签约均价为6790元/平方米。中南世纪城在9月份加推4#和6#楼，以中小户型为主，9月份项目共计签约住宅209套、约1.70万平方米，套均面积为81平方米，签约均价为6736元/平方米。 9月份，胶州市住宅签约量较上月小幅下降2.5%，但仍以1319套、约12.76万平方米的成绩位居全市第三位，签约房源主要来自青岛风景二期、顺盛.幸福家园、融城.金州小区、胶州湾.如意家园小区等项目。其

23、中，青岛风景二期，9月份有776套、约6.57万平方米住宅房源取得预售，9月份共集中网签302套、约2.59万平方米，位居区域第一位，签约均价为3671元/平方米。 市内四区方面，除李沧区表现突出外，其他区域签约量相对较低，但较上月的签约量都有所增长。市南区增长幅度最大，9月份区域共计签约住宅房源149套、约1.80万平方米，环比大幅上升122.4%，主要受推出新房源的金茂湾和鲁商首府二期集中网签的带动。市北区签约235套、约3.29万平方米，环比增长20.6%。四方区签约395套、约3.66万平方米，较上月增长10.0%。3）签约面积区间分布60-120面积区间仍是签约主力从住宅签约面积区间

24、分布看，9月份全市住宅签约仍主要集中于60-120面积区间，共计签约8401套、约75.87万平方米，占比近八成。其中60-90面积区间签约房源最多，为4366套、约36.03万平方米，占签约总套数的41.4%，占比较上月上升0.6个百分点；90-120面积区间中等户型房源位居第二，共计签约4035套、约39.84万平方米，套数占签约总量的38.3%，较上月同样上升0.6个百分点；120-144面积区间中大户型房源共签约1270套、约16.55万平方米，套数占比为12.0%，较上月上升0.9个百分点；其他面积区间房源签约较少，且签约套数占总套数的比例都有所下降，均不足400套，套数占比均不足4

25、%。9月全市签约排行榜在9月份全市住宅签约排行榜前十位中，七区和五市各有五个项目入选。七区中李沧区有三个项目入选，崂山区有两个项目入选。五市方面，即墨市有三个、胶州市有两个项目入选，这些项目无一例外全部为近期推出新房源的项目。 9月1日，备受瞩目的时代城.翡翠赏开盘，首批推出508套住宅房源，凭借之前爆出低价，取得良好的认筹效果，开盘当天到场2000多人，去化近九成。项目趁热打铁，于9月下旬再度加推新房源，也取得不错的销售成绩，9月份，项目共计签约住宅523套、约5.36万平方米，位居全市第一位，签约均价为6790元/平方米，截止到9月底，项目已推房源网签过半，网签率为52.8%。 9月份，即

26、墨市的经济适用房项目在签约方面依然表现抢眼，在全市住宅签约排行榜前十位中即墨市北安农民经济适用房和即墨市龙山经济适用房分别位居第二位和第五位，其中北安农民经济适用房9月份共计签约459套、约4.38万平方米，套均面积95平方米，签约均价为2511元/平方米。龙山经济适用房9月份共计签约256套、约2.33万平方米，套均面积91平方米，签约均价仅为2415元/平方米。9月份，青岛风景二期开盘，超低的价格使得项目得以延续之前火爆的销售局面，9月份，项目二期共计签约住宅房源302套、约2.59万平方米，位居全市住宅签约排行榜第三位，签约均价为3671元/平方米，套均面积为86平方米，截止到9月底，项

27、目二期已推房源网签率为38.4%。春光山色三期于8月底开盘，项目起价9880元/平方米，较周边项目底近千元，在崂山区极具竞争力，9月份，项目有302套住宅房源集中网签，约2.46万平方米，套均面积106平方米，签约均价为10070元/平方米。此外，崂山区远洋自然、李沧区中南世纪城、胶州市顺盛.幸福家园小区、李沧区蓝山湾二期和即墨市玺公馆分列签约排行榜5-10位。4、价格分析全市商品住宅签约均价走势签约均价回升 从全市商品住宅签约均价月度走势来看，2009年全市商品住宅价格平缓上升，2010年走势波动明显变大，6月份签约均价仅为5735元/平方米，下半年签约均价一路飙升，10月份，龙湖滟澜海岸别

28、墅产品开盘热销，带动全市商品住宅签约均价攀升至历史最高点，达9807元/平方米，环比大幅上涨33.2%。2011年初全市商品住宅签约均价延续了之前的高涨态势，1月份，签约均价再度突破8000元/平方米，达到8216元/平方米，环比上涨8.6%。2月起，受限购等政策影响明显，购买能力强的投机投资客群受到抑制，购房热点转向普通住宅，低价位的五市签约比重逐渐上涨，直接导致全市商品住宅签约均价大幅下滑。此后随着各月签约结构的调整，全市商品住宅签约均价再度回升，11月受胶州项目青岛风景签约量大、价格低的影响，全市均价调整力度较大。12月份全市商品住宅签约均价以7935元/平方米收官，环比增长18.8%，

29、较前一年同期上涨4.9%。2012年初，全市商品住宅签约均价稳定在7200-7600元/平方米之间，上下浮动不大。从3月份开始，签约均价开始持续小幅上升。6月份，华润中心悦府、中海紫御观邸、青岛国际贸易中心等高端项目签约量较大，签约价格较高，带动全市商品住宅签约均价上升至8000元/平方米的相对高位。7月份，岛城商品住宅签约均价延续了之前的上涨势头，达8415元/平方米，较上月上升5.2%。8月份，全市住宅签约均价并没有延续之前上升的势头，受市区项目签约量大幅下降，五市项目签约比重上升的影响，全市住宅签约均价明显下滑，为7215元/平方米，降幅为14.3%，较去年同期下降3.1%。9月份，七区

30、房源签约比重上升，全市住宅签约均价也相应回升，为7700元/平方米，环比上升6.7%，较去年同期上升4.9%。各区域商品住宅签约价格对比市南区签约均价稳居榜首 从9月份各区域商品住宅签约价格分布看，位居各区域商品住宅价格前三名的依然是市南区、崂山区和市北区。但市南区和崂山区受签约项目的影响，月度签约均价均有较大幅度的下降。 具体来看，9月份，市南区商品住宅签约均价为23341元/平方米，较上月下降13.6%，较去年同期下降19.1%，签约均价大幅下降主要是由于9月份区域签约量最大的项目金茂湾签约价格相对较低，拉低了区域住宅签约均价。同样受签约量较大的项目签约价格较低的影响，9月份，崂山区商品住

31、宅签约均价也有大幅度的下降，为14709元/平方米，较上月下降17.6%，较去年同期下降两成有余，位居区域签约排行榜前两位的项目春光山色三期和远洋自然的签约价格均大幅低于区域住宅签约均价。 市北区为市内四区中签约均价唯一环比上涨的区域，9月份，区域商品住宅签约均价为14021元/平方米，环比小幅上升2.0%，但较去年同期仍下降6.9%。9月份，四方区商品住宅签约均价也小幅下降1.8%，为11284元/平方米，较去年同期小幅上升1.8%。9月份，黄岛区商品住宅签约均价升至8266元/平方米，环比上升6.4%，龙湖原山、湛园海德公园一号等区域高端项目的签约拉升了区域住宅签约均价。时代城.翡翠赏和中

32、南世纪城6700元/平方米左右的签约价格大大拉低了李沧区的商品住宅签约均价，9月份区域商品住宅均价环比下降9.6%，为7616元/平方米，较去年同期下降17.5%。9月份，城阳区商品住宅签约均价同样有所下降，为6899元/平方米，较上月下降5.4%，较去年同期下降9.4%。五市方面，除胶州市签约均价有所下降外其他四市均有所上升。胶州市商品住宅签约均价环比下降5.7%，为4688元/平方米。上升的四市中，莱西市上升幅度最大，环比涨幅达23.5%，商品住宅签约均价首度突破四千，为4098元/平方米，较去年同期上升15.5%。即墨市和胶南市签约均价分别为6082元/平方米和6995元/平方米，环比分别上升4.4%和5.5%。平度市签约均价上升8.9%，为4453元/平方米。签约价格区间分布6000-8000元/平方米价格区间位居榜首从9月份全市住宅签约价格区间分布来看，6000-8000元/平方米价格区间房源量位居首位，共计签约3426套、约32.80万平方米；其他价格区间签约房源数量相对平均，3000元/平方米以下价格区间签约1450套、约13.54万平方米，以较大差距位居第二位