商业街招商策略方案《新》111.doc

1、深圳億展图商业策划专职机构XXXX项目 招商及策划提案 XX项目筹备期间经营准备工作指南 （内部资料 未经许可 请勿传阅）背景分析-1商业街定位-2经营规模定位-3公司战略规划-4招商战略规划与原则-5招商战术规划-6招商设计-7 招商条件及政策-8招商工作程序-9 一、 背景分析；2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正在从长达近10年的沉寂中走出，并快速升温。重庆市成立直辖市后经济高速增长,经济环境不断优化,商业和地产业蓬勃，建立新业态,打造新商圈,引入新理念。XXXX项目是XX地产公司打造的主城区商业街，商业地产部针对南坪区域的市场特点，通过精准的市场分析和超前意识

2、的商业策划，以休闲、娱乐、生活的定位模式打造一条特色商业街（商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体，商业街不同于商业区，也不同于商业圈，即各类商店群集）顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。目标消费群体以重庆本地中高档收入人群为主；以中高档消费为市场定位；以休闲、娱乐、生活观念为购物消费导向,并通过引进先进的管理理念，带动整个商业街的进步和提高。优势：本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营不同规模的经营业态，有较强的满足力。交通优势：项目位于南坪汽车总站马路对面,交通便利,车流人流强.商圈

3、优势：南岸区常住人口数55万。项目所在地是时尚小资住宅区，本案距南坪步行街商圈10分钟路程，离解放碑CBD中心15分钟车程、江北区CBD15分钟车程。物业管理优势：发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进经营理念，展现新型商业气象。发展优势：本项目比邻南坪商圈中心，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。招商：价格有优势。弱势：处于非成熟商圈位置。停车场交通不便。商业街乃是一个步行内街，商业出入口只有二处。商业临街展示面较少。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟,必然面对激烈竞争。机遇：足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜，今年开始对南岸区商业经济

4、的大力发展计划。XX商业街邻近南坪步行街商圈，消费需求量大。周边强大的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、会展经济与商务经济（政府规划5年内实施完善）的资源优势。二、XX商业街；1、风格特色； 以休闲、娱乐、餐饮、品味生活的概念体现出时尚主题，项目立面炫彩为外观的装修品位体现XX商业街的硬件-精神品位，从而打南岸区全新的消费风格、意境！因此更加重视经营业态的组合搭配及商业推广策划。2、品牌特点；鉴于本商圈潜在消费层面广，本次招商对象应具备一定的品牌知名度。利用系统的商业地产品牌传播策略，打造成汇聚本市娱乐生活、餐饮人生的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传

5、播在殿定本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。所有的商家品牌及业态组合，必须体现出都市青年对时尚生活的渴望与高雅，更要突出立体的组合和品牌的比例三、经营规模定位商业街不同于其他商家聚集地的最大区别在于商业街的主题。从国内出现的案例来看没有特色不具备引导消费的商业街门可罗雀，在第一步招商期中都无法完成，更别说生存二字。所以本项目特色重点在于“特、新、齐、”，用以吸引更多的消费客群。 1、本司商业街地处地域中的城市内，商业设施3层，来此区域购物的人群主要依靠公共交通工具。2、商业街核心为主力超市卖场。它会吸引消费客群在本街区采购频率高，提升新场人气。 3、餐饮功能呈现独体形式和融合发展的经营特点，大

6、型和小型连锁餐饮都获得了良性发展，同时在项目中也开始发挥越来越重要的作用。4、娱乐休闲功能与商业地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。5、零售功能业态配比在本司商业街内是作为商业街“齐”字原则的全方位发展。四、公司的战略规划（一）；以差别化的战略；1、以“新、奇、齐”特点来吸引及迎合消费者的需求(风情街)2、提供多元化的选择，配置齐备。3、创新炫彩商业项目和经营中高档的商家。（二）、以点带面的战略以主力店的名气和人流，带动商业街的整个消费群体。能够起到增强文化氛围，活跃消费气氛之作用。（三）、特色的服务理念的战略、本司提供时尚、娱乐、品味生活的消费空间，强调顾客为尊的服务精神

7、。成为消费者的第三空间概念-XXXX商业街（暂名命）（四）、以增长为导向的目标战略公司要以长期的增长为导向，持续发展，在原有消费群体中不断寻找的调整业态结构的形态，寻求更大的发展空间，做到尽善尽美。五、 招商战略规划与布局规划原则：一 招商战略； (一) 不求全面开花，只求重点突破任何资源都是稀缺的、有限的，招商不可能对所有的商家进行优惠，故选取基中影响力强、实力雄厚的一家或几家重点商家进行条件上的优惠，促使其快速进入，以影响其它品牌、实力、知名度不及重点商家的一般商户的进入，这样可以用较小的代价换回整体的收益，所以突破重点商家是整个招商的重点、也是难点，重点商家突破后一般商家也即跟随进入，在

8、重点商家上损失的收益会在众多的一般商家那里补回。重点商家的进驻同时使观望的一般商家不再迷茫，信心十足的进入。（二）不求最高点，只求制高点XXXX是南岸区最精致的商业内街，在我们这里的商家业态众多、配套较齐、服务最优、管理最好、效益最强，我们的目标是做到在南岸区“惊艳”，商业街区综合业态最多的商业形态。我们只要占领商业业态中的制高点，领先我们竞争对手一步.而不是很多,是以特色吸引、特色组合，而不是价格见长、档次见长。商业街内消费顾客主体是个人行为。如定位过于超前或过高，而不被顾客和商家接受，付出更大代价，项目投入期过长,牺牲更多资源却很难获得正常的效益.（三）不求一步到位，只求小步快走XXXX是

9、按照现在南岸区的市场去定位,以求能够保证顺利开业,随着南岸区政府五个步行街规划的修建,商圈的旺点变更,新商圈的形成都会影响到商场定位,所以本司项目是在动态变化中存在,根据现有市场状况经济发展情况及现有人口数,我们不能也不可能直接把XX项目定位到一个饱和状态,我们不断去修正我们战略,慢慢做到兴旺发展的商业街区.二、规划原则第一：经营规划布局要维护商业街的商品业态经营比例。第二：经营规划布局要维护XX商业街的特色主题。XX项目是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的市场，规划布局时要始终注意维护和管理好已确定的经营业态。 第三：经营规划布局目标要能够在消费层次和类型风格上同类差异、异类

10、互补。简单地说，同类差异就是社会市场购买力群体构成复杂，不能盲目引进在经营类型和价位相互雷同的商家同时进店。譬如新商场招商，就不要同时招来多家基本上都是雷同款式风格和相似价位的品牌服装专柜；新商场同风格化无差异更是不能想象的。异类互补的目的就是要满足消费者的选择权，并能让他们心身体验变化，提高其消费兴趣。让消费者在餐饮店用完餐后至就近的酒吧或咖啡店内闲聊享受生活情趣等业态可以互补等等。第四：经营规划布局顺序原则。核心品牌商家先行，辅助商家随后的原则；主力店优先入驻先行，次店辅助商家后行。如我们的主力超市店先入驻本项目，这样才能达到吸引其它观望商家及带来更多消费客流的效果。 第五：经营规划布局要

11、以“以点代面，特色经营为目的，是XXXX商业街的经营特点。对主力店商家给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强商业街消费客流之作用。第六：经营管理方面的特点六、招商战术；主力店招商:为吸引更多的商家入驻能以相对合适的租金招商平均每平米22元-25元以较优惠的方式出租两层与商业街分离的地下商业：负二层（休闲保健）及负一层（网吧、游乐场）,使商业街区内配套更齐全,与整个业态搭配较为合理,增加休闲娱乐,带动整体客流愿意至该地下楼层,增加餐饮项目随机消费,也使购物中心人流分配更趋合理.缺乏其他楼层描述：七、招商设计： 1、招商优势: 招商管理团队为本司项目订制最适宜商家经营合作方案，以利益共享、合作双赢

12、为主导，运用XXXX商业街特色定位，竭诚打造南岸区首家特色街区，占据该地区的中高档休闲餐饮娱乐消费市场。 2、招商范围：中高档中西餐、特色区域餐饮、韩国烧烤、日本料理、茶餐厅、时尚酒吧、休闲保健、游乐场、运动服饰、数码通讯、生活配套等其它商业服务经营项目。 3、招商要求：国内及本市中高档知名商家及加盟商、经销商。与具有有效的营业执照、税务登记证、卫生合格证的经营主体共同合作。商家具有有效的商标注册文件，卫生合格证书、产品合格证书和检验报告等商检证明。八、招商条件及政策：各业态主要标志性商家重点引进，合作条件合理优惠；其他辅助商家条件优与同等市场条件。 XXXX商业街招商条件及政策商业街定位锁定

13、中档偏高消费群体，在功能布局上强调业态组合，突出业态商家的重点，主力经营特色范围。一、 招商范围立足本市，辐射面广至邻近南岸区的二三级市场。二、 招商对象进场商户必须具备完善的经营体系，有一定市场份额及影响力。三、 管理模式本司自持有物业统一规划、统一管理为主旨,联合促销为方式 四、 合作方式租赁 五、 合作期限主力店超市一般为十至十五年餐饮、娱乐、休闲、保健一般为五至十年。生活配套一般为二至三年精品服饰一般为一至二年六、 税收方式租金方式；税费自理。七、 招商类别 负二层：休闲保健负一层：网吧、游乐场、LG层：超市、快餐一楼：数码通讯、中西餐饮、休闲酒吧、韩国烧烤、日本料理、特色餐饮、甜品屋

14、、生活配套；二楼：运动服饰、咖啡、休闲茶座、中西餐饮、运动健身、个人形象设计；三楼：茶餐厅、洗浴保健、特色餐饮八、招商条件需交费用租金合同保证金：三个月租金作为合同保证金（合同期满无息退还）。租金缴付方式为缴三押三（即缴三月租金作为保证金，还需付三月租金）合同申报表签订之日 ，需缴纳；定金5000元（根据商家所定面积大小酌情增加定金金额），开业后自动转为合同保证金。 合作条件租金:B2：10元/m2；B1：12元/m2；LG：20元-25元/m2；1F：28元-48元/m2；2F：24元-38元/m2；3F：22元-31元/m2；预计首年租金收益660万左右备注：公共照明费用由商家分担，店内的照明费、水费及物业管理费由商户自己承担以上租金均以建筑面积计算九、招商工作程序:（1）、为营造很好的招商环境,吸引更多的理想商家进驻,增加合格候选商家的基础数量,特制定本招商工作程序.A、 全国招商工作程序：此程序在招商工作时间排序上定为第一程序,第二招商工作程序也可同时启动，该程序兼顾向国内知名商家宣传介绍XXXX商业街的特色吸引力。利用全国有影响力的专业媒介发布行业信息，并有隆重