扬州市物业收费管理实施细则.docx

1、扬州市物业收费管理实施细则扬州市物业收费管理实施细则扬州市区物业服务收费管理实施细则来源：扬州市住房保障和房产管理局 作者：扬州市物价局第一章 总则第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国国务院物业管理条例、江苏省物价局、建设厅江苏省物业服务收费管理办法(苏价规20134号)等法律、法规和规范性文件，制定本细则。第二条本细则适用于我市市区(含广陵区、邗江区、市经济技术开发区、生态科技新城、蜀岗-瘦西湖风景区，下同)行政区域范围内，经工商行政管理机关登记注册、领取营业执照、符合国家物业服务资质要求的物业服务企业

2、的物业服务的收费行为。第三条本细则所称物业服务收费是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、代收服务费和特约服务费等。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。第四条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。第五条市价格主管部门会同

3、市物业管理行政主管部门负责市区物业服务收费的监督管理工作，制定普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费、停车位租金的基准价与浮动幅度及相关管理规定，指导全市物业服务收费的管理工作。根据属地管理原则，市价格主管部门负责市经济技术开发区、蜀岗-瘦西湖风景区、生态科技新城区域内的物业服务收费管理工作；广陵区、邗江区价格主管部门负责本行政区域内的物业服务收费管理工作。第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。普通

4、住宅前期物业公共服务收费，是指自新建住宅小区商品住房出售之日起，至小区业主大会或其授权的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，物业服务企业因提供物业公共服务而收取的服务费用。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。业主采取自行管理或者业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。非普通住宅和非住宅物业服务收费以及为满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同

5、由物业服务企业在签订之日起10个工作日内向物业所在地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。普通住宅物业公共服务等级或收费标准调整时，已招标但未交付的小区，其普通住宅前期物业服务费可对应服务等级直接上调，报当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。但已与业主签订前期物业服务合同的小区，按第九条相关规定执行。第九条业主大会成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形

6、成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行，并书面告知物业所在地价格主管部门。对入住率达到或超过80%的且未成立业主大会的小区，调整物业服务收费标准时，也可按以下规定实施：物业服务企业应当遵循“质价相符”的原则拟定调整方案，包括物业服务内容和等级标准，物业服务人员配置、收支测算和拟调整的收费标准内容，在小区醒目位置向业主公示并征求业主意见，公示时间不得少于15天。公示时间结束后，由当地价格、房管、街道办(乡镇政府)或居委会(村委会)代表进行统计，并将统计结果向业主公告。如持反对意见的业主人数不足二分之一时，由街道办(乡镇政府)或居委会(村委会)出具证明，价格部门给予备案，同意物业服务

7、企业按照公示价格进行调价。如持有反对意见的业主人数超过二分之一时，物业服务费不得调整。第十条物业公共服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十一条物业管理区域内物业管理公共服务费用一般由下列因素构成：(一)物业管理服务人员的工资、社会保险金、住房公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;(二)物

8、业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;(三)清洁卫生费用;(四)绿化养护费用;(五)秩序维护费用;(六)物业服务企业办公费用;(七)物业服务企业固定资产折旧费用;(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;(九)管理费分摊;(十)经业主大会同意的其它费用;(十一)法定税金以及合理利润。其中，合理利润：普通住宅最高不超过8%。物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。第十二条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮

9、等经营性用水、用电、用气除外。物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、地源热泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。非经营性停车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。第十三条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。第十四条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳

10、责任。业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付之日次月起按月交纳物业公共服务费用。物业服务企业可以根据物业服务合同预收不超过一年的物业公共服务费。已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给业主，物业公共服务费用、电梯运行费、地源热泵、公共照明等费用由建设单位承担。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六个月以上的物业，业主应事前书面告知物业服务企业，并按规定标准的百分之七十交纳物业公共服务费、电梯运行费和公共能耗费。业主大会成立后，由业主大会与物业企业约定减免时限和具体标准。物业服务企业利用公建配套用房、附属设施、公共场地、道

11、路等开展经营活动所收取的收益，70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于贴补物业服务费。物业服务企业应向业主公示，并主动上缴住宅专项维修资金代管部门。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、合同约定使用。第三章汽车停放收费管理第十五条 汽车停放费和停车位租金实行政府指导价，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门综合考虑汽车停放管理服务平均成本、地下停车车位、车库建设成本等因素，制定、公布本地区汽车停放费、地下停车位租金的基准价与浮动幅度，并适时调整。停车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。第十六条 占用业主共有的道路或者其他

12、场地停放汽车的，业主大会成立前，具体收费标准应当在政府指导价范围内在前期物业服务合同中约定，并书面告知物业所在地价格主管部门；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定，在政府指导价范围内确定具体收费标准，并报当地价格主管部门备案;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。第十七条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放

13、费标准应当保持合理比价。第十八条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与使用人合同约定。其汽车停放费按本办法第十六条相关规定执行。第十九条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，并执行省价格主管部门会同省物业管理、民防等行政主管部门制定的相关管理办法。第二

14、十条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。除前款规定以外，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在1小时内免交汽车停放费。第四章 其他服务收费管理第二十一条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。第二十二条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。代办服务费收费标准由合同双方根据服

15、务内容、服务质量协商确定。第二十三条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。住宅楼带有地下车库、有电梯到达的一楼住户，其电梯运行费按规定标准80%交纳;住宅楼虽然带有地下车库、但没有电梯到达的，或住宅楼没有地下车库的一楼住户，免收电梯运行费。第二十四条物业服

16、务区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托收取上述费用的，双方应签订有偿服务合同，物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第二十五条业主或使用人需要对房屋进行装修的，装修人在装修前应当与物业服务企业签订装修协议,明确装修事项、装修押金。业主装修完毕无违反装修协议的，物业服务企业应在一个月内如数退还装修押金。物业服务企业在新房住户办理入住手续或重新装潢时,收取装潢垃圾清运处理费。第二十六条物业服务企业为维护物业管理区域公共秩序的需要，实行门禁出入证(卡)管理的，应当为业主、物业使用人每户配置不少于4张出入

17、证(含IC卡等)，证照、门卡等所产生的制作费用，应计入相应的物业服务成本。新建住宅小区的门禁出入证(卡)由建设单位免费配置;业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为车主每车配置1张出入证(卡)。业主、物业使用人另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取不高于押金数额的工本费。第五章 行为规范管理第二十七条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务

18、合同，服务质量和收费标准应当质价相符。第二十八条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准、收费依据，以及价格主管部门和物业管理行政主管部门的投诉电话，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。物业服务企业应当将汽车停放费、电梯运行维护费、公共能耗费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，每半年在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费、电梯运行费、公共能耗费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊

19、等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、街道办事处(乡镇人民政府)的监督，每次公示时间不得少于15天。第二十九条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理。实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。第三十条 业主应当按

20、照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用和其它相关费用，业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用、代收代交等相关费用。第三十一条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。第三十二条物业服务企业发生变更时，新接管的物业服务企业应按规定在当地物价、房管部门重新办理备案手续。原物业服务企业应在业主委员会的监督下，将未到期物业服务费等相关费用移交至新接管的物业服务企业，并在住宅小区

21、内公示;无物业服务企业接管的应退还业主。第六章 监督管理第三十三条 市价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照市价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。市物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。市物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。第三十四条 市价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据中华人民共和国价格法、价格违法行为行政处罚规定、江苏省物业管理条例等规定予

22、以处罚：(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;(二)不按照规定提供服务而收取费用的;(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;(四)强制或者变相强制服务并收费的;(五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;(六)不按规定实行明码标价的;(七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。第三十五条 江都区、高邮市、仪征市、宝应县价格主管部门、物业管理行政主管部门依据本细则，结合当地实际制定具体实施办法及政府指导价标准，并报市价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。第三十六条 其他管理人的物业服务收费可参照本细则执行。第三十七条本细则由扬州市物价局、扬州市住房保障和房产管理局在各自职责范围内负责解释。第三十八条本实施细则自2014年 月 日起执行。原扬州市物价局、扬州市房管局扬价服200979号文同时废止。