关于肥城市房地产的调研报告.doc

1、关于肥城市房地产的调研报告一、肥城概况肥城位于山东中部、临近省会、靠近东岳泰山，总面积1277平方公里，其下辖14个乡镇和1个省级高新技术产业开发区，607个村委员会，户籍人口98.4万人。城市建成区44.3平方公里，城镇化率达到51.3%，城区空气质量优良天数超过300天。城市绿化率和绿地率分别达到44.8%和40.6%。近年来，肥城大力发展绿色经济，先后赢得了全国生态文明先进市、国家园林城市、全国绿化先进集体国家级大奖、中华宝钢环境奖优秀国家级奖、中国最佳生态宜居城市等一系列荣誉。肥城资源、特产丰富，被誉为中国著名的“中国佛桃之乡”、“中国有机蔬菜第一县”。二、肥城经济状况肥城为全国明星市

2、、综合实力百强县，是我国重要的煤炭城市。2011年在中国县域经济基本竞争力百强中列第45位。2012年上半年，实现地区生产总值291.5亿元，地方财政收入20.2亿元，同比分别增长9.4%和15%。城镇居民人均可支配收入和农民人均现金收入分别达到12659元、5529元，同比分别增长14.1%和17.7%。目前,肥城已跨入全国县域经济基本竞争力、科学发展和最具投资潜力“三个百强”,分别列第45位、50位、24位。2012年9月26日，全球著名财经媒体福布斯发布了2012年福布斯中国大陆最佳县级城市排行榜,肥城市入选30强，名列第29位。三、肥城房地产现状肥城房地产开发大致分为肥城城区和下辖的1

3、4个乡镇，肥城新城城区分为四大块，分别是南城、北城、东城和西城。从城市规划及近几年发展来看，城市重心东、西方向发展趋势明显。东、西城区以其优越的自然环境吸引着年轻一族，南城区以其成熟的市政配套及其学校教育资源亦具有一定的优势，北城区相对有化工、工业区，新开发的房源有限。肥城现有商品房统计如下：新城城区可售住宅套数6000套左右、仪阳4500套左右、高新区850套左右、所属乡镇的可售商品房可售套数约为：王瓜店镇350套左右、石横镇300套左右、桃园镇200套左右、安站镇180套左右、边院镇150套左右、安驾庄镇130套左右、王庄镇110套左右、老城镇100套左右、汶阳镇100套左右、孙伯镇100

4、套左右、潮泉镇50套左右。注：数据来源于实地调研及肥城透明售房网。通过实地走访、调研，肥城房地产情况如下。表1本次具体肥城市楼盘一览表：表1肥城市楼盘调查情况一览表编号小区地址主要房型销售均价备注1国泰现代城泰西大街29号，属市区较中心地理位置联排别墅9幢，每幢4-6户，面积约280平米，8层小高4幢，面积约80-120平米不等联排别墅二手房售价6000-7000元不等，小高层二手售价4500元左右。5年以内楼盘，总数约300户，绿化较好。2富贵园新城路92号，属市区中心位置5层多层8幢，每幢2-3单元，面积80-130平米不等。多层二手房售价5000左右。5年以上楼盘，基本入住。3金秋园新城

5、路临近桃园街，属市区较中心位置8层电梯2幢，每幢5单元。二手房售价5500左右。4水岸桃源龙山路与军民街交汇处，属于市区较中心位置6层多层12幢，每幢2-3单元不等，高层5幢，每幢3单元，每单元一梯两户，面积90-120平米不等。高层均价4500-5000不等。多层售价5000元左右。多层为一期房源，5年以上楼盘。基本均已入住。5新城嘉园新城路甲29-40号5层多层18幢，面积88-250平米不等，大面积为复式房。多层二手房售价3500-4000元不等。2003年竣工，2004年销售，总数约800户。6岱岳凤山城凤山大街89号7层多层10幢，每幢2单元，面积90-125平米不等。多层和小高层二

6、手房，二期期房售价均价约4500元左右。2010年楼盘，总建筑面积约8.26万平方米。为较高档社区。7锦秀城新城路与凤山大街交汇7层多层18幢，每幢3单元，面积90-135平米不等。多层二手房售价4500元左右。8富丽桃源龙山路与凤山大街交汇2幢商业房，4幢商住房，16幢多层，8幢小高层，面积85-170平米不等。多层和小高层二手房售价4500元左右。2011年楼盘，总建筑面积12.4万平方米，总数约900多户。9桃源名郡龙山路65号中小高层30幢，面积90-140平米联排别墅13幢，面积约300平米。小高层4300元左右，联排别墅7000元左右。10上城国际新城路与金牛山大街交汇处售楼盘33

7、层高层一幢，一幢33单元，每单元一梯三户，面积95-116平米。预售楼盘均价约4400元。2011年楼盘，周边规划商业配套齐全11桃都国际城龙山路与丰园大街交汇处高层5幢，每幢2单元，面积88-125平米。预售楼盘3666元起，均价4500元左右。叠加联排及洋房7500-8000元12阳光舜城新城路以北，桃都国际城东北侧多层楼盘，估计约30幢左右。多层二手房售价4000-4500不等。13阳光舜花园新城路以北，毗邻阳关舜城多层楼盘，估计约20幢左右。多层二手房售价4000-4500不等。14彩虹小区长山街南首路西多层楼盘，30栋左右，房屋面积大致范围是80-130平米参考售价436015君悦国

8、际长山街与肥桃路交叉口处多层楼盘，规划约8栋左右，房屋面积大致范围80-130平米均价约4500元左右6幢住宅，2幢商业楼，一号楼现房、二号楼期房。16翰林华府（学区房）长山街62号（师范附小对面）多层楼盘，17层约9幢，房屋面积94-158平米。准现房销售，3600元起售， 均价4500元左右。一期开工建设4幢，共257户。17春秋古城龙山路与康汇大街交汇处一期齐园、鲁园内有四合院及商铺有30-40套面积在80-470平米四合院每平8500左右一套在450万左右，沿街商铺每平8000元左右一期建设项目2#-6#、11#-15#，18华天商场长山街中段与市场路交汇，属市区中心路段。建筑面积70

9、00平方米，共7层。1楼租金2300元/平.年，2楼租金1280元/平.年，楼层不同，价格不等，面积大小不等。华天广场隶属肥城外贸局，整体开发商铺只租不售19宝盛大酒店龙山路20号标准房274元起，套房价格范围441-789元区间，总统套房2318元。肥城四星级酒店作为本次酒店调研的参考四、肥城城区楼盘个案分析从新城城区选择较具代表工薪阶层住宅、文化旅游商铺进行剖析：（一）项目名称：翰林华府（学区房）开发商：山东傲视建设置业有限公司地理位置：长山街62号（师范附小对面）建筑规模：小区占地300亩，一期开工建设4幢17层高层住宅。户型类型：有精致两居、舒适三居、品质三居、奢华四居等四大户型，面积

10、分别约为：93平、141平、125平和157平。售房均价：准现房销售，售价3600元起。3-6层4300-4400元左右；7-10层4500-4600元左右，10层以上5000元左右。周边配套：有师范附小、大型购物超市、银行、影院等，属于学区房。项目优势：地处长山街商业圈外围，周围生活设施齐全，交通便利，可方便孩子的上学等。（二）项目名称：春秋古城（主打古文化旅游概念）开发商：山东恒业古镇文化旅游开发有限公司地理位置：新城龙山路77号建筑规模：春秋古城占地2200亩，区内分布鲁园、齐园、秦园、晋园、宋园、楚园、吴园七大园区，一期建设鲁园、齐园，项目占地约200亩左右。户型类型：四合院客栈、四合

11、院商务会所、临街门面、独栋。售房均价：四合院每平8500左右，一套在450万左右，沿街商铺每平8000元左右。周边配套：临近康汇大街、白云山公园、市文广中心、山水名园小区，春秋古城项目自然环境优越，人文气息浓厚，交通便利。项目优势：春秋古城首创以春秋古建筑为平台，春秋文化为灵魂，结合地方民俗文化，融合“中国桃都”特色，以国家AAAAA级景区标准建设，项目东依东岳泰山、西望水泊梁山、南邻圣城曲阜三孔、北靠泉城济南等。全方位整合文化旅游资源。五、调研总结：从实地调研来看，肥城的经济发展速度较快，居民的收入水平增长明显，不过由于外来人口较少，肥城市消费需求主要以当地居民为主。目前，肥城的市场还算是比较活跃。对新开发房屋存在一定量的刚需。从肥城现有新房库存来看，新城的存量房已突破5941套，而算上周边的仪阳、高新区、王瓜店镇离新城较近的区域存量房达到11372套，而整个肥城市高达12832套。从肥城现有新房售价情况来看，新城城区房屋成交均价为4015元/平米左右、住宅成交均价3919元/平米左右；仪阳房屋成交均价4826元/平米左右、住宅成交均价3000元/平米左右；下辖乡镇成交均价在2000-3000元/平米左右。具体肥城房产交易均价数字来源于肥城透明售房网。以上是本次肥城市房地产市场的调研报告。6