澳大利亚房地产市场投资分析报告.docx

1、澳大利亚房地产市场投资分析报告澳大利亚房地产市场投资分析报告一、澳大利亚地区及社会环境概况（一）行政区概况澳大利亚领土面积770万平方公里，西面环海，有六个洲和两个领地，截止至2015年12月14日，各地区概况如下：地区首府总人口（万人）特点新南威尔士堪培拉680位于澳大利亚南部，是全澳人口最多、工商业最发达的洲。农业、畜牧业、制造业、能源原料及服务业是该洲的经济基础。堪培拉拥有澳大利亚国会、政府大楼、工商界大厦、澳大利亚国立大学及使馆区。昆士兰布里斯班418位于澳大利亚北部，是澳大利亚面积第二大、人口第三多的洲，降雨量少，光照充足，拥有黄金海岸、阳光海岸和大堡礁等著名旅游地点。南澳大利亚阿德

2、莱德155南澳是澳大利亚第三大洲，海岸线长达3700公里，南部地区(包括阿德莱德)冬季气候温和，平均最高温度为15；夏天干燥而炎热，平均气温最高约29。维多利亚墨尔本500位于澳大利亚东南部，面积约为澳大利亚的3%，从该洲任何地方到墨尔本都不超过一日的车程。墨尔本连续多年被联合国人居署评为全球最适合人类居住的城市，是国际闻名的时尚之都，其服饰、艺术、音乐、电视制作、电影、舞蹈等潮流文化均享誉全球。西澳大利亚珀斯200西澳位于澳大利亚大陆的整个西部地区，洲西南部为林区，该洲超过一半的人口居住在珀斯市。塔斯马尼亚霍巴特48塔斯马尼亚洲是澳大利亚所有洲中最小的一个，本身为岛屿，遗留较多早期殖民时代建

3、筑，首府霍巴特市是澳大利亚第二古老的城市。首都领地堪培拉32首都领地面积为2333平方公里。北领地达尔文20主要的工业是矿业，肉牛饲养也占有重要的地位，拥有著名的“红土中心”及乌鲁鲁巨石。达尔文市位于该洲的最北端，人口略多于10万人。（二）经济、社会等概况1、经济、社会环境稳定，投资房产保障性高人口：截止至2016年1月，澳大利亚总人口约2416万，其中一半居住在悉尼和墨尔本两大城市。经济：2015年，澳大利亚GDP为1.59万亿美元，列全球第12位，人均333473美元，仅次于瑞士，位居全球第二。澳大利亚是世界十大农产品出口国和六大矿产资源出口国之一，多种矿产出口量全球第一，且绵羊数量和出口

4、羊毛最多，金融业、商业、旅游业和服务业发达。由于人口高速增长，为满足人口需求，房地产开发在最近几年成为澳大利亚另一重要产业，房价基本维持在平均7年翻一番、平均增幅接近10%/年的水准，由于经济的持续健康发展及政府科学、合理的引导和调控，澳大利亚的房地产市场从未出现过大的下跌，投资风险极低。 2、教育澳洲共有38所大学及230多所专科技术学院，几乎都是政府公立学校，私立大学共2所：澳洲圣母大学和邦德大学，两所大学的文凭均受国家教育部认可。38所大学中，10所属于全球前100强大学，剩余20多所大学均为全球500强大学，平均水平高于美国，澳洲教育体制由所在洲政府管辖，教育质量由联邦政府控制管理，因

5、此澳洲各大学教学质量相对平均，规范程度高，且澳洲人平均花费21年时间完成小学至大学的教育，人口素质高。3、福利澳洲政府为个人的总医疗开支埋单70%，远高于美国，除医疗、养老金、孕妇补助金、失业救济金等常见福利外，还有学习津贴、边远地区津贴、看护津贴、配偶津贴、托儿津贴等各项福利。4、居住环境澳大利亚是农业大国，均为天然产品，政府对食物检疫极其严格，由于澳大利亚空气及环境质量较好，澳洲、人均寿命在世界排名第二。（三）澳大利亚对中国企业的整体态度澳大利亚是中国的第二大投资对象国，2015年中国对澳大利亚的投资总额为111亿美元，同比增长32.9%，投资范围涵盖矿业、农业、基础设施及再生能源等多个领

6、域，但近年来，澳大利亚已对中国的投资持越来越谨慎的态度，以中国企业租赁澳北部达尔文港99年的问题为标志，澳方在今年3月底加强了针对外国投资的审查程序。二、澳大利亚房地产市场相关法律法规（一）土地所有权、土地交易相关法律法规澳大利亚的土地权主要以两种形式体现，一种是永久所有权，这是澳大利亚最常见的土地权属体现形式，另一种是向政府进行长期租赁的权利，这种情况主要存在于新南威尔士、昆士兰和北部地区的农业土地。除以上两种土地权利之外，澳大利亚亦承认土著人在特定土地上的传统权利，这被称为原住民土地权，如果土地涉及原住民土地权，则该房地产项目的开发和用途可能会受到一定的限制，或者被附加额外义务，例如必须保

7、留某个土著人的文化遗址，这种情况下就必须要开展进一步的尽职调查并取得针对此问题的法律意见，且澳大利亚房产可直接继承，无遗产税。绝大多数的澳大利亚土地采用托伦斯不动产登记制。这种登记制是指将土地权属在相关的房地产登记处登记，完成登记即意味着对土地持有人法定权利的确认，除非出现法律规定的特殊情形，例如欺诈、地界描述错误等。因此，买方一般可以依赖产权登记来证明产权，而不必在登记册之外另行调查产权。澳大利亚政府规定，任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。购买土地必须是自有资金或者合伙，不能贷款。土地出售以后，政府收取地价税和服务费。外国投资者可以依法获得澳大利亚的土地所有权，但是在开发

8、期限上有一定规定。自2009年开始，为增强外资投资政策的竞争力，吸引更多的外商对澳大利亚广大闲置土地进行有效的开发，并防止投资者进行土地囤积和投机行为，澳大利亚政府把外国投资者开发澳大利亚闲置商用土地的期限从12个月延长至5年，但要求投资者最少支付购买成本或土地价格的50%，用于开发建设。（二）房地产税收的相关法律法规1、澳大利亚财政税收政策的重点内容澳大利亚是一个实行分税制的国家，税收收入分为中央税收收入和地方税收收入，其中，联邦税收有个人所得税、公司所得税、销售税、福利保险税、关税、消费税、培养保证金等税种，洲政府税收有工资税、印花税、金融机构税、土地税、债务税等税种组成。（1）税务管理澳

9、大利亚在税收征管方面，采取统一建立税务档案号码(简称：税号)的方法实行管理。“税号”对于澳大利亚的公民来说非常重要，它是税务当局颁发给澳大利亚公民的一个特别号码，与公民的名字和地址一起使用，“税号”关系公民的切身利益，对实行保密制度，任何泄漏他人“税号”的行为都将受到严历的惩罚。每年7月1日至次年6月30日为一个财政年度，当一个财政年度结束时，每个澳大利亚有收入的人(包括非澳大利亚居民)都必须向税务局主动申报全年收入，税率一般为1747，即使个人年收入低于免税额，也须向税务局申明，与此同时，纳税人如符合低收入家庭、多家庭成员赡养、个人小生意等条件的话，可以向税务局申请退回部分或全部税金。（2）

10、主要税收公司所得税：30%。房产增值税：购买一年内出售的物业，增值部分须缴增值税，一年以后，减半征收。房产增值税不是一个独立的税种，应税部分将计入总收入，按照个人所得税征收。土地税：澳大利亚没有物业税，对用来租用和投资用房屋所在的土地征收土地税，与物业税比较接近。土地税是地方税的一种，由各个洲自己制定税率，测算土地价值，自住屋不需缴纳土地税。印花税：4%5.5%。印花税以在转让时的房产总价值（指土地价格和房屋价值的总和）作为税基，此税种属于洲政府管理，所以澳大利亚每个洲的情况均有不同。消费税：或成为货物服务税（GST），相当于我国的增值税。税率10，税基为在澳大利亚销售货物、提供服务、购买权利

11、或其他相关应税价值。个人所得税：居民企业与在澳营业或获得收入的非居民企业的税率都为30%，而非居民个人的所得税率可高达47%。预提税：向非澳税法居民支付利息、分红需缴纳此税，其中支付利息的税率为10%，红是30%（如有双重纳税协定可减为15%）。资本利得税：非居民出售澳房地产会被征收此税。（3）报税与扣税、退税、避税报税：澳洲的财政年度是从每年的7月1日至来年的6月30日，即年收入的计算周期，每年的7月至10月为法定报税期，纳税人必须在此期间向ATO申报去年的个人收入税。扣税： 若纳税人符合某些条件，税务局会从本该交的税里直接扣除一部分。 退税： 若纳税人实际该交的税额比已交税额的少，就可以获

12、得税务局的支票。避税： 有些收入是可以脱离税网的就叫避税。在澳大利亚，涉及房地产的赋税主要有土地税和房屋印花税，这两项税费由各个洲自行征收和管理。2、土地税税率在澳大利亚，土地税的征收对象是未开发建设的土地，除了北领地，其他各洲都需要征收土地税，土地税由土地拥有者支付，但在首都堪培拉，土地税由租客承担，每个洲的土地税率不一样，维多利亚洲最高，为5；首都堪培拉最低，为1.5。部分洲土地税可申请减免主要依据土地的用途，下列用途的土地可以免除土地税：（1）非赢利性的社会团体使用的土地；（2）宗教机构使用的土地；（3）慈善机构使用的土地。例如，估价人会对新南威尔士的所有土地进行评估，在每年7月1日定下

13、来的估价可以作为将来一年的税收征收标准，这种估价不同于当地政府每三年为征收市政税而进行的简约估价。土地税是按照你所拥有的可征收土地价值来收取。3、印花税房屋印花税是指在房屋转让过程中需要向政府交纳的税费。印花税额的大小由转让金额决定，在特定情况下可以申请减免，房屋印花税由购房者交纳。对于第一次购房者，澳洲政府都会给予一定的优惠，其中，维多利亚洲及新南威尔士洲的印花税的计算方法如下：维多利亚洲：新南威尔士洲：各洲印花税费比较：（三）澳大利亚房地产金融外汇监管的相关法律法规1、澳大利亚外汇监管概况澳大利亚证券与投资委员会（ASIC）负责监管国外汇交易领域并负责管理资金需求。根据澳大利亚的法律，外汇

14、经纪商必须获得澳洲联储（RBA）的许可，或得到澳大利亚金融服务执照，经纪商所提供的合法外汇交易服务须在ASIC进行登记注册，以保证交易符合澳大利亚的融政策。在交易中，资金需求指的是金融监管部门要求金融机构持有的资本额。大多数监管部门强制要求金融机构根据其加权资产风险的比例持有一定资本额。当一个新的投资者开始在一家交易商处开户交易，该公司可能会要求帐户存入最低金额，该金额取决于账户类型。（四）澳大利亚房地产投资的相关法律法规根据澳大利亚政府外国投资审核委员会（FIRB)发布的2013年7月至2014年6月年度报告，房地产已经成为中国对澳投资金额最多的行业，达124.06亿澳元。澳大利亚的外国投资

15、与并购法（1975）以及政府的外国投资政策规定，外国企业和个人在投资澳大利亚房地产项目一般都需要获得FIRB的事先批准，若投资者没有申请并获得FIRB批准，就可能被视为非法投资，面临行政处罚以致刑事责任指控。外国投资者收购或投资以下澳大利亚房地产权益需要经过FIRB审批：1、用于开发商业地产的闲置土地。2、所有住宅地产（特定情况除外，例如外国投资者可购买某些经澳大利亚政府预先批准的，向海外投资者销售的一手住房，则无需再申请FIRB审批）。3、购买拥有澳大利亚城市土地权益的公司或者信托的股份或资产（特定情况除外）。4、价值500万澳元或以上的涉及文化遗产（例如历史建筑）的已开发的商业地产。5、价

16、值5500万澳元或以上的不涉及文化遗产的已开发的商业地产。6、价值2.52亿澳元或以上的澳大利亚企业或在澳大利亚持有超过2.52亿澳元的海外企业。7、合计价值达到1500万澳元或以上的农村土地。8、由外国主权基金或其他外国政府投资者（包括外国国有企业）进行的投资。实践中，FIRB通常都会做出批准，但会要求企业在获批后的24个月内开始工程建设。建成后，上述房地产企业可以将物业出租、出售或留下自用。购买澳大利亚二手旧房用于拆除重建同样要经过FIRB审批。企业需要证明其重建后可增加住宅数量，或原有旧房已不宜居住，后者需提供房地产评估师或建筑师的报告。同样，企业通常被要求在获批后的24个月内开展拆除重

17、建工程。澳大利亚房地产是按照签署合同时候的状态被出售的，因此投资者在签署合同前必须进行细致全面的尽职调查，通常来讲至少应包括（但不限于）以下主要问题：1、土地权属：于土地注册处进行土地权属调查，以确认土地的所有权人及有没有任何登记的抵押权、通行权或其他权利限制。2、税务：向税务部门申请调查，以确定涉及该房地产项目的有关政府税费、纳税责任和税务申报。3、规划：向规划相关部门申请调查，以确定涉及该房地产项目的有关规划事宜。澳大利亚的每个洲都有其各自的规划法律体系，每一块土地都会注明允许的用途、相关批准及禁止的用途。在进行规划审批时，相关地方的市政府会与各政府、公用事业机构，包括供水、电力、燃气、道

18、路等部门进行沟通。如果涉及大型房地产项目，洲政府也将参与相关的行政规划工作。另外，房地产项目的相关利益方，产权共有人、邻居、地方组织等，也有权参与到房地产项目的规划审批当中，并陈述各自的意见。对于市政府拒绝给予批准的决定，投资者可以申请复议。4、环保：调查环保登记册和环保责任，聘请环境顾问出具环境评估报告。澳大利亚对于房地产所有人和开发商有严格的环保要求，每个洲都有自己的环保法律，开展某些活动需要取得环保部门的批准或特定的执照。环保法律的基本原则是“污染者赔偿”，然而在具体执行个案中，相关部门也可能会追究土地所有权人的责任（例如无法找到污染者）。因此在开发房地产项目时，投资方通常都会聘请环保顾

19、问就该项目出具环保方面的尽职调查报告，或者审阅房地产项目已有的资料以确保该项目是否存在任何未决的环保争议。5、租约：审阅任何拟投资房地产的的现行租约（如果是二手房地产）。6、公司调查：调查收购对象的公司登记、股权、经营证照。7、土地、建筑物估值、测量、技术评估：聘请评估师对土地、建筑物进行估值及实地测量，以及评估建筑物维护状况、是否符合建筑法规。8、诉讼调查：调查收购对象有没有诉讼、政府调查。2016年3月，澳大利亚联邦政府发布新规，自3月31日起，所有向外国私人投资者出售的洲、领地政府的重要基础设施资产都将经澳大利亚外国投资委员会(FIRB)的正式审查。在此之前，该委员会只负责对外国国有企业

20、对澳大利亚资产的收购进行审查。新政策对外国投资者收购澳大利亚重要基础设施资产的审查包括：（1）公共设施类，含机场，港口，公共交通设施，电力、燃气、污水系统；（2）现有以及拟建的道路、铁路，隶属于国家的陆路运输网络或被洲、领地政府控制的联合运输设施；（3）电信基础设施；4、核设施。三、澳大利亚房地产市场特点信息透明度高：地价、建筑成本、房价和所有费用几乎都是透明公开，鲜有“暴利”，可确保20%以上的年均投资回报率。房地产交易规范专业：政府规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历、相应的实践经历，经考试合格颁发资质证书、注册登记后才能执

21、业。严格控制开发规模，空置率低：近几十年澳大利亚房价攀高与移民数量关系密切，但澳大利亚政府严控房屋审批量，房屋建造量远远赶不上人口增长。澳大利亚每年的房屋空置率基本维持在3%以下，远低于世界平均值。据政府统计，澳大利亚人口平均增长3800人/周，每年移民配额在20万左右，预计到2031年，澳大利亚住房需求量将比供应量高出66.3万套。政府对开发的管控：城市公共绿地严格受法律保护，不能随意开发，政府负责所有公共交通、绿地等公益、非经营性设施，对私人拥有土地只负责规划导向和审批。1、住宅及公寓：政府给出容积率指标，仅针对住宅给予套数的约定，所有住宅开发均为装修达到入住条件，学生公寓、公寓楼等与住宅

22、实际同样概念，有些情况下，住宅的套数也可与当地政府协调进行增加；2、商业地产：政府限制商业的开发面积，同意建设的商业建筑面积不计入容积率，可全部散售，也可自持全部或部分。开发商及开发模式、责任主体：1、开发商无资质要求，任何拥有物业的产权所有人都能够成为开发商；2、开发模式：产权人可单独、也可收购邻近物业或联合邻近业主，按政府规划条件对现有建筑进行改扩建，或原地重建，开发商实际为产权人，由于产权一般私有、分散，所以一般的开发为零星、分块、定制式的开发。责任主体相对简单，不需要施工监理，设计方负责前期设计、施工监管、物业交付的全过程。总体来说澳大利亚开发申请流程相对中国简单，三级政府架构，管批立

23、项的就是当地的市政府。地方市政内只有一个部门是专管房屋批建的，该部门还根据当地的情况制定出长期的发展规划，并对所辖的每一个区域界定一个开发内容和限度，在大的规划建筑方面，洲一级政府可以直接介入，特别是跨区的大项目，这事就归“规划厅”管。四、开发流程注意点及开发周期（一）开发流程注意点申请建筑许可（CC）：审批CC的过程需要向市政缴纳一笔“贡献费”。融资政策：以取得的用地开发权抵押，可按建设资金的70%80%左右提供开发贷款，按银行指定名录选择施工单位，银行监管工程进度、按工程进度直接付款。银行贷款利率一般为3%左右。开发成本与费用项目：1、土地成本：由于是永久产权的二次或多次交易，土地成本实际

24、为收购原土地以及地上物业的成本，然后进行拆除或改建投资；2、前期费用：前期费用包括市场调研、规划设计、设计方案、行政审批等费用，一般费用为50100万不等，因项目大小而异。建筑成本：从地下室建设到装修完成。在悉尼，为每平米30003500元（材料人工完全按照澳大利亚本地收费），每套平均成本3035万。管理费用：含管理团队的费用、专业公司如设计、咨询、律师等的费用。管理人员薪酬中，个人所得税比较高，项目负责人一般年薪30万澳元（保险另外由公司支付），个人税率在20%30%。营销费用及财务费用：1、营销费用：一般为销售收入的2%5%；2、财务费用：贷款利率一般为2%。开发税费:包括销售税、增值税（

25、GST）、所得税。销售税为销售额的10%，增值税率为15%，所得税率为30%。（二）开发、销售等相关周期以200套左右的项目为例，取得开发权后，需要34年开发周期（交房、产权办理完成）。悉尼市政府审批周期一般68个月，开发商（也包括个人）如果超过政府规划导向，将需要上报洲政府，所需周期更长，可能长达1年。销售周期：一般13个月（若项目为优质项目，销售周期能缩短为12周），可全部销售完成。交房周期与条件：预售到交房周期约3年左右。施工周期： 1年半2年。五、重点城市概况（一）悉尼1、经济、人口概况悉尼面积为12367.7平方公里，GDP一半占全国的25%左右，主要产业包括金融服务业、传媒及电讯、

26、建筑、零售、房地产服务，人均GDP高于丹麦、香港、新加坡等发达国家及地区。高度发达的金融业，制造业，教育业，旅游业和房地产开发是悉尼市场经济的主体。其中，世界顶级跨国企业、国内外金融机构的总部均扎根悉尼。同时，悉尼也是澳大利亚证券交易所、澳大利亚储备银行以及美国二十世纪福克斯制片厂的所在地。人口总量：490万，人口密度为每平方公里345.7人。悉尼是澳大利亚人口最稠密的地方，每平方公里有4023人，1%的悉尼人口拥有澳大利亚原住民血统，31.2%的人口生于海外，三大移民来源地为英国（占比3.5%）、大中华地区（占比3.4%）及新西兰，每周约1600名新居民定居悉尼，到2031年，悉尼65岁以上

27、的人口将接近100万，2036年悉尼人口预测至少达到560万，需增加就业机会45万个。2、最低薪资从今年7月1日开始，澳大利亚法定最低时薪从17.29澳元上调至17.7澳元，每周法定最低底薪从656.9澳元上调至672.7澳元，增幅达2.4%，186万在澳洲领取最低工资的劳动者将从中受益，在发达国家中，澳洲的最低工资属最高水平。3、房地产市场概况房价高：悉尼是澳洲房价最高的城市，在澳大利亚五大最富有区域中，悉尼就占了四个，Domain集团首席经济学家表示，因贷款月还款金额与房租金额相差不大，40万澳元基准为首次置业人群一般购房选择，但截止至今年4月，悉尼房地产市场只有4%的待售住宅价格在40万

28、澳元以下，2015年4月为8.6%，在过去的1年里，悉尼价格在40万澳元以下的住宅市场占有率下降了一半。根据澳洲房产数据研究中心近期的房价指数报告显示，今年悉尼房价中值超200万澳元的地区将翻倍，或有近28个地区将加入200万俱乐部，是全国独栋房屋房价中值的4倍。涨幅快：截止2015年10月底，悉尼以12.8%的涨幅成为澳大利亚房价增幅最大的地区，12月份虽受到国际市场的影响，清盘率与之前相比有所降低，但仍排在第一位。供应短缺：悉尼城市主要面临的是人口增加的压力和功能配置升级，因土地发展因地理条件限制、规划限制以及有限的土地审批率等条件受到约束，加之房价最高，对于发展商来说，建筑成本和时间是最

29、大的困难。悉尼的西面靠山，东面是海，北面和南面是国家公园，仅有的拓展空间只能在西北和西南面的狭窄范围之内。而澳洲另一大城市墨尔本则位于广阔的平原地带，拓展空间充足。仅由于地理条件限制的原因，悉尼建房成本就要比墨尔本高30%。另外尚未充分建立和实施更有效的土地利用的法规，基础设施及其它服务投入不足，税收调节不到位等等原因，都使得悉尼的房地产市场可能在未来若干年内仍无法轻易解决供应短缺的矛盾。根据BIS Shrapnel的数据，悉尼2018年6月前的2年房价将下跌4%，经过通胀调节后，房价或实际下跌6%。在悉尼都市战略规划与发展2036的官方报告中，为应对澳大利亚悉尼人口的大增长，明确提出了相应的

30、发展策略，悉尼的发展正以一个“GLOBALCITY”（含CBD和NORTHSYDNEY）全球化城市和三个“REGIONALCITIES”区域中心城市（分别为PARRAMATTA，PENRITHANDLIVERPOOL）组成的都市经济和地理空间长期发展新格局，其中定位了已经纯熟的10个SPECIALIZEDCENTERS专业就业中心，如NORWEST BUSINESS PARK，RANWICK EDUCATION AND HEALTH CENTER，STLENOARDSICTCENTER等；11个存在的MAJORCENTERS商业服务中心，如BONDIJUNCTION和CASTILEHILL等；

31、还有许多正在发展或规划中的不同功能中心。增加现有城市激活地区的住房密度。悉尼的Epping，NorthRyde，MacquariePark，WentworthPoint，Homebush，Randwick，Mascot以及SouthMaroubra已经被鉴定为城市的激活地区。最大的就业增长区域定位西北区NORTHWEST（99000个就业增长）和西南区SOUTHWEST（80000个），然后才是传统的就业中心区SYDNEYCITY（58000个）。政府规划把悉尼的就业增长区域分为10个板块：中心区域（CBD和NORTHSYDNEY）、东区、南区、内西区、内北区、北区、东北区、中西区、西北区和西

32、南区。（二）墨尔本1、人口概况420万，每周人口增长1800人，目前的人口已经接近澳洲最大的城市悉尼了。墨尔本的移民多数来自亚洲国家，如中国（主要聚居在城市东部地区）、越南、黎巴嫩及塞浦路斯等国，英国出生的新移民仍是主体，悉尼搬至墨尔本的新居民约1.12万人，在全澳10大人口增长区域中，有7个地区来自墨尔本的城郊，其中中国大陆出生华人人口比例在墨尔本的分布情况为：Box Hill（22%）、Clayton（17.8%）。预计到2025年墨尔本人口将增至540万，至2053年，墨尔本人口将超过悉尼，位居澳洲第一。2、房地产市场概况入门级住宅占有率下降，独栋别墅势头旺：40万澳元以下的住宅市场占有率从40.8%下降至33.3%左右，一般分