房地产科目明细及分类.docx

1、房地产科目明细及分类房地产科目明细及分类作者: 日期:房地产开发成本明细科目一、 土地征用及拆迁补偿费1、 土地款2、 大配套费3、 土地出让金4、 土地契税5、 土地交易费（拍卖手续费）6、 办理土地证费二、 前期工程费1、 三通一平（1） 临电工程费1红线外2红线内（2） 临水匸程费红线外红线内（3） 临路工程费（4） 填土及平整场地费（5） 临时设施2、 规划管理费3、 规划设计费（2）方案设计蛰4、 施工图设计费（1） 方案设计费（2） 施工图设计费5、 环境方案设计费（1） 方案设计费（2） 环境施工图设计费6、 综合管网设计费7、 人防费8、 招投标费（1） 招标监督服务费（2）

2、代理费9、 墙改费（新型建筑材料专项基金）10、 地名费11、 施工图审查费12、 勘察放线费（1） 地质勘察费（2） 测绘费（3） 地基测量费（4） 人防物探费13、 产权登记费14、 销售许可证及面积测量费16、分户土地登记费17、 地籍地形聲核宛18、 合同审查费19、 水泥专项基金20、 环境影响评估费21、 避雷检测费22、 新建房屋白蚁防治费三、建安工程费1、 地基处理（1） 桩基础工程费（2） 桩检测费用2、 住宅土建、安装（1） 土建安装工程费（1. 1） 土建工程费（1.2） 安装工程费（1.3） 甲控、甲供材（2） 电梯（3） 消防（4） 排气通风3、 工程预算编制费4、

3、土建监理费5、 沉降观测6、 质量监督费7、 人防设施（1）人防监理费（2）人防设施狞k8、 变更及签证9、 示范小区奖10、 成品房装修11、 其他（外装费用）四、基础设施费1、 供电（1）工程费（2）小区管网2、 供水（1） 自来水工程费（2） 水表费3、 燃气4、 通讯线路安装费5、 电视（1） 电视线路安装费（2） 电视外网工程费6、 智能化7、 区内路灯8、 环卫9、 邮政10、 环境工程（1）绿化12、 围墙大I J13、 车棚14、 水面五、公共配套设施费1、 区内非经营性公建（1） 地下室及车库（人防）（2） 其他区内设施（3） 其它公共用房2、 小区配套费3、 公共设施维修基

4、金房地产附:进一步细化开发项口成本科U编号一级二级三级四级五级注释说明1 土地费用一、地价（-）土地出让金国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成 交价（二）开发费国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或者将生地变成熟地 的开发投资费用。1、 向政府缴纳的大配套”费用2、 接驳市政管线等设施至红线边的施工费用3、 政府出让土地时强行要求建设的红线内的市政路4、 政府强行要求的红线外的其他工程建设费用二、 拆迁费（一）拆迁工程费红线内拆除和迁移障碍物所发生的费用，包括：地上建筑物 的拆除，高压线、光缆等的迁移，排洪沟、市政管线的改道，古树的移植，文物 勘探及相应费用等。（二）拆迁补偿

5、费对红线内房屋或星地所有人放弃所有权的补偿费用及对其使 用人的安置费用三、 土地办证费（-）土地产权登记费（二） 购地契税（三） 过户手续费四、 其它土地费（-）土地中介费指以各种名义支付给土地中介方的酬劳（二） 合作方补偿含为获得土地支付的股权转让费（三） 其它2前期费用一、调研评估费（-）可行性研究费项H可研阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行房 地产市场分析的委托费等（二）营销定位调研费项U营销定位阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司 进行U标客户群分析的委托费等（2）环境评估费童頁匸公司对地块周边环境质量影响的帚磁用,例如交 通、空气污染等（四）设计调研费项LI询期概念设计阶段发生

6、的调研费用，例如为本项訂设计 而出国考察的费用等（五）其它调研费二、 设计费（一） 设计招标补偿费指向未中标单位支付的标底费各项设计费中除设计实体 费用外，应包括其相应的图纸委托审查费用（二） 规划设讣费（三） 建筑工程设计费（四） 立面工程设计费（五） 环境工程设计费（六） 专项设讣费环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项LI发生的设计费用（七） 装修设计费指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等，不包含独立卖场装 修设计等售楼工程设计费（八） 其他设讣费包括复印晒图费等小额费用三、 勘探测绘费包括地质勘查、放点测绘、超前钻、氯气检测等施工前期需要的勘探测绘发生的 费用，不包含施工建造过程中对相应工程

7、的检测费用。四、 报建费（-）规划报建费为取得规划许可证而向政府缴纳的一切费用，以及为完成规 划报建工作而发生的其他费用。（二） 施工报建费为取得施匸许可证而缴纳的费用和政府强制要求的工作发生的 费用（例如白蚁防治），以及为完成施工报建工作而发生的其他费用。（三） 各项基金不可回收基金，可回收基金五、 其它前期费3建安费用（一） 临时供水临时供水管线的接驳、铺设，以及完成该工作所必须的其他 辅助工作。为项LI整体服务的临时性工程，不包含为单项工程而专门服务的具有 以下性质的工程。（二） 临时排水临时排水管线的接驳、铺设，临时排水沟的修建，以及完成该 工作所必须的其他辅助工作。（三） 临时供电临

8、时变配电设备的购置、租赁、安装，临时线路的架设，以及 完成该工作所必须的其他辅助工作。（四） 场地平整主要是施工前期场地上的垃圾、杂草、树木等障碍物的移除， 应区别于“岩土工程”中的“场地土方”。（五） 临时设施 初次性建造、购置的为屮方地盘管理服务的各种临时建筑物和 临时设施产生的费用。（六） 临时围墙按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用，包括附属的大门 等设施。（七） 临时道路为项U建设服务的临时性道路的建造费用，包括道路施工中必要 的土方开挖、边坡支护、道路地基处理，而道路两侧的排水沟应归入“临时排 水”。（八） 其它前期工程费包括项口开工前的场地看护费及形象规范费用等。二、 岩土工程

9、（-）地基处理 包括换填、深层密实、排水固结、化学加固等地基处理方式。（二） 土方工程基坑土方为进行地下结构施工而进行的土方开挖、搬运、回填 场地土方为调整标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、 夯实等，应区别于“前期工程”中的“场地平整”。（三） 支护工程 基坑支护 边坡支护（四） 其它岩土工程三、 基础工程（-）预应力管桩基础包含截桩费、验桩费如基础形式采用独立基础或者条形基 础，且该基础不用于地下室工程，那么此项造价归入相应的可售物业的“地上结 构”：如釆用筏形基础或箱形基础，此项造价归入相应的可售物业的“地下室结 构”（三） 钻孔灌注桩基础 包含桩基检测费（四） 其

10、它基础工程四、可售物业 防水匸程 地下室防水 防水工程应按照GB50500清单中的工程内 容进行相应成本拆分归类。1、分别按可售物业类型设置：多层住宅、小高层住宅、高层住宅、独立别墅、 联排别墅、花园洋房、写字楼、独立商业等。双拼、四拼别墅归入联排别墅中。2、如果单栋建筑内有不同物业类型且建安费用难以拆分，先将其费用归入占整 体成本较大份额的物业类型。卫生间防水屋外防水包括屋面、外墙防水，其它 包括入户花园防水、露台防水、阳台管根防水等。外墙装修外墙砖包括石材 外墙涂料幕墙“1、 包括外墙装饰铝扣板等2、 住宅底层商铺如果无法划分为单独商业，其外部的自立玻璃归入该住宅的“玻 璃幕墙”；如为独立

11、商业，将其归入独立商业的“幕墙”装饰口叶 包括装饰用铝格栅、空调口叶窗、以及其他外墙装饰用口叶窗其它外墙装修装修工程大堂装修包括单元大门建造费用室内装修可售物业内装修，按物业类型划分 电梯厅装修电梯轿厢装修其它公共装修包括楼梯间装修，如属临时看楼通道性质，则费用归集到销售费 用的临时装修费措施费脚手架费用模板费用规费保险费用配合费其他措施费其它土建工程（二） 机电工程 强电包括单体内的预埋管线和开关、插座、灯具等基本强电设 施，应区别于“供配电工程：弱电电视 指单体内的预埋管及其附属设施电信自动化其它弱电工程给排水给水排水 直饮水 中水其它给排水空调 单体内的空调通风系统，如中央空调、楼梯间通

12、风、卫生间集中抽风系统 等电梯其它机电工程（三） 消防工程 排烟送风 包括单体内消防工程 消防控制3建安费用可售物业（四）栏杆工程楼梯栏杆阳台栏杆包括入户花园栏杆其它栏杆1、 包括防盗栏、儿童防护栏等；2、 不包括楼外私家花园栏杆，其归入“室外围栏工程” “（五）门窗工程外立面门窗指建筑物与室外直接接触部位设立的门窗，如阳台门 等。包括铝门窗、塑钢门窗、木门窗、钢门窗等类型门窗。防火门指公共部位防火门（如地下室防火卷帘门、商铺入户卷帘门等），不包 括具有防火功能的入户门和商铺外自立玻璃门入户门不包括单元大门其它门窗工程 车库门等其他门类，不包括人防门五、 配套设施（一）配套项LI会所配套设施应

13、涵盖配套的土建、装修、措施费等所有费用学校幼儿园物业管理用房公共部位装修其它配套建安指不能销售的专项设施六、 配套工程（一）供配电工程配电室土建工程小区变电站、独立配电室的土建成本，对于非 独立配电室的土建成本可并入相应附属结构建安成本应区别于“可售物业”中 的“强电”低压传输包括低压电缆及母线槽的敷设、低压电缆沟工程、电表安装等发电机组其它供配电（二） 燃气工程（三） 釆暖工程 热力站热力内线取暖器包括燃气壁挂炉或电热膜取暖器其它采暖（四） 有线电视 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程（五） 电信工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程（六） 网络工程 包括各种设

14、备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程（七） 人防工程（八） 市政管线自来水干管供水二次加压1、包括水泵、变频泵、稳压器、稳压罐等设备2、对于独立的水泵房，其土建费用应归入本项费用中雨、污、粪水排水包括单体外的雨、污、粪水管，以及化粪池、生化池等处理 设施。其它市政管线（九） 环保工程 降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影响的辅助工程环保检测建筑装修气体排放检测等水池防霉其它环保工程（十）智能化工程 室外影音 背景音乐、信息发布显示屏等 包括各种设备安装、 室外管线铺设、单体内穿线等工程安防系统红外线、摄像头、可视对讲、门禁、巡更等安全监控系统停车场控制 停车场出入电子闸门、读卡系统等其它智能

15、化（十一）其他配套工程 包括信报箱、小区电子灭蚊系统等3建安费用七、室外工程（-）园林景观工程园建工程指小区硬景工程，以及小品、雕塑、张拉膜、室外 家私（如休闲椅、遮阳伞）等景观水体匸程包括游泳池的土建、机电及装饰工程，及游泳池的辅助设施，如 独立更衣室等绿化工程包括小学、幼儿园等配套设施内的绿化工程，以及小区喷淋浇灌系统室外围栏匸程小区围栏例如小区外围的围墙、护栏、永久性挡板以及小区大门 等私家花园围栏其它室外围栏包括小区保安厅等室外康乐设施小区标识工程其它园林工程（二）道路及灯光工程道路指车行道路，包括消防通道，以及道路划线、交通指 示牌、红绿灯、减速带、转弯镜、地下室车位划线等工程小区照

16、明及泛光工程（一） 工程监理费（二） 工程保险费（三） 工程水电费项LI入伙之前发生的应山开发商承担的水电费用。如果售楼水 电费可以拆分出来，应将其计入销售费用中的“卖场物管费”。（四） 检验试验费包括材料检验、沉降观测等（五） 预决算编审费（六） 工程合同印花税（七） 工程验线查丈费工程验收时的验线查丈（八） 其他工程管理费二、地盘管理费（-）地盘工资（二） 办公费用（三） 福利费用（四） 邮电通讯费（五） 房租水电费（六） 差旅交通费（七） 用具购置及维修费（八） 劳动保护费（九） 现场看护费（十）折旧费用（十一）地盘公关费（十二）地盘奖罚（十三）其他地盘费（一） 燃气增容费指单独缴纳的增

17、容费，如“市政大配套费用”中已涵盖了此 项费用，注意此处不要重复录入。（二） 供电增容费（三） 供水增容费四、物业基金5利息一、 外部利息二、 内部利息指华强集团系统内调用资金的资金成本6公司管理费07销售费用一、营销费用（-）广告费广告发布费报纸广告包括软性文章广告和硬性广告电视广告户外广告包括路牌广告、公交站牌广告、墙面广告、车体广告等网络广告包括本广告代理费广告公司的策划、设计、发布代理及其他服务费用（二）活动推广费展销会费参加房展会、举办推介会及租赁商业场所设立展位 所发生的全部费用促销活动费为举行促销活动所发生的演艺费、场地费、资料费、礼品费、赠送 的管理费和楼款等7销售费用一、营销

18、费用（二）活动推广费开盘活动费包括开盘时组织准备的一切相关活动费用其它活动推广费（三）卖场包装费售楼处包装费售楼处设计费如会所或商业在销售期作为售 楼处使用，属于永久性装修的费用不计入营销费用售楼处装修费售楼处建安费指搭建临时售楼处的建安费售楼处布置费包括办公家俱、电脑、电视、DVD、音响、饰品等费用其它售楼处包装费样板房包装费样板房设计费实体样板房带装修出售后，装修部分的净值应扣减 营销费用样板房装修费样板房建安费指搭建临时样板房的建安费样板房布置费包括家私、家电、饰品等费用其它样板房包装费场景包装费制作类包装费包括导示性广告、楼体外包装、看楼通道包装、园林包 装等中的喷绘、围板、彩布、彩旗

19、、气球、灯饰、指标牌等的制作及安装费用。园艺类包装费包括室内外的临时盆栽、花卉、草坪等费用。临时装修费门厅、楼梯间等的临时装修费用其它场景包装费为实现销售LI的而在其他方面（如帮政府修市政道路等）发生 的建造、装修、包装等费用道具购置费模型制作费宣传片制作费包括售楼短片、效果图等的制作费用物料制作费包括售楼现场所有发放的宣传资料的制作费用礼品制作费指T恤、雨伞等销售礼品或纪念品的制作费用 电瓶车购买费其它卖场包装费（四） 销售管理费工资及福利费包括销售人员及临时雇佣人员的工资及福利、 服装、培训、工作餐饮等费用卖场物管费服务卖场的保洁、保安等物管人员的工资、福利及卖场的水电费等差旅费销售办公费

20、指售楼处网络费、电话费、日常文具费及其他办公费用销售公关费其它销售管理费7销售费用一、 营销费用（五） 配套设施费车辆费车辆购置费为销售而购置车辆，不再用于销售时须 以净值扣除营销费用车辆租用费车辆使用费其它配套设施费公交专线、学校等其他配套引入费（六） 咨询代理费策划咨询费就营销策划、产品销售等咨询其他公司的费用, 以及向相关机构购买营销数据或资料发生的费用销售代理费中介公司代理销售发生的费用其它咨询代理费（七） 其它营销费二、 售后服务费用（-）售后维修费（二）业主索赔损失包含退楼损失（三）其它售后服务费三、 物业补偿翅（一） 空置物业管理费（二） 物业管理开支补贴（三） 物业专项补贴精品共建、会所经营、村巴运营等补贴（四） 其它物业补偿费四、 其他销售费用（-）售楼查丈费（二） 销售合同印花税（三） 产权初始登记费（四）销售其它费用