房车营地定位策划报告.docx

1、房车营地定位策划报告房车营地项目定位策划报告提纲Part1:项目规划背景一、房车营地介绍二、国内房车营地发展现状三、房车营地的盈利模式及目标消费群Part2:项目规划前期 一、项目现状评价二、规划定位三、功能分区四、大致建设内容Part3：总体布局及建设标准一、总体布局二、各区建设标准三、其他建设要求Part4：项目营运Part5：项目投资收益预估Part6：项目效益分析Part7：项目风险分析Part8：报告总结 Part1:项目规划背景一、房车营地介绍（一）房车营地概念房车和营地是紧密相连的。房车露营地突出的是休闲、文化及露营。在一定程度上可以说是专为房车使用者而修建的，也可以说是为房车爱

2、好者和自驾车者而建的。房车露营地除了可以为房车和自驾车者提供餐饮娱乐、休息住宿外，突出一点是可以为房车提供全套的供给补给服务。换言之，房车营地就是可以满足房车的生活补给和供人休息的场所。补给和休闲构成了房车营地最基本的特点。（二）房车营地的基础设施如同星级酒店与招待所一样，从最简陋的营地到最豪华的营地会有天壤之别。一般意义上的房车营地都会有下列设施：房车停车位、饮用水、照明电补给、排污及安全防卫等服务。但成熟的营地应该是集景区、娱乐、生活、服务为一体的综合性旅游度假场所。通常包括以下几大部分：停车区、生活区、娱乐区、商务区、运动休闲区等。其中，停车区不仅具备各种齐全的停车设施，而且有较为完善的

3、安保系统，独立的饮水和污水处理系统，及配备生活用电等；生活区内有现代化的厨房设备、卫生间、淋浴等，并提供洗衣、熨衣、煤气等服务设施；商务区内设有超市、邮局、诊所、酒吧、餐馆、健身房等，完全可以满足游客日常生活的需要；在娱乐和运动休闲区内，有健身、球类、游泳、高尔夫、独木舟漂流、垂钓、骑马、滑雪、徒步游、考古探险、儿童游乐园等多种多功能厅和运动场地供游人使用。（三）房车营地的种类在房车发展还不是很普及的情况下，营地大致可分为：停靠式营地和综合型营地。停靠式营地一般能做到提供简单的房车补给就可以了，如房车生活用电、上下水、排污等。这类营地大多不拥有怡人的景色（或是不在著名的风情区内），设施比较简单

4、，有小型商店（超市）、快餐等。距离人口密集地区大约在百公里以上。这类营地仅是作为人们旅程中的补给、短暂休息的场所，一般不会在这里做过多停留。停靠式营地不可缺少，但不能代表房车营地发展的方向。综合型营地地理位置优越，本身就拥有怡人的景色或是建在湖边、海岸、风景名胜区内等。所以，人气很旺。营地内所有的停车区域及夜间所有的步行道都有足够的照明, 完善的安全保障系统及消防设备。营地内不仅设诸如木屋住宿、房车住宿、帐篷区域，餐厅饮食、商店超市;有供游人使用的野餐区，设置野餐桌椅和烧烤工具;有儿童游乐设施，如秋千（原木扎成的秋千椅）或滑梯等;有运动场所，包括篮球场、羽毛球场、网球场、游泳池等;有*游乐设施

5、，包括钓鱼池、桑拿房、酒吧及其他娱乐设施等;有加油站、简单维修设施等;有卫生服务设施如小型医疗站;设有邮电及应急通讯设备、办公设施（INTERNET（E-MAIL）、传真、复印）;有紧急预警系统，紧急状况下，可以24小时随时通知到所有的客户。营地常年有系统地组织各种活动，在当地有比较高的知名度，与传播媒介关系密切等等。房车露营地在选址上有一定要求，一般是可以为人们提供休闲度假氛围的、具有一定风光娱乐的场地，根据其所处地理位置可分为山地型营地、海岛型营地、湖畔型营地、海滨型营地、森林型营地、乡村型营地。二、国内房车营地发展现状 （一）发展现状目前我国的房车保有量为6000辆，营地数量约110个，

6、而其中配套设施齐全，功能多样的营地仅有40多个，多集中在沿海经济发达地区。主要表现在以下几个方面：首先是房车露营地的数量少，而且还具有地域集中性，主要分布在经济发达的京津地区和珠三角地区；其次是现有的房车露营地规模较小，设施设备还有待完善，国内很多房车露营地只能提供简单的水、电、网络等服务，娱乐项目很少；再次是国内现有的房车露营地的管理还处于探索阶段，管理不够系统，此外房车露营地的星级划分标准和露营地设施设备建设标准也还在筹划中，这不利于对房车露营地的统一有效管理；最后是我国政府还未设专门的管理部门对房车露营地进行统一管理，而现有的房车露营地协会发挥的作用也非常有限。总的来说，我国大陆房车露营

7、地的发展还处于初级阶段，国内缺少有规模的房车露营地。（二）优劣势分析优势分析1、露营旅游已经成为世界旅游业新的经济增长点。根据美国2010年2月的户外产业协会调查，金融危机中很多产业受到了严重影响，但户外产品尤其是涉及徒步、露营、独木舟、皮划艇及其他一些简单户外活动的商品销售却保持着强劲的增长势头，各类户外活动用品及宾馆饭店专用产品，已成为旅游业新的经济增长点。2、我国汽车普及率的提高与高速公路网的建设为我国露营旅游发展提供了相当的便利。据统计，至2009年底，我国汽车保有量已达7619.31万辆，私家车与数量庞大的单位车辆、社会经营车辆，形成了坚实的露营旅游物质基础。此外，交通是旅游业发展的

8、基础保障，便捷通达的综合立体交通在保证旅游最终目的实现的同时，以其特有的魅力吸引着旅游群体，引导旅游客源市场的分布。3、我国旅游产业的升级转型可以促进其发展。 随着我国经济水平的发展、社会的进步与人民生活质量的提高，人们所关注的重点不再只有物质层面而是转向精神文化领域的享受。公民对旅游的消费品味正在不断升级，回归自然、体验休闲的需求日益提高，旅游概念日趋个性化和理性化，简单的吃、喝、玩、购物等观光短时度假习惯已经渐渐被放松娱乐的休闲度假“深度游”新理念所取代，房车露营产业也正是在这一理念的推动下呈现出一片勃勃生机的发展态势。4、支持露营旅游发展的整体环境已经形成。经过改革开放30年来的发展，我

9、国旅游业的总体规模不断壮大，产业地位不断上升，发展环境不断改善，要素体系不断优化，支持露营旅游发展的整体环境已经形成。一是旅游景区规模不断壮大。据统计，我国现有世界自然和文化遗产40处，居世界第三位。二是旅游市场规模更加庞大。2010年我国旅游业克服国际金融危机的不利影响，总体保持健康发展势头，我国将继续保持世界第四大入境旅游目的地和亚洲最大国内旅游市场的地位。5、居民的平均收入和闲暇时间不断增加：“5+2模式”（5天城内、2天城外）。2010年我国人均年收入可达1.5万元人民币左右，而且假日制度法定假日调整为“两长五短”两个“7天长假”与五个“3天短假”职工的法定休息日达到115天；休假制度

10、（年假），形成了居民休闲动向和消费模式的新特点：散客化、家庭化、个性化、自驾车出游等。劣势分析1、对露营市场缺少足够的认识。客观地讲，对于我国露营旅游市场，我们还缺少应有的基础分析和科学预测，特别是对露营市场发展规律还不能做到有效把握。在我国露营旅游业的发展过程中，政府导向不足，行业协会引导欠缺，企业投入积极性不高，制约了我国露营旅游市场的发展。2、我国家庭房车保有量严重不足据调查显示，我国房车保有量远不及欧美等国家的房车保有量，难以形成一个有规模的房车露营旅游市场，因而不能很好的带动露营地的建设和发展。3、露营产品严重供给不足。 一方面，从露营地的数量与分布上来看，我国露营地供给明显无法满足

11、需求。另一方面，从露营产品的内容上来看，我国现有的露营旅游产品过于单于一，季节变化性、观光性、参与性的不足，线路设计趋同，可供选择的产品不多。此外，从露营地的网络化发展上看，也还处在起步阶段。4、政策保障与服务较弱。当前，我国露营旅游业的发展和露营地的规划与运营缺乏相应的引导、监督和管理，还未在行业内制定露营地建设标准、露营地安全规范管理标准、露营管理人员的资格认证标准等，这也在很大程度上制约了我国露营旅游业的发展。5、露营对旅游景区的影响。旅游景区内露营活动的开展可能会对景区的环境污染带来威胁，特别是在缺乏有效管理的条件下，大量露营者的涌入以及开展不良的集体活动，会使得景区的生态环境遭受破坏

12、，这是一些管理部门所担心的。（三）发展前景分析1、按照目前我国经济增长的态势，近些年我国房车拥有量应该会保持年30%多的增幅，照此计算，到2015年，我国的房车拥有量将达到1.5万辆。在我国已经形成了庞大的汽车消费群体，全国汽车保有量突破了1亿辆大关，位居世界第二；同时，我国还是世界上公路里程增长最快的国家，这些都为房车发展创造了一个很好的大环境，相信房车行业在“十二五”期间会有一个井喷式的增长。2、房车产业也在不断放下身段，在价格上与普通消费群体拉近距离，价位在20万元、甚至十几万元的小型房车将成为企业生产调整的方向。日前，堪称中国最小的一款房车在南京亮相，这款名为“飞凌QQ之恋”的拖挂型房

13、车售价竟然只有2.8万元。3、旅游市场的巨大发展潜力也将推动房车的生产和销售。到2015年，我国旅游业将迎来新一波发展高峰，届时国内年游客总量可望达到33亿人次，年均增幅保持在10%左右，其中，私家车出游有望达到5000万至6000万辆。为适应这种发展形势，急需新建一批汽车旅馆、汽车营地、加油和维修站点等服务设施。4、综合来看我国房车产业发展具备四方面有利条件（1）汽车保有量突破1亿辆大关，位居世界第二，庞大的汽车消费群体业已形成（2）我国是当今世界上公路里程增长最快的国家，且国内多地都在规划建设房车营地，硬件配套设施开始优化（3）专家预计，到2015年我国旅游业将迎来一波新高峰，其中私家车出

14、游有望达到年5000万到6000万辆的水平（4）国内现有20家左右汽车制造企业已投入生产房车，售价在20万元以下、10万元左右的中低端房车未来将成为主要产品。5、我国从立法上对城市建设用地进行严格规范，近年来对“非城市建设用地规划”的关注越来越多，强调统筹城乡发展的理念，而房车营地的灵活性和可移动性恰恰迎合了我国的国情和时代的需要，使其发展成为必然。三、房车营地的盈利模式及目标消费群 （一）盈利模式出租营地营位出租空闲场地开发旅游地产营地与公园类似，都具有聚揽人气的作用，能够提高该地区知名度，从而带动原本低廉的地产增值。故可对旅游地产进行开发，如木屋别墅、野奢饭店及其他生活基本设施等，作为营地

15、的配套品出售。车辆的出租及出售开发收费性的休闲、游乐项目其他盈利方式（二）目标消费群国内现阶段和近阶段房车消费（包括租赁客户）的客户群体分析：1、已经有越来越多的国外房车业主以自架游的方式进入中国；2、在华的外交、企业高层；3、来华的外国游客；4、国内演艺界人士；5、各大企业高层和中青年高收入人群；6、政府中高层以旅游形式租赁房车；7、驴友；8、具有国外背景和家境富裕的青年人群；9、 国内家庭旅游的客户群体等。Part2:项目规划前期一、项目现状评价（一）项目选址选址需要满足环境、交通、区位及用地面积四个条件，优美的环境、便捷的交通、优越的区位条件和充足的项目用地是营地成功的必要条件。（二）现

16、状评估1、社会环境 1、自然景观。小山丘绵延起伏，有不计其数的千年古树，到处可见苍翠成片的竹林、青翠欲滴的茶园、一望无际的田园。空气负氧离子含量高，生态环境极其优美。2、客观环境。近几年，新农村建设颇有成就，基础设施建设投入较大，土地及项目通过流转、承包、合作等方式，为村经济发展、村容整洁、精神文明建设等打下了良好基础，为房车营地的发展提供了有利条件。3、经济条件。位于长三角核心，周边城市经济发达，自驾车拥有率高，加上交通的便利，节假日，来某项目休闲旅游的越来越多，为房车营地的经营提供了充足的客源。4、交通环境5、市场人气。游客日益增加，人气越来越旺。6、市场的需求。可游的景点越来越多，环境越

17、来越美，为旅客提供了休闲旅游、养生度假一站式的资源，住宿作为其中一项内容，市场需求迫切。因此像房车营地这样兼具人文和自然属性又有舒适性、差异化的特色旅游产品在某项目必将有所开拓。2、自然资源气候：处于北亚热带南缘季风气候区，总气候特征为冬夏长、春秋短，季风交替明显，四季分明，无严寒酷暑，年平均气温为15.5，平均降雨量在11501550毫米之间。年降水日130145天，降水存在地域差异。 景观环境特征：环境清幽，空气无污染，距离景区较近，都是营地吸引游客的亮点。地势：处于浙西丘陵山地与杭嘉湖平原的过渡地带，地势由西北向东南倾斜。西北为山地，东南为丘陵与平原接壤处。项目用地平坦开阔，可利用率高。

18、土壤：大部分山地为低山红壤，PH值为中性。项目排水性好，是汽车露营的绝佳地选择。水源：所在区域为东苕溪水系，多为天然河流，支流众多，水质优等，营地有良好的通水设施，可便捷供水。植被：地块紧邻杭长高速，地势平坦，私密性好，北面有原生的竹林地可利用，又不会过分浓密，只需要清除整理，增加草坪和一些景观树木即可。远离潜在危险：背靠林地及田园，周边没有山体滑坡、泥石流洪水等潜在的危险场所，并排除有害动植物的可能。二、规划定位（一）项目定位：1、项目总体名称：国际房车基地（暂定名）2、项目形象定位：至尊独享、欢乐健康。3、服务标准：品质化、个性化、人性化服务。4、项目功能定位：房车综合休闲基地。5、产品体

19、系定位：房车、旅游地产+其他服务配套体系6、客源定位：显贵阶级、城市中产阶级、都市白领、国际旅行团、国内高端旅行团7、主题：感受房车与大自然的零距离接触，体验房车营地的休闲度假乐趣。传播露营文化、创造时尚生活品质。（二）运营方向依托周边优质旅游景区资源体系，围绕房车、休闲、餐饮、民宿、农耕体验等商品开发等服务配套体系，打造中国综合休闲示范型房车运营基地。（三）规划理念在不破坏自然和谐的基础上，本着绿色环保节约的原则，建设与国际接轨的的高标准房车营地。为广大露营爱好者创造舒适安全的旅游环境。（四）规划目标1、规模和容量停车数量和最低所需面积：所需面积=停车数量（80120）1辆车所需的场地面积2

20、(保持自然环境和开放空间的系数)2(场内道路管理中心卫生设施等系数) 从以上的公式所算出的每辆车的场地面积如下： 30辆-1.01.4公顷50辆-1.62.4公顷 100辆-3.24.8公顷 120辆-3.85.7公顷因此，项目一期建议先建造房车营位30个，需要用地21亩。帐篷营位50个，有空中帐篷、大帐篷加草坪等形式，不规则摆放，加上营地配套，大约需要14亩。因此总共用地约35亩。2、营位选型和配比项目建议由不同数量、不同大小的营位组成，营位的布置方式也有通过型、退入式、旁路式等多种类型，根据营位类型的不同为游客提供不同的水、电和排污接口等设施。三、功能分区根据2014年2月实施的房车旅游服

21、务区浙江省地方标准，完整的汽车营地大体上包括如下几个功能区：（1）接待中心。（1）露营区：为不同类型的露营者提供合适的营位和活动能够空间，如小汽车营地、房车营地、团体露营和帐篷露营等。（2）公共配套功能区：在营地会所中为露营者提供必要的生活服务及室内外活动场所。（3）行政后勤区：同时也是营地的管理和办公中心。四、大致建设内容（一）道路工程1、设计原则建设“以人为本的道路系统，适应区域环境建设的需求，重视道路景观设计；使道路布局、绿化与沿线建筑和谐、美观。结构设计应体现新颖、轻巧、安全、美观、经济已便于施工的特点。2、道路及相关设施沿地块界走向修筑环形主道路，同时横纵向设置地块内连接道路。道路宽

22、度统一为6米。设双向车道，道路结构采用混凝土结构。同时基本沿道路，根据竖向高程布置排水沟渠。在转弯处，交叉口处，营位等地设置指标提醒标志标牌等设施。（二）接待中心兼行政办公游客接待中心为一栋200平方米单层建筑。设游客接待处，负责游客、旅游团体接待，活动内容安排等。设办公区，负责整个项目区域管理工作。同时设会议室，方便接待团体会议需要。另设土特产展销区等。（三）营地本项目拟设30处汽车营位，50处帐篷营位。为游人提供露营场所。每个汽车营位约80平方米左右。内硬化地坪15平方米作为停车位。同时布置草坪，草坪灯，垃圾箱，水槽，简易桌椅、插线孔等设施。本项目还为游人提供帐篷，烧烤设备等野外生活住宿用

23、具出租。单个帐篷营位面积约20平方米以及还有团队大面积帐篷，除不设停车位外，其余均与要求与汽车营位相同配套。营地公共厕所为方便游人，同时保护营地环境卫生，本项目还考虑布设三座公共厕所。公共厕所按星级标准建设，初定每个厕所面积36平方米，分设男女洗手间。设洗漱镜、洗脸盘等，同时考虑残疾人需求，应设残疾人专用位。地面铺设防滑砖。公共厕所设计应按相应规范要求（四）其它设施1、污水处理设备从环保角度出发，营区内的污水不能直接进入自然水体。必须经过处理达标后方能排放。本可研建议选择地埋式污水处理设备，地埋式污水处理设备不需要建房及采暖、保温，可以结合公共绿地建设。2、垃圾收集点自营地设置一处垃圾收集点。

24、将项目内部的垃圾集中于垃圾收集点。由垃圾收运车运至垃圾中转站，经回收处理最终运至垃圾填埋场填埋。3、变电房项目考虑设置配电室，变电设备等设施。4、围墙为保证项目的隐秘及安全。因此需要在地块边界修筑围墙。5、绿化工程营地道路周边及营位内，均建议设置绿化措施。节约工程造价，以及减少日后维护成本角度出发，道路绿化建议多种树，少种草。绿化树种道路绿化树种建议多栽种本土树种，绿化栽植的总体要求：1）、栽植前应对场地进行平整，保证无杂物并进行消毒、杀菌、灭虫处理；2）、苗木质量应按照相关规范要求执行，做到苗木无病虫害，树型完整；3）、栽植后应立即浇水一次，浇水量的多少以浇透浇足为宜，浇水时水压要低，冲力要

25、小，避免水柱直冲植株；4）、栽植完成后，针对不同的植物和不同的天气，定时足量浇水，并做好病虫害的防治工作，以及修剪和保洁工作。Part3：总体布局及建设标准一、总体布局场地要求（1）地面经过平整，排水顺畅，有基本足够的建设用地。（2）营地内不应有任何危害露营者安全的潜在危险。（3）营地融入当地自然环境，满足所在地域生态允许的标准、环境保护标准、功能技术标准等因素，对当地自然环境无负面的影响，地表水水质达到要求，环境空气达到要求。（4）通风良好，视线宽敞，少雾。营地总平面 （1）营地布局和功能划分科学合理，交通组织顺畅，管理维护方便，露营者及设备的进出方便。 （2）管理服务设施、休闲娱乐设施、附

26、属设施等设施基本完善。（3）营地应提供露营者安全、卫生、环保的环境，对使用中发生紧急情况和意外事件时应有安全可靠的措施。二、各区建设标准（根据2014年2月实施的房车旅游服务区浙江省地方标准）（一）接待中心接待中心功能区主要含总服务台、行李和贵重物品寄存间、旅游咨询点、公用电话、商品销售处、公共卫生间和公共排污口等功能空间。接待中心的外立面以及装修装饰宜具有地方特色。接待中心应设置在车辆进入服务区后易于辨识的位置。室外应设置房车临时停车位，至少可供两辆房车同时临时停泊。室内外环境整洁，地面、墙面、天花板、家具和绿色植物等无破损和污渍。总服务台的接待人员每天应提供至少18小时的服务，应提供预定、

27、接待、问询和结账等服务，宜提供外币兑换、留言和信用卡结算等服务。接待中心应提供行李和贵重物品寄存服务，贵重物品寄存处应注意安全和私密。应提供当地旅游信息，并提供旅游咨询服务。（二）营位区营位区主要提供房车停泊，以及配套的洗车、洗衣、通讯、淋浴、露营装备出租和小物品出租等服务。营位区的位置应便于通达接待中心和公共配套设施区。营位的布置应与绿化和景观相协调。营位的地面处理应采用生态停车位的方式。营位应平坦修建并排水顺畅，可常年使用。营位应预设给水、排水和电源等接口，设备接口预设的形式应与房车所带的设备相配套或使用转换设备。营位可与乘务车（自驾车）停车位互换使用。以乘务车（自驾车）停车位最小占地面积

28、16平方米为标准停车位，每一个营位的最小占地面积可以占用三个标准停车位面积达48平方米。相邻两个营位间隔不小于3米。（三）公共配套功能区公共配套功能区主要含餐饮、购物、康体和娱乐等为房车旅游提供除车辆驻停之外的配套服务的功能空间。应配置至少提供简餐（含早餐）的餐厅，环境整洁，温度适宜，无异味。宜提供送餐服务。应配置与餐厅连接的厨房。应配置至少一种康体娱乐设施，包括但不限于成人户外运动、健身、SPA和室内球类运动等，并提供相应服务。各类康体娱乐设施应安全、可靠，符合GB8408、GB19272和GB17498的要求。备注：本项目紧邻金色池塘、茶经餐厅、阳光农场，因此可节约配套投资。建议适当增加户

29、外网球场、篮球场、户外影院等设施。（四）行政后勤区行政后勤功能区主要含办公室、员工食堂、员工浴室、更衣间、员工宿舍和员工活动室等功能空间。行政后勤区域应整洁卫生，保持设施完好。应与接待中心、营位区和公共配套区等对客区域合理连接，并保证员工动线与游客动线不交叉。三、其他建设要求（根据2014年2月实施的房车旅游服务区浙江省地方标准）水电设施供电供水设施房车营位供电线路应单独铺设，供电设备应满足房车用电的需要，保证24小时供电。生活用水应符合GB5749的要求。水管应排布至每个营位，并保证24小时供水。每个营位应有独立供水接口，并提供1520米长的软管。照明通讯设施照明设施应统筹设计，遵循安全、美

30、观和节能的原则。照明线路应不穿越道路，无挑空线路。照明控制宜采用分线路控制或分区域控制。应实现移动通信全覆盖。应设有方便游客使用的公共电话设施。应设有广播装置。宜提供宽带接口或无线网络服务。排水排污设施应有各类污水排放的规划设计。服务区内产生的污水应纳管或经处理后排放。具备条件的服务区应将污水管接入市政污水管网，不能接入市政污水管网的服务区应将污水通过集中式污水处理后无害排放，其排放标准应符合GB8978的要求。污水管网和相关处理设施能正常使用，应维护完好。卫生设施生活卫生设施公共卫生间的建筑外观和色彩应与环境相协调。公共卫生间的标准应不低于GB/T18973中规定的两星级标准。营地公共卫生间与最近的营位之间的距离应保持在150米范围之内。在营位使用高峰期应根据人流量设置临时厕所。营位区淋浴间的布局应与环境相协调，应根据流量设置固定和临时的淋浴设施。8.1.5营位区应设置男女分设的淋浴间，并设置更衣室，配备带锁的更衣柜。8.1.6淋浴间的喷头数量应按照最低25人/个的比例配置。淋浴区域与更衣区域应分隔设置。淋浴和更衣区域的地面应进行防滑处理。营位区应设置公共盥洗间。营位区应提供洗衣服务或配置自助式洗衣机。垃圾处理设施垃圾处理应做到日产日清，有专人负责清洁。垃圾箱应采用阻燃材料，外观与周围环境相协调。