土地增值税清算报告资料标准模板docx.docx

1、土地增值税清算报告资料标准模板docx.公司“”项目土地增值税清算鉴证情况汇报一、基本情况（一）公司基本情况（二）“ ”项目基本情况1、规划部门规划批复情况（1）“ ”项目位于海口市滨海大道以北， 属停缓建项目。 该项目是续建原 1993 年 6 月报建， 1993 年 9 月动工兴建的 “ ”项目，“ ”系原项目“ ”，2001 年 8 月 31 日海口市城规函 2001246 号和 249 号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。（2）该项目于 2005 年 7 月取得的土地使用证，证号为“海口市国用 2005 第 002146 号”，取得的使用权面积为 7,349.

2、66 平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为 5,600,000.00 元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。（3）2004 年取得的编号为 20043142 号的建设用地规划许可证，系原“ ”的用地规划，该用地内E 座规划用地面积为 5682.23 平方米，规划指标容积率 3.47，F 座规划用地面积 3027.98 平方米，容积率 5.93，该用地为三家单位共有不可分割， 因此统一规划建设。 规划用地性质为商业办公居住用地。 吉欣公司未再取.得单独的建设用地规划许可证。（4）2008 年 7 月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下 1 层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上 4

3、1688.84 平方米，地下 4425.70 平方米。（5）2006 年 5 月 31 日取得 E 座建筑工程施工许可证, 2006 年3 月 28 日取得 F 座建筑工程施工许可证。2、项目开工竣工日期：项目开工日期 2006 年 4 月，竣工日期 2007 年 10 月。 2008 年 4 月 30 日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。3、容积率实际综合容积率为： 41688.84/7,349.66=5.67。4、销售期间2006 年 1 月 3 日取得“ “及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006 年1 月至 2010 年 11月。二、主要指标建筑面积可售面积已售面

4、积可售套数已售套数销售收入均价普通住宅23541.9222,079.8722,079.87203.00203.0089,930,361.004,072.96调整后结果非普通住宅22572.6221,170.7719,223.45194.00138.0087,958,640.004,575.59合计46114.5443250.6441303.32397.00341.00177,889,001.004,306.89.三、收入情况：（一）纳税人申报情况公司申报销售收入 177,681,601.00 元，其中：1、普通住宅89,722,961.00 元，共计203 套，均价4,063.56 元/ ；2

5、、非普通住宅19,223.45M 2，销售金额为87,958,640.00 元，共计138 套，均价4,575.59 M 2（房屋建筑面积大于 144 M 2 的房屋 116 套，车位 22 个）。其中：（1）车位 806.49 M2，销售金额 2,698,000.00 元，均价 3,345.36 元 M 2；（2）住宅 18416.96 M2，销售金额为 85,260,640.00 元，均价 4,629.46 元 M 2。（二）专项检查情况专项检查调增销售收入 207,400.00 元（归入普通住宅） ，检查确认的销售收入为177,889,001.00 元。其中：根据中华人民共和国营业税暂行

6、条例 第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用”规定， 2010 年 12 月 31 日， 公司账面其他应付款中挂代收 EF 可视对讲机款 207,400.00 元应纳入项目收入归集，在本次审核中，我们对上述事项作为项目收入调整，即调增应税收入 207,400.00 元，归入普通住宅收入。专项检查调整后， 普通住宅销售收入 89,930,361.00 元，销售面积 22,079.87 M2，占可售面积的 51.05%；非普通住宅销售收入 87,958,640.00 元，销售面积 19,223.45 M2，占可售面积的 44.45%。.（三）

7、分年度销售收入及销售面积情况表：年度 房屋类型普通住宅住宅非普通 铺面2006 住宅 车位小计普通住宅住宅非普通 铺面2007 住宅 车位小计普通住宅住宅非普通 铺面2008 住宅 车位小计2009 普通住宅销售面积占可售面积比销售面积占同类房当年销售收入销售面积例屋可售面积比例均价套数6,012,070.001921.764.44%8.70%3,128.421910,106,010.002853.276.60%15.49%3,541.901816,118,080.004,775.0311.04%3,375.493765,416,789.0016788.0138.82%76.03%3,896.

8、6415843,783,809.0010047.1223.23%54.55%4,357.8564109,200,598.0026,835.1362.05%4,069.3222217,594,102.003244.237.50%14.69%5,423.202527,213,021.004863.1711.24%26.41%5,595.74301,825,000.00588.291.36%21.36%3,102.211646,632,123.008,695.690.205,362.6771907,400.00125.870.29%0.57%7,209.031( 含调增 ).住宅非普通 铺面住宅 车

9、位小计普通住宅住宅非普通 铺面2010 住宅 车位小计如有价格调整，请填下表4,157,800.00 653.4 1.51% 3.55% 6,363.33 4403,000.00104.110.24%3.78%3,870.9135,260,800.00883.380.025,955.318470,000.00114.090.26%4.14%4,119.553470,000.00114.090.26%4,119.553项目收入部分售价偏低，根据海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知 （琼地税发 2009187 号）第三条第二款 “对商品房销售价格明显偏低的，按本企业近期、同类商品房的平

10、均销售价格确定 ”的规定，调增收入 元，调增明细如下表：价格偏低调整明细建筑面 同（近）时商铺号 业主姓名 合同编号 原单价 签约日期 调增额 调整依据积 平均售价.建筑同（近）期房号业主姓名合同编号原单价签约日期调增额调整依据面积平均售价四、成本调整：项目 金额 调整 确认.原因 依据1.取得土地使用权6,723,785.99 -120,366.60 6,603,419.39所支付的金额2.房地产开发成本99,182,604.29-1,960,389.6897,222,214.61土 地 征 用 及 拆迁补偿费前期工程费1,880,792.51-1,106,605.67774,186.84调

11、减缴纳的印花税 ;调减代土地转让方缴纳的费用 ,不属于本公司成本 .1、重分类调增从开发间接费 转 入 的 测 绘 费 用 有11,322.00 元。2 、调 减咨询 费、 评估费 等1,089,000.10 元；2、应按照受益对象，调减申报的七通一平费用27,212.17元；3、调减未取得合法凭据的的材料款 1,715.40 元。土地增值税暂行条例房地产开发企业所缴纳的印花税应入开发费用 .(国税发 200991 号）第二十一条第四款“扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的 ”（国税发 200991 号）第二十一条第四款“扣除项目金额中所归集的各项成

12、本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的” ；第二十一条第二款 “扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的”以及第五款“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用” ；建筑安装工程费91,279,072.43282,651.3691,561,723.79基础设施费1,890,761.912,446,910.024,337,671.93.1 、 重 分 类 调 整 增 加1,907,492.29 元，重分类调减1,624,340.93 元，其中： A 、将与孝感远大建设有限公司工程

13、结算中的 1,624,340.93 元园林绿化工程款，重分类调减至基础设施费项目。（国税发 200991 号）第二十一条第二款、B、从公共配套设施费重第二十一条第四款。分类调增转入消防、人防工程1,642,000.00 元。C、从开发间接费重分类调增监理费及建筑工程质量检测及监督费 265,492.29 元。2、调减属于开发费用的咨询费 500.00 元。1、重分类调增绿化工程1,624,340.93 元 ,从配套设施转入1,102,950.00 元温泉工程及太阳能工程；国税发 200991 号）第二十一条第二款。2、成本调减情况：调减已含在工程结算中的材料支出金额 280,380.91 元，

14、系重复-2,839,900.00公共配套设施费 2,839,900.00开发间接费用1,292,077.44548,632.05-743,445.39合计105,906,390.28-2,080,756.28103,825,634.00.1 、 重 分 类 调 减 金 额2,744,950.00 元入建安工程费国税发 200991 号）第二十一条第一款、及基础设施费用；第二款。2、调减已含在工程结算中的设备款等 53,550.00 元及未取得合规票据的金额 41,400.001、重分类调减已调至前期工程的测绘费和建安工程中的监 理费及 质检费 276,814.29元。2 、调减未支付以及未取得

15、合国税发 200991 号）第二十一条第一款、规票据 62,351.92 元；应入开系二款、第四款。发费用的担保费、咨询费等121,992.18 元；3、调减申报样板房装修工程款 282,287.00 元，经核查其房屋销售合同，均未含所装修部五、鉴证结果：项目 收入 成本 增值额 增值率 应缴土增税 已缴土增税 应补土增税 应补缴营 土增税税负业税及附加申普通住宅89,722,961.0075,078,334.8814,644,626.1219.51%3,909,619.712,868,283.24-24,731.520报.非普通住宅87,958,640.0065,365,630.1722,5

16、93,009.8334.56%6,777,902.957.71%合计177,681,601.0065,365,630.1722,593,009.836,777,902.953,909,619.712,868,283.24-24,731.523.81%普通住宅89,930,361.0073,431,010.4716,499,350.5322.47%4,949,805.165.5%鉴4,558,607.957,453,484.44证非普通住宅87,958,640.0064,417,682.5423,540,957.4636.54%7,062,287.248.03%合计177,889,001.00137,848,693.0240,040,307.980.2312,012,092.394,558,607.957,453,484.446.75%注: 本次定向鉴证报告应缴土地增值税合计12,012,092.39元比企业申报数6,777,902.95元增加5,234,189.44 元。六、疑点及建议：