本科毕业设计论文武汉市住宅特征价格实证分析.docx

1、本科毕业设计论文武汉市住宅特征价格实证分析摘要近几年来,不断上涨的住宅价格己经成为整个社会关注的焦点,而剖析住宅价格空间分异形成的影响因素及其内在原因,并对各影响因素的影响方式进行探讨,其成果对相关政策的制定、开发商对项目的定位与定价和消费者选择合适的住宅都具有较高的参考价值。本文以区位理论和特征价格理论为基础,构建了住宅特征价格模型,并以武汉市住宅价格为对象进行了实证研究。本文选取2016年武汉市7个片区中21个的住宅小区为研究对象，收集了各个楼盘的详情数据，根据城市特征价格理论建立影响武汉住宅价格空间分异的影响因素，并通过SPSS统计软件进行逐步回归分析影响房价的主要因素。得出的主要结论为

2、: 武汉住宅价格空间分异显著，武汉市住宅价格的高值区均集中在商圈或水域绿地附近,江汉，江岸，武昌区，中值区主要分布在汉阳与洪山区，低值区则分布在青山区。影响住宅价格的三大特征中，区位特征变量对武汉住宅价格影响是最大的，其次为建筑特征，影响武汉住宅房价的的主要因素为建筑面积、所在楼层、教育配套、物业费和装修情况。武汉各片区的新建住宅的房价均价差异显著，最高值区域的房价相对于最低值区域的房价每平米要高出8000元以上。针对研究结果，提出相应的政策建议：对购房者而言，可结合各区具体的房价情况，选择自己最为满意的住宅；对于政府和开发商而言，应结合武汉市房价空间分异情况，制定合理土地规划方案，开发更适宜

3、居住的住宅，选择匹配的物业管理企业；对于消费者而言，选择精装修还是毛坯房应该从自身的实际条件去考虑。关键词：特征价格模型；住宅价格；空间分异；武汉市ABSTRACTIn recent years, rising house prices have become the focus of attention of the whole society, and analysis of the influence factors and the internal reasons of the formation of the spatial differentiation of housing pr

4、ice, and the influence factors were discussed, The results of the relevant policies, developers of the project positioning and pricing and consumers choice of housing has high reference value.This paper is based on the location theory and hedonic price theory, constructs the housing hedonic price mo

5、del, and through empirical research on the housing price in Wuhan is carried out. This paper selects Wuhan city in 2016, 21 of the 7 residential areas as the research object, the details of each real estate data collection, according to the characteristics of city price theory to establish the influ

6、ence of Wuhan housing prices spatial differentiation factors, and through statistical software SPSS regression analysis of the main factors affecting prices. The main conclusions are as follows: Wuhan residential prices significant spatial variation, Wuhan City housing prices high values are concent

7、rated in the district or waters nearby green, Jianghan, riverbank, Wuchang District, median area mainly distributed in Hanyang and Hongshan District, low value area is distributed in the Castle Peak area. Three big characteristics of the II affect the housing price, location characteristic variables

8、 of Wuhan commercial housing price, impact is the biggest, secondly for architectural features, the impact of Wuhan residential prices of the main factors for building area, floor, education matching, property fees and decoration. Wuhan area of the new residential average price difference is signifi

9、cant, the highest value of regional prices relative to the lowest value region of the price per square meter to more than 8000 yuan.According to the research results, the corresponding policy recommendations are put forward: For property buyers, can be combined with the specific price of the Distric

10、t, the choice of their most satisfied with the residential; For the government and developers, should be combined with the Wuhan city housing price differences, the development of a reasonable land planning program, the development of more suitable for residential living, select the matching of prop

11、erty management companies; For consumers, the choice of refined decoration or blank room should be from their own actual conditions to consider.KEYWORDS: Hedonic price model; Housing price; Spatial differentiation; Wuhan1 绪论1.1 研究的背景及意义1.1.1 研究的背景自1998年我国实行住宅市场化改革以来，房地产开发投资呈现出快速增长的势头，占GDP和固定房地产投资总额的

12、比重也逐年上升,加上我国长久以来的传统观念,住宅产业成为了政府和民众所共同关注的焦点话题。住宅价格不仅直接反映了住宅商品本身所在的区位、环境和品质，更是住宅商品所处城市的经济发展水平与居民收入状况的市场表现。住宅价格问题不是简单的价高价低问题，而是经济、社会、生活、政策等的集中体现。因此，研究城市住宅价格的变动具有重要意义。城市的住宅价格受很多因素的影响,不仅受当地城市的经济、人口及百姓消费水平与偏好等因素的影响。另外,地理位置的不同也会造成同一城市不同位置住宅价格的差异,除去住宅的建筑面积、房型结构以及建筑质量等内在因素的影响,住宅小区所处的区位会使不同的住宅小区之间价格差异巨大:临近商业中

13、心或传统市中心的住宅价格一般要高于城郊的住宅价格,临近轨道交通站点或旅游景点、公园绿地的住宅小区价格往往要高于没有处于这些地段住宅小区的价格。这些现象说明了城市住宅价格在空间上存在差异,并且这种差异已经呈现分化的趋势。分析房价的变化有助于市民买到廉价住房，也有助于政府对住房价格进行宏观调控。1.1.2 研究的目的和意义住宅市场是一个区域性的市场，具有较强的地域性和区位性。影响住宅价格的区位因素很多，包括环境的不同、交通通达度、基础设施及配套设施等，并且这种区位性的影响是不能通过市场调节达到空间上的均衡的。揭示住宅价格空间分异的模式及因素是进行住宅价格预测的基础,这对于政府为市场制定合理的管理政

14、策、开发商住宅对住宅项目的选择和营销价格的制定以及购房者对住宅置业的标准和区位的选择都有十分积极的意义。研究城市住宅价格的空间分布规律及其原因,可为城市的科学管理提供依据。政府部门一方面可依据市内不同地区住宅价格的情况,确定保障房的价格和土地出让价格,以提高政府对住宅市场的控制力;另一方面可以根据住宅价格的分布情况及影响因素,为正确引导土地规划和开发提供决策依据,从而使得城市规划布局更趋合理。为居民更好了解房地产运行情况、理性选择提供科学帮助；还可为政府完善房地产价格指数，分析住宅价格与社会经济发展水平的关系，进一步建立起房地产市场预警预报体系提供科学基础。1.2 国内外研究现状1.2.1 国

15、外研究现状国外学者对城市住宅价格的研究相对较早,研究成果也较为成熟。对住宅价格空间分异影响因素的研究,国外普遍采用Hedonic模型作为研究方式。自20世纪60年代以来，特征价格模型在房地产领域的应用逐渐变的普遍，多被用于分析住宅特征与住宅价格之间的相互关系,对房地产价格(特别是住宅价格)空间特性的研究常利用住宅特征价格模型(Hedonic Model)进行。如Rodriguez M(1994)基于多元回归分析方法,对弗吉尼並州费尔法克斯县19851991年的房屋出售数据进行了分析,得到的结果表明卧室数、浴室数和其他房间数等建筑特征对住宅价格的贡献率为72.9%; Forrest D和Glen

16、 J (1996)通过对大曼彻斯特地区的795个有效样点数据进行分析,认为除卧室数外,地下室和车库的有无与住宅价格成显著的正相关关系; Stevenson(2004)在波士顿19952000年的6441个住宅样本中,选择了30个变量证实了住宅价格与住宅年龄间的关系;Jim C.Y. (2010)在调查了香港1471场购房交易后发现,社区公园增加周边房价的16.8%。1.2.2 国内研究现状国外学者对城市住宅价格的研究相对较晚，但随着近些年房地产经济的快速发展，对于城市住宅价格的研究也越来越热。杜德斌、徐建刚(1997)的研究表明,南京路、市中心、淮海路是影响上海市地价空间分布的主要影响因素,并

17、且具有明显的的向心性; 王红扬(1999)主要从区位结构特征方面研究了苏州城镇土地机制;郑芷青(2001)的研究表明广州市的住宅价格呈现出中心向外围递减的分布规律,城市功能分区、交通、公共服务、绿地、地价等是主要的影响因素;徐燕、王晓梅(2002)完成了北京市住宅出让地价的区位划分；杜小娅、陆跃进(2004)利用SPSS软件建立了回归模型,对南京市区住宅价格和区位因子之间的的关系做了定量分析; 温海珍(2003)通过Hedonic模型研究影响住宅价格的各住宅变量时得出交通条件与住宅价格成明显的正相关关系；魏博(2007)运用计量经济分析方法研究住宅价格时,得出周边福利设施、地铁因素、CBD距离

18、对住宅价格的影响作用最明显。马思新、李昂(2003)利用Hedonic模型,选择区位等9个住宅特征变量对相关住宅价格进行实证研究,结果认为,对住宅价格影响最显著的因素为区位变量；郑永锋(2007)认为宽敞程度、楼层、房龄和装修程度对住宅价格分布的影响明显,并运用数学模型分析出各因素的具体影响效果;张俊伟(2015)研究表明城市住宅价格的递减幅度由中心往边缘逐渐扩大,中心与边缘地区的住宅价格之间的差异大小受基础设施的影响等。1.3 研究方法和技术路线1.3.1 研究的方法本文采用研究方法包括文献查阅、网络资料收集、统计分析和地统计分析等。(1)文献查阅。广泛收集并研读国内外的各种文献资料,了解住

19、宅价格研究相关的理论基础,总结研究进展情况,特别是对空间分异理论和特征价格理论的前沿知识和最新动态进行跟踪了解。(2)网络资料收集。通过互联网收集武汉市住宅的交易信息,经过严格的筛选整理,确定要进行分析的抽样点。收集武汉市地图及相关空间属性数据,完成城市基础信息数据库的构建和数据矢量化工作。 (3)统计分析。本文中利用 SPSS 统计分析软件对相关的调查数据进行回归分析,构建特征价格模型,并且对模型进行估计和检验,保证模型的准确性,根据构建的模型确定对住宅价格空间分异影响较大的因素。1.3.2 研究技术路线本文的技术路线如图1-1所示图1-1 技术路线图1.4 主要研究内容 分析住宅价格空间分

20、异的模式及因素是进行住宅价格预测的基础,这对于政府为市场制定合理的管理政策、开发商住宅对住宅项目的选择和营销价格的制定以及购房者对住宅置业的标准和区位的选择都有十分积极的意义。本文以武汉市几个片区住宅楼盘作为研究对象，研究住宅价格空间分布差异，并以特征价格理论为基础，通过spss统计分析软件建立数学模型，分析影响武汉住宅房价的各种因素。1.5 创新之处本文利用武汉市普通住宅价格数据对武汉市住宅价格的空间分异及影响因素做积极的探索：（1）在理论方面，由于目前利用地理学的研究方法，在空间上对武汉市住宅价格研究极少，因此本文在一定程度上为武汉市住宅价格的研究提供了新的思路。（2）本文站在新的角度对政

21、府引导住宅价格、政府管理住宅交易市场、调节房地产投资结构、制订保障性住房指导价、保障性住房的选址、开征物业税和收取增值税，乃至合理进行城市规划等等提供一定参考，同时也会给房地产开发企业经营管理、确定营销价格提供新的依据，也给居民根据自己的意愿选购住宅提供了新的参考。2 研究的基础理论2.1 住宅价格空间分异2.1.1 住宅价格住宅价格是房地产市场的核心问题之一,具有非常重要的作用和地位。住宅价格是地租资本化和房屋商品价值的货币表现,是土地价格和住宅建筑物价格的统一,也是在完全市场化的商品住宅市场内,各经济主体从自身利益最大化目标出发,互相博弈下的住宅交易市场价格。住宅价格实现了住宅房屋所有权与

22、使用权的统一,也对住宅市场的正常运行和资源的优化配置具有至关重要的作用。住宅价格具有双重属性,即由住宅价值形成过程体现的过程价格属性,以及由住宅价格形成过程中体现的即时价格属性。过程价格属性表现在住宅的价值形成过程,体现住宅形成过程中住宅的成本,而且该成本将可能成为交易价格形成的最低界限。而即时价格体现了住宅价格的形成过程,由于受市场供求关系、经营策略、消费者偏好和竞争程度等因素的影响,即时价格反映的是住宅商品自身价值以外,交易双方实际达成的交易价格。所以,住宅价格是商品过程价格和即时价格的统一。由于住宅的不可移动性、生产周期长、异质性等特点,住宅价格与其它商品的价格有所不同:一是相同质量和规

23、模的住宅价格受周边环境的影响较大:二是由于承载住宅的土地的稀缺性,住宅价格具有不断上涨的趋势;三是异质性导致交易主体对住宅的选择具有个人偏好性,从而影响交易价格。2.1.2 空间分异 “分异” 一词源于地理学中的“地域分异”概念,是指地理环境整体及其组成要素在某个确定的方向上保持特征的相对一致性,而在另一确定方向表现出差异性,因而发生更替的规律。空间分异的相关研究已经渗透到多个学科的研究领域,这即包括传统研究中的地理学,也包括现代研究中的城市规划、城市社会地理、地理经济等学科中的相关研究。综合多个学科对“空间分异”的研究总结,可知这种分异是因为各种资源在区域上的差异分布而引起的,也造成区域由于

24、资源的影响,从而在空间分布上出现了明显的差异。社会学多是从居住分异、隔离的角度研究空间分异,最具代表性的为人类生态学派,主要探讨城市空间社会环境。他们将自然生态学的基本理论体系尝试性地运用于对人类居住社区的研究,并将导致城市空间使用变化的现实条件归入10个生态过程,即吸收、合并、集中、集聚、分散、离散、隔离、专门化、侵入、接替,这10个过程在人与人之间的相互作用关系中得到全面演择,并揭示了城市空间演进过程中的本质内容。因此,空间分异的众多定义也都是借用人类生态学的概念进行解释。例如王波（2006）将“空间分异”定义为一定地域范围内组成要素及其综合体在空间上的差别,其相关要素不仅是物质实体,而且

25、还包含着社会发展不同阶段所产生的居民之间在经济、文化、距离上的分异在空间上的表现,居住空间分异是在考察布局现状和特征的基础上,通过对城市中不同空间上居住社区有关要素的比较来考察居住社区在空间上的差别及其特征。刘璐（2006）认为城市“居住空间分异”是城市居民不同类型的居住场所在空间上的分割居住场所是城市空间中若干场所中的一种,城市居住空间是城市空间的子集。张作等（2008）认为城市居住空间分异是一种客观社会现象,这种社会现象是由城市居民社会地位、经济收入、生活方式、消费类型、价值取向等诸多方面的差异所造成的。可以看出,社会学对空间分异的研究侧重居住空间的性质和特征,在反映城市居住空间的社会经济

26、特征及物质空间状态上针对性更强。1980年代,以特征价格模型为理论基础的住宅空间分异研究逐渐流行。学者们认为在单一市场中,特征数量在空间上分布不均衡会造成住宅价格的空间分异;如果不是单一市场,即存在住宅子市场的情况下,特征数量和特征价格的空间分布不均衡也都会造成住宅价格的空间分异。本文将住宅价格在空间分布上的显著不均衡称为住宅价格空间分异。2.2 区位理论区位反映的是人类社会活动与地理位置间的联系和作用。住宅区位不仅包括住宅的地理区位还包括经济、交通、文化及其周边环境等影响该住宅区位的因素。区位理论主要有同心圆理论、扇形理论和权衡理论。1.同心理论在1925年.美国社会学家伯吉斯提出了同心圆理

27、论,是一种土地使用空间方式的图示表达:该理论认为城市的功能分区模型是以城市中心为圆心,并以同心圆形式逐线句外扩展的。因此可用同心圆的图形表示城市的功能用地形式,如图2-1所示:同心圆模式共形成了 5个同心圆用地结构,从中心到外围依次为:1中心商业区、2过渡带、3工人居住区、4高级住宅区和5通勤居民区。最中心的环带是中心商业区,这个环形是城市政治、经济、文化集中区域,区域内交通发达,社会活动集中;第二个环带是过渡带,此环带最早是富人的居住区域,但随着越来越多的商业、工业开发,造成了区域内环境水平下降,居住条件恶化,使得区域内的贫民现象严重,社会治安变差；第三个环带是工人居住区,该区域的居民多是工

28、厂的工人,区域位置与市中心较近,便于居民工作,且该区域的社会治安与经济条件较过渡带有了很大的提高;第四个环带是高级住宅区,该区域的住宅多是高级公寓、独栋别墅和高级酒店,治安和生活环境良好;第五个环带是通勤居民区,居民使用通勤工 具到达市区,附近常有高速交通线路。这一理论最为关键的一点是,这些圆环不是固定和静止的,在正常的城市增长的条件下,每一个圆形通过向外围的圆形的重叠、占用扩大范围,从而揭示了城市扩张的内在机制和过程。2.扇形理论霍伊特(Homer Hoyt)于1939年提出的扇形理论,是同心圆学说的进一步发展。该理论在土地均质的基础上考虑了交通作用对功能区的影响,即线性易达性和定向惯性的影

29、响,使得城市用地呈现出了不规则的外扩形式。扇形理论具有动态性,使得城市周边易于新增居民活动,城市发展由市中心向沿线的主要交通干线或通畅的道路向外呈扇形扩展。扇形理论中城市的易达性分为基本易达性和附加易达性,前者是指与城市中心的可达程度十分便捷,后者指的是依靠交通线路产生的易达性。以中心商业区为中心,向外以扇形方式扩展,其次为批发与轻工业区:该区域十分依赖沿线交通且呈楔形两边凸起;低收入住宅区:该区域分布在商业区域周边;最后为中高收入住宅区,此区域分布在交通沿线、水域沿岸或高地,并且独立成区,不受低收入住宅区域的影响,不与之重叠,并有向城市郊外扩展的趋势。扇形的不平滑是由于低收入区的人口增加,往

30、外扩展的过程中不能与中高收入住宅区重合而朝无此限制的方向发散而形成的结构布局。3.权衡理论从20世纪60年代开始,W.Alonso和W.Evans等学者从城市内部土地使用和交通系统的关系来碎究住宅区位问题,并建立了权衡理论(trade off theory)。该理论的娱设条件为:城市是一个封闭的城市,不与外部发生来往;城市的商业中心简化为一个点,城市的劳动者均在该点工作且都有一定的报酬;交通作用的影响仅取决于劳动者的住宅与城市的距离,住的越远,所花的交通费用便越多。权街理论的结论是:由于商业中心的影响及土地买卖竞争的结果,城市的土地价格由城市中心向外围递减,交通费用是随着与城市中心距离的增加而

31、增加;住宅的租用费用与交通费用影响着人们对住宅区位的选择,而这两者又由家庭收入决定,当人们的家庭收入的增加大于对住宅面积需求的增加时,会将住宅选择在城市的外围区域,当人们的家庭收入的增加小于对住宅面积需求的增加时,则会将住宅选择在城市的中心区域;在交通费用保持不变的情况下,离城市中心越近,住宅的租用费用越高,距离越远,租用费用则越低;因而人们的住宅区位的最佳选择是在交通费用与租用费用总和的最小处。2.3 特征价格法特征价格法,又称Hedonic模型法和效用估价法,认为房地产由众多不同的特征组成,而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同,使得房地产的价格产生差

32、异。因此,如能将房地产的价格影响因素分解,求出各影响因素所隐含的价格,在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时,就能将房地产价格变动的品质因素拆离,以反映纯粹价格的变化。特征价格法的基本思路是:将房地产商品的价格分解,以显现出其各项特征的隐含价格,在保持房地产的特征不变的情况下,将房地产价格变动中的特征因素分解,从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响,剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。特征价格理论认为,一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质(如房地产商品的面积、楼层、朝向和是否有保安服务等特征),商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。当商品某一方面的特征改变时,商品的价格也会随之改变。对函数的各个特征变量分别求偏导数,就取得各特征的变动对商品价格的影响幅度,并假定这种影响的关系在一定的时间内固定不变。这样,在缺乏同质商品的情况下,可以用非同质的房地产在基期与报告期之间进行比较,这样计算的价格指数便是基于特征价格法的房地产价格指数。回归分析是确定两种或两种以上变数间相互依赖的定量关系的一种统计分析方法。运用十分广泛,回归分析按照涉及的自变量的多少,可分为一元回归分析和多元回归分析;按照自变量和因变量之间的关系类型,可分为线性回归分析和非线性回归分析。如果在回归分析中,