天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法 津地税地49号.docx

1、天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法 津地税地49号津地税地201049号天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章 总则第一条 为了加强房地产开发企业土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称征管法）、中华人民共和国土地增值税暂行条例及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则等有关文件的规定，结合我市实际情况，制定本办法。第二条 应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，是指按照土地增值税有关政策规定，符合清算条件的房地产开发项目，其中包括未预征土地增值税的房地产开发项目。第三条 土地增值税以区县级以上政府有关部门审批的房地产开发项目为

2、单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别进行清算。第四条 房地产开发项目在2005年10月1日以前立项且销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积15（含15）以上的，对其销售剩余部分房地产建筑面积的收入，暂按规定的预征率征收土地增值税；销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积不足15的，既要按现行的预征率征收土地增值税，还应按本办法进行清算。第五条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金

3、额清算的总建筑面积）乘以销售或转让面积计算。第二章 清算条件第六条 符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第七条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85以上，或该比例虽未超过85，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;（二）取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四

4、）纳税人涉嫌重大税收违法行为的；（五）其它需要清算的情况。第三章 清算受理第八条 土地增值税清算的方式（一）纳税人自行清算纳税人自行整理项目清算的相关数据，归集收入、扣除项目等内容，并按照税务机关要求报送资料；（二）纳税人可以委托税务中介机构进行房地产开发项目土地增值税清算鉴证工作。税务中介机构受托对清算项目审核鉴证的，应按规定的标准格式出具土地增值税清算鉴证报告（附件一，以下简称鉴证报告），对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。第九条 对符合本办法第六条规定的土地增值税清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本办法第七条规定的土地增值税清算项目，主管

5、税务机关确定是否进行清算，对于确需进行清算的项目，由主管税务机关下达土地增值税清算通知书（附件二，以下简称清算通知书），纳税人应当在收到清算通知书之日起90日内办理清算手续。符合以上两种情形进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，须填写土地增值税清算材料清单（附件三）。应提交的有关资料如下：（一）土地增值税清算申请表（附件四）；（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解

6、的其他情况；（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、销售（预售）许可证等与房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送鉴证报告。第十一条 清算受理的流程（一）纳税人委托税务中介机构出具鉴证报告进行清算，且缴纳税款的项目，由主管税务机关管理部门对提交资料核准后，直接办理纳税手续；（二）纳税人自行进行清算，或涉及清算退税的项目，主管税务机关收到纳税人清算资料后，对

7、符合清算条件且报送的清算资料齐备的，予以受理，并出具土地增值税清算受理通知书（附件五）；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在30日内补齐，并出具土地增值税清算补充材料通知书（附件六），纳税人在规定期限内补齐资料后，予以受理；主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在90日内组织清算审核，并出具土地增值税清算核准通知书（附件七）。第四章 清算审核第十二条 清算审核包括书面审核、实地调查。书面审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。实地调查是指在书面审核的基础上，通过

8、对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税申报的客观性、真实性、合理性进行审核。第十三条 直接销售房地产的收入确认房地产开发企业将开发产品直接销售的，应以双方签订已在房管部门备案的房地产销售合同、房地产预售合同和具有销售合同性质的协议书等所载的销售金额及其他经济利益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整；在清算后发生补、退房款的，比照本办法第五条规定计算补、退税款。第十四条 非直接销售和自用房地产的收入确认（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货

9、币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。第十五条 土地增值税扣除项目确定的原则（一）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目、同一项目中建造不同类型房地产的，其扣除项目金额的确定，按转让房地产的

10、面积占总面积的比例计算分摊。（二）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。第十六条 取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费的确认（一）房地产开发费用不得记入取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费；（二）拆迁补偿费应实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。第十七条 前期工程费、基础设施费、公共配套设施费的确认（一）前期工程费、基础设施费、公共配套设施费应真实发生，不得存在虚列情形，预提的公共配套设施费不得扣除；（二）房地产开发费用不得记入前期工程费、基础设施费、公共配套设施费；第十八

11、条 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施的确认： （一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。第十九条 建筑安装工程费确认（一）发生的费用应与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不得重复计算扣除项目；（三）参照当地当期同类开发

12、项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常；（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，不得虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等。第二十条 开发间接费用的确认开发间接费用应真实发生，预提的开发间接费用不得扣除。第二十一条 开发费用的确认（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融

13、机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除；（三）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；（四）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法；（五）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。第二十二条 拆迁安置有关问题的确认（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发2006187号第三条第（一）款规定确认收

14、入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费；（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费；（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。第二十三条 质量保证金扣除问题的确认房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留一定比例的工程款作为开发项目的质量保证金，该质量保证金应在一定时间内支付。因此

15、，在计算土地增值税时，对竣工结算后，开发企业扣款，但施工方对该部分扣款已开具合法有效凭证的，按扣留的质保金全额扣除；未开具合法有效凭证的，扣留的质保金不得计算扣除。第二十四条 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。第二十五条 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税及签订土地出让合同所缴纳的印花税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。第二十六条 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算缴纳的土地增值税，不加收滞纳金。第二十七条 纳税人报送的项目清算资料、鉴证报告，经税务机关审核、纳税评估，发现税收负担率明显偏低或有疑点的，税务机关可以会同财政

16、部门委托税务中介机构进行清算审核，原则上同一项目不得委托同一税务中介机构进行清算审核和鉴证业务。第五章 清算管理第二十八条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收（具体核定征收办法另行规定），并对纳税人下达土地增值税清算核定征收通知书（附件八）。（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正

17、当理由的。第二十九条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。第三十条 纳税人扣除项目凭证和税务中介机构的工作底稿应按照规定的统一格式制作电子文件，随同清算资料报送主管税务机关。第三十一条 经主管税务机关清算审核后，需办理退土地增值税的，依照有关规定办理退税手续。第三十二条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。第三十三条 对纳税人委托税务中介机构出具鉴证报告的清算项目，税务机关保留审核权、稽查权。每年税务机关要对受理的鉴证报告内容进行抽查，并将此项工作列为常态化管理内容。第六章 对税务中介机构的管理第三十四条 税务中介机构从事房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务

18、时，应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。第三十五条 税务中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。应按税务机关规定的鉴证报告范本和内容对鉴证情况出具鉴证报告，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。第三十六条 注册税务师和税务师事务所出具虚假涉税文书，但尚未造成委托人未缴或者少缴税款的，由天津市地方税务局予以警告并处一千元以上三万元以下的罚款，并向社会公告。 第三十七条 注册税务师和税务师事务所违反税收法律、行政法规，造成委托人未缴或者少缴税款的，由天津市地方税务局按照中华人民共和国税收征收管理法实施细则第九十八条的规定处以罚款；情节严重的，撤消执业备案或者收回执业证，并提请工商行政管理部门吊销税务师事务所的营业执照。 第七章 附则第三十八条 此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。原天津市地方税务局关于印发的通知（津地税地200725号）废止。第三十九条 本办法自下发之日起执行。