房地产估价实习报告.docx

1、房地产估价实习报告房地产估价实习报告班 级:学 号:18姓 名:刘鑫毓指导老师: 2013年12月20日报告摘要致委托方函估价师申明估价的假设和限制条件估价结果报告一、 委托估价方二、 收托估价方三、 估价对象四、 估价目的五、 估价时点六、 价值定义七、 估价依据八、 估价原则九、 估价方法一十、 估价结果一十一、 估价人员一十二、 估价作业日期一十三、 估价报告应用有效期估价技术报告一、 个别因素分析二、 区域因素分析三、 市场背景分析四、 最高最佳使用分析五、 估价方法使用六、 估价测算过程附件估价师心得【报告摘要】 本次估价的为益阳市桃花仑东路一家服装店，建筑面积为35。用途主要为出售

2、服装，该商铺为砖混一等结构，为普通档次内外装饰，位置临街，处于益阳市中心城区范围。该房地产法定用途为商业，其土地使用权现状为出让。目前用于租赁经营，报告详细分析了这些因素后，按照合法原则和相关法规，经商业装修和签订租约的状况加以评估。报告采用了成本法，收益法以及市场比较法进行评估，最终以简单的算术平均法确定估价对象于估价时点（2013年12月20日）的现状公开市场价格，最终估价结果为207902元，折合每平方米5940元。 湖南城市学院致委托方函王先生： 依据王先生委托，我事务所对坐落于益阳市桃花仑东路服装店的房地产进行市场价格评估，为贵房地产将来拍卖提供参考依据，估价时点为2013年12月2

3、0日。本事务所根据估价目的，遵循独立，客观，公正的原则，运用科学的股价办法，并且根据国务院，建设部，原国家土地管理局，国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律，法规和文件，技术规程等操作规范，在认真分析贵政府提供的有关资料以后，按照中华人民共和国房地产管理暂行办法房地产估价规范和建设部颁发的城市房地产市场估价管理暂行办法等规定，经过周密准确的测算，结合估价经验于对影响房地产市场价格的因素分析，于估价时点可能实现的市场价值人民币101002.65元，折合每平方米2885.79元。 现将完成的估价报告提交给您。 湖南城市学院 法定代表人：刘鑫毓 2013.12.20估 价 师 声 明

4、我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 4、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。 6、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。 7、如未得到本事务所的书面许可，本估价报告中的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。

5、8、最后，根据本事务所的一贯作法，我们必须申明，本估价报告书仅供委托方使用，本事务所不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部分内容的任何责任。 估 价 师： 刘鑫毓 注册房地产估价师：薛 姝 审 核：薛 姝估价的假设和限制条件一、 估价假设条件（一）本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,但考虑其他因素的影响,其拍卖底价可能会低于其市场价值。（二）本次估价基于以下概念：所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的遵循估价原则，运用估价办法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某中估价目的特定条件下形成或成立

6、的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受。通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指在一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不 同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准。二、 估价限制条件（一）本估价报告应用范围为委托方拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需要向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。（二）房地产拍卖

7、底价由法院根据有关法规确定。（三）本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。（四）按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效，随着时间的推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。（五）本次估价所依据的有关房地产权属，土地使用权面积及建筑物面积资料由委托方提供，委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。（六）估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察时客观性，真实性，公正性承担责任，但评估人员对评估估价对象的勘察，限于估价对象的外观和使用状况。除非另有协议，评

8、估人员不承担对评估估价对象建筑物结构质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。（七）特殊说明的事项 估价对象为非正常交易（即为转租），所租房屋的租金低于该区域同一地段的正常租金价格。与估价对象相同面积的商业铺面的租金的正常水平为25003200元/月，所以为了本估价报告的合理性。本事务所对估价对象的租金进行了调整。估价中采用的租金为正常市场中的正常交易价格。（八）本估价报告书一式五份，委托方四份，本机构存档一份。（九）报告中所使用的货币为人民币。估 价 结 果 报 告一、委托估价方：王先生二、受托估价方：受托单位：湖南城市学院法定代表：刘鑫毓三、估价对象（一）

9、估价对象调查情况权属人 服装店房地坐落益阳市桃花仑东路土地使用权类型出让房屋所有权性质国有房产土地用途商业房屋用途商业房屋状况建筑结构砖混一等建筑面积35平方米楼层一层建成年份2008年（二）估价对象权利状况 1、估价对象为益阳市桃花仑东路服装店，土地用途为商业。土地使用权为出让。至估价时点，其土地已使用了4年（取整），尚余使用年限为36年。 2、估价对象所处建筑物翻建于2008年。为砖混结构一等，房屋经济耐用年限为50年。至估价时点该建筑物已使用了5年。 3、本次评估为委托估价方拍卖价格对象提供价格参考。（三）估价对象状况 估价对象坐落于益阳市桃花仑东路，是益阳的繁华区域。有多路公交车经过，

10、交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，但人、车流量较大，旁边有农业银行，建设银行，附近有步步高超市，估价对象用途为商业，设定出让年限为2008年至2048年。至估价时点，该宗地已使用了5年。土地剩余使用年限为45年。根据估价人员现场勘察，估价对象的装修、使用与维修养护情况均良好，估价对象基础设施完善。（四）权益情况 根据委托方提供的资料以及估价人员及实地查勘，调查所获取的资料，土地使用权性质为出让。四、估价目的 为委托方确定房地产价值提供价值参考依据。五、估价时点 2013年12月20日六、价值定义 根据国家有关法律、法规的规定，委托方提供的资料以及本事务所现场查勘的实际情况，本估价报

11、告中的估价是在满足合法原则下的土地使用权熟地现值。根据委托方提供的资料，基础设施开发程度设定为“五通一平”。本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能所形成的价格。七、估价依据（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件 1、中华人民共和国担保法 2、中华人民共和国土地管理法 3、中华人民共和国城市房地产管理法 4、中华人民共和国拍卖法 5、中华人民共和国土地管理法实施条件 6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（二）本次估价采用的技术规程 中华人民共和国国家标准房地产估价规范（三）委托方提供的有关资料1、委托方提供的装修资料

12、2、房屋租赁合同3、益阳市国土资源与房地产管理局协助执行书回执4、益阳市土地房屋权证5、益阳市土地房屋他项权证（四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察。调查所获的资料等。八、估价原则 本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则： 1、合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用，合法处分为前提估价。 2、最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 3、房地结合原则：对房屋建筑物的估价，对土地的估价都必须把房与地结合起来。 4、替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 5、估价时点

13、原则：遵循估价时点的原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法 估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际状况选取市场比较法、收益法和成本法作为本次房地产估价的基本方法。 市场比较法定义：市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料，对所选取的案例分别进行交易情况修正，交易日期的调整，区位状况修正，权益状况修正，实物状况修正以求取比准价格。将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值。 收益法定义：收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未

14、来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。 收益价格公式：V=a/r1-1/(1+r)n式中： V房地产的价格 a房地产的净收益 r房地产的资本化率 n房地产的使用年限与剩余收益年限 成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。 采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为： 房地产

15、价格=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物折旧 或房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格*成新率 得到估价对象房地产的价格。本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。 对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法。综合得到估价对象的最终评估结果。十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序。在对估价对象进行了实地查勘，了解当地房地产市场行情的基础上，采用三种估价方法进行了估价，经过周密测算，并结合估价经

16、验以及影响估价对象价格的诸多因素的分析，确定估价对象在估价时点的评估价格如下 大写金额：人民币壹拾玖万陆仟壹百捌拾元整十一、估价人员估价师：刘鑫毓注册房地产估价师：薛 姝审核：薛 姝十二、估价作业日期 2013年12月9日至2013年12月22日十三、估价报告应用有效期 本估价报告自2013年12月22日起壹年内有效。若在此期间市场情况发生较大变化或受到不可抗力的影响，该价格需作相应调整。估 价 技 术 报 告一、 个别因素分析土地使用总面积：35 平方米用途: 商业土 地使用年限：40年剩余36年宗地形状：矩形 层数：一层结构类型：砖混结构一等建成年月：2008年建筑物状况：结构质量良好，房

17、屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好。二、 区域因素分析估价对象位于益阳市桃花仑东路，周边有大超市，中国建设、工商银行等。影响商用楼价值的区域因素主要有商业繁华程度、交通条件、公共配套设施完善状况、环境条件和临街状况等。 1、基础设施完备程度 估价对象所在区域基本设施完善。供水、排水、供电，对外交通设施完备。区域地质条件上乘。、交通状况 估价对象面临桃花仑东路，该道路是益阳市的主要街道之一，公交线路有20路、7路、23路、28路等且就近设有公交车站点，交通出行十分便捷。、繁华程度 估价对象位于益阳市桃花仑东路，是益阳繁华区域，周边商业配套设施齐全。附近有超市，处于正街

18、，人流量大，商业繁华程度较高。、土地等级及基准地价 估价对象所在区域为市一级地段，商业用地基准价格2875元平方米。三、市场背景分析 近数年来，益阳市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。估价对象所在地段客流量大。配套设施齐全，商业繁华程度高，区域位置相对比较优越。作为商业用地应有较为乐观的市场前景。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。四、最高最佳使用分析 所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式。按规划限定估价对象为商业用途。据估价人员现

19、场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳使用的原则，并以此作为本报告的估价前提。五、估价方法的选用 根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则。选取市场比较法、收益法、成本法作为本次评估的基本方法。 市场比较法是指将估价对象房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格修正得到估价对象房地产价格的一种估价方法。 收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收

20、益折算到估价时点上的现值求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。 成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必须费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金的出估价对象房地产价格的一种估价方法。6、估算测算过程(一) 利用成本法求取估价对象的价格成本法的理论依据可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理。 (1)计算公式:积算价格土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物累积折旧(2)本估价报告中的估价对象是砖混结构一等，建筑物的重置价格为1500元/平方米，故此估价对象的重置造价为1000*35

21、=52500（元）(3)土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正说明：采用环比指数进行土地基准价格修正,2008年益阳政府发布的5号文件商业一级用地价格为2875元/平方米,2013年至今仍未更新，故和08年地价相同。土地重置价格基准地价* 1.053（元/平方米）土地重新取得价格=2875*1.053=3027.38（元/平方米）估价对象占用土地总面积为35平方米，取得土地使用权总费用=3027.3835=105958.3元。(4)建筑物折旧 建筑物年折旧额=52500*(1-2%)/50=1029（元）建筑物折旧=1029*5=5145（元） (5)计算积算价格积算价格=525

22、00+105958.3-5145=153313（元）(二)收益法 土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正采用收益法求取估价对象的价格 1、收益法的理论依据是经济学中的预期原理，房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的程度，而不是基于其历史价格，即生产它所投入的成本或过去的市场状况。 2、计算公式：V=a/r1-1/(1+r)n 3、确定资本化率资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率3% ,再根据估价对象所处地区社会经济环境及比较投资估价对象的投资风险后，认为风险调整值取9%比较合理，所以报酬率为13%。 4、房地出租总费用a管

23、理费年房地租金*2%b年维修费房屋重置价格*2%c年保险费房屋重置价格*1.5 d年税金年房地租金*5.5%e年折旧费C(1-R)/N5、房地总收益=年租金+年押金利息 6、计算资本化率 r=3%+9%=12%7、根据该区域类似商铺租赁市场的调查和租赁案例的收集资料，其月租金水平一般为20002500元/平方米，根据估计对象地理位置综合考虑，确定估价对象的月租金为2200元/平方米. 8、计算收益价格 （1）房地总收益=年租金=2200*12=26400（元） （2）房地出租总费用 a管理费=年房地租金*4%=26400*2%=528（元） b年维修费房屋重置价格*2%=1500*35*2%=

24、1050（元） c年保险费房屋重置价格*1.5=1500*35*1.5=78.75（元） d年税金年房地租金*5.5%=26400*5.5%=1452（元） e年折旧费C(1-R)/N=1500*35*（1-2%）/50=1029（元） 年房地总费用=a+b+c+d+e=4137.75（元） （3）年房地纯收益=（1）-（2）=26400-4137.75=22262.25（元） （4）V=a/r1-1/(1+r)n =22262.25/12%1-1/(1+12%)45=184376（元）(三)市场比较法(1)可比实例情况(详见附件)(2)计算可比实例收益价格。可比实例年折旧额、建筑物重置价格等

25、按成本法计算。可比实例一A、计算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年总收益=租金收入=2500*12=30000（元）C、年费用=年管理费+ 年维修费+ 保险金+ 年税金+ 年折旧费年管理费=年租金*4%=30000*2%=600（元）年维修费=房屋重置价格*2%=1500*30*2%=900（元）年保险金=房屋重置价格*1.5=1500*30*1.5=67.5（元）年税金=年房地租金*5.5%=30000*5.5%=1650（元）年折旧费=1500*30*(1-2%)/50=882（元）年房地总费用=a+b+c+d+e=4099.5（元）D、年净收益=年总收益-年费用=30000-409

26、9.5=25900.5（元）E、计算收益价格收益价格=25900.5/12%1-1(1+12%)48=214508（元）可比实例二A、计算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年总收益=租金收入=2300*12=27600（元）C、年费用=年管理费+ 年维修费+ 保险金+ 年税金+ 年折旧费年管理费=年租金*4%=27600*2%=552（元）年维修费=房屋重置价格*2%=1500*28*2%=840（元）年保险金=房屋重置价格*1.5=1500*28*1.5=63（元）年税金=年房地租金*5.5%=27600*5.5%=1518（元）年折旧费=1500*28*(1-2%)/50=823.2（

27、元）年房地总费用=a+b+c+d+e=3796.2（元）D、年净收益=年总收益-年费用=27600-3796.2=23803.8（元）E、计算收益价格收益价格=23803.8/12%1-1(1+12%)48=197143（元）可比实例三A、计算公式：V=a/r1-1(1+r)nB、年总收益=租金收入=2000*12=24000（元）C、年费用=年管理费+ 年维修费+ 保险金+ 年税金+ 年折旧费年管理费=年租金*4%=24000*2%=480（元）年维修费=房屋重置价格*2%=1500*25*2%=750（元）年保险金=房屋重置价格*1.5=1500*25*1.5=56.25（元）年税金=年房

28、地租金*5.5%=24000*5.5%=1320（元）年折旧费=1500*25*(1-2%)/50=735（元）年房地总费用=a+b+c+d+e=3341.25（元）D、年净收益=年总收益-年费用=24000-3341.25=20658.75（元）E、计算收益价格收益价格=20658.75/12%1-1(1+12%)48=171096（元）（3）交易日期修正由于各可比实例收益价与估价时点的价格相近，故不作日期修正。（4）比较因素修正 1、选取可比实例 因素条件说明表比较因素因素可比实例交易地点 桃花仑东路 桃花仑东路桃花仑东路交易日期2012年4月2012年5月 2012年3月租金水平(元/月

29、) 250023002000房产使用面积(平方米)302825交易情况较好较好较好价格类型租赁租赁租赁用途商用商用商用区域因素商业繁华程度较好较好较好交通条件好好好公用设施完备度好好好离市中心的距离近近近个别因素环境条件好好好平面布置合理合理合理建筑结构砖混一等砖混一等砖混一等2、交易情况修正: 估价对象ABC交易情况100+0+0+03、交易日期修正：根据益阳市的房地产市场状况可比实例成交日期至估价时点房地产市场交易价格较为平缓，故不须修正。 （4） 区域因素修正：根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素比较修正列表如下： 区域因素比较表区域因素估价对象实例A实例B实例C繁华程度10101010道路通达度10111011公交便捷度10111111对外交通10111010环境质量1010910景观1010109城市基础设施10101011社会公共设施10