商业综合体项目可行性研究报告书docx.docx

1、商业综合体项目可行性研究报告书docx商业综合体项目可行性研究报告书第一章 总论 .11.1工程概况 .11.2编制依据 .11.3项目效益与主要技术指标 .21.4主要结论 .2第二章市场分析与预测 .22.1投资环境分析析 .22.2市场现状分析 .32.3市场供需预测 .错误 ! 未定义书签。2.3.1市场需求分析 .32.3.2市场供给分析 .82.4 SWOT分析 .82.4.1优势 .82.4.2劣势 .92.4.3机遇 .92.4.4 威胁 .102.5项目初步定位 .10第三章项目选址与建设条件3.1厂址选择3.2建设条件第四章建设规模及内容4.1建设规模4.2建设内容第五章建

2、筑方案与辅助工程5.1建筑方案5.2辅助方案第六章项目的实施进度安排 .116.1项目前期工作安排 .136.2项目建设阶段计划安排 .146.2.1 项目进度安排的依据 .1416.2.2进度安排原则 .146.2.3分阶段开发的原因与目的 .146.2.4项目实施的进度计划 .15第七章环境保护、安全消防与节能7.1环境影响与保护7.2劳动安全与消防7.3节能第八章项目总投资估算与资金筹措 .178.1项目总投资估算的依据 .178.2项目总投资估算的原则 .178.3项目总投资估算 .188.4资金筹措与融资方式 .20第九章 项目组织管理9.1 组织管理9.2 建设项目的保障措施第十章

3、 工程招投标10.1 编制依据10.2 招标情况第十一章财务评价 .2311.1财务评价基础数据的测算 .2311.2盈利能力分析 .2311.2.1静态盈利能力分析 .2311.2.2动态盈利能力分析 .2411.3清偿能力分析 .2511.4评价结论 .25第十二章不确定分析 .2612.1盈亏平衡分析 .2612.2敏感性分析 .27第十三章结论及建议 .3013.1结论 .3013.2建议 .312第一章 总论1.1 项目概况1、项目名称：海西州天俊县藏式商业一条街建设项目2、项目主管部门：天俊经济和发展改革局3、项目性质：新建4、项目地点：青海省海北州祁连县5、项目负责人：1.2 编

4、制依据（一）法律、法规1、中华人民共和国环境保护法 ；2、中华人民共和国消防法 ；3、国家节能技术大纲；4、中华人民共和国招标投标法 ；5、建设项目环境保护管理办法 ；6、建设项目环境保护设计规定 ；（二）其他1、青海省藏区商业街建设规划2、投资项目可行性研究指南；13、建设项目选址意见书；4、建设工程规划许可证；5、关于申请 天俊县藏式商业一条街建设项目 用地预审的函；6、祁连县发展改革局关于编制 天俊县藏式商业一条街项目 可行性研究报告委托书；7、国家及青海省有关技术规范和标准；8、项目业主提供的有关资料。1.3 主要技术指标结合项目情况， 本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体

5、定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 ( 见下页 ) 。表 1.1 主要财务数据及评价指标表序号名称单位值一财务数据1总投资万元151637.862总销售收入万元2345703销售税金及附加万元129014利润总额万元629945所得税万元157486税后利润万元47245二财务评价指标1项目财务净现值万元13244.842项目内部收益率20.72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4.4025资本金财务净现值万元13926.746资本金内部收益率21.79%7借款偿还期年2.718盈亏平衡点74%31.4 主要结论结合项目情况，本次可行性研究依据

6、现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 ( 见下页 ) 。表 1.1主要财务数据及评价指标表序号名称单位值一财务数据1总投资万元151637.862总销售收入万元2345703销售税金及附加万元129014利润总额万元629945所得税万元157486税后利润万元47245二财务评价指标1项目财务净现值万元13244.842项目内部收益率20.72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4.405资本金财务净现值万元13926.746资本金内部收益率21.79%7借款偿还期年2.718盈亏平衡点74%1第二章 市场分析与预测

7、2.1 投资环境分析（一）天俊县经济发展状况天峻县位于青海省海西蒙古族藏族自治州境东北部，西北部与甘肃省交界。青藏铁路和国道315 横穿县境南部，铁路在县境内全长 95 公里，设有江河 、天棚、天竣、南山、二郎洞五个火车站，国道 315 在境内全长70 公里，交通十分便利。天峻县辖3 个镇、 7个乡：新源镇、木里镇、江河镇、苏里乡、龙门乡、舟群乡、智合玛乡、快尔玛乡、生格乡、阳康乡。全县下辖 12 个乡， 62 个牧委会全县国民生产总值3690 万元，牧业产值 3357 万元，工业产值1488 万元，乡镇企业产值 468万元。天俊县商业街一览表（ 19 个）名称功能特色地址备注电子专业街IT

8、类、电子类、音像类产品雁塔路区域型综合商业街综合商业东大街区域型咖啡休闲专业街休闲、饮食、娱乐德福巷社区型古玩字画专业街文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品书院门社区型电子城步行专业街休闲、娱乐、饮食、购物电子城社区型餐饮专业街饮食、娱乐、南二环区域型通讯产品一条街手机、通讯产品和器材尚朴路区域型清真食品专业街清真特色食品、干果、糕点北院门区域型图书专业街书籍、文化用品东六路社区型水产品专业街海味、水产、特色食品炭市街社区型2纺织品专业街服装、布匹、床上用品、家居装饰用品文艺路区域型精品购物步行街服装、鞋帽、皮具骡马市区域型纸制品专业街各类纸品后宰门区域型电子科技专业街电脑、电脑配件、打印机等电

9、子产品兴庆路区域型餐饮娱乐专业街餐饮、娱乐东二环区域型康复路服装专业街服装、日用品康复路社区型古玩民俗商品专业街古玩、旅游商品八仙庵社区型建材专业街建筑材料、家装材料太华路社区型体育用品专业街体育服装、运动用品体育场北社区型2.2 市场现状2.2.1 商业市场发展现状（1）商业中心分布现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，商业街人气旺盛，是天俊县的商业核心，但商业环境差，业态组合、功能结构不合理。新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单一，业态组合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统一规划，故人气不旺。（2）经营模式天俊县一直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区为主，临街商铺一直

10、受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平的提高，商业步行街作为一种全新的商业模式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的一个新趋势，直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。（3）高端消费方式天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，3商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。（4）商业形态分析商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商、临街商铺、社区小卖店成主流业态和消费模式。（5）缺乏真正的购物中心天俊县商业市场不缺乏大型购物中心， 但缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心

11、。结论：商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流， 市场消费替能不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。2.3.1 市场需求分析为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定位。调查的内容有客户购买商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采

12、用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论：（1）商铺类型4商业街商铺 底商商铺 社区商铺 商场内席位商铺74.71% 12.3% 0.95% 10.95%由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。因此，在本项目的规划设计中一方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺、底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的；另一方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。商业街商铺：办公楼底商 住宅底商26.92% 71.08%经统计，

13、有 12.3%的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到 71.08%和 26.92%，可见一部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。（ 2）希望商铺具有的功能产品展示及销售 仓储 办公及商务洽谈 居住54.06% 24.06% 12.81% 9.06%调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。（ 3）商铺面积2以下51-100 m22250 m101-200m200m以上69.32%21.59%4.55%4.55%考虑到经营产品类型

14、的不同，不同的商户在面积需求上有一定差异，其中，需5求面积在 50-100 平方米的被调查者最多， 占到了 46.19%；其次是 100-200 平方米，占到了总数的 32.38%，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在 50-200 。（4）商铺的最高单价和总价单价：40005000 元 / m 250006000 元 / m 26000 7000 元/ m 27000 元 / m 2 以上82.86%13.81%2.86%0.48%总价：30 万元以下3140 万元4050 万元5060 万元6070 万元70 万元以上57.62%25.24%10.00%1

15、.90%3.81%1.43%商铺可承受的最高单价集中在 40005000 元 / m2 ，比例达到 82.86%；可承受的总价在 30 万元以下的比例高达 57.62%。这种调查结果出现的原因包括两个方面：一方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营， 对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价位不高；另一方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。（ 5）付款方式按揭贷款 一次性付款68.10% 3

16、1.90%多数商户认为一次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式购买商铺。因此，开发商应积极为商户提供金融服务， 帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。（ 6）商铺周边的配套设施6金融酒店餐饮休闲娱超市便利店物流服饰其他机构乐场所中心广场17.45%11.54%23.89%13.42%13.15%4.43%12.21%3.62%0.27其中对酒店的具体需求：快捷酒店 三星级酒店 四星级及以上酒店60.47% 27.91% 11.63%对餐饮的具体需求：快餐 特色小吃 中档饭店 高档饭店33.71% 29.21% 32.02% 5.06%对休闲娱乐场所的具体需求：洗

17、浴中心 康乐中心 美容美发 健身中心34% 12% 15% 39%数据显示，商户对餐饮、金融机构、休闲娱乐场所、超市、物流中心和酒店需求较大，达到 90%以上。其中餐饮的需求主要集中在快餐、特色小吃和中档饭店；酒店则偏向于快捷式和三星级酒店；休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活、工作的需要， 同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流， 烘托人气，从而增加项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。（ 7）购买车位是 否53.81% 46.19%选择会购买车位的比例为 53.81%，因此在规划设计中应考虑业主对车位的需7

18、求。2.3.2 市场供给分析全县国民生产总值 3690 万元，牧业产值 3357 万元，工业产值 1488 万元，乡镇企业产值 468 万元。随着西部大开发，区域发展迅速。目前的商业县周边聚集了银行，数码专业店和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。以后的发展空间相当大，经开区的发展前景好。2.4 项目 swot 分析2.4.1 优势（1）道路交通青藏铁路和国道 315 横穿县境南部，铁路在县境内全长 95 公里，设有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五个火车站，国道 315 在境内全长70 公里，交通十分便利。（2）消费人群按照惯例，一个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础，才能保证正常的客流量

19、。在本项目的辐射区域内，包括了发展成熟的商业、经济技术开发区、这些都构成了一定的消费人群。（3）原有市场本项目的建设是为了构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。82.4.2 劣势（1）商业氛围不浓天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。该区域的商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。（2）资金用量大本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大， 这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。（3）离城区较远本项目离城区较远，因此主要消费对象不广泛。2.4.3 机遇（ 1） 国民经济迅速发展全县国民生产总值 3690万元，牧业产值 3357万元，工业产值 1488万元，乡镇企业产值 468万元。天俊县经济持续快速增长的趋势和国民经济总量规模的进一步扩大，为发展本项目奠定了