房地产法复习资料.docx

1、房地产法复习资料1 房地产市场：是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为：综合功能；多级市场；法定形式；部分限制；国家适度干预。 2 房地产关系：是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产法：是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。3 房地产法调整对象的内容：土地、房屋财产关系；土地利用和管理关系；城市房地产开发经营关系；城市房产管理关系；城市物业管理关系。广义的房地产法的基本内容：关于房地产权属的规定；关于房地产开发利用的规定；关于房地产交易的规定；关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；关于

2、社会化、专业化的物业管理的规定。 4 我国房地产法的基本原则：土地公有原则；土地有偿使用原则；十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；房地产综合开发原则；城镇住房商品化原则；宏观调控与市场调节相结合的原则。 5 房地产法律关系：是对房地产关系的法律调整，房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。 房地产法律关系的要素：包含主体、客体和内容。主体即参加房地产法律关系的当事人。主要有：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系的主体的权利义务所共同指向的对象。一般包括土地、房屋和行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关

3、系的最基本的要素。6 根据城市规划法，规划行政主管部门对城市建设必须坚持的“一书两证”制度是：选址意见书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证。 7 土地管理法的主要内容：土地用途管制；加强耕地保护；提高征用土地的补偿标准；加大查处土地违法行为的力度。 8 土地所有权：是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。其特征为：土地所有权是一项专有权利，其权利的主体是特定的，而义务主体是不特定的；对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应的法律约束；土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。集体土地所有

4、权的特征：权利主体多样化；所有权客体的限制性。 9 我国国有土地的范围：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 国有土地确定给单位或个人使用的形式：行政划拨；国有土地有偿使用；国有土地承包经营。 10 国有土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是国有土

5、地有偿使用的第一种方式。其特征为：土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让的三种方式：协议出让；招标；拍卖，又竞投。 国有土地租赁：是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。这是国有土地有偿使用的第二种方式。国有土地使用权作价出资或入股：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。这是国有土地有偿使用的第三种方式。 11 土地使用权出让合同：是指土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。 12

6、土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。转让的方式有买卖、赠与和交换三种。 土地使用权转让的条件：必须同时具备三个条件，土地使用权是有偿出让取得的；按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件的。 13 土地使用权禁止转让的法定情况：以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有土地使用权，未经其他共有人树木，

7、书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的。 14 土地使用权出租：是指土地使用者将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。 土地使用权抵押：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。土地使用权抵押的生效要件：设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人；设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同；抵押必须办理登记。 15 土地使用权终止的原因：可以分为四种：因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止；土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回土地使用权；因土地使用者严重违反城

8、市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；因土地的灭失而导致土地使用权的终止。 16 土地使用权的划拨：是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。其特征为：土地使用权划拨是一种具体的行政行为；土地使用权划拨是一种无偿的行为；土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的；划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。 17 可以由县级以上人民政府批准划拨的土地使用权的范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。18

9、 划拨土地使用权转让、出租、抵押的条件：土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织或个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。 19 土地管理法规定的可以收回划拨的国有土地使用权的情形：为公共利益需要使用土地的；为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废

10、的。 20 国企改革中涉及的划拨土地使用权，应当采取出让或租赁方式处置的情况：国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及足见企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置21 国企改革中，经批准后保留划拨方式处置土地使用权的情形：继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，远土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业的除外；国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业企业的；在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或

11、国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；国有企业改造或改组为国有独资公司的。 22 土地利用与保护的原则包括：十分珍惜、合理利用土地的原则；切实保护耕地的原则；全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；开发、利用与整治保护相结合的原则。土地利用与保护的内容：土地利用总体规划制度；土地开发制度；耕地的特殊保护制度；土地调查和统计制度。 23 土地利用总体规划：是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需求，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局较长时间的总体安排和布局。它是国家实行土地用途管制的依据。 成片

12、开发：是从事开发经营成片土地的简称。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或转让、出租地面性建筑物。 24 为实现耕地总量动态平衡，土地管理法规定的相应制度：从规划上保证总量平衡；实行土地用途管制制度；实行占用耕地补偿制度；实行基本农田保护区制度；禁止闲置和荒芜耕地。 25 土地利用年度计划编制的依据：国民经济和社会发展计划；国家产业政策；土地利用总体规划；建设用地和土地利用的实际情况。26 基本农田保护区：是指对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。 27 基本农田保护区制

13、度的内容：需要占用基本农田应报国务院批准；实行基本农田补充制度；禁止破坏基本农田；实行基本农田地力等级评定制度；实行基本农田保护责任书制度。基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 28 应划入基本农田保护区来加强管理的耕地：经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；蔬菜生产基地；农业科研、教学试验田。根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集（镇）建设用地区周遍的耕地，应当优先划入基本农田保护区。 29

14、 土地开发：是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。开垦土地成为土地开发的一种具体形式。土地开发的原则：符合土地利用总体规划；保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；农业用地优先开发；保护开发者利益。 土地复垦：是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。 30 建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。农村宅基地：是农村村民建设住宅所使用的集体土地，包括居住用房和附属建筑所使用的土地。 31

15、 国家建设征用土地：是国家运用其行政权力把农村集体土地转为国家所有的行为。其法律特征为：征地主体的唯一性；征地行为的行政性；征地条件的补偿性。征地费用的构成：土地补偿费；安置补助费；青苗补偿费；地上附着物补偿费；新菜地开发建设基金；土地复垦费或耕地开垦费。可以申请临时用地的两种情况：建设施工需要和地质勘察需要。 32 房屋所有权：是所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的种类包括：国有房屋所有权、集体房屋所有权、私有房屋所有权、外产房屋所有权、中外合资房屋所有权和其他性质的房产所有权。 33 房屋共有：是两个或两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。其特征：主体有

16、两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有；客体是同一项房产；房屋共有存在着对内、对外两种关系。房屋共有分共同共有和按份共有两种形式。 房屋共同共有：是指两个或两个以上的人对共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。其特征：共有人之间不分份额、完全平等，即每个共有人都对整个共有房屋享有所有权；共有人对共有房屋享有共同的权利，并承担共同的义务；共有房屋在共同共有关系存续期间没有分清份额，只有在共同共有关系消灭时方能分清份额。 房屋按份共有：是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承担义务。其特征：主体各有份额，即对同一房屋享有明确具体的份额；每个共有人有权要求将自己的份额

17、分出或转让；每个共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利、分担义务。41 房地产相邻权的种类：因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系；因相邻环境保护而发生的相邻关系；因险情危害而发生的相邻关系；因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。42 异产毗连房屋：是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同的所有人共有的房屋。 43 处理相邻关系应注意的原则：是否有利于生产发展；是否有利于方便人民生活；是否有利于团结互助；是否公平合理。 44 房地产权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权或使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属关

18、系的行为。房地产权属登记是房地产登记的主要内容之一。房地产权属登记的功能有：产权确认功能、公示功能和管理功能。 45 在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。房地产权属登记及其效力的规定，主要有德国法模式、托伦斯模式和法国模式三种。从实践来看，我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。 46 房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房地产权属登记分为总登记、转移登记、变更登记和其他登记。 房产产权登记的全过程，大体包括登记收件、勘丈绘图、产权审

19、查、绘制权证和税费发证等五道程序。 47 地产权属登记：是房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利均进行注册登记和发证的一种制度。按登记的时间和内容的不同，地产权属登记可分为初始登记和变更登记。初始登记的程序：申报；地籍调查；权属审核；注册登记；颁发土地证书。变更登记的程序：变更申报；变更调查；变更审核；变更登记注册、发证。48 城市居民私房：是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。私房继承：是指在公民死亡后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移给有权接受的人所有的法律关系。私房继承的条件：必须有被继承人死亡的事实；被继

20、承人留有合法的遗产-房屋；必须有继承人。 49 房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。应注意两点：取得国有土地使用权是房地产开发的前提；房地产开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设。房地产开发的特征：涉及面广；工程项目多；投资量大；建设周期长。 50 房地产开发的类别：单项开发、小区开发和成片开发；经营性开发和自用性开发；新城区开发和旧城区拆迁改造。 房地产开发应注意的事项：总体效益开发；严格按用途、期限开发；设计、施工规范；居民住宅优惠开发。 51 房地产开发用地：就是进行基础设施和房屋建设的用地。其含义包括：从权利性质来看，房地产开发

21、用地仅指取得开发用地的使用权，而不是指取得开发用地的所有权；从土地所有权来看，仅指城镇国有土地，而不包括集体所有的土地；从土地范围来看，出让的土地所有权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物人属于国家所有。 52 我国现行土地使用制度的特点：国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨；土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权；国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理；建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。 53 房地产开发企业：是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。其含义包括：以营利为目的；营业内容包括房地产开发和经营；依法律规定的条件、程序设立

22、。房地产开发企业的种类有：专营企业、兼营企业和项目公司。 54 设立房地产企业应具备的条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。房地产开发企业的设立程序：申请登记；发给营业执照；备案。 55 房地产开发企业的行业管理主要有：四个方面，规定设立房地产开发企业的必要条件；建立房地产开发企业工商登记后的备案制度；对房地产开发企业实行分等定级；对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。 56 房地产中介服务：是指为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称。它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。设立房

23、地产中介服务机构应具备的条件：有自己的名称、组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够的专业人员；法律、行政法规规定的其他条件。 57 房地产中介服务机构的义务：遵守有关的法律、法规和政策；遵守自愿、公平、诚实信用的原则；按照核准的业务范围从事经营活动；按规定标准收取费用；依法缴纳税费；接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。81 物业管理的原则：业主自治管理与物业管理企业专业管理相结合的原则；物业管理公司实行合同聘用的原则；社会化、企业化经营原则；由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次管理服务的原则。 82 物业管理的基本内容按服务的性质和提供的方式分为：常规性的公共

24、服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 物业管理的基本环节：物业管理的策划阶段；物业管理的前期准备阶段；物业管理的启动阶段；物业管理的日常运作阶段。 83 房屋修缮管理：是物业公司按照一定的科学管理制度和程序及维修技术管理要求，对受委托管理的房产进行日常维护、修缮技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。房屋修缮管理的内容包括：房屋质量管理、房屋修缮施工管理和房屋维修行政管理以及房屋维修档案资料管理。 84 房屋设备管理：是指以一定的科学管理制度和程序，按照一定的技术管理要求，对受管理的房产共用设备的日常运行和维修进行管理。其内容一般包括

25、：房屋设备资料管理、房屋设备运行管理和房屋设备维修管理。 85 房屋设备管理制度包括：接管验收制度；预防性计划维修保养制度；值班制度；交接班制度；报告记录制度。 86 业主：是指物业的所有人。业主大会：是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主委员会：是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。 87 业主公约：是一种公共契约，属于协议、合约性质，是由全体业主承诺，并对全体业主和使用人有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利的义务的行为守则。 88 业主大会的权利：选举、撤换业主委员会组成人

26、员；监督业主委员会的工作；通过业主公约和业主委员会的章程；批准物业管理委托合同；决定物业内关于业主利益的重大事项；决定物业管理的其他重要事项。 89 业主委员会的性质和地位：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责，受业主大会和广大业主监督。 90 物业管理公司的法律地位：物业管理公司以合同实施物业管理，其管理权源于业主；物业管理公司是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的；物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理。 91 处理涉外房地产关系应当遵循的原则：维护国家

27、主权原则；平等互利原则；统一管理原则。 92 外商投资企业用地：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。 外商投资企业用地取得方式：通过出让方式取得土地使用权；土地使用权作价入股方式；通过租赁厂房和场地的方式取得；通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。93 对外商投资企业使用土地的限制：外商投资企业对其占有的土地只有使用权，没有所有权；外商投资企业用地期限与企业的经营期限相同；外商投资企业不得擅自改变土地的用途；外商投资企业使用土地必须严格遵守所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设。 94 税收：是国家凭借政治权利，

28、运用法律手段，按照预定的标准，无偿取得财政收入的一种特定分配关系。其特征：强制性、无偿性和固定性。 房地产税收的效益：是指房地产税收应在促进房地产的合理配置、房地产市场有序运行以及房地产税收的征管等方面讲求效益，增加其激励作用，以促进房地产业的健康发展。它包括三方面内容：保护税本，培植税源；税率设计要适当；提高资源配置的效率。 95 我国目前几种具体的房地产税包括：土地增值税；城镇土地使用税；耕地占用税；固定资产投资方向调节税；房产税；契税。 96 土地增值税：是以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。其征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。 土地增值税的免税范围：纳税人建

29、造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上。 97 城镇土地使用税：是对使用国有土地的单位和个人征收的一种税。征收城镇土地使用税的目的和意义在于，合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地利用效益，加强土地管理。 98 耕地占用税：是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。耕地占用税的免税范围：部队军事设施用地；铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；炸药库用地；学校、幼儿园、敬老院、医院用地。 99 固定资产投资方向调节税：是对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资额按规定的税率征收的一种税。