土地增值税清算鉴证服务方案.docx

1、土地增值税清算鉴证服务方案安徽省鑫诚工程咨询有限公司安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务质量保证方案及服务承诺房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作不仅要严格遵守国家计价法规、税收政策，还要按照合同要求计量合同价款。有许多政策性和技术性的问题，因此对房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作在审查时要按照国家及地方法规、政策和有关规定，结合工程立项规定、招投标文件、施工合同、现场签证、设计变更及工程项目实施过程中具体情况的记录，对房地产工程项目的需鉴证的四项费用本着：合法、准确、规范、全面、真实的原则进行鉴证、审核。我公司

2、如能竞标成功，参与安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务工作，我们将抽调资深执业经验、具有良好职业道德的造价方面专业人员成立清算鉴证工作小组。做好该项目的前期准备工作、中期审核服务工作和后期有关文件、报告的出具及资料整理归档工作。质量保证与技术方案一、鉴证目标为服务好安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作，我公司将本着“合法、准确、规范、全面、真实”的执业原则，做好其中的每一项工作，并确保审核结果的准确性、可靠性和合法性。二、房地产开发企业土地增值税清算鉴证工作的质量保证方案（一）组织保证我公司如能竞投成功，参与本次安庆市房地产开发企业土地增值税清算鉴证服务工作，我们将结合服务项目详细

3、情况和相关资料，并在充分了解被服务项目内容的基础上，我公司将组建强有力的清算鉴证服务小组。在项目审核期间将集中力量，抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强有力的专业技术人员投入本项目服务工作。初步确定具体负责项目清算鉴证工作的人员详见该方案“项目管理机构配备情况”中的人员配备情况。保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文件、报告的出具及资料整理归档工作。（二）清算鉴证程序质量控制（1）审核人员应熟悉送审资料，进行施工现场勘察。必要时可召集委托方、发包方、承包方共同会商，就审核前有关问题达成明确意见，并形成书面的会议纪要，用以共同遵守。（2）审核过程中遇有不明

4、确或持有异议的问题，应与委托人取得联系，会同发包方、承包方到施工现场查勘和取证。（3）推行沟通制度。一是审核人员之间随时进行内部沟通，加强相互配合，互通信息，分工协作；二是项目负责人与发包方随时进行沟通；三是项目组与委托单位、承包方有关人员相互沟通，对双方意见分歧进行磋商，以达成共识，制定合理的解决方案。（4）执行公司各项技术措施，严格执行三级复核程序。根据公司工程咨询操作规程对全面审核质量控制进行了全面详实的阐述和规定，应认真执行规范执业。采用分层、分环节质量控制法，关键点质量控制法，三级复核等多项技术措施控制全过程，确保质量。A：分层质量控制措施：项目组各成员根据各自职责对本层次业务质量进

5、行控制，形成上下级分层次的工作质量检查督导制，做到发现问题及时解决。B：分环节质量控件措施：对项目的不同环节采用“节节”审核法；根据每个业务环节的质量控制内容和目标责任，对每一环节完工后，须由专业负责人审核无误后再进入到下一个环节。C：关键点质量措施：每一个项目实施过程中都会有一些对结果和质量质量产生重大影响的关键点，控制了这些关键点，则能基本保证该项目的整体质量，并大大提高工作效率。D：三级复核措施：审核人员对送审的工程结算逐项进行审核，编制工程审核计算书和结算调整明细表征求意见稿，拟写初审意见书，随同咨询质量控制流程单交项目负责人审核；项目负责人复核同意后，将初审意见和征求意见稿交送委托人

6、，由委托人送交发包方和承包方征求意见；委托人、承发包方、审核单位对审核的结算达成一致意见后，项目负责人进行最终审定；委托人、发包方、承包方负责人和咨询单位技术负责人分别在工程结算审定表上签署意见，盖上公章，以示认可。（5）出具审核报告书程序。项目负责人草拟工程结算审核报告书，工程结算审核报告书由咨询单位负责人签发，编号后打印成文，并盖上项目负责人执业资格专用章和咨询单位专用章，工程结算审核报告书送交委托人要办理送达手续。（三）“四项费用”清算鉴证服务方案及保证质量措施根据此次招标文件所定的服务内容依据费用类别的不同，我们分别拟定了以下工作内容和节点，以确保“四项费用”清算鉴证服务的质量：1.针

7、对土地增值税清算审核中前期工程费的鉴证：（1）清算鉴证内容前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 （2）清算鉴证重点对于前期工程费，主要根据合同约定的内容、取得的合法票据及对应的款项，审核前期工程费是否真实发生，是否存在虚列情形。同时要注意实际发生的费用如设计费是否与其开发项目相对应，如不对应则予以剔除。前期工程费一般发生在立项开工前，应严格对号入座，防止期间费用挤列本项目，如有予以剔除。对“三通一平”等支出的审核，应注意是否实际发生或是否多开票虚列成本

8、的情形。具体审核方法参见建筑安装工程费的审核。 （3）注意事项审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。2针对土地增值税清算审核中建筑安装工程费的鉴证：正常情况下，建筑安装工程费在房地产开发成本要素中所占的比重最大，对土地增值税税基的冲击力道最强。因此，审核其会计核算是否真实、合理显得尤为重要。从某种意义上讲，它应是土地增值税清算审核的“重中之重”，是清算审核的枢纽核心，也是检验清算审核成果的关键所在。当前，该成本项目存在的问题很多，突出表现在人为扩大建筑安装工程成本，常见弄虚作假的手法有：开发商虚列“甲供材料”，人

9、为加大建安成本；重复列支建筑材料发票；虚构工程项目、工程量，虚增扣除成本等等。 （1）清算鉴证内容建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括：纳税人将房地产开发项目发包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。依据中华人民共和国招标投标法第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；法律或者国务院对必须进行招标的其他项

10、目的范围有规定的，依照其规定。工程建设项目招标范围和规模标准规定第七条本规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：（一）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。第十一条招标人与中标人应当根据中标价订立合同。不实行招标投标的工程，

11、在承包方编制的施工图预算的基础上，由发承包双方协商订立合同。房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定建设工程价款结算暂行办法 建筑安装工程费的审查主要依据：建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程竣工验收备案文档。建筑工程施工合同：审查开发商与建筑商签订的建筑工程施工合同中合同价款包括的具体内容，重点看是否包括材料采购。建筑工程竣工决算书：审核纳税人与建筑商的竣工决算书的具体分部分项的最终决算造价，计算出分部分项的相应经济技术指标（即单位成本），重点看是否存在做大决算规模，虚增决算造价。房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档：通过该备案

12、文档确定每栋楼的建设单位名称、建筑面积、工程用途（商铺、住宅、其他）、竣工验收日期、合同总价款、竣工验收组织实施情况（各专业组包括建筑工程、给排水工程、建筑电器安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程等负责验收人员名单）、竣工项目审查内容及审查情况等。（2）清算鉴证重点根据有关规定，工程费用必须实际发生、凭证必须合法有效。对于纳税人自行“预提”、“暂估”的工程费用不能作为扣除项目列支，应予剔除。工程费用的实际发生额应当与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同（变更设计追加工程补充协议）记载的内容相符，同时应当在项目所在地主管税务机关开具的建筑业发票；审核中如发现实际发生额高出工程施工合同，应

13、重点核查其工程设计变更资料、施工现场签证资料、工程监理单位监理报告及“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档”，如无相应材料佐证，可视情形将超出部分从工程费中予以剔除。纳税人如自购建筑材料，应重点审核自购材料款有无在施工方开具建筑业发票的价款中重复列支；如发现重复列支，可要求纳税人提供自购建筑材料的详细清单，结合施工合同和工程结（决）算书，进行厘清和剔除。必要时，主管税务机关可参照当地同期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的建安工程造价指标，验证建筑安装工程费支出的合理性；如发现单位建安成本明显高于当地建筑安装工程费预警值10%以上的，应要求纳税人提供书面说明及相关材料佐证

14、（独特设计的论证报备材料等、新型材料报备材料等），不能有效解释和佐证的，又无正当理由的，可按预警值进行计算扣除，或按征管法及实施细则的有关规定核定成本，或列入税务稽查，实施清算检查。纳税人采用自营方式自行施工建设或由关联方施工建设的，应当重点审核有无虚假结算、虚增工程项目、有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况，并调查开发企业的关联方，通过行业盈利水平比较、管理人员是否交叉任职、资金是否交互流转等方面对比分析，审核是否利用关联关系转移利润及通过代收代付转移销售收入或挤占开发成本。主管税务机关可利用建筑业税收信息管理系统，对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进

15、行比对，验证纳税人所取得建筑业发票的真实性与准确性。对大额（10万元以上）的建筑安装发票及材料发票，应按大额发票的审核程序进行重点审核，审查开具内容的真实性。在工程结算书审核方面，应重点注意是否存在重复结算、虚列工程项目、虚增工程量、随意加大工程单项定额单价等情形，对结算书中单项工程量过大、不合常理或单项工程结算单价过高的，应进行重点审核；在审核是否虚列工程项目、虚增工程量方面，可根据补充施工合同（协议）、施工现场签证材料和工程监理报告进行核对，与施工现场签证材料和工程监理报告不符的，应与纳税人在建设部门的备案材料进行甄别，并按规定予以剔除相应的建安成本；在审核是否随意加大、乱套工程单项定额方

16、面，应侧重加强比对核查。由于工程结算是以省造价定额标准进行编制的，相应的分部分项工程造价均可在省造价定额标准中找到相对应的定额单价。如经征询，纳税人依然无法提供佐证材料且无正当理由的，可根据我省造价定额标准予以调整建安工程成本。在建安工程合同或协议的真实性审核方面，重点审核建安工程合同或协议是否在建设部门备案，是否存在“阴阳”合同、“错位”合同，是否与工程招投标中标书一致等，也可与施工单位到主管税务机关开具发票所备案的合同进行比对和印证。同时，对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，应到对方核实未付款项的真实性。 （3）注意事项关于开发企业为施工方代垫的

17、水电费在房地产开发过程中施工方发生的水电费，通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项进行核算。在清算审核中，应注意开发企业是否在 “建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用，如有列支，应予以剔除。关于装修费用建设部2002年发布的商品住宅装修一次到位实施细则规定：商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号），房地产

18、开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。但应注意，房地产开发企业销售精装修商品房中是否包含电视机、电冰箱、洗衣机、电脑、床、沙发等家用电器和家具。电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家具，不是规范意义上建筑装饰工程作业的装饰材料，不构成建筑实体，不能在“开发成本建筑安装成本”中列支。纳税人列支的装修费用（特别是家电家具类），应按照商品住宅装修一次到位实施细则中的规定配置标准进行核查，不在规定标准内的不得列支。关于对房地产开发企业质量保证金的处理房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后年

19、度支付。作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。验证建筑安装工程费支出是否异常审核时，应参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否异常。加强预警值管理，对超过建筑安装工程预警值的，应认真审核纳税人提供的规划立项、监理部门报告、施工变更图纸、工程预（概）算书、工程结（决）算书等材料，并重点开展纳税评估，责成企业如实申报；对明显高于预警值（超过10%），又无正当理由的，清算时可按预警值为基础核定扣除。（要有关键性证据

20、突破）3.针对土地增值税清算审核中基础设施费用的鉴证：（1）清算鉴证内容国税发2007132号第三十四条规定 基础设施费的审核，应当包括下列内容：（一）审核各项基础设施费是否取得合法有效的凭证。（二）如果有多个开发项目，基础设施费是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。（三）审核各项基础设施费是否含有其他企业的费用。（四）审核各项基础设施费是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。（五）审核是否将期间费用记入基础设施费。（六）审核有无预提的基础设施费。（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本

21、是否已经按规定分摊。（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。 （2）清算鉴证重点及注意事项 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规

22、定外，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。4.针对土地增值税清算审核中开发间接费用的鉴证：（1）清算鉴证内容国税发2007132号第三十五条规定开发间接费用的审核，应当包括下列内容：（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。（六）

23、审核有无预提的开发间接费用。（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。（2）清算鉴证重点要关注“开发间接费用”以及“管理费用”科目，因为有时企业对成本或费用把握不准，把应该计入管理费用的成本计入开发间接费用科目。要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。要重点关注金额较大的成本费用，调取工作底稿或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，从而判断其真实性。对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本

24、多提的情况存在。对于滚动开发的房地产企业在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。核对是否有串用开发成本的情况。对于“开发成本”科目，还应查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费用等，注意企业是否有重复列支材料价款。如将购进的材料已列入成本后收到建筑商的发票中包含材料款后再次计入成本等现象。（3）注意事项根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别：A、如果对方单位是经营性企业(建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司)，就必须提供税务局监制的发票。B、如果对方是行政机关(房屋土地局、规划局等)或政府行政管理机构(质检站、测绘站、消防局、市

25、容管理等)，应提供行政事业性收据。C、如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证(合同协议、收据)，应具备对方单位或个人签章要件。D、对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。房地产开发通常既包括土地的开发又包括房屋及配套设施的开发，这两项开发的成本在房地产开发企业进行财务会计核算时都计入“开发成本”科目。为了便于操作，将两者放在一起做为房地产开发成本加以解释。这样，不仅适用于只进行土地开发的情况，也适用于既进行土地的开发又进行商品房建设的情况。在计算增值额时，房地产开发成本按纳税人房地产开发项目实际发生的成本予以扣除。即在确定扣除项目时，允许按实际成本进行扣除。 开

26、发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照中华人民共和国土地增值税暂行条例和中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中规定的房地产开发成本各项类别进行对应，需要重点确认的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，按实际发生额据实扣除。三、鉴证步骤按国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知，对于符合清算条件房地产开发企业项目在清算期限内进行清算鉴证，具体步骤为：1、收集房地产开发企业提供的基础资料（1）营业执照副本复印件；（2）税务登记证（国、地税）副本复印件；（3）土地增值税项目登记表复印件；（4）建设用地规划许可证复印件；（5）建设工程规划许可证复印件；（6）

27、销售许可证复印件；（7）建设工程开工证复印件；（8）国有土地使用证复印件；（9）合作开发协议；（10）项目竣工清算报表；（11）项目建议书的批复；（12）房屋土地管理局测绘面积报告书；（13）商品住房建筑面积情况明细表；（14）商品住房建筑面积情况明细表；（15）已完工开发项目成本表；（16）清算项目的工程竣工验收报告。（17）直接转让土地使用权的转让合同；（18）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；（19）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；（20）与转让房地产有关的完

28、税凭证，包括：已预缴的土地增值税、已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；（21）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明；（22）上缴土地转让金收据复印件；（23）清算土地增值税书面申请；（24）土地增值税清算通知书；（25）土地增值税清算受理通知书；2、收集工程决算相关的资料（1）批准的设计文件；（2）工程施工合同、补充合同或施工协议书；（3）工程施工图纸（工程竣工后按规定要在该施工图上加盖“竣工图”标记，设计变更大的、必须重新绘制竣工图）；（4）设计变更图纸、设计变更签证单；（5）隐蔽工程记录、吊装工程记录；（6）施工过程中双方签证资料；（7）工程地质勘察报告；（8）工程预、决（结）算书；（9

29、）建设单位提供材料明细表、工程量清单；（10）建设单位预付工程款、垫付款明细表；（11）招标文件、招标答疑；（12）施工单位投标书（包括技术标和商务标）；（13）施工单位资质证书等；（14）需要提供的财务帐证表等资料；（15）市场价格信息、以及有关省、市文件及其他相关的技术经济资料等；（16）建筑工程预算定额、工程量清单、消耗量定额及其他需要提供的资料。3、实地勘察根据国税发2007132号第二十八条中的第五项，具体审计时，实地查看、询问调查和核实，确定项目具体所在地，具体建筑结构，有无装修等。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。4、调查、取证：现场勘验并与竣工图纸进行仔细比较，核实变更

30、部分是否与现场实际情况吻合，对隐蔽工程进行随机抽样选点检查核实，涉及装饰工程部分必须进行现场丈量。5、计算：清算鉴证组先核对施工单位报来决算的工程量，检查工程量是否有重复计算、漏算、予以核减。其次，看施工单位报来的工程决算套用定额是否合理，重复计算部分予以剔除，漏算部分予以核增，多算部分予以扣减。对业主、监理在施工过程中有些不合理的经济签证予以否认（尤其是主要装饰材料和主要安装材料）。6、 协商：对一些有争议的项目与价格，需经建设单位、施工单位、地方税务局、清算鉴证服务机构四家在一起方共同协商，本着“客观公正、公平合理、实事求是”的原则，逐项解决。7、 汇总：在各个单项工程审计完毕后，分别汇总

31、计算工程直接费，根据当地建筑工程造价管理部门确认的工程类别确认书，逐项计算“四项费用”综合费。8、 定案：如果建设单位、施工单位均无异议，由专业技术人员初稿报清算鉴证服务组进行三级复核，三方均无异议，即定案表上签字、盖章。9、 报告：对定案汇总成册，出具鉴证报告。对有关资料装订成册，分别交安庆市地方税务局、房地产开发企业、咨询机构归档保管。四、主要技术方法及技术人员组织保证针对本次重点清算鉴证的的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，我们拟定了以下技术措施，以确保清算鉴证工作的质量1. 全面审查法：逐一、全面、细致地对收集资料进行审查，该方法虽然工作量大，但质量较高。2. 重点审查法：对于构成“四项费用”成本的各项费用（1）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。（2）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。（3）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。（4）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。（5）审核是否将期间费用记入开发间接费用。（6）审核有无预提的开发间接费用。（7）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的