ABO项目实施方案.docx

1、ABO项目实施方案ABO项目实施方案ABO模式，一般指授权(Authorize)建设(Build)运营(Operate)模式，由政府授权单位履行业主职责，依约提供所需公共产品及服务，政府履行规则制定、绩效考核等职责，同时支付授权运营费用。片区开发，是指包含工业、物流、研发、教育及其配套设施等多种产业，城市功能完善、基础设施完备的产城融合发展区域。片区开发的ABO模式，是指在当地政府的授权下，由片区开发建设主管部门将片区土地整理、基础建设、投资促进和经济发展等社会公共服务职能，授权和委托至成功转型平台公司(下简称公益企业)或社会资本方企业，并以特许经营形式加以实施，政府履行规则制定、绩效考核等职

2、责，同时支付授权运营费用的合作开发模式。TOT模式是通过并购已有物业来快捷实现上述开发过程的特殊模式。一、开发建设模式简述(一) 项目主体：公益企业(或社会资本方企业)1. 在本文项目结构中，项目承接主体单位为公益企业(或社会资本方企业)，公益企业可以将项目主要或部分职能再次委托给其他社会资本方企业。在某些情况下，二者并无本质区别，我们则按照“公益企业(或社会资本方企业)”的方式表述；而在其他情况下，当我们倾向于选择其中一种，对于后者情况，我们会选择其一做出表述。2. 公益企业(或社会资本方企业)经营范围适当、资质符合要求。3. 项目收益回报模式是使用者付费和政府付费相结合，经与主管部门汇报沟

3、通，已获主管部门认可，正在办理审批手续1(可作为贷款发放前置条件，以下注1同)。(二) 发展专项资金发展专项资金是将按照一定比例提取的财政收入纳入专项管理，用于专门领域范围项目的管理方式。发展专项资金的使用，有利于有效汇集资金来源，专项支持重点项目，增强计划性和简化支出管理程序。按照地方政府债务管理的习惯，政府各部门之间的借款及相关支出责任，不计入政府性债务，因此，地方政府与其各部门(包括项目主管单位部门)之间，按照财政收入分成的相关管理办法建立的发展专项资金，所形成的支出责任，也不应纳入政府性债务。在本项目中，当地政府制定发展专项资金管理办法，规定将授权区域内财政收入增量按比例逐年拨付给片区

4、开发建设主管部门，管理办法的有效期长于项目建设和运营合作期。(三) 开发建设模式1. 授予特许经营权当地政府委托片区开发建设主管部门通过公开招投标选定并授予公益企业(或社会资本方企业)在指定区域的片区开发建设特许经营权，并配合当地政府依法在政策保障、审批事项、土地整理、优惠贷款、专线资金等方面给予支持。通过特许经营协议明确，公益企业按照区域规划进行片区开发建设，土地收储及开发职能由土地(土储)部门行使；公益企业必须通过招拍挂方可获得土地使用权，且在获得土地使用权之前不可将土地用于融资。2. 公益企业进行开发建设和运营管理公益企业负责自筹资金，按照区域规划进行片区开发建设，包括建设工业厂房，及进

5、行研发基地、学校医院、配套住宅等建设。负责开展片区开发的运营管理。同时，在政策法规范围内，公益企业享有租售、物业等收益权。3. 主管部门支付工程建设成本和购买服务费用片区开发建设主管部门对于公益企业的土地整理、基础建设等公益性建设投资，在特许经营协议项目区域范围内财政收入增量的约定比例内，针对已竣工验收的建设工程，逐年支付公益性建设成本费用。片区开发建设主管部门对于公益企业的投资促进和经济发展服务，履行规则制定、绩效考核等职责，并据此支付购买服务费用。(四) TOT模式的加入TOT是英文Transfer-Operate-Transfer的缩写，即转让经营移交。TOT方式指将竣工或在建项目转让给

6、公益企业(或社会资本方企业)进行运营管理；公益企业(或社会资本方企业)在约定的期限内通过经营获取收益，合约期满后再将该项目约定部分交还的一种开发建设方式。将TOT模式应用于片区开发的特许经营开发建设中，主要切入点是工业地产商采取以现有竣工或在建工业园作价入股的方式与其他社会资本出资人联合组建新的社会资本项目公司，进行片区开发建设和运营管理。在实践操作中，可以采取由社会资本方企业新出资人以新项目公司股份交换，来逐步吸收并购已有工业园区的方式。采用TOT模式，对于节约项目启动资本金、筹集融资所需抵押物，均具有突出意义。二、项目内容和投资回报(模拟)(一) 项目建设内容项目区域占地面积150万平方米

7、，总投资100亿元，建设期三年。计划分期滚动推进项目，每期按土地整理、开发建设两阶段实施。1. 片区开发土地整理阶段土地整理阶段计划总投资30亿元。拟整理片区土地100万平方米，工业用地45万平方米，商住用地40万平方米，公共服务用地15万平方米。其中，投资6亿元用于配套基础设施，建设道路、铺设给排水管线，建设公园、广场等民众休闲设施。在采取TOT模式的情况下，已有工业厂区分期评估作价后，直接纳入项目核算。2. 片区综合开发建设阶段开发建设阶段计划总投资70亿元。投资6.8亿元建设工业厂房36万平方米；投资57.5亿元建设商业住宅100万平方米；投资5.7亿元建设学校、医院等配套公共服务设施。

8、建设期可采取“轻运作方式”以节约资金，拟以土地作价与社会资本方集团内部或外部房地产开发公司开展合作，由开发公司提供管理并筹集资金，但销售收入列入土地整理阶段相关金融机构监管范围之内。(二) 投资回报和还款测算注：*1 以上测算并不是实际数据，仅供模式分析模拟使用，实际数据须依可研报告分析结论。*2 为计算方便假设按第一阶段项目建设期为两年，一次性还款计算。*3 项目第二阶段收入116亿元，假设公益企业(或社会资本方企业)能够提取至少47亿元用于还款。*4 为计算方便假设按等额还款计算。如上表所示，无论在第一阶段还是第二阶段，投资方均完全有能力偿还融资。三、项目土地整理阶段流程简述1. 合同各方

9、签署特许经营权协议约定权利义务。在采取TOT模式的情况下，工业园区建设业已完成或过半，除进行并购重组的相关环节外，其他流程基本相同。2. 项目用地变更为国有建设用地。用地规划经规委会审批通过，控制性详细规划业已批准。可行性研究规划和实施方案等项目手续已完成。3. 待拆迁土地签署土地补偿协议，1/3完成拆迁补偿工作。4. 园区项目用地纳入土地出让计划，政府承诺在土地整理和基础设施建设完备条件下，依约按期出让土地。5. 合同各方形成框架方案，并征得主管部门原则认可，开始项目报审工作。6. 合同各方资金到位，当期抵押物落实。7. 进行当期一级土地整理工作。8. 土地招拍挂，通过摘牌获取土地使用权，并

10、获得土地征收补贴(按成本测算法)。9. 与开发公司合作筹备进入开发建设阶段，部分(可假定1/2)已摘牌土地的可作为下一期土地整理阶段所需之抵押物。10. 租售工业厂房和相关配套住宅等，获取房地产开发收入。以上阶段流程均可作为贷款发放前置条件1。四、利益及风险分配机制项目的收益回报模式是使用者付费和政府付费相结合，上限不高于项目区域范围内财政收入增量的协议规定的公益企业(或社会资本方企业)可分享部分。若项目区域范围内财政收入不增加，则企业无补贴收入，亦不形成政府债务。项目主管部门与项目承接主体可以约定，依照一定经济指标判断，当经济飞速增长或陷入衰退时，按协议约定比例分享超出部分利润分成，或给予约

11、定比例额度补贴。五、信用结构采用分期建设、滚动抵押在开发区建设管理中，将开发区的开发建设、运营管理和招商引资任务委托给具有资金实力和实践经验的社会资本方，并以开发区财政增量分成作为回报的方式，具有十年以上的操作历史，属于广义PPP范畴。在委托过程中，土地开发、七通一平及相关配套设施的建设，大多属于应当移交的资产类型，因此，委托建设运营开发区筹资模式，只能归属于“既有购买服务，又有采购工程的混合型ABO”模式。如上文所述，在项目主管部门管理的财政增量分成的发展专项资金支持下，通过混合型ABO进行的委托建设运营开发区筹资模式，在实质上隔离了新增的政府债务负担，地方财政增收则企业有收益，地方财政不增

12、收则企业无收益，则愈来愈趋向于成为未来发展趋势。87号文对于政府购买服务的预算管理提出的要求是“政府购买服务期限应严格限定在年度预算和中期财政规划期限内”，我们建议将混合型ABO类型的委托建设运营开发区筹资模式期限限定在三年之内，以满足合规性要求，确保相关购买服务和采购工程内容能够在预算中得以安排。同时，根据项目的实际进展情况，可以采取滚动开发和签署相应协议的方式推进整体项目。尽管模式较为复杂，但在项目主管部门管理的财政增量分成的发展专项资金支持下，通过混合型ABO进行的委托建设运营开发区筹资模式，因其政企债务的良好隔离，与城镇化的紧密切合，可融资性的充分体现，而使其通过独立或与PPP及地方债组合的方式，逐渐趋于发展成为基础设施建设的主要高端模式。