房地产价格策略.docx

1、房地产价格策略影响珠海房地产项目价格的因素 小组成员：钟光超、柯钊茂、梁思福、卢嘉希李瑞霞、梁玉绸、李子扬、林鸿翔指导老师：梅伯平实训地点：吉大地区时间日期：二0一一年十一月二十七日第一部分：房地产价格策略的定义房地产价格策略的定义：房地产营销中的价格策略，就是房地产开发企业为了实现一定的营销目标而协调处理各种价格关系的活动。价格策略是整个房地产营销活动中的极重要的一环，它不仅包括价格的制定、定价策略的运用，同时还包括在一定的营销条件下为实现房地产开发企业预期的营销目标而协调配合营销组合的其他有关方面，以及在实施过程中不断修正价格策略的全过程。因此房地产开发企业在制定价格策略时，既要考虑国家现

2、行政策，市场环境，供求关系和竞争状况等各个方面因素的制约，又要结合房地产企业自身情况制定适当的营销策略。第二部分：房地产价格策略的调查主要内容：1、 调查目的： 通过了解与分析近这段时间来的珠海房地产的销售、房地产项目，全面分析珠海市的房价，了解珠海市销售商的销售策略。2、 调查的方法主要包括：访谈法对销售人员进行访谈，到各个项目的销售中心收集需要的资料，对二手资料的调查3、 调查类型主要包括：文案调查与实地调查，调查的方式采取的是重点调查和典型调查。4、调查的范围、对象：珠海市吉大地区5、调查的地点和时间：2011年11月18号至2011年11月25号6、此次的房地产调查中，我们小组选择的是

3、吉大地区的5个楼盘：万科珠宾花园、格力广场、华业临海花园、钰海帝景、莱茵半岛。下面的我们小组是实际调查中了解到的：开发的房地产项目、项目名称、位置、优点、不足、价格、单体项目定价的主要因素、本区域内项目价格差异的主要原因：项目名称：万科珠宾花园项目地址：香洲吉大景山路177号价格：35000元/平方米均价带6000元/的豪华装修（全款95折，按揭99折）物业管理费：3.80 元/平方/月优点：1、品牌地产，品牌物业；2、文化历史底蕴浓厚，商业配套高端；3、位于吉大繁华核心，交通便捷，配套成熟；4、周边自然景观、旅游资源极为丰富。不足：A.物业管理费用比较贵B.价格也相对比较高客户群体覆盖范围小

4、，倾向于高端消费人群。定价因素：A. 房地产自身的实物和品牌、信誉、物业管理方面的因素B. 竞争者的竞争状况。C. 采光、朝向、装修D. 地理位置、环境价格差异的原因：A. 品牌优势，使得有些房价偏高B. 建筑风格C. 社区内的配套D. 朝向E. 采光F. 供求关系G. 竞争状况 项目名称：格力广场地址：香洲吉大九洲大道中2123号价格：均价18000元/（带精装），购房可减总房款，不同户型和楼层单位优惠额度不同物业费：2.80 元/平方/月优点：1、本地知名品牌房企，口碑颇高；2、楼盘品质较高，社区人居氛围成熟；3、地段优势明显，集高档住宅、商业街区、酒店式公寓于一体的大型综合示范区，地处珠

5、海中心地段。不足：针对高端客户打造，房价偏高，适合居住人群较少，在珠海以外地区的知名度较弱。定价因素：A.房地产自身的实物和品牌、信誉、物业管理方面的因素价格差异的原因：A. 品牌优势，使得有些房价偏高B. 建筑风格C. 社区内配套D. 朝向E. 采光F. 供求关系G. 竞争状况项目名称：莱茵半岛项目地址：香洲吉大情侣南路318号价格： 22000元/平方米 购房享受全款98折，按揭99折优惠物业管理费：恒达物业2.50 元/平方/月优点：1、项目所在区域人居氛围成熟；2、小区周边配套齐全，生活便利；3、通往珠海各大区域的交通线路发达；4、楼间距较宽，设计合理。不足：1、周边大型项目较多，项目

6、竞争力稍显不足；2、社区规模较小，社区内部配套缺乏。定价因素：1、社区规模2、市场竞争情况3、楼盘户型、需求情况4、是否带装修5、楼盘设计价格差异的原因：1、开放商的声望（品牌）2、配套设施、绿化率3、地理位置差异4、中小户型市场需求量5、精装还是毛坯房6、室内环境（采光、朝向）项目名称：华业临海花园地址：香洲吉大景和街77号价格：均价：17500元/平方米（全款93.5折，按揭97.5折）物业费：2.60元/月优点：1.品牌的优势：金地集团是地产行业内极丰富特色与竞争力的全国化品牌公司。2.地理位置优越：位于珠海新香洲行政中心和文化中心，交通便利。3配套设施：周边有医院，一中高中部、梅溪牌坊

7、、建设银行、农业银行、喷水池、公园，一应俱全。4.物业管理：由金地集团统一管理。缺点：1.物业费用高2. 楼间距较小，楼盘密度过高定价因素：企业的知名度，品牌效应。建筑风格配套设施交通采光和朝向行业竞争状况价格差异的原因：品牌优势建筑风格竞争状况配套设施采光和朝向项目名称：钰海帝景项目地址：香洲吉大情侣南路50号价格：起价30000元/，含8000元/豪华精装修，购房一次性付款98折，按揭99折优惠，且买房即买即办产权证。物业管理费：珠海市锦豪物业公司4.80 元/平方/月优点：1、皇族建筑的特点，延续现代居住空间结构，将中国传统居住精神、抽象化的传统建筑语符与现代空间结构相融合，打造出具有立

8、体感与雕塑味，富有现代东方简约气质的奢华建筑2、文化底蕴深厚；3、产品丰富，性价比高；4、未来规划好，升值潜力大。不足：1、周边居住氛围有待改善；定价因素：a、一般因素：土地的成本、经济的发展状况、人口状况、社会治安状况b、市场因素：考虑了周边的楼盘及同质楼盘的供应和销售状况；自身的客观条件，客户的需求与取向等等。c、项目因素：钰海帝景拥有在项目方面拥有四大高指标：39万平米品牌大盘，“高”指标催热市场；规模、配套“高”指标；建筑规划“高”指标；园林规划“高”指标价格差异的原因：本区域内项目价格差异的主要原因有以下：策略因素：该项目采用了满意定价的策略，而周边的楼盘则有采用撇脂定价策略和渗透定

9、价策略，对于一个新项目来说，满意的定价策略既可以稳住市场，让消费者更容易认同，又可以让其楼盘更加快地进入了成熟阶段。该楼盘位于珠海和中山坦洲的交界处，竞争力是比较强的，唯有将项目的独到之处显现出来，作为该楼盘的主要卖点。第三部分：分析房地产项目不同的定价方法与策略：1、 房地产产品的定价程序：（1） 收集信息（2） 估计成本和需求（3） 分析竞争对手（4） 选择目标与方法（5） 确定平均单价（6） 确定时点平均单价和单体平均单价（7） 确定楼层垂直价差（8） 确定水平价差（9） 调整价格偏差（10） 确定付款方式有效的定价策略和技巧即能使消费者的有效需求得以释放，又可以给房地产企业带来较高的投

10、资回报，定价策略应根据房地产产品本身情况。市场竞争状况、开发成本状况、消费构成、消费心理等多方面因素来制定出产品的基础价格，实现企业的营销目标。即使在同一个城市，不同的地区价格都有所不同，这次我们小组组织去到珠海吉大的5个楼盘进行踩盘，得出以下房地产企业定价可能的定价方法和策略：定价方法：1、竞争导向定价法 2、行情定价法3、主动竞争定价法4、需求导向定价法房地产定价策略：1、 定义：房地产定价策略，就是指企业为了在目标市场上实现自己的既定定价目标，所规定的定价指导思想和定价技巧。2、 新产品定价策略：（1） 撇脂定价策略（2） 渗透定价策略（3） 满意定价策略3、心理定价策略：（1）尾数定价

11、策略（2）整数定价策略（3）声望定价策略（4）习惯心态定价策略（5）招徕定价策略（6）首尾定价策略4、折扣定价策略：（1）现金折扣策略（2）数量折扣策略（3）职能折扣策略（4）季节折扣策略5、差别定价策略：（1）根据同一楼盘中不同单元的差异制定不同的价格（2）对不同的消费群体定不同的价格（3）对不同用途的商品房定不同的价格6、组合定价策略7、阶段定价策略1、华业临海花园：项目运用的可能为主动竞争定价法，原因在于价格偏低，有良好的竞争优势2、钰海帝景：项目运用的可能为需求导向定价法，原因在于钰海帝景的品牌形象好，规模大，楼盘有复式和平房两种，满足不同顾客的需求；3、万科珠宾：市场比较导向定价法，

12、声望定价策略、组合定价策略、现金折扣策略：4、格力广场：需求导向定价法中的区分需求定价法 ：因为格力广场中不同户型和楼层单位优惠额度不同，在区分需求定价法当中也提到了同一种建筑标准、同一种规格、同一外部环境的商品房，可以根据楼层数、朝向、开间等方面的相应变化形成朝向差价，楼层差价，边间差价，面积差价，视野差价，建材差价，口彩差价等。5、莱茵半岛这项目运用的可能为竞争导向定价法，原因在于定价会比普片的项目稍低，而且产品的设计较有特色，形成有良好的竞争环境。第四部分：感谢语：谢谢我们的指导老师梅伯平老师，辛勤指导下出色的完成了本次报告的撰写。本次报告的完成，当然感谢我们小组成员的付出的汗水，在这份报告中的一个个字，就是让我们付出的汗水给我们最好的回报。第五部分：参考文献1、珠海房产之窗2、房地产营销主编：朱华3、中国房产信息网4、珠海新闻网