大亚湾地产研究.docx

1、大亚湾地产研究大亚湾楼市探营 市民还是首先关注房价2011年03月17日 15:10来源：证券时报 作者：杨浩日本大地震引发的核危机是否会对我国核电厂附近的房地产市场造成剧烈冲击呢？记者昨日特意到惠州大亚湾附近的房地产市场一探究竟。记者联系了深圳一家房地产中介的经纪人小刘，对方欣喜地说会有专车接送。从深圳CBD驱车到大亚湾大约1个半小时，刚下高速公路口，就看见有10多个中介拿着一叠叠的大亚湾当地楼市的宣传资料散发给前来的私家车乘客，并以“9折优惠”、“5000元/平方米”、”超大赠送面积“等口号招揽看房客。我们第一站选择了在深圳市区做了大量广告的楼盘“大大的草地”，售楼处门口停了几辆看楼大巴，

2、还有10多辆私家车。小刘表示，周末来的人会更多。进入售楼处，发现看房客并不少，三三两两的，都在和置业顾问攀谈。记者向置业顾问询问日本核辐射之后是否有降价的可能，对方表示，目前看房客并没有非常关心这个问题，而且大亚湾大多数楼盘离核电厂还有30余公里。记者同身边一对看房的母女聊了起来，得知他们这次购买主要是为了自住，女儿在深圳有一套小户型房子，妈妈在山西太原退休后，希望能买一套房子养老，但深圳的房子实在太贵，根本就买不起，只好到深圳周边地区买房。“这里的房子还不错，同等条件下的房子，在深圳福田区估计都要2.5万元/平方米。这里的房价打完9.5折之后是6000多一些，还算过得去，买个小三房，也总算有

3、个家，居者有其屋嘛。”陈妈妈说。当记者问及是否考虑过楼盘靠近大亚湾核电站，有没有顾虑核辐射、海啸等灾害性因素时，陈女士说：“不是没有想过这些，但这些问题不是根本因素，核辐射、海啸这些并不会经常发生。就比如说，每年都会有空难，我们是不是不要坐飞机了？当然，现在大亚湾建设加快，重工业发展可能会影响生活环境，这些我们都考虑过了。”不少看房客也表示，目前还没认真考虑核辐射可能带来的问题，但他们大多也表示，希望这里的房价能再下降一些。“现在还没有下降，有点失望，但过段时间再来看看，也许情况会不同。”一位姓张的先生表示。小刘告诉记者，像张先生这样的投资客是大亚湾购房主力，目前90%是投资性买房。随后，记者

4、到周边几个楼盘去看房，发现看房的人并不算少，而且价格没有什么松动。但听到记者有意购买后，纷纷表示可以给9折优惠，均价在5000-6600元/平方米之间。记者留意到，所见范围内尽是一片片建筑工地，行人很少，中午饥肠辘辘的时候，也难见有餐馆和小卖部。据介绍，周边的政府、学校、医院、商场等配套设施将会在未来3年-5年内建成。“现在买房，主要是买这些房子的升值预期，中海壳牌、东风本田、荷兰孚宝、和记黄埔、比亚迪等大型企业都加大了对大亚湾的投入，未来，大亚湾片区将会有100多万人居住。”小刘介绍说。综合来看，目前大亚湾购房热度未减，一方面是因为深圳房价过高，部分购买力转移到了周边的莞惠地区，人们在这里成

5、就“居者有其屋”的梦想；另一方面，部分投机客对大亚湾楼市非常乐观，炒房思想占了主流。楼市调控仍在继续，温家宝总理日前回答记者提问时也表示，“进一步研究有针对性的房地产调控措施”，大亚湾楼市能否继续坚挺，还有待时间的检验。这里是中国南部的一大“睡城”。这里被当地人称为“啥都不长，只长房子”的地方。白天，宽阔的大街上难见人影，两边是一片片崭新的住宅楼；夜幕降临，华灯无法初上，七成以上的空置率，让整个城市就像熟睡的婴儿。这里是广东省惠州市大亚湾，一座占地20多平方公里的沿海新城在短短几年里拔地而起。距离深圳70多公里的大亚湾，一直是被看做是高房价压力下深圳人“异地置业”的首选之地抑或是“炒”出来的“

6、首选之地”。 大亚湾“空城”记1月16日，每日经济新闻记者站在大亚湾经济开发区的中心街区，偶尔有几辆挂着粤B（深圳）牌照的车辆呼啸而过，留下身后阵阵尘土。宽阔的大街上难见一个人影，两边是一片片崭新的住宅楼。“这还是周末，平时街上的行人更少。”街边的小商贩告诉记者。大亚湾位于惠州东南部，1993年经国务院批准在这里成立了国家级经济技术开发区。相关资料称，开发区有中海油壳牌、和记黄埔、比亚迪等大公司入驻。除此之外，就是开发商们宣传单中的描述：大亚湾三面环山，一面靠海，有大片红树林，海景风光优美特别是距深圳市区仅70多公里，只需1小时左右车程就可达到大亚湾。在外地人看来，经过这么多年发展的大亚湾，应

7、该会人流如织，非常热闹。然而眼前的景象却令记者惊诧不已：没有大型商场、医院和像样的学校，也没有出租车，只有开发区来往淡水镇的小型乡村公交车。实际上，大亚湾的人口并不多。资料显示，整个大亚湾规划区现有约12.2万多人，其中常住人口7.2万，流动人口5万多人。“金融风暴前，由于中海油的石化基地项目在这边，有很多人到大亚湾来，但风暴过后人就少了。”黄先生是澳头镇本地人，他说，现在常住大亚湾的人比以前少了近一半。即便如此，随着深圳到惠州的沿海高速开通，拉近了大亚湾与深圳的距离。交通便利，房价相当于深圳市区的1/41/5，大亚湾近年来吸引了大量深圳市区居民前来购房。但购房的深圳人中，真正用于居住的却很少

8、。晚上8时许，夜幕降临，街边路灯亮起的时候，记者在大亚湾北城新区的高档住宅楼区看到，仅有屈指可数的几户人家里亮着灯，空旷的小区里偶尔有三两个住户出入，显得冷冷清清。远处，石化大道上路灯一直延伸，形成一条漂亮的光带，道路两旁却是一片黑暗，对比鲜明。似乎人们早已入睡，但翠堤尚园小区门口的保安告诉记者，这些早已售出的住宅楼里大部分没有人居住，即便今天是周末。“平时在这里长住的人很少，不到20%。”他说。而在旁边的康汇外商公寓、美林雅苑等小区，也鲜有人家开着灯。据记者了解，在大亚湾地区，一栋栋漂亮华丽的楼盘拔地而起，房价也一涨再涨。用当地人的话来说，大亚湾什么都不长，只长房子。而且大部分房子都被深圳来

9、的投资客买走了，但他们很少来住，住房空置率超过70%。若不是车辆开过的呼啸声，置身其中，你会怀疑这就是一座 “沉睡”的城市。被“套牢”的炒房客每到周末，一辆辆挂着深圳粤B牌照的小车和看房大巴向大亚湾呼啸而来。“绝大部分车都是从深圳过来的，很多深圳人在大亚湾买房炒房。”路边以摩托车载客为生的老王说。在当地人眼里，粤B车牌就是深圳炒房客的形象化符号。尽管在澳头镇中心城区很难见到人流，但街道两旁多如牛毛的楼盘销售广告色彩斑斓，不时钻进行人的眼睛，形成了这个城市一道特殊的风景。“先生要看房吗？我们可以开车接你看房，买房还可入户。”走在街头，时不时有年轻帅气的小伙过来搭讪，递上一张色彩艳丽的楼盘宣传广告

10、单。这仅仅是大亚湾街头随处可见的一幕。记者了解到，在2010年深圳出台限购令以后，大部分投资客纷纷转战周边的惠州、东莞等地。而大亚湾由于环境优美，地理交通位置优越，成了不少深圳投资客眼中的炒楼“热土”。“开盘不到一个月，800多套商品房就被抢购大半，现在只剩下100多套。”某楼盘的售楼工作人员以为记者也是深圳来的投资客，不停地向记者推销。对于到大亚湾炒房的投资客来说，市场的逻辑很简单。“现在大亚湾房子便宜，买来放在那里，半年就会升值。”在一楼盘门口，来自深圳龙岗的投资客李先生对记者说道。这些深圳投资客或自己驱车或组团前来，大有温州炒房团的气势。就在前几日，李先生的某位朋友就一口气在某楼盘买了5

11、套商品房。在深圳炒房客的推波助澜下，大亚湾的房价从几年前的均价2000多元一平方米涨到现在的5000多元，涨幅约一倍。但另一个现实是，尽管预期升值潜力巨大，但“钱景”并非起初投资客们和开发商宣传的那样美好。一些之前在大亚湾炒房的深圳人在网络上大倒苦水：“深圳关内的房很容易转让出手，关外难一些，而在大亚湾转手就实在太难了！”“没人气，后悔得要死，成了死钱，想抛连个中介都找不到”诸如此类的论坛留言，在网络上比比皆是，这与大肆鼓吹到大亚湾投资买房的言论形成了鲜明对比。与深圳街头随处可见的房地产中介相比，大亚湾城区的房地产中介少得可怜。周末，记者在大亚湾街头看到的中介门店不到10家，且大多大门紧闭，不

12、少还贴出 “有事外出，请电话联系”的告示。对于深圳投资客来说，一买一卖，转手之后就能获利，但由于大亚湾二手房市场“有价无市”，结果可能就是被套牢。家住福田区的汤小姐便是这样一位在大亚湾炒楼“被套”的炒房客。去年，汤小姐在大亚湾新天名城买房后，至今未能脱手。由于工作不便，汤小姐平时很少在那里居住，她的住房也就成了空房。现在想卖，根本无人问津。而对大亚湾人来说，深圳投资客成了他们生活中的一部分，但大多数本地人却只能眼睁睁看着房价上涨。“现在大亚湾的房子都被深圳人买完了，房价也炒了上去，按照本地人1000多元钱的月工资，根本买不起房。”大亚湾本地人黄先生说道。泡沫有多大？公开数据显示，2010年14

13、月份，大亚湾区新建住宅楼面积增长27.1%，竣工面积增长255，商品房累计交易3406宗，交易面积28.7万平方米，增长137.8%。随着房地产开发热潮兴起，大亚湾房地产成为了当地第三产业增长的领头羊。惠州政府网站公开的统计数据显示，2010年第一季度，大亚湾区新房成交量增幅居惠州市首位，商品房销售面积占全市新房成交量的四分之一，而房屋价格增长了23.2%。房地产俨然成了当地继石化、港口物流、渔业之后，又一支柱产业。包括万科、碧桂园、龙光、光耀、卓越、中海、合生、皇庭在内的地产商在大亚湾竞相跑马圈地。据不完全统计，仅仅是2010年大亚湾新开售楼盘超过20个。站在大兴桥上，举目四望，房子、房子，

14、满眼的房子，一栋栋新建和在建楼盘比比皆是。据当地人老徐介绍称，北城从2008年就开始大规模地建楼了。“10年前，那里还只是几个村庄，现在都修成一栋栋连片的高楼。”老徐指着北城方向说，而为了建房，开发商将原本一座座的山头铲平。对于当地的房地产热，老徐表示了他的担忧：“现在建这么多房，当地人无论如何也消化不掉。建房多，住的人却很少，就成了一座空城。”老徐认为，大亚湾房地产市场供应远远大于需求。实际情况也确实如此。据中原地产惠州数据，2010年上半年大亚湾有超过50万平方米的新房货量供应，但大多都被深圳的炒房客买走。而另一个热炒的结果就是，住房被炒房客买走，却不在此居住，导致大亚湾住房空置率上升，城

15、市空城现象出现。据记者了解，大亚湾空置率一度超过70%，甚至更高。对此，深圳戴欣明营销策略机构董事长戴欣明认为，“从当地居民的人均可支配收入来看，大亚湾肯定存在泡沫。”实际上，在大亚湾的发展史上，就曾有过房地产开发热潮。上世纪90年代，有一句口号很响亮，叫做“80年代看深圳，90年代看惠州”。当时的大亚湾经济开发区刚刚成立不久，就成为众多投资客炒楼炒地的热土。由于当初已规划的项目迟迟不落户，在大肆炒作之后，大部分房地产公司纷纷退出，给惠州市留下近百栋烂尾楼。大亚湾则是惠州烂尾楼最为集中的地方。“新天地大厦在（上世纪）90年代就开始修建了，但直到2006年才开始重新装修。”市民老王指着中心城区正

16、在装修外墙并已开盘售楼的新天地大厦称。而就在马路对面，是一块杂草丛生的荒地，据老王称，这就是当时炒地留下的，现今成为那个时代泡沫的见证。事实上，大亚湾外来人口多，流动人口比率大。对此，一些分析观点也认为，在滞后的城市建设和配套之下，动辄四五千的房价，实际上已经高估了。同时，由于本地人口太少，住房严重供大于求，对于投资来说，房地产泡沫破灭的风险也越来越大。不过，在戴欣明看来，当地房地产泡沫还远未到破灭的时候，在投资客的持续炒作推动下，未来大亚湾房价还可能继续上涨，泡沫也会继续吹大。大亚湾仍在“沉睡”，泡沫也在慢慢积聚，最终的泡沫如何结局，不得而知。(每日经济新闻 胡廷鸿)国家环保总局发布的核电厂

17、环境辐射防护规定：“核电厂应尽量建在人口密度较低、地区平均人口密度较小的地点。核电厂距10万人口的城镇和距100万人口以上大城市的市区发展边界，应分别保持适当的直线距离。”或许由于核热电厂为了减少热能输送过程中的损耗而有更加靠近城镇的要求，所以国家技术监督局在核热电厂辐射防护规定中给予了更加明确的界定：“核热电厂用于城市居民供热时，距10万人口以上的城镇发展边界应不小于10km，距100万人口以上的大城市发展边界应不小于25km。” 9月19日的官方媒体青岛日报在海阳楼市步乳山后尘 实地考察海阳房地产市场一文中也清请楚楚地写到：“在核电站半径5公里内是限制发展区，并规定核电站不能建立在10万人

18、以上聚居区域直线距离10公里以内。”中海油炼油厂大火影响 深惠买家欲弃购大亚湾2011年07月13日09:03 (7) 南方都市报 我要评论(0) 【大中小】 摘要：还没有从日本核泄漏的波及影响中复苏，大亚湾楼市又受重创。7月11日中海油炼油厂突发大火，令在区域内买房的深、惠购房者明显不安，已经有买家考虑或者卖掉房产，或者不在该区域买房。担忧中海油炼油厂大火影响居住安全深惠有买家欲弃购大亚湾7月11日，中海油炼油厂突发大火 还没有从日本核泄漏的波及影响中复苏，大亚湾楼市又受重创。7月11日中海油炼油厂突发大火，令在区域内买房的深、惠购房者明显不安，已经有买家考虑或者卖掉房产，或者不在该区域买房

19、。多位业内人士指出，在当前的楼市环境不明朗的情况下，突然的一把火，将在短期内给大亚湾楼市带来重创，成交下行将是不争的事实。 置业者：开始惊慌回避 今年4月，日本福岛核泄漏暴发后，同样有核电站的大亚湾楼市受此冲击，成交量明显下跌，直到5月才稍有好转。而7月11日中海油的这一把火，让刚刚复苏的大亚湾楼市又遭重创。 大火事件让一些原本有意在大亚湾置业的购房者，重新考虑他们的置业计划。来自深圳福田的黄小姐明确表示，这次大火之后，她决定放弃在大亚湾石化大道购房的想法了，“我对大亚湾已经产生恐慌，下一次要是再发生事故怎么办”？ 在一个以深圳客为主的投资置业群里，来自深圳布吉的“风行天”网友表示，周末要去大亚湾把刚下的定金要回来，但截至目前，回应者还不多。 一些在大亚湾已经置业的购房者，也已经开始考虑放弃物业。来自惠阳的孙先生表示，自己会卖掉大亚湾128平方米的房子，只要不亏太多就行。 据相关资料统计 ，大亚湾2011年在建楼盘超过70个，入市面积超过300万平方米，但其中超过八成是外来置业者。