某度假酒店项目规划.docx

1、某度假酒店项目规划三亚亚龙湾鹦鹉螺皇家园林度假酒店一、 工程简况1、 工程名称 鹦鹉螺皇家园林度假酒店（暂定名）2、 工程地址 中国?海南省三亚市亚龙湾3、 工程占地及四至“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”工程总占地 163亩，合 10.87 万平 M。工程位于亚龙湾 中心广场西北侧，东临亚龙大道，南临滨海大道，西部及北部为亚龙大道通往 天域酒店的一条弧线形支路，三路围合的一独立地块，地理位置优越。4、 工程规划技术指标总建筑面积： 7.82 万 m2（其中：地上建筑面积： 4.62 万平 M，地下建筑 面积： 3.2 万平 M）容积率： 0.42密度： 17.5% 绿化率： 80%5、 工程开发建设

2、单位情况介绍 该工程开发建设单位为山西华宇集团有限公司，是山西省一家多元化、 跨地域的股份制民营企业。资产总额 12亿元，净资产 5 亿元。经营范围涉 及零售业、公路客运业、房地产开发、金融、生物医药业等领域。 经过多年的稳步发展，华宇集团公司在房地产开发经营与金融资本运作 方面积累了丰富的经验，多种经营也使其具有了强大的抗风险能力，同时也 具备雄厚的经济实力，为开发建设华“宇亚龙湾国际会议中心”工程奠定了 坚实的基础。二、 工程的提出1、海南省近年经济发展稳健，投资条件成熟1总体经济增长幅度高于全国平均水平2建筑业和固定资产投资稳定增长2、 三亚市产业结构调整成绩显着，投资环境大为改变1全市

3、经济发展连续保持强劲增长态势2旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平进一步提高3软硬环境治理卓有成效3、 海南旅游产业发展现状 国际、国内旅游业现状 海南旅游市场发展现状3海南旅游资源利用及旅游产品开发现状4、海南旅游产业发展定位海南发展旅游产业资源优势海南旅游产业发展定位5、三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫6 、三亚旅游市场构成及发展趋势注：本章 1-6 小点详细内容见后附材料7、工程地提出及目标山西华宇集团基于多年的工程运作经验及对海南三亚旅游房地产市场的理解， 在经过深入的区域及行业调研后， 结合公司在三亚旅游房地产市场的发展战略， 确 立在三亚市亚龙湾地区启动开发建设大规模、 热带雨林特色

4、的， 集旅游休闲、会议、 购物等功能为一体的绿色生态、海景度假酒店工程。在三亚市当地政府的支持下，华宇集团提出了利用三亚市亚龙湾地区独有的自然景观及 旅游资源优势，开发建设“鹦鹉螺皇家园林度假酒店” （暂定名）工程的建议。双方 旨在通过“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”工程的开发建设，加强亚龙湾地区在会议及 商业服务等方面的配套服务功能，完善亚龙湾地区的旅游、休闲、度假功能，提升 亚龙湾地区的整体形象。“鹦鹉螺皇家园林度假酒店” 工程将瞄准国际级旅游目的地的建设规范， 融独 特性、多样化、生态环保、度假休闲、观光购物等多种旅游居住新概念于一体，高 规范地建设一个大规模、 绿色生态的各功能配套齐全的海景

5、度假酒店， 并应与隔路 相望的华宇集团另一酒店工程“凯悦度假酒店”在资源共享、风格定位、经营 多样化及功能互补等方面遥相呼应、 优势互补， 形成规模化经营优势， 降低经营成 本，扩大华宇房地产品牌的辐射力度。三、 工程发展定位“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”工程将建设成为以热带雨林景观、娱乐购物服 务、产权式酒店接待为主题的绿色生态、海景度假酒店，工程建成后一座设计风 格独特、洋溢浓郁热带滨海度假特点、功能配置齐全的规模化度假酒店将展现在 世人面前，它高星级、高规范的软硬件环境，必将吸引众多来海南三亚旅游度假 的游客，使之成为他们的首选下榻地。“鹦鹉螺皇家园林度假酒店”工程的投资及经营方式将采用“产

6、权式酒店” 的方式，这种起源于欧洲 20世纪 70 年代的一种新型酒店经营模式，风行于世界 上著名的旅游城市和地区（如美国的夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、 澳大利亚黄金海岸等地尤为盛行） 。此种酒店经营模式经过 30 多年的发展已被发 达国家广泛接受，许多国家还为此专门立法并成立行业协会以规范市场，约束市 场参与者的行为。这种将房产与旅游投资相结合的投资模式在目前国内形式下是 极具发展潜力的投资品种。“产权式酒店”经营模式是适合海南尤其是三亚旅游房地产业发展的经营创 新品种，此经营模式扩大了游客入住休闲度假酒店的需求，为游客提供了更多选 择入住高档次度假酒店的机会，还解决了三亚高档次

7、酒店市场供需不平衡、需求 相对短缺的问题；另外该模式还可带动三亚市房地产市场的持续稳步发展，赋予 海南“旅游房地产”市场更多活力和发展空间，这种新型的旅游房地产投资和消 费方式，符合现代经济资源共享的基本原则，是房地产业和旅游酒店业的高效结 合，极具市场潜力和生命力；再者该模式还使三亚市高端消费人士的保有量始终 保持在较高水平，为三亚市经济及就业问题找到了出路，为三亚市创造着源源不 断财富。产权式酒店的投资客户（也即固定游客）的市场定位于中产阶级家庭、成功 人士、专业旅游房地产投资者及企业公司，据有关资料分析，目前购买产权式酒店的 60%是个人购买，其目的是保值和分红，同时兼顾度假，采用的方式

8、大多为银 行长期按揭；企业公司购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假、年会及业 务会议专用。近年来一批产权式酒店已在沿海发达地区及大城市逐步兴起，相信 该旅游品种将成为适合海南三亚这座热带滨海旅游城市的新型酒店房地产经营模 式。注：有关“产权式酒店”见后附介绍材料四、 工程规划设想1、工程规划设想指导思想 根据工程的总体规划构思、建设目标要求及三亚市亚龙湾资源条件， “鹦鹉螺 皇家园林度假酒店”工程的规划设想指导思想是：A、酒店的规划设计将充分体现“建筑是空间艺术”的思想，使之成为亚龙湾地区 最具热带滨海特色的代表性建筑；B、酒店的规划布局及功能分区将最大限度的满足业主追求“自然、绿色、沙滩

9、、 海景”的向往，最大程度展现三亚亚龙湾这座热带海滨度假圣地独一无二的魄力；C、充分利用工程周边的旅游资源优势， 将酒店的建设工作与将三亚亚龙湾建设成 国家级旅游度假区的目标紧密结合；D、采用国际一流智能型最具有热带滨海特色的设计技术方案；E、酒店的配套设施全面而人性化， 将为游客提供休闲度假、 娱乐购物、 旅游休闲、 居住等全面服务；F、酒店将建设成风格独特、个性鲜明、融合自然风景及各国建筑文化及园林景观 的绿色生态的旅游度假胜地；H、成为亚龙湾地区的标志性建筑， 并对酒店经营模式的发展趋势起到示范与引导 效应；根据上述规划指导思想， 对工程的建设从规划的角度进行了初步的设想， 初步明 晰了

10、工程规划的产品目标：娱乐、休闲、购酒店主楼公寓区主力户型 70-90 平 M，配大卫生间； 别墅、会所区无机动车行道，别墅周边环绕风格各异的热带 雨林景观； 会议中心外观设计成“鹦鹉螺”形状，成为 标志性建筑； 物一条街丰富亚龙湾地区富有文化底蕴的、规模化的娱乐、休闲、购物场所，为亚龙湾地区提供丰富多彩的“夜生活”娱乐活动酒店概念设计规划思路1） 会议中心 会议中心将临亚龙大道而建， 外形将仿生海南特有的、 极富知名度的 “鹦 鹉螺”外形，洋溢着浓郁的海洋气息，使之成为亚龙湾的标志建筑。会议中心占地 15000平 M，总建筑面积 10000平 M，地上 5000平 M，地下 5000平 M。可

11、提供容纳 1300人的大型会议室 1个及容纳 200-500 人的中型会 议室 4 个（或分割成容纳 100人左右的小型会议室 10 个）。会议中心在空间设计上应充分考虑空间的自由组合性，在功能设计上将体现多功能性，可召 开各种类型的商务会议、国际研讨会、新闻发布会、产品推介会、大型宴会 招待等，还可用作电影节、演唱会、选美比赛场地等。会议中心将按国际规 范建设，配有同声翻译系统、贵宾休息室、宴会厅、展示厅等。（2） 酒店主楼酒店主楼占地 6000平 M，总建筑面积 25200平M，地上 20200平 M，地 下 5000 平 M，层高 3.5 层。可提供 300 套客房，户型以 7090 平

12、 M为主， 配以部分 50平 M的小户型和 140平 M的大户型，户型设计将充分体现休闲的 特点， 大卧室、配大卫生间 （带洗浴房），宽敞的客厅方便家人及亲朋好友聚 会、沟通情感，给人以休闲、宽敞、舒适的全新生活感受。（3） 别墅别墅区占地 70000平 M，总建筑面积 21000平 M，地上 15000 平 M，地下 6000平 M，层高 2.5 层，可提供单体别墅 50栋，面积 360-600 平M。定位为 豪华别墅，别墅区内不设机动车道，仅有的步行道蜿蜒于别墅区内，营造出 曲径通幽的世外桃园感觉；别墅区内完全园林化设计，送 7001000平 M的风格各异的、热带雨林风格的私家园林；大型沙

13、滩露天游泳池位于浓郁、高 大的棕榈树的林荫下，阳光斜下、吊床小寝，娴静而舒适；人工营造的假山 满目绿色，极富空间感，将建筑作为空间的艺术发挥的淋漓尽致；区内水流 孱孱，不时有鱼儿映入眼帘，使人恍若置身仙境；室内装修极尽豪华，每套 别墅均配有古玩、瓷器、山水画等，文化氛围极浓；别墅区的家政服务人员 均经过专业培训，严格选拔，每套别墅配有专门异域小女为业主提供周到而 专业的服务；还赠送每栋别墅业主价值 5 万美元的亚龙湾高尔夫球场会员卡 一张。（4） 商业一条街商业一条街占地 15000平 M，总建筑面积 15000平M，地上 5000平M，地 下 10000 平 M。商业街定位为规模化、 高格调

14、、多样化经营的特色商业一条街， 设有国内外知名酒吧间、咖啡屋、艺术坊、夜总会、百老汇剧院、民俗饰物 店、各式小吃店、中医疗养院、美容美发室、美体健身房、特色餐饮、海鲜 城等。（5） 酒店大堂酒店大堂单独设置，占地 5000平M，总建筑面积 2000平M，地上 1000 平 M，地下 1000 平 M。酒店大堂高大、气派，设有中央共享空间、大型景观 屏、服务接待总台、散座茶座、酒店经管办公室等。游客在大堂经过简单登 记后，即由服务小姐引至酒店特备的环保型电动车送客处，由环保型电动车 将客人送至客房。3、技术经济指标 根据工程的发展目标及规划设想，工程的规划技术经济指标初步设定见附表一 “规划技术

15、经济指标汇总表” 。五、 工程开发进度1、工程关键工序进度控制该工程建设周期 1 年，2002年 7月 20日开工， 2003年 6 月 30 日竣工。序号关键控制工序开始如期结束日期备注1土地转让合同及预付款02.06.2002.07.102工程规划技术方案确定02.07.1002.07.30地基详勘受该工序约束3规划报建手续02.08.0102.08.104地基详勘02.07.2502.08.20基础处理及基础施工图受该工序约束5基础及地下室施工02.09.1502.10.306结构封顶，围护结构施工02.10.2003.04.307室内装修02.12.2003.05.308室外景观工程0

16、2.12.2003.04.309园林工程02.11.3003.06.3010工程竣工03.06.302、工程总体进度计划 见附表二“鹦鹉螺皇家园林度假酒店工程工程进度计划”六、 工程投资估算1、投资估算的依据 本报告的投资估算依据为：1、三亚市城市总体规划确定的区域市政设施规划；2、工程规划设想确定的技术经济指标；3、三亚市同类建设工程的投资估算指标；4、工程公司与地方政府洽商的土地出让价格意见；5、国家及三亚市政府有关基建、房地产工程的各类收费文件； 2、一些具体费用的计算说明（1）土地费用按 38 万元/ 亩的价格计算。（3）前期工程费 工程前期工程费包括工程规划、勘察、设计、可行性研究等

17、费用，按国家有关规定及国 际上专业机构的收费规范进行测算。（4）工程经管费 工程经管费为工程公司为开发本工程而花费的日常运作费用，按房地产行业的经验为建 安工程费的 3%计。（5）建安工程费不包括前期费用及室外管网、 道路及绿化成本， 建安成本在估算时考虑的价格为：A、结构工程：800 元/M2，含降水及地基处理；B、安装工程：400 元/M2，包括各种机电设备及安装费；C、装修工程：2公建部分： 1500 元/M22商业服务设施： 600 元/M22 别墅及酒店主楼：平均按 1100 元/M22 D、家具、橱具及高档床上用品：按 800 元/M2（6）营销费用 包括市场调研、策划、广告推广、

18、销售代理、卖场等，按目前海南三亚市的同 业水平，大致以销售总额 8%计算。（ 7）不可预见费 不可预见费按工程总投资 （含土地、建安工程、各类费用 ）的 10%计。（8）财务费用 按全部投资，建设期 1 年，年利率按 6.5%计算。3、工程投资测算结果 根据初步测算，本工程总投资额约为 44161万元 （约 4.42亿元）。详见附表三“工程投资 测算表”4、工程资金筹措计划 根据工程总体规划及开发进度计划安排，工程开发所需资金主要来源于四部分：自有资 金、银行贷款、工程建筑商垫资及销售回笼资金。工程总投资额约为 4.42 亿元，预测工程需投入启动资金约为 1.5亿元人民币。 工程公司以自有资金

19、投入 5000 万元人民币，争取向银行贷款人民币 8000万元， 再加上工程建筑商垫资以及工程后期销售回笼资金的再投入， 基本可保证本工程的 开发资金投入需要。七、 工程营销1、 工程销售策划（1） 前期工程概念性宣传： A 、工程所在地：海南三亚亚龙 湾广场中心区 B、经营模式上：旅游 +投资型“产权式酒 店”；C、产品上：别墅的海景、 园林、环保生态、 服务特色、 其它附加增值工程等， 酒店公寓的大客房、 大卫生间及其它；（2） 卖场设立：在北京、上海、广州、深圳、香港、哈尔滨、沈 阳等城市设立卖场，或委托销售。（3） 工程广告宣传：选择营销主题，有针对性宣传。（4） 在海口及三亚机场设立

20、销售宣传点， 并设豪华大巴接送游客 参观工程样板间。（5） 组织全国范围内招聘、 选拔高级家政服务专业人员， 制造声 势，间接为工程销售做宣传。（6） 在各卖场设立城市，组织商务专机接送业主参观现场样板 间。2、 工程销售计划规划技术经济指标汇总表附表序号指标内容单位数值备注1总用地面积万 M211.0163 亩2总建筑面积万 M27.82含地下 3.2 万平 M2.1酒店客房建筑面积万 M24.62含地下 1.1 万平 M2.1.1酒店主楼万 M22.52含地下 0.5 万平 M2.1.2别墅万 M22.1含地下 0.6 万平 M2.2会议中心万 M21含地下 0.5 万平 M2.3商业一条

21、街万 M21.5含地下 1 万平 M2.4酒店大堂M22000含地下 1000 平 M2.5车库M25000地下3平均容积率0.424绿化率%805建筑密度%17.56建筑高度M15项目投资成本估算表附表三单位: 万元序号费用名称金额备注1土地费用63831.1地价款619738万/亩163.066亩=6197万元1.2土地契税186土地价款3%2前期工程费16222.1编制工程可研152.2图设计费1500地上200元/M2，地下100元/M2，含景观2.3施工图审查费15建安造价的0.82.4规划经管费9.32元/M22.5人防工程统建费222.6临时用电增容费162.7临时用电设施费10

22、2.8用水设施费22.9甲方临建工程152.10临时围墙183建造费183873.1土建工程6256800元/M23.2安装工程3128400元/M23.3装修工程7353公建1500元/M2,商场600元/M2,其它1100元/M23.4室外工程1650按150元/M2,计11万M24其它税费3904.1质监费83按建造费的 4.54.2监理费147按建造费的 84.3营业供电贴费160序号费用名称金额备注5经管费552按建造费的3%6家具购置费3856800元/M2（只算大堂、别墅及公寓）7工艺品等购置费300按每栋别墅6万元，共50栋别墅8会员证费2100每栋别墅 1个会员证，5万美金，

23、合人民币42万元， 共50栋别墅9开办费20010不可预见费1839按建安造价的10%11财务费用2316（1-10）项之和取一年利息（年息6.5%）12销售费用6216按销售收入的8%计13投资总额4416114市场单价5647元每平方M可销售部分物业销售测算1别墅5.25亿元按均价25000元/M2计，销售面积2.1 万M22公寓2.52亿元按均价10000元/M2计，销售面积2.52万M23合计7.77亿元工程可销售部分价格敏感性分析附表四项目价格变动备注主 楼价格5000600070008000900010000单位 : 元/ 平 M收入1.261.5121.7642.0162.268

24、2.52单位 : 亿元别 墅价格80001200016000200002400028000单位 : 元/ 平 M收入1.682.523.364.25.045.88单位 : 亿元合计2.944.0325.1246.2167.3088.4单位 : 亿元销售税金（5.5%）0.1620.2220.2820.3420.4020.462单位 : 亿元投资成本4.424.424.424.424.424.42单位 : 亿元税前利润-1.642-0.610.4221.4542.4863.518单位 : 亿元投资利润率 (%)9.5532.9056.2479.59全部投资(含会议中 心、商业街)净投资利润率 (

25、%)32.46111.85191.23270.62按自有资金 1.3 亿 元计附：背景资料一、工程提出1、海南省近年经济发展稳健，投资条件成熟1总体经济增长幅度高于全国平均水平全省经济增长加快、 综合经济实力进一步加强。 全年共完成 GDP5 66.05 亿元， 按可比价格计算， 比上年增长 8.9%，增幅高于上年 0.1 个百分点， 经济增长高出 全国平均水平 1.1 个百分点。其中：第一产业增加值 200.28 亿元，增长 9.7%， 对经济增长贡献率 41.4%；第二产业增加值 131.18 亿元，增长 8.7%，对经济增 长贡献率 19.3%；第三产业增加值 234.59 亿元，增长

26、8.3%，对经济增长贡献率 39.3%。表一：全省近年 GDP总值(单位：亿元)系列1表 2：2001 年三产在 GDP中所占比重2建筑业和固定资产投资稳定增长建筑业保持增长全社会建筑业增加值完成 40.13 亿元，按可比价格计算，比上年增长 6.2%。其中：房屋建筑施工面积 453.5 万 m2，增长 4.2%；房屋建筑竣工面积 205.5 万 m2，增长 5.3%。上缴税金 1.99 亿元，增长 7.2%。固定资产投资保持稳定增长全年全社会完成固定资产投资 206 亿元，比上年增长 6.5%。其中：基本 建设完成投资 140.5 亿元，增长 6.4%；更新改造完成投资 10.6 亿元，增长

27、 8.2%；房地产开发完成投资 12.5 亿元，增长 21%。表三：全社会固定资产投资总额（单位：亿元）1987年 1990年 1995年 2000年 2001年2、三亚市产业结构调整成绩显着，投资环境大为改变 全市经济发展连续保持强劲增长态势2001 年三亚市以调整经济、 扩大投资、 刺激消费和提高效益为重点， 着力解决 经济发展深层次的矛盾和问题，全市经济在新世纪呈现出新气象，各项主要经济 指标保持快速增长势头。据三亚市官方统计数据显示： 全市经济快速、健康发展，经济运行质量明显提高 2001年全市 GDP总值 32.73 亿元，比上年增长 11.7%，实现了 1998年以来 连续四年经济

28、增长超 10%，超过全国、 全省的平均水平， 三大产业同时超过 10% 的增幅。其中：第一产业增加值 13.64 亿元，增长 10%；对经济增长贡献率 37.2%； 第二产业增加值 6.90 亿元，增长 12%；对经济增长贡献率 21.05%；第三产业 增加值 12.19 亿元，增长 13.4%；对经济增长贡献率 41.3%。投资需求出现高速增长势头 投资结构进一步向优势产业倾斜，全市固定资产投资完成 18.56 亿元，同 比增长 33.1%，。其中：第一产业投资完成 1.81 亿元，增长 59.3%；第二产业 投资完成 1.33 亿元，增长 54.7%；第三产业投资完成 15.4 亿元，增长

29、 29%。 盘活积压房地产工作取得新进展 全市房地产投入 2.61 亿元，增长 14 倍。消化和盘活积压商品房 73.9%， 收回和盘活闲置用地 13000 多亩，占可处置量 89%。 2002年有望将全市积压商 品房和闲置土地问题基本解决。旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平进一步提高2001 年三亚市通过规范和整顿旅游市场， 加大宣传促销力度， 扩展客源市场， 大大增强了三亚的知名度，成功的举办了“全球化论坛”等大型国际会议和旅游 活动不断完善景区景点建设，狠抓“假日旅游”旅游服务质量和形象空前良好， 有力地促进了旅游业的发展。3软硬环境治理卓有成效A、政府各部门减免办事程序，改善投资软环境，工作力度大，办公效率显着提 高，一切工作服务于三亚建设。B、下大决心改变三亚市整体形象。处置“闲置地、烂尾楼”力度大，成绩显着， 三亚市容有了极大改变，向国际性的热带海滨城市发展。C、有计划的进行市政配套建设。高速公路的联通，市区交通道路的高规范规划