易居区域运营资料.docx

1、易居区域运营资料刘文超：解构区域运营的三种模式研究中心刘文超总经理 口述前言：大多数人理解的“就地产看地产”，实际上地产行业最缺乏对产业的理解。产业是一门学科，房地产从属于产业之一。实际上，人们看待一个区域时，是在地产这个产业范围内进行思考，地产范畴内有交易和买卖两种形式。以土地为例，当要解决2平方公里的土地问题时，单靠交易的方式就容易出现 “鬼城”、“空城”等现象。这类问题的产生是由于其本身规模靠单一的房地产买卖的简单模式已经无法驱动。由此延伸了一种概念，如果要对2平方公里以上规模尺度的土地进行区域开发，就需要伴随对其他产业的思考与探索。产业、人、建筑三位一体，息息相关。人凭借产业，与他人及

2、建筑发生联系。不同的人对尺度的把握不同，对于规划需要设立一个尺度，对于区域开发应该界定一个尺度，不至于因为人的关系影响了规划及区域开发。区域开发是一种整体开发，正如埃及人造船问题中小船和大船的关系，把一个大型的项目切成小项目，把这些大问题以大化小，把它简单化。比如，开始就解决30平方公里的问题很无序，那就将30平方公里化为6个5平方公里来思考，其间只需把握6个5平方公里之间的关系，理顺之后再考虑30平方公里的问题，会简单很多。此外，我们所谓的“创新”其实并不是真正的创新，我们只存在重组原来的结构，几十年前，就有人提到解构主义，强调对于传统的颠覆，并在这种基础上进行创造和整合，而当下IPHONE

3、便是一款具有浓郁的充满解构主义色彩的技术革新之作。它的出现为“创新”做了新的阐释。我们对于区域运营的模式其实一直在进行思考和整合，这些整合其实在很大程度上就是对于地产区域运营模式的一种解构，一种深入浅出的探讨。下面我简单介绍一下主要三种区域运营的模式。一、“用卖房子的方法卖地”的区域运营模式新江湾模式，尺度在2到5平方公里，对产业依托性较弱，如果土地靠近城市的距离近，城市化波及到土地时，其对产业的依托性更弱。针对这种模式不应将其复杂化，可以采取用卖房子的方法来卖地，就能简便很多。这是一种简单的原理，新江湾模式需要样板统计，从而需要配套销售，立即辅助配套产品，从而发掘其未来发展趋势，将土地未来的

4、规划展现给开发商。此种模式适合于未来城市化可以波及到的，对产业依托性比较弱的土地，这种模式的衍生形式之一就是一二级联动。当一家企业去做一个区域开发，这个区域如果在其看来短期内无法实现城市化，那么单枪匹马是很有挑战性的。所谓众人拾柴火焰高，如果该企业寻求合作伙伴，项目整体就能做起来了。当然，一级开发，整体开发，区域开发，带来的收益颇微，风险也较高，技术环节存在各种问题，毕竟土地方面的收入是一个盲点。通过合作为一个区域造势来做二级开发，即用卖房子的方法卖地，便能实现众人拾柴火焰高的效果。当一个企业用卖房子的方法卖地，吸引一些地产商来购买土地，同时自行开发，这时候地厂商就是整个地产开发环节中的一个入

5、口，可以做到自行开发、自行销售，也就是用卖房子的方法卖地的成功之处。目前的房地产，包括土地开发区域，其开发都是建立在假设的基础上，即笔者一直提到的“用卖房子的方法卖地”这种方式仅适用于短期内，比如三到五年内城市化可以波及到的土地，特点在于其投入是可控并循序渐进的，通过众人来加速整个区域的开发速度。二、以政府为主导的土地开发模式此种模式讲得通俗点就是企业干不了的让政府来干。解决一个30平方公里的土地问题，比如三亚海棠湾、亚龙湾的这种格局的时候，需要由政府出面。因为这种区域对企业来说面积太大，政府仅需通过6个5平方公里的划分，把5平方公里这个级别模式切到新江湾这种模式上，化整为零，同时再催生一些企

6、业，令其执行二级开发。这种做法的尺度感更大，对政府提出的要求就是将土地的外围的样板段安排妥当，显然，需要政府给予很大投入，比如说海棠湾，政府的大额投入快速促成其道路及规划的完成，并且伴以基础设施的投入。1、 三亚湾：为城市性海湾，生活污水排入水中，以原有的城市住宅为主；2、 1994大东海湾：由于靠近市区，大东海成了最早自发形成的旅游区，当前为中低档城市和娱乐配套；3、 1995亚龙湾：得天独厚的自然条件，政府集中优势政策，以短期休闲度假为主；4、 2003三亚湾海坡段：03年起发展，逐渐形成以中长期度假的高档居住片区；5、 目前，海棠湾、红塘湾：未来的发展方向。在谈到第一种模式即用卖房子的方

7、法卖地的时候，我们知道了新江湾城的模式的可取之处，同时在资金投入上，新江湾城的做法是，断断续续投入10个亿，换来60个亿，再断断续续用6年投入60个亿换来100个亿。但是在谈到以政府为主导的土地开发模式就变成前两到三年投入200个亿，但是后两三年就换来300个亿。把第第二种模式拆解成第一种模式，也就是“6个5平方公里”的概念，因为拆解的尺度不一样，所以其投入的资金就更多，政府需要亲力亲为的也更多，并且是一种长期的牵制。从政府的角度而言，对于一个低风险的项目，只要其对项目有不错的评估，看好其前景，在两到三年内投入一两百个亿，项目结束之后即能收回成本，并将风险转嫁给地产公司。地产公司继而参与区域开

8、发，把一个超大区域分成若干个中等区域，专门运作。例如三亚就是分成了若干个新江湾城，所以才会酒店云集。这样的做法不存在某种意义上理解的浪费，因为其存在尺度感。其尺度较大，所以市场能够完全支撑。30平方公里的区域就相当是一个城，这个城里应该所有配套设施都齐全。三亚的项目基于其大面积土地具有产业支撑这一特色，旅游产业便是三亚的支撑。这就衍生出政府执行时需要警惕的另一件事，即政府规划大面积土地时，如果没有产业，其结果会以失败告终。三亚的成功是凭借其得天独厚的旅游产业。如果没有产业的支撑，单凭借某个概念，通过新江湾这种卖地模式，去支撑一个10平方公里的面积是不现实的，就像鄂尔多斯的空城，正是“因为没有产

9、业就没有人”这一观点的力证。一个城市的人口实际上是通过产业吸引而来的。比如营口的石化新城出产油，把鞍钢整个产业悉数照搬，整个模式中有石油有钢铁，并跟进整个区域的规划，这片20平方公里的土地的繁荣是毫无疑问的。虽然理论上对20平方公里土地进行整体的区域规划是绝对存在问题的，但是可以想象，整个中海油的石化基地搬过来，那是多少产业，随之而来会带来多少外延的产业。而如果把宝山区把宝钢迁走，宝山区的人口会少很多，也是这个道理。如果宝钢迁往浦东，浦东会激增很多很多产业人口。这就是一个产业带动区域开发的问题。延展思考：区域开发是非常复杂的问题，包括旅游地产、产业地产等，都是复杂地产，需要一种思考精神，如果没

10、有这种精神，就显得乏味。咨询看似简单，如果没有独特的思维和逻辑，没有提炼的精华就会失去其价值。当跨界思考其他领域的动态和价值观时，才会发现自身领域的狭隘。古人云:读万卷书行万里路，最关键是要切实走万里路。实践是很重要，得到前人的经验能够加速前进的步伐。在解决区域开发这种相关开发模式的时候的思考就是需要一种极端的思想，整个咨询业存在对极端思想包容的缺乏。极端思想承载者往往在某个方面是极端的，但又一般是有远见并对某一方面能保持自己个性和发表自己见解的人。案例很有意思。案例要从不同的角度去思考，去提炼。模式都是总结出来的，当那些人去做的时候他没有思考过。每一种模式在第一次使用的时候都是创新。大多数的

11、案例，都是从成功里提炼出来各种模式，最主要的是从里面找出一套方法论，最终应用起来。其本质是一样的。卖房子和卖地，无非是受众不一样，一个是消费者，一个是开放商，一个是小众，一个是大众。备用资料图片：一、新江湾城：二、三亚海棠湾三、奥林匹克花园：国际动漫交流中心国际动漫影视城国际动漫城区域总部国际动漫演艺中心国际游戏软件城CRIC咨询：为吴江滨湖新城开发战略咨询的制胜之策新浪地产作者：徐和锋 王戈瑞2010-9-14 14:57:12当前中国正在进行一场史无前例的“造城运动”。神州城镇，不论大小，几乎无一例外，各地不断地把城市经济的整体效益向周边扩展，为自己的城市谋求新的发展空间，拉大城市框架，赢

12、得新一轮发展契机。本文作者：徐和锋 王戈瑞前言“造城运动“下的区域开发当前中国正在进行一场史无前例的“造城运动”。神州城镇，不论大小，几乎无一例外，各地不断地把城市经济的整体效益向周边扩展，为自己的城市谋求新的发展空间，拉大城市框架，赢得新一轮发展契机。在愈演愈烈的新城建设中，高楼大厦拔地而起，街道不断延伸，然而，城市的历史文脉、传统文化却渐行渐远。千面一孔的城市一个个被“克隆”出来，城市形象变得愈来愈模糊不清。如何在新城建设过程中找到合适定位，打造自身特色，避免千城一面越来越受到人们的关注。同样，吴江滨湖新城也面临这样的困惑。吴江市地处长江三角洲地区、太湖之滨，位于江苏省东南端，东接上海市、

13、南临浙江省嘉兴市和湖州市，北与苏州市区交界，西滨太湖。吴江不仅是我国经济最发达的地区之一，也是享有高知名度的旅游开发地区之一。在经济全球化的大背景下，吴江积极地把握住了时代前进的一个个机遇，取得了社会经济的一次次腾飞，为城市的发展建设奠定了坚实的物质基础。在取得了重大成绩的同时，吴江也面临着空间资源短缺、人文特色的消失、环境综合水平下降等一系列综合问题。 借“东太湖整治”之际，吴江提出了“从运河时代向太湖时代发展”的战略，吴江滨湖新城位于吴江市西部，太湖东岸，总规划面积达17平方公里。新城东临吴江主城，西接太湖，遥望同里古镇，区位、资源得天独厚，为吴江城市重点发展区域。新城规划经过国际招投标后

14、最终确定了规划方案。然而方案更多是空间形态和技术层面的规划，对于项目的发展定位、相应的功能设施布局以及土地运营层面缺乏具体统筹规划。为使吴江滨新城开发建设具有前瞻性、科学性、特色性和可操作性， 2009年8月，项目开发方委托中房信为滨湖新城发展提供前期定位战略咨询服务，用以指导相应的规划方案调整、和开发建设实施，希望帮助解决以下问题：1.确定项目战略发展方向和总体定位；2. 对原有规划进行方案评价并作调整修改建议；3.制定项目的招商运营和土地运营策划开发策略；4. 对项目进行合理的运作时序安排；5. 制定相应的合理资金计划、财务平衡和融资方案。第一部分：思考思路“四维一体”的思维视角规划是战略

15、思考的成果表达，也是开发建设的行动指南，然而审视现有的规划蓝图，中房信看到：针对上述问题，中房信提出项目的解决思路必须从“区域视野+市场思维+空间布局+土地运营”的四个维度展开第二部分：项目策划一、谋局篇：把握项目核心和关键突破口从吴江城市发展动因、城市发展处境以及区域周边环境分析，寻求项目突破的关键所在是利用滨太湖资源优势必须打造核心竞争力。太湖之滨，群雄并起，弱势吴江如何突出重围？纵观吴江历史发展演变，水是城市兴衰的命脉，太湖开发给吴江带来新一轮历史发展机遇；放眼吴江所处周边局势，环太湖地区是长三角的核心腹地，周边无锡、常州、苏州、宜兴、湖州等市的太湖新城开发均以初具规模，而吴江起步已晚，

16、太湖开发面对的更多是挑战；分析吴江当前城市处境城市能级较低缺乏集聚力，竞争力不足，城市提升势在必行，吴江自身城市竞争力不强亟待提升，面对周边强劲对手，若不及时抓住滨太湖开发这一难得的时代机遇奋起直追，将有被甩在后面边缘化的危险。”不进则退“，面向长三角必须立足于环太湖，向太湖进军！当今区域之间竞争的关键在于城市的综合竞争力, 未来城市竞争是高品质城市生活和发展环境的竞争。滨水区蕴涵着巨大的开发潜力和价值有利于形成城市独特的竞争优势，滨太湖开发无疑将有助于提升吴江的城市竞争地位，太湖给了吴江难得的机遇和平台，吴江有机会凭借四临优势，抓住滨湖开发这一时代机遇，迎头赶上。滨湖新城为“吴江崛起的龙头”

17、，必须集中有效资源于滨湖新城建设，立足环太湖，面向长三角，形成城市独特的竞争优势，提升城市综合竞争力，出奇制胜。二、谋略篇：研判项目发展战略目标和方向从区域关系解析、城市角色判断以及项目发展条件来确定项目发展的方向1、首先从区域角度出发，跳出苏州，放眼长三角，重新审视吴江的角色，在此过程中，重点把握吴江与太湖、吴江与苏州、吴江与上海、吴江与浙江四大关系。在区域关系梳理中，我们发现：面临环太湖的开发热潮，吴江唯有采取错位竞争策略，打造特色和亮点，方能脱颖而出；面对苏州的强大吸附力，应接受辐射、融入苏州、补充功能，积极发展生态休闲度假和生态居住服务产业；吴江与其毗邻的浙江省， 因两地既自古人文相融

18、，经济相关，应在竞争中加强合作，协调互补，共同作强环太湖特色经济带和旅游区。与上海水土相连的区位优势，使吴江有机会利用环境优势、依托上海、服务上海；通过上述四大关系的理解，我们认为，吴江新城在区域中适宜发展的方向是”旅游度假、休闲娱乐、生态居住“。2、通过对吴江城市特点、社会经济和产业、城市空间、旅游业和房地产市场分析，发现滨湖新城需要承担的城市发展的需求吴江城市发展如今面临众多问题，城市形象不突出，经济处于区域中后游、消费能力有待提高，产业亟待升级滨湖新城必须要突出“吴文化之地、水乡之都，丝绸之都”的地方特色，与吴江另一新城南部新城实行错位发展。区别南部新城以行政、公共配套为主的发展方向，滨

19、湖新城可以“乐居、乐业、乐游”为定位，凭借资源优势和区位优势重点发展旅游度假、高端居住、休闲娱乐等功能，走错位之路。3、通过区域和城市的研究，明确了滨湖新城发展的方向和功能重点，再聚焦项目本身进行资源盘点，以寻找项目的发展机会。滨湖新城区位优势明显、交通状况较好，水网密布，生态环境绝佳；自然资源与人文旅游资源均十分丰富。基于良好的资源禀赋，中房信认为，应突出其得天独厚的生态环境，依托自然景观优势，重点发展休闲度假和房地产业，突显独特的滨湖城市景观风貌，打造生态休闲之地、宜居之所。经过从宏观区域、中观城市、微观项目三个层面的分析梳理，我们得到了滨湖新城发展方向和功能重点。但滨湖新城不仅是区域开发

20、项目，更是一个具有滨湖特点的新城，应该选择什么样的发展模式和功能组合来切入造城运动？中房信对中外滨水地区案例的梳理，寻求本项目借鉴之处三、谋策篇：探寻项目发展模式和总体定位通过对国内外滨水开发案例的分析和研究，总结滨水区的发展模式和功能组合，结合CRIC(微博)功能筛选模型，确定项目的功能发展结构，以及相应的项目总体定位通过案例总结发现，成功的滨水区开发不仅承担着重要的城市职能，易于打造鲜明的城市形象，同时还具有较高的开发价值，有创造较高经济价值的潜力。滨水地区建设应重点把握其滨水特质，以“水”为核心，融合地方特色，结合城市功能一体化开发同时，中房信认为，以休闲、游憩为主导打造现代化滨水游憩区

21、的复合开发模式适合我国当今滨水城市建设的需要，通过多功能开发，将原本单一的滨水地区发展成为多功能综合区，从而进一步成为城市经济发展的催化剂。综上所述，结合项目实际情况，中房信认为，休闲、旅游带动的开发模式适合吴江滨湖新城的借鉴。通过对区域、城市、新城自身发展条件的梳理，同时结合中外滨水区案例的研究，中房信对滨湖新城的功能进行筛选，并进行功能价值的综合分析，最终提出，吴江滨湖新城应围绕滨湖旅游度假、休闲娱乐为主的城市发展脉络，通过旅游度假和休闲娱乐实现滨湖新城的主要功能，换言之，本案将以一种全新的模式和发展脉络来缔造仅属于吴江的滨湖新城，即以体验式的休闲度假旅游地产作为开发引擎的滨湖新城模式。从

22、而进一步提出，吴江滨湖新城市一个以“休闲娱乐和旅游度假”功能为发展核心，带动整个区域成为东太湖旅游度假标志项目。四、谋划篇：规划规划结构和功能布局建议在前期研究后确定项目的战略定位和发展功能重点的基础上，通过对项目整体的空间结构体系、功能设施布局和用地进行规划布局，使项目功能定位在空间和形态上得到落实，为项目规划及建筑设计提供指导帮助。1、规划理念：从吴江滨湖新城的区域属性和功能定位入手，我们提出滨湖新城三大发展理念： 理念一：联系生长建立新旧城区的交通联系、联系交汇处形成节点，成为城区发展的核心，顺应老城自然肌理与发展方向的布局方式，又为城区发展提供持续生长的动力。 理念二：生态复合打造生态

23、复合型新城，居住功能做为滨湖新城的主要城市功能，与旅游休憩、商业商务及综合功能相辅相成，使区域逐步发展为复合型新城。 理念三：文脉历史从过去到现在，从城市中心到太湖堤岸，确立吴江文化历史长廊，引领人们行走于城市历史文化的长廊中，突显核心区在滨湖新城的重要地位。2、规划布局总结滨湖地区发展经验，结合吴江城市发展轨迹和地方特色形成“一廊、二心、三轴、四区”的总体发展格局3、亮点引擎新城规划强调通过对特色场所及大型标志建筑的打造，如吴江历史文化走廊、特色商业水街、创意街区、市民广场、湿地体验乐园、青少年成长益智乐等，提升区域知名度，营造鲜明的门户形象，聚集人气。其中，通过对水环境塑造和城市历史文化变

24、迁展示的吴江文化历史走廊，成为滨湖新城标志性景观大道，新城城市轴线。步行景观大道以水为线索，水景若有若无、若隐若现，串联两侧各功能区，将6000年来吴江所曾经发生的著名事件及著名人物，按年代顺序，通过壁画、雕塑、书法、绘画、摄影、文字、实物等沿线尽情展示，延续吴江历史，成为滨湖新城标志性场所。五、运营篇：运营项目运营和建设时序安排对项目的运营提供指导性战略方法，制定项目合理的开发时序，对项目的开发与所需的政府支持进行研究，制定完善的、具备可操性的项目的土地运营方案和行动计划，为项目的开发运营保驾护航。在确立吴江滨湖新城规划方案之后，中房信提出以价值实现为导向，以 “三大满意+四个成功+三大效益

25、”为项目运营目标，树立项目环太湖后起之秀，环太湖新明珠品牌形象，提升城区知名度；实现百亿以上的土地出让收入，有效实现土地价值；解决大量的社会就业、财政、税收问题，有力吴江经济发展。在土地运营方面，中房信选取一些典型案例，对其开发周期、开发时序及引擎措施进行了研究，总结国内新城开发在此方面的规律性做法，同时结合项目约17平方公里总用地，和吴江城市级别，预计合理的开发周期应该在15年以上，分为四个阶段滨湖新城之于吴江，开发意义重大。通过运营及财务分析我们不难发现，新城开发虽投入资金较多，但通过合理的土地运营，项目可获得理想经济回报。除经济效益之外，更可带来吴江城市知名度提升、城市形象改善、本地及外

26、地大量中高端人口凝聚、等巨大的社会效益。同时，滨湖新城的开发还提供了吴江高端居住、休闲娱乐新目的地、形成吴江经济新增长极、引导吴江产业结构升级，对吴江城市发展产生深远影响。第三部分：特色创新一、 以问题为导向，以区域为视角在吴江滨湖新城战略咨询过程中，首先以区域发展为视角，重新审视吴江的角色，从分析项目面临的外忧(区域周边城市的挑战竞争)、内患(城市发展的困境)入手，指出项目不进则退的态势，提出寻求项目突破的关键和核心是把握滨太湖特质提高城市竞争力。以区域一体化的战略视角，通过对区域和城市、房地产市场分析和项目地块分析研究推导论证项目的发展方向和功能需求，并提出战略定位及具有特色的的规划建议，

27、具体可行的运营策略及措施。二、突出自身优势，寻求特色发展聚焦滨湖新城自身进行资源盘点，充分利用项目得天独厚的自然资源、环境景观优势，充分挖掘当地人文历史特点，通过对“吴江文化历史走廊”等标志性场所的打造，突出”吴文化之地、水乡之都，丝绸之都”的地方特色和主题，以可识别、个性化滨湖新城形象，与周边众多滨湖新城形成错位互补，最终实现“环湖突围”。三、全面谋划部署、策划规划运营结合吴江滨湖新城，推导逻辑严密、思路清晰、研究深入、论证充分，力求实现策划、规划、运营三位一体，多角度全方位解决区域开发问题。根植于吴江的城市特点和文化传统，提出了适合吴江发展，个性鲜明，特色亮点突出的方案，力求吴江在“千城一

28、面”的造城运动中脱颖而出，同时，又列出切实可行具体的行动计划和运营措施，对后期的规划设计和项目开发建设具有非常大指导意义，最终获得业主和同行的高度认可。目前，吴江滨湖新城项目已进入实施阶段，处于基础设施建设、各项工作全面展开推经当中。高晓伟：三亚凤凰空港新城开发咨询纪实新浪地产作者：高晓伟2010-9-14 16:42:53面对诺大一个空港城，即便确定了开发主题和主体功能，也还有诸多问题等待解决，可以说，这只是万里长征的第一步，只是在为一座大厦奠基，而这座大厦究竟要盖几层、分几年盖完，用怎样的梁柱，最重要的是，这座大厦的“施工图”尚未出炉，在这样的背景下，CRIC咨询项目工作组在确立了整体定位

29、的开发方向之后，对空港城的规划布局、开发时序等问题作了一个初步的建议。高晓伟易居中国房产信息集团 咨询中心 项目经理作者：高晓伟 徐和锋(项目操作来自团队的智慧结晶) 过去，三亚是一湾小渔村 现在，三亚是一所度假镇 未来，三亚是一座大城市 我们今天的使命，即是驱动这座城市的前行。 2500亩的空港区域开发，为这座城市的产业调整和经济升级提供极大的想象空间，不仅仅是丰满的想象，更是对现实的自信。 易居(博客)CRIC(微博)(下称CRIC咨询)在接到这个任务后，更是对三亚充满了无限的遐想，三亚真正摆脱单一旅游发展的时候到了，于是，我们磨刀霍霍 在这项造城工作的初始，我们的客户(海航集团)给我们出

30、了五道课题： 1、 如何将项目打造成为一座能够驱动三亚城市发展和经济提升的综合性空港城 2、 如何在三亚重旅游轻工业的产业结构中实现机场经济的功能定位 3、 项目将如何刻上“三亚”的烙印，体现三亚魅力，融入三亚文化 4、 能否与南侧机场的扩建规划保持一致性的同时，体现项目的个性与创新 5、 在机场经济为主导概念下，项目开发如何平衡工业开发和旅游地产盈利之间的关系 对于这五道课题的解答，就是我们贯穿项目始终的论证之道。 产业之殇三亚的旅游魅力与现实困境 “八方风雨汇琼州，十万人才过海峡”，20年前的海南如此，如今的海南亦是如此。在建设国际旅游岛的旗帜号召下，三亚的旅游功能又再一次的获得历史性的发

31、展机遇，阳光、沙滩、大海、温泉、高尔夫、酒店，这些耳熟能响的旅游地产，一直成为CRIC咨询打造旅游地产主体功能与核心产品，同时这也是国内主流的旅游功能，而在三亚，已经发展到了极致。 三亚旅游产业与GDP关系分析 三亚的GDP，超过一半以上，均是由旅游收入带动的，可见，三亚的旅游产业俨然已经成为了三亚城市经济的支柱。 美丽的度假天堂在当下中国的GDP时代，却显得如此格格不入，三亚的GDP在国内倒数第三，甚至还不如国内某些县、乡的经济能级。但细细想来，仅以旅游、农业为主的三亚(当然还有房地产)，缺乏有效、可持续、跨越式增长的产业，成为制约三亚经济发展重要瓶颈。 仅靠旅游经济驱动的三亚就满足了吗？！ 三亚要突破！ 开发之梦