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1、中级会计实务试题四第四章 投资性房地产一、单项选择题1.下列各项资产中不属于投资性房地产的是( )。A.用于赚取租金的房地产B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.赚取租金和资本增值两者兼有而持有的房地产D.为经营管理而持有的房地产2.2012年2月1日，英明公司从其他单位购入一块土地得使用权，并在这块土地上建造两栋厂房。2012年9月1日，英明公司预计厂房即将完工，与小雪公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给小雪公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始出租。2012年9月15日，两栋厂房同时完工。该土地使用权的成本为900万元，两栋厂房的实际发生的建造成本均为120万元，能够单独计

2、量。英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。则英明公司2012年9月15日投资性房地产的入账价值为( )万元。A.570 B.510 C.450 D.603.2013年3月，甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房的账面原价为2000万元，已计提折旧600万元。为了提髙厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。甲企业采用成本模式对投资性房地产进行

3、后续计量。该项投资性房地产改扩建后的入账价值为( )万元。A.2150 B.1550 C.1400 D.20004.英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，2012年9月20日自行建造的办公楼达到预定可使用状态并于当日对外出租，该办公楼建造成本为5150万元，预计使用年限为25年，预计净残值为150万元。在采用年限平均法计提折旧的情况下，2012年该办公楼应计提的折旧额为( )万元。A.0 B.50 C.200 D.1005.某企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。2011年7月1日以银行存款515万元购入一幢办公楼并于当日对外出租。2011年12月31日，该投资性房地产的公允价值为

4、508万元。2012年4月30日该企业将此项投资性房地产出售，售价为550万元，该企业处置投资性房地产时影响营业利润的金额为( )万元。A.42 B.40 C.44 D.386.甲公司将一栋写字楼租赁给乙公司使用，并采用成本模式进行后续计量。2013年1月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼系甲公司自行建造，于2008年8月20日达到预定可使用状态并对外出租，其建造成本为43600万元，甲公司预计其使用年限为40年，预计净残值为1600万元，采用年限平均法

5、计提折旧。2013年1月1日，该写字楼的公允价值为48000万元。假设甲公司没有其他的投资性房地产，按净利润的l0%提取盈余公积，不考虑所得税的影响。则转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额为( )万元。A.10550 B.1055 C.8950 D.8957.2012年2月2日，英明公司董事会作出决议将其持有的一项土地使用权停止自用，待其增值后转让以获取增值收益。该项土地使用权的成本为1200万元，预计使用年限为10年，预计净残值为200万元，甲公司对其采用直线法进行摊销，至转换时已使用了5年。英明公司对其投资性房地产采用成本模式计量，该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以

6、及摊销方法相同。则2012年度英明公司该项土地使用权应计提的摊销额为( )万元。A.60 B.100 C.120 D.2408.自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值小于账面价值的差额( )。A.借记“资本公积其他资本公积”科目B.贷记“资本公积其他资本公积”科目C.借记“公允价值变动损益”科目D.贷记“营业外支出”科目9.英明公司将其自用的一栋办公楼于2012年1月转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该办公楼的账面余额为1000万元，已计提折旧额100万元，已计提资产减值准备200万元，该项办公楼在转换日的公允价值为1500万元。则转换日记入“投资性

7、房地产”科目的金额是( )万元。A.1500 B.800 C.700 D.170010.甲房地产公司于2012年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元。出租时，该幢商品房的成本为2200万元，未计提存货跌价准备，公允价值为2000万元。2012年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元。甲房地产公司2012年应确认的公允价值变动损益为( )万元。A.损失50B.收益150C.收益100D.损失10011.2012年5月1日，英明公司对外出租的办公楼租赁期届满，将其收回后用于自用，办公楼使用权收回当日即达到自用状态并投入使用。转

8、换当日，投资性房地产的账面价值为5200万元(其中成本明细科目的金额为4500万元，公允价值变动明细科目的金额为700万元)，办公楼的公允价值为5500万元。则转换日英明公司应确认的公允价值变动损益金额为( )万元。A.1000 B.700 C.300 D.130012.2011年5月10日，甲公司对外出租的一栋办公楼租赁期满，甲公司收回后将其出售，取得价款5400万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，出售时，该办公楼原价为6800万元，已计提累计折旧1300万元，已计提减值准备200万元。假定不考虑相关税费等其他因素的影响，则甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额为(

9、)万元。A.0 B.100 C.200 D.30013.英明公司从2012年1月1日起，将出租的厂房由成本模式转化为公允价值模式进行后续计量。该厂房系2009年年末建造完成达到预定可使用状态并用于出租。其成本为8500万元，该厂房的预计使用年限为25年，预计净残值为0，按照年限平均法计提折旧。2012年1月1日，该厂房的公允价值为6500万元，该公司使用的所得税税率为25%。则在转换日英明公司的相关会计处理正确的是( )。A.调整期初留存收益的金额为-2000万元B.调整期初留存收益的金额为-1320万元C.调整期初留存收益的金额为-990万元D.调整期初资本公积的金额为-990万元14.乙公

10、司对投资性房地产采用公允价值模式计量，乙公司拥有一项自用房产原值为4000万元，预计使用年限20年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧，该房产在2007年12月达到可使用状态。2010年12月31日，该项房产停止自用开始用于出租，同日该房产公允价值为3800万元，2011年12月31日该房产公允价值为3850万元，2012年12月31日该房产公允价值为3900万元，2013年2月1日乙公司以4000万元将该房产出售。不考虑其他因素，则乙公司的下列会计处理中不正确的是( )。A.2010年12月31日为转换日，投资性房地产的入账价值为3400万元B.转换日投资性房地产的入账价值大于自用房产账

11、面价值的差额计入资本公积400万元C.2012年12月31日确认该房产当年公允价值变动收益50万元D.2013年2月1日因出售该房产应确认的损益为500万元15.甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产按照公允价值模式进行后续计量，该公司2011年7月1日将一项账面价值2000万元、已经开发完成作为存货的房产转换为经营性出租，公允价值为2500万元。2011年12月31日公允价值为2400万元，甲公司确认了该公允价值变动，2012年7月租赁期满甲公司以2800万元出售，款项已收银行存款，不考虑相关税费，甲公司因处置该项投资性房地产应确认的其他业务收入是( )万元。A.2800 B.2500 C.

12、2900 D.2400二、多项选择题1.下列关于投资性房地产中已出租建筑物的说法中，正确的有( )。A.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物B.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物C.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产D.一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物2.关于投资性房地产初始计量的说法中正确的有( )。A.企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值

13、占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配B.在公允价值模式计量下，外购的投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其入账价值的确定与采用成本模式计量的投资性房地产一致C.企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产D.自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态之前发生的必要支出构成，包括土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等3.2012年3月21日，英明公

14、司与小雪公司签订的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，英明公司的董事会决定，在租赁期届满后对该厂房进行改扩建，改扩建完成后，将其出租给科贸公司。2012年3月31日，该厂房的租赁合同到期，当日进入改扩建工程。2012年3月31日，该厂房的账面价值为2000万元(其成本金额为1600万元，累计公允价值变动为400万元)。至2012年6月30日，该厂房的改扩建工程完工，共发生支出300万元，已用银行存款支付，当日按照租赁合同约定出租给科贸公司，截止2012年12月31日，该项投资性房地产共发生日常维护费用1万元。英明公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。下列关于上述业务

15、的会计处理正确的有( )。A.借：投资性房地产在建 2000贷：投资性房地产成本 1600公允价值变动 400B.借：投资性房地产在建 300贷：银行存款 300C.借：投资性房地产成本 2300贷：投资性房地产在建 2300D.借：投资性房地产在建 301贷：银行存款 3014.下列有关投资性房地产的表述中，不正确的有( )。A.成本模式下，当月增加的房屋当月不计提折旧B.公允价值模式下，当月增加的房屋下月开始计提折旧C.成本模式下，当月增加的土地使用权当月进行摊销D.成本模式下，当月增加的土地使用权当月不进行摊销5.英明企业采用成本模式对投资性房地产核算。2012年11月30日，英明企业将

16、一栋办公楼出租给小雪企业。办公楼成本为1800万元，采用年限平均法计提折旧，预计使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，小雪企业每月支付英明企业租金8万元。当年12月31日，这栋办公楼出现减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。对于上述事项，说法正确的有( )。A.英明企业每月计提折旧的金额为7.5万元.B.英明企业计提减值准备的金额为300万元C.英明企业确认其他业务收入的金额为8万元D.该投资性房地产影响英明企业营业利润的金额为-299.5万元6.英明公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。2012年1月，

17、英明公司在B地自行建造了一座大型仓库，2012年12月31日，该仓库达到预定可使用状态，英明公司于当日将其以经营方式对外租出，租赁期为3年。因B地房地产市场不活跃，有证据表明该项投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得，则下列说法正确的有( )。A.英明公司对该项投资性房地产应采用公允价值模式计量B.英明公司对该项投资性房地产应采用成本模式计量直至处置C.英明公司对该项投资性房地产可暂时采用成本模式计量，等其公允价值能够持续可靠计量时，再改按公允价值模式计量D.英明公司应假设该项投资性房地产无残值，并对其按期计提折旧7.下列有关投资性房地产公允价值确定的说法中，正确的有( )。A.参照活跃市场上

18、同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)B.无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期，所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计C.可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量的现值计量D.投资性房地产的公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格8.下列关于投资性房地产后续计量模式变更的说法中正确的有( )。A.为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更B.只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房

19、地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量C.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更处理，并按计量模式变更时公允价值大于账面价值的差额调整资本公积D.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从公允价值模式转为成本模式9.甲房地产公司于2011年1月1日将一幢新建成的商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年年末收取租金100万元。出租时，该商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元;2011年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元。假定不考虑所得税因素，下列说法正确的有( )。A.甲房地产公司因该项资产影响2011年年末所有者权益的金额为200万元B.甲

20、房地产公司因该项资产2011年应确认的当期损益为50万元C.甲房地产公司因该项资产2011年应确认的当期损益为-150万元D.甲房地产公司因该项资产影响2011年年末所有者权益的金额为250万元10.关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有( )。A.作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的入账价值D.

21、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日房地产的账面价值作为入账价值三、判断题1.投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。( )2.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。( )3.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分不能单独计量和出售的，应当确认为固定资产或无形资产。

22、( )4.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。( )5.企业将自用房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，“投资性房地产”科目按照转换前的自用房地产的原值入账。( )6.只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。( )7.企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将

23、来仍作为投资性房地产核算的，再开发期间应将其作为无形资产或者固定资产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。( )8.与投资性房地产有关的后续支出，应当计入投资性房地产的成本。( )9.投资性房地产不管是采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量，均需计提折旧或摊销。( )10.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入资本公积。( )11.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，可以从公允价值模式转为成本模式。( )12.采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，如果有证据表明企业首次取得某项投资性房地产时

24、，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业应对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。( )13.企业将作为存货的房地产转换为成本模式计量的投资性房地产时，应当按照该存货的公允价值，借记“投资性房地产”科目。( )14.企业将非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量得投资性房地产时，应当将其转换当日公允价值大于其账目价值的金额记入“资本公积”科目，公允价值小于账面价值的金额记入“公允价值变动损益“科目。( )15.企业处置投资性房地产属于非日常活动，发生的相关营业税应计入营业外支出。( )四、计算分析题恒通公司以成本模式对投资性房地产进行后续计量，2010年至2012年发生如下与

25、投资性房地产有关的业务：(1)2010年1月1日将一项自用厂房用于出租，租赁期为3年，每年租金250万元于每年年末收取。该厂房为2008年11月10日以银行存款2500万元购入，发生直接相关税费150万元，另外购入后发生资本化的装修费500万元，2008年12月2日达到预定可使用状态，该厂房预计使用寿命为20年，预计净残值150万元，采用年限平均法计提折旧，2009年12月31日前未发生减值。2010年年末也未发现减值迹象。(2)2011年12月31日恒通公司经测试表明该厂房公允价值减去处置费用后的净额为2250万元，预计未来现金流量现值为2500万元。假定计提减值后折旧方法、折旧年限均未发生

26、变化，预计净残值为0。(3)2012年12月31日租赁期届满，承租人与恒通公司续租并要求恒通公司对该厂房进行改扩建，改扩建过程中发生符合资本化条件的支出200万元，以银行存款支付。2013年3月31日，改扩建工程完工。要求：根据上述业务，不考虑其他因素，编制恒通公司与该项投资性房地产相关的会计分录。(计算结果保留两位小数，答案中的金额单位万元表示)五、综合题英明公司为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%，假定不考虑增值税以外的其他税费。英明公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。英明公司有关房地产的相关业务资料如下：(1)2009年1月，英明公司开始自行建造一栋办公楼并于当日购入

27、工程物资一批，价款为2340万元(含增值税)。该批物资已经验收入库，款项以银行存款支付。在建设期间，该批物资的50%用于办公楼项目，领用外购的原材料一批，成本为200万元，支付相关职工薪酬1850万元，为建造该办公楼使用的机器设备计提折旧金额为66万元。(2)2009年12月31日，该办公楼达到预定可使用状态并投入使用。该办公楼预计使用年限是20年，预计净残值为120万元，采用年限平均法计提折旧。(3)2010年12月31日，英明公司与乙公司签订了租赁协议，将该办公楼经营租赁给乙公司，租赁期为2年，年租金为300万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为2010年12月31日，该办公楼在转换日的

28、公允价值为4000万元。(4)2011年年末该办公楼的公允价值为4200万元，2012年年末的公允价值为4300万元。(5)2012年12月31日，租赁期满英明公司将上述投资性房地产与科贸公司一项可供出售金融资产进行资产交换，该金融资产的公允价值为4400万元，英明公司支付的补价为100万元。假定该非货币性资产交换具有商业实质，换入金融资产仍作为可供出售金融资产核算。要求：根据上述资料编制英明公司与该房地产有关的会计分录。一、单项选择题1.【答案】D【解析】为经营管理而持有的房地产属于自用房地产，选项D正确。2.【答案】A【解析】英明公司2012年9月15日投资性房地产的入账价值=900/2+

29、120=570(万元)。3.【答案】B【解析】2013年12月10日该投资性房地产的入账价值=(2000-600)+150=1550(万元)。4.【答案】B【解析】2012年该办公楼应计提的折旧额=(5150-150)/253/12=50(万元)。5.【答案】A【解析】影响营业利润的金额=550-508=42(万元)，处置时公允价值变动损益借方7万元转入其他业务成本，不影响营业利润。6.【答案】D【解析】2013年1月1日甲公司该项投资性房地产转换前的账面价值=43600-(43600-1600)40(4+124)/12=39050(万元)，转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额=(48

30、000-39050)10%=895(万元)。7.【答案】B【解析】该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同，故其2012年度应计提的摊销额=(1200-200)10=100(万元)。8.【答案】C【解析】自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值小于账面价值的差额，借记“公允价值变动损益”科目。9.【答案】A【解析】投资性房地产应按转换日的公允价值1500万元计量，选项A正确。10.【答案】A【解析】将存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值小于成本的差额应计入公允价值变动损益，即公允价值变动损失200万元;2012年12月31日

31、应确认的公允价值变动收益=2150-2000=150(万元)，故甲房地产公司2012年应确认的公允价值变动损益为损失50万元。11.【答案】C【解析】转换日，英明公司应确认的公允价值变动损益金额=5500-5200=300(万元)。12.【答案】B【解析】甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额=5400-(6800-1300-200)=100(万元)。13.【答案】C【解析】2012年1月1日，该厂房的账面价值=8500-8500/252=7820(万元)，转换日公允价值为6500万元，调整期初留存收益的金额=(6500-7820)(1-25%)=-990(万元)。14.【答案】A【解析】非投资性房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应该