西城时代高档物业管理投标方案.docx

1、西城时代高档物业管理投标方案 昆明西城时代项目物业服务投标方案物业服务策划方案1 西城时代物业概况l 地理位置：（l） 物业类型： 西城时代共有20幢呈行列式布局的高层、小高层楼宇，是集住宅、商场、写字楼、酒店式公寓为一体的综合性物业。l 总占地面积：.9平方米l 总建筑面积：90万平方米住宅面积：平方米，写字楼面积：58769平方米，酒店式公寓面积：94320平方米，商场（商铺）面积：58189平方米l 绿地率：36%l 公共设施设备及公共场所： 屋顶水箱4只；生活水池1个；消防水池2个；配电房X间（一只专变，两只共变）；电梯44部（西子奥的斯）；消防控制中心2间；综合布线控制是电信机房3间

2、；水泵房3间；集水井36个；A、C有中央空调（特灵主机）；摄像监控系统；可视对讲系统；电子巡更系统；地下车位5600多个，地上临时停车位40个； IC卡车库管理系统。l 户内配套设施： 有线电视；PDS综合布线；预留管道煤气接口；可视对讲系统；一户一表（水、电、双路供电）。3.2 编制依据昆明市物业管理条例昆明市物业管理收费实施办法全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则西城时代物业管理招标文件西城时代物业管理招投标答疑国家及省市有关物业管理政策法规3.3 西城时代物业管理整体设想及策划3.3.1 西城时代物业项目认知n 西城时代是昆明建发房地产投资开发建设的房产 n 西城时代所处位置既是二环

3、西未来发展繁华的区域，又是文化的社区、自然的景区，具有独特的居家资源优势。发展商精心研究消费者居住需要、时代特征和建筑发展趋向，提出了科技、生态、健康、文化的开发思想，以超前的理念对西城时代进行高水平规划，注重人、建筑、自然与时代的和谐，并以简单化的设计风格、多元化的楼型、生态化的设计理念创造性地实现了西城时代的人居开发模式，满足新时代人们对居住、商务新的需求。n 西城时代的物业管理与科技、健康、文化，简单化、多元化、生态化的房地产产品定位相适应，满足新世纪人们亲近自然，寻找自我、营造自由家园的需求，作为西城时代的物业管理单位，必须要正确认知和深刻把握科技、生态、健康、文化的这一开发模式的核心

4、内涵，设计出以科学的管理方式、多元化的服务形式来营造西城时代全新的物业管理模型，以满足业主居住健康的要求，多元化的个性需求，生态化的归宿需求。3.3.2 西城时代物业特征理解智能化西城时代作为高新区域的时尚家园，其设计与建筑体现出现代建筑理念与现代科技理念。首先体现在现代科技技术在房产中全面应用，自动监控系统、可视对讲系统、电子巡更系统、小区管理网络系统（以物业管理软件为平台），通过对现代科技的充分利用为小区的现代化管理提供方便，为业主的生活提供快捷的服务。简单化简约、通透、硬质酷感是建筑设计师的设计理念，主要体现在浅色的外墙，委婉流畅的顶部轮廓，整洁统一的窗体设计，显示出西城时代明晰的建筑风

5、格：“做减法式的建筑”生态化西城时代建筑设计的出发点就凝聚着“生态、绿色、健康、运动、文化”的特点。生态保护是二十一世纪人类关注的主题，绿地、自然景观的营造必然成为日后西城时代物业管理追求的主题。多元化西城时代共有20幢高层含科研办公楼、商业中心、展销用房、居家办公楼、专家公寓，是集办公、居住、商业为一体的综合性物业。物业类型的多元化要求配套设备设施、配套服务的多元化。我们根据社区不同消费群体的需要，提供不同层次的高品质、高质量的服务。充分利用西城时代各类资源为业主提供最大的便捷、享受。3.3.3 西城时代物业管理的基本理念西城时代作为昌宏集团昆明建发房地产开发公司奉献给昆明市民的21世纪高水

6、平的小康居住、商务典范，面对这样一个一流地理环境、一流设计、一流监理、一流施工的高档居住、商务的项目，必须要有专业的人员、超前的服务思想融入到该项目的管理及服务，才能达到开发商的设计理念要求。物业管理不仅是房地产开发的延续和完善，而且有利于树立开发商的形象，加快其楼宇销售的进度，同时也有利于维护单个业主的利益，达到保值增值的目的。昆明立德物业服务公司作为一家新的公司，并没有太多的管理业绩可以弦耀，但我们有昌宏集团作强大后盾、凭借来自厦门、上海多年物管专才的加入，完全有能力、有实力、有信心承担起西城时代的物业管理工作。一旦我公司获得西城时代的物业管理权，我们将充分发挥我司的人才优势、管理优势与集

7、团公司的技术优势、规模优势进行资源互补，把西城时代建设成为体现现代城市风采和催生现代文明的摇篮，使之成为中国高尚住宅、商务楼宇物业管理的典范。针对西城时代物业管理的各个要素，我们进行了精心地研究和分析，在充分了解发展商的开发理念、项目的特点及未来业主的构成上，精心策划西城时代的物业管理模式，即“人性化、个性化”，并以此确定我们的整体构思和管理策划思路。（一）立足诚信原则，通过“用心发现，用心服务”理念来提供“人性化、个性化”的物管模式。“用心发现，用心服务”，是我们立德物业的企业理念和服务追求。企业理念内涵：u 坚持以社会效益、生态效益为主，经济效益为辅的经营理念，倡导“用心发现，用心服务”作

8、为基本的服务理念。用“心”去听、用心去感觉、用心去发现业主对服务需求。u 用“心”去做；是指用新的观念和新的思想去理解业主新的需要，并一丝不苟、实实在在做好每一项工作，做好每一项服务。不断用心去提高服务的质量与品质。u 立德物业服务人员通过用“心”与业主交流，了解其生活、居住、精神、文化的需求，并为业主提供细致、亲和的服务，改善和提升业主的生活品质，达成业主与业主之间、业主与服务人员之间，业主与环境之间的高度和谐。u 我们以业主的实际需要为前提，用“心”设计出多元化、多层次的服务项目，制定出高标准的服务质量目标、详细的服务标准，并落实服务内容的实施。（二）提供个性化服务，全新演绎“家”的概念我

9、们将设客户（业主）服务中心，提供个性化、多元化服务。小区内将有专人处理和安排各项服务，组织和引入各种社会服务。提供家政服务、商务服务、送餐服务、维修服务、法律咨询、金融服务等，给业主以广泛自由选择的机会与权利，使服务更加有个性。入住前向业主提供家居装修设计，我们将从早晨为业主提供MORNING CALL服务，白天提供钟点工服务、送餐服务、洗衣服务，下午可设四点半学校，进行全程管家服务；我们还可为你进行安排酒店入住、机票代订、会议安排等商务活动。只要你有需求，我们必将尽力满足。让业主足不出户尽可享受全方位的人性化、个性化、多元化的服务。极力营造一个富有归属感、幸福感、自由感的家园。西城时代为时尚

10、住宅区的经典之作，其配套服务必定要体现出其根本时尚特色，因此要求物业管理公司在提供服务时必须要根据业主的实际生活需要来开展各种形式的特色服务，要求服务人员综合素质高，能够及时了解业主的各种现实需要和潜在需要，用全新服务理念和管理理念去提供优质高效的服务。3.3.4 西城时代物业管理的前景目标西城时代作为时尚家园的代表作，其管理模式与管理目标要求社会化、专业化、规范化、系统化。对西城时代物业管理的前景我公司充满信心，我司承诺西城时代的管理目标是：紧扣“智能化、简单化、生态化、多元化”的人居开发理念，建立并实施“人性的、个性的”的物业管理模式，为客户营造一个21世纪经典家园。确保客户的满意度和提高

11、发展商的信誉度并不断超越客户期望为管理目标，自接管西城时代之日起，按ISO9000体系标准管理小区、按星级标准实施物业管理，在一年内树立起西城时代物业管理品牌形象。具体目标可分三个阶段：u 第一阶段：2013年6月开始导入ISO9000质量体系，对各项制度和承诺指标实施控制，确保管理与服务的社会化、专业化、规范化。u 第二阶段：2014年通过ISO9000质量体系，导入ISO14000环境体系，争创“昆明市物业管理优秀示范住宅小区”。u 第三阶段：2015年以建设部全国优秀管理住宅小区标准作为昆明立德物业管理与服务的方向，争创“全国城市物业管理优秀住宅小区” 与西城时代全体业主和用户共同创造一

12、个科技、现代、生态、健康的家园。3.3.5 西城时代物业管理的整体策划西城时代物业前期介入的策划本公司拥有一支专业技术水平很高、工作责任心很强而且具有丰富前期工作经验的优秀队伍，公司总体构想在西城时代是以阶段性参与和经常性参与相结合的模式进行物业的前期介入工作。在工程施工阶段在征得开发商同意的前提下，在设计方案确定和房产施工阶段：集中本公司的各专业技术人员参与项目讨论、图纸会审，并提出相关建议；对施工现场指派有施工现场管理经验和物业管理经验的前期人员经常性地参与施工建设。房产销售阶段：及时发现物业的各类遗留问题并反馈业主意见信息到相关的工程部门，使工程施工出现的问题在前期及时加以改进，进而使西

13、城时代物业更加完善。设备设施管理与维护的策划充分发挥公司人才优势，制订有效的设备设施运行维护方案，对供电系统、消防系统、弱电系统、电控系统进行专业的管理与维护，其次通过与专业电梯公司的合作培训建立一支拥有专业技术水平的电梯操作与维修保养队伍，从而确保高层电梯的正常运转；再次可利用集团公司技术优势对小区的供热系统、供水系统、排污管网系统等进行有效管理与维护。最后通过引进一批拥有现代科技水平的计算机方面的人员对西城时代物业的智能化系统进行正规化的操作，通过本公司自创的软件操作系统对整体物业进行现代化管理与维护。 安全防范体系的策划西城时代规模大、楼型复杂，加上小区通道多，使物业管理安全防范体系必须

14、经受得起考验，根据物业以上特点，本公司特制定以下管理措施：层级联动控制体系（1）重点监控：在各通道出口、岗亭设置哨岗，重点监控；（2）全日不间断监控：保安实行24小时值班，24小时巡逻制度；（3）建立小区安全防范快速反应体系：采取固定岗、巡逻岗相结合，单车、步行相结合，实行大范围内有小范围的连环巡逻方案，真正做到一处有事，处处联动，能够快速救援，以防止各类突发事件的发生。三防结合体系：“人防、技防、制度防” 根据西城时代开放式的设计，本公司建立了治安防范的“三防体系”，其中“人防”是整体物业治安防范的主导力量，保安人员是此项工作的重心，要积极树立起保安人员的工作责任感，切实地保护好小区居民生命

15、财产的安全，以营造良好的居住、商务环境。技防：主要依靠现代科技技术对小区实施智能化管理，在各交通要道安装监控摄像头，对监控画面出现的可疑人员立即实施控制，真正做防患于未然。制度防：主要通过制订相关的治安防范制度，通过小区全体业主的共同力量来建立起一个庞大的治安防范网络，让每个作奸犯科的人都闻风丧胆。 服务多元化体系：西城时代是集办公楼、商场、公寓为一体综合楼盘，要将优质高效的物业服务配套完善，这无疑给物业管理公司服务及管理带来了严峻的考验。用心发现，用心服务作为公司的管理理念要求所提供的服务必须是全面的、系统的。对于业主不同层次的现实需求、潜在需求都应该通过不同形式给予满足。具体做法是：建立服

16、务热线制度及网络服务平台（小区网站、昆明电信、网通作为操作平台），全天24小时负责受理业主的各种服务需求。开展无偿服务与有偿服务的有机结合，根据业主的实际需要，积极创造条件，增设服务项目和服务内容，真正体现出“用心”的服务理念。建立西城时代健康服务中心，为业主提供医疗保健咨询，紧急救护等一系列健康服务。 社区文化策划在西城时代物业管理整体构想的基础上公司就社区文化建设方面进行精心的策划，主要围绕“环境文化、行为文化、制度文化、精神文化”等四个方面全方位展开，通过循序渐进，潜移默化，寓教于乐的社区文化建设，培养社区精神，增强社区凝聚力，营造出一个良好的人文环境，创造一个健康、文明、时尚的家园。为

17、此本公司将着重做好以下几方面的工作：加强与各阶层业主的感情交流与沟通通过形式多样的活动，加强各业主之间的交流与沟通，增加业主之间的友好相处关系，启发业主的自律意识，弘扬中华民族的传统美德，建立起小区的人文环境氛围。注重青少年文化活动注重青少年文化活动，关心他们的身心健康，积极利用，发挥社区活动室和户外活动场所的优势，积极举办形式多样，实用性强的文体活动，旨在提高青少年的综合素质和自立能力。老年人专门服务中心西城时代内有一部分公寓，居住着一些年龄偏大的群体，为克服“城市病”带给老年人的孤独感，服务中心将专门根据不同需要建立一些老年人俱乐部和老年学校，加强老年人之间的交流与沟通。真正使这部分群体能

18、够享受到老有所学，老有所乐的情景。加强精神文明建设大力推进精神文化建设，满足随着物质文化生活水平的不断提高而带来的精神生活需要，鉴于西城时代物业的现代化氛围浓厚的特点，因此对其物业的精神文化建设必定有着极高层次的要求，建立良好的人文环境，力争将文明健、，现代时尚融入到精神文化中去是本公司社区文化策划的根本宗旨。 环境文化的策划生态环境是二十一世纪人类关注的主题，绿色家园是西城时代的建设理念。因此，对整体物业实施环境绿色计划，从小区绿化、排污排水，垃圾处理、噪音处理、自然景观的营造是本公司环境保护的重点，具体构思：设立专人对环境进行管理，除开展正常的小区环境清洁、美化工作外，配合政府环保部门对小

19、区噪音、水源、空气等环境要素进行监察、管理，及时反馈小区业主对环境工作的意见与建议。以集团公司专业绿化队伍为核心，选派具有专业水平的人员对小区内的绿化进行科学、有效的管理与养护。开展社区环境文化建设，实施社区环境形象战略，设立各类标识牌，使小区具有独特的自然景观和人文景观；制订小区环境保护标准倡导环境意识，鼓励社区参与环境保护工作，共同建立绿色家园。3.3.6 公司各项管理目标得以实现的基本保障人才保障本公司聘请了一支极富有敬业精神和专业知识的管理、技术队伍。此类人才曾管理过的各种类型的物业，既有住宅小区，又有智能化高档写字楼，还有大型商场、大型综合性物业等，在大型综合物业和高层楼宇的管理能力

20、和管理水平方面有丰富经验。这为本公司接管西城时代物业管理打下坚实的基础，再次确立了管理上的保障。同时公司注重培养一批企业发展后备力量，公司在选聘人员时不仅注重人员的实际操作能力，而且更加重视人员的综合素质。作为企业发展的长远目标，人才是最根本的动力，所有的工作都离不开人才来实现。在积累丰富的管理经验，增强实际操作能力的同时又拥有一支具有专业知识的人才队伍是本公司管理西城时代的人才保障，实际的工作中这一点会被得到很好的证明。制度保障公司现已形成了一整套严谨、科学、规范的管理制度，公司内部管理制度包括激励制度、奖惩制度、培训选拔制度等，为西城时代的物业管理标准化、专业化、规范化服务提供了先天保障。

21、本公司拟在接管之初即按照ISO9000国际质量体系要求运作，用一套专业、科学、高效的质量体系标准来保证各项工作的实施，同时通过目标责任制量化考核。此外本公司正致力于ISO14000环境体系标准的导入，这将大大增强了公司发展的内在活力和动力，同时也为西城时代物业管理提供了制度保障。技术保障对于各类型物业的设备设施和智能化系统，如：电梯、中央空调、楼宇消防系统、保安系统、停车场管理系统等，昌宏集团公司已积累了丰富专业技术知识和维护经验。因此可根据物业的不同类型采取相应的技术方案，以确保物业各项系统的正常运行。针对西城时代智能化程度高的特点，公司特制订一套智能化系统维护、保养方案。除此之外，这方面的

22、专业技术人才也作了充分的思想准备，以确保这套智能化系统的正常运行，使西城时代物业管理水平更上一个台阶，确保业主能够享受高科技带来的完善服务。真诚的建议：良好的房地产开发单位是造就良好物业的先天条件，从房地产开发建设单位角度出发，不但要考虑到物业的投资回报率，更加要重视物业的使用功能和景观功能，以及房产建成后各种遗留问题的解决，以上问题对每个业主来讲是息息相关的，因此建议房地产开发建设单位在设计开发建设之初，必须要全面地考虑每个细节，不管从何种角度出发，保证业主能够很好地使用各自的物业是房产公司最终的目标，作为物业管理公司而言，房产开发建设单位从设计时就应该把物业管理概念考虑进去，使所建房产能够

23、真正的得到业主的认可。西城时代物业管理方式、工作计划及物质装备1.物业管理方式指挥机构 执行机构（主任） （各部门主管、专业人员）监督机构 （主任和公司物业部）反馈渠道3.4.2 西城时代工作计划前期介入计划序号 项目 工作内容 计划时间1 签订物业管理服务合同 中标后十天签订物业管理服务合同 2 参与规划、设计与建设 中标后进驻到物业交付A、收集整理各类图纸资料，熟悉西城时代情况。 B、加强与发展商、施工单位等部门联系，参加工程例会，了解工程进度。C、就物业管理方面，对西城时代当时阶段提出专业建议。D、参与现场施工管理及各类设备的选型与调试。3 在建物业前期介入工作 中标后至物业交接前A、全

24、面介入在建物业的施工。 B、向项目部提出合理化建议。 C、参与隐蔽工程验收、机电设备调试。D、分专业工种全面熟悉物业。4 组建机构 物业交付使用前三个月A、人员招聘。 B、人员培训考核。 C、人员上岗及试运行。5 办公后勤 物业交付使用前二个月A、管理用房及办公用品配置。 B、安排员工用房。 C、物资配备。6 制定与完善各项章制度 物业交付使用前3个月A、 严格按照ISO9000质量管理体系标准，制定符合西城时代管理处的各项操作规范B、结合西城时代实际情况，对各项操作规范进行调整完善。前期介入工作计划 序号 项目 工作内容 计划时间7 、物业验收与 A、依据接管验收标准，逐项严格执行审查后物业

25、交付接管 。 B、对不合格项目备案，并督促责任部门整改 C、进行复验。 D、符合接管标准后办理书面移交手续。 E、制作西城时代的“备忘录”。A、 配合开发商进行有关问卷调查 物业销售及回馈意见收集 B、 协助进行宣传推广8 销售配合 入伙阶段工作计划序号 项目 工作内容 计划时间 1.入伙实施 A、与环卫、房管局、公安、物价局、 物业交付使用前后三个月电信、银行等有关部门取得联系， 开展有关工作。 B、各项入伙资料文本的准备。C、明确入伙流程及各岗位职责。 D、与开发商共同策划举行入伙， 入伙现场的准备。 E、入伙手续办理。2 初次业主意见 A、以问卷调查、电话、拜访等形式，物业及调查了解业主

26、各类信息，加强与业主交流使用三个月内。 B、针对业主合理意见，进行纠正措施。C、回访与回馈意见收集。2 二次装修管理 A、装修方案审批，宣传装修规定。 物业交付使用起B、装修手续办理及装修服务。 C、装修施工工程监控。D、装修工程验收 4 档案建立与 A、收集业主资料归档，物业交付使用管理用起 。 B、各类图纸资料的装订归档。 C、建档与运用。5 配合销售 A、以出色的物业管理协助推动销售,及时将顾客信息反馈给销售部。 B、协助销售部、工程部做服务工作。管理期内工作计划管理期内 主要规划项目 备注第一年 A、全面导入ISO9000质量保证体系，修订和完善物业公司符合西城时代特点的各项管理规章制

27、度进驻之日全规范。 B、开展宣传教育活动，加强精神文明建设,普及物内业管理相关政策法规。 C、全面导入CI识别系统 D、建立电脑网络系统，实现办公纸自动 E、员工系统培训开展。F、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。G、按照年度社区活动计划，开展适合西城时代特点的社区活动。H、根据实际情况进行业主委员会成立的准备工作。I、管理水平达到市优标准， J、开展多渠道与业主沟通，了解需求，调整工作，尽最大力量满足业主需求。第二年 A、根据首年开支预算，合理调整财政收支，开展全面交付使各项增收节支工作。 B、开展各项便民服务活动。C、争创“昆明市物业管理优秀小区”，并获得称号。D、管理水平达到“全国城市物

28、业管理优秀示范居住区”的标准，并在达到评比资格的情况下，申报。E、装修计划制定。G、个性化服务的提供和推广。3.4.3西城时代物质装备u 物业管理办公、商业用房配置西城时代按总建筑面积 90万平方米算，应配置399平方米办公用房，532平方米商业用房。u 行政办公用品序号 名称 单位 数量1 电脑 台 42 打印机 台 13 传真机 台 14 复印机 台 15 办公家具 批 16 档案柜 只 87 饮水机 台 48 计算机 台 89 资料文件夹 批 110 挂钟 个 411 更衣箱 个 2412 办公易耗品 批 1u 保安设备序号 名称 单位 数量1 对讲机及电池 部 122 警棍 支 183

29、 雨具 套 154 应急灯 只 65 警示牌 批 16 更衣箱 个 24u 清洁设备序号 名称 单位 数量1 吸水机 台 12 高压水枪 台 13 2.4M双节伸缩杆 支 64 4M伸缩杆 支 65 1M铝合金梯 把 46 2M铝合金梯 把 27 雨具 套 158 清洁用品 批 1u 工程维修设备工具序号 名称 单位 数量1 万用表 只 32 钳流表 只 33 下水道疏通机 台 14 电焊机 台 15 小台钻 台 16 工具箱 个 47 1.5M铝合金梯 把 28 2.5M铝合金梯 把 19 应急灯 只 410 常用零星工具 若干11 预备零配件 若干12 冲击钻 台 113 手电钻 台 13

30、.5 西城时代物业管理处机构设置、人员配备、培训及管理3.5.1机构设置与职能分布行政办公室： 负责档案文件资料的处理及后勤、人事等事务的处理。物业事务部：负责物业公共部位的环境清洁、绿化维护、卫生消杀、环保监测、和居民委托的清洁服务项目等。负责物业管理区域内公共秩序的维护和安全防范、道路的畅通、车辆的停放管理、以及消防安全管理等。工 程 部： 负责物业接管验收、共用部位、共用设施设备的使用管理、维修养护、更新及住户委托的维修服务项目等工作。客户服务部：负责办理住户入住手续、日常接待、住户信息收集与反馈及社区文化活动的策划、组织、实施、特约服务等。财 务 部： 负责管理处各项费用的收缴和内部帐

31、务管理。3.5.2西城时代人员配备 坚持重综合素质，讲学历、技能；坚持专业技能的人员配备原则；坚持“先培训，后上岗”，管理人员100%持证上岗的原则，组建一支专业、精干、高效、团结、有序的队伍。人员配备表序 号 职 务 数 量1 管理处主任(经理） 12 管理处主任助理 事务部主管兼13 物业事务部主管 14 客户服务部主管 15 行政事务主管 客户服务部主管兼6 财务部主管 17 工程部主管 18 安防队领班 39 保洁领班 310 出纳 111 接待兼档案管理员 112 文员 113 安全护队员 2414 保洁人员 1215 工程人员 7 人员培训 培训的意义：l 对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托管理目标的保证。 培训的目标：l 培训目标是在意识、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现，培养出高素质的物业从业人员。 通过系统的培训，加强员工对管理服务的认识，改进工作态度，做