杭州房地产市场分析报告.docx

1、杭州房地产市场分析报告2007年度杭州房地产市场分析2007年,杭州房地产市场有太多的话题值得我们关注，政策、开发商、土地、消费者都是值得关注的对象，市场在发展中变化着，同时在这样的变化中，市场的各种元素又表现出不同的时代特征，散发出一个发展阶段特有的气息。 一、2007宏观调控政策一览2007是房地产调控年。今年政策出台之密集、力度之大，前所未有。当然，楼市“变奏曲”尚未定音。今年对房地产的宏观调控，也许会在明年显现出更大的威力。1.清算土地增值税1月24日 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（下称 通知）。通知出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率

2、的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。 从此掀开2007年房地产税费调控的大幕。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。这在一定程度上打击了开发商囤积土地。2.央行一年内连续6次加息 自3月18日至12月20日，央行连续6次加息。从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率提高到4.14%；一年期贷款基准利率提高到7.47%；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。2007年以来，宏观经济保持了较快发展的势

3、头，受食品、能源等结构性因素的影响，居民消费物价指数不断攀升，通货膨胀压力有所加大。央行希望通过加息，防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。明年元旦起，新的贷款利率将会执行。业内人士分析，目前加息的影响没有太多的体现，不过加息这个事情关键是其本身的延续性，此次加息的影响很有可能会在明年更多地体现出来。就现在来看，真正会受到影响的购房者主要有以下三种，一类是首付比例偏低的人群；一类是贷款期限相对较长的人群；还有一类就是购房资金成本较高的人群。不少购房者为了减轻新利率标准下所产生的高利息负担，已经纷纷向银行提出还贷申请。 3.4月6日房地产市场秩序专项整治工作方案建

4、设部、国土资源部、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布房地产市场秩序专项整治工作方案，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。4.打击外资炒房6月10日商务部、国家外汇管理局发布关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。10月31日 国家发改委联合商务部发布了外商投资产业指导目录（2007年修订），其中指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营

5、，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。5、6月27日关于取消部分地方税行政审批项目的通知 通知宣布取消国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产

6、生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。 6.8月13日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 意见明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。该文件首次提到把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，把住房看成了重要的民生问题，并提出了一些具体的规定，这无疑将有助于解决低收入家庭的住房困难问题。与此相关其他文件：11月14日，财政部出台廉租住房保障资金管理办法11月30日，建设部等七部门发布经济适用住房管理办法

7、 7.2007年9月12日打击囤地中国国土资源部发布下发通知，各省市须加快处置利用闲置土地，土地闲置费用原则上按出让或拨土地价款的20%征收。业内人士认为，面对如此高额的土地闲置费，房地产开发行业的“圈地热”有望至此降温。8.9月27日中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知首付提高至40%通知规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同

8、期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。 此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用。 9.10月1日中华人民共和国物权法物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不

9、得侵犯。”有人分析物权法的颁布对于房地产行业的影响主要有以下六个方面：一、住宅70年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实行严格的土地管理制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。六、为物业税的征收提供了法律依据。 10.10月10日招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令） 该规定定于2007年11月1日起施行。规定明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。从某

10、种意义上来看，39号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。 11.杭州市对房地产市场监管力度加强杭州市关于进一步加强商品房（预）销售管理相关事宜的通知，对杜绝楼市囤房惜售进行了一系列规定。1）审批房源须一次性销售通知称，对房屋用途为“住宅”的商品房在申请商品房（预）销售审批时所有房源必须一次性全部上网对外公开销售。对房屋用途为“办公”、“商业”等公建用途的商品房在申请商品房（预）销售审批手续时可以按期房预售和现房销售分别申报。开发企业申报的现房销售房源在完成权属初始登记的同时转为现

11、房公开上网对外销售。2）期房不得办理在建工程抵押通知规定，对办理商品房（预）销售审批手续后作期房预售的不得办理在建工程抵押；作为现房销售的房源，在未申请权属初始登记前可办理在建工程抵押，但在申请权属初始登记时需办理在建工程抵押注销手续；对未申报商品房（预）销售审批手续的商品房项目，不得办理在建工程抵押；对完成权属初始登记后的商品房项目不再办理现房抵押手续。3）开发商自留房将集中清理杭州市房管局将对2004年1月1日至今各房地产开发企业申报的自留房进行集中清理，对符合现房销售条件的均应转为现售房源对外公开销售。此外，对列入房地产开发计划的商品房项目应全部申报办理商品房（预）销售审批手续，实行公开

12、上网销售。对未申报商品房（预）销售审批手续的商品房项目，在申请权属初始登记之前需申报办理商品房（预）销售审批手续。小结宏观市场环境表明，政府在继续加强对房地产行业的调控，尤其是加大对中低收入群体的住房保障。与此同时，政府在落实各项宏观政策的同时，将针对房地产市场的某些环节，制定专门的调控措施，从而起到影响市场的作用。二、土地市场2007年度，杭州土地市场继续2006下半年的势头，表现出一种强劲的热度。据统计，自今年2月13日20071号地块出让以来，截至12月3日，杭州市国土资源局共挂牌成交74宗土地，总面积约4219亩，总成交金额64036.3312亿元。整体看来，表现出几个新的热点和趋势：

13、1. 三墩、丁桥成为土地出让重点区域区域宗数面积三墩6684亩丁桥5448亩九堡152亩2. 高潮迭起，地价创出新高钱江新城望江地块(楼面地价11759元/平米，总价34.9亿元)、金松洗衣机厂地块(楼面地价12245元/平方米，总价16.01亿元)、杭商院地块(楼面地价15712元/平方米，总价14.76亿元)，杭一棉地块(楼面地价15588元平方米，总价22.26亿元)轮番上阵，引得众多实力开发商激烈争夺，杭州土地市场楼面地价连创新高，大多超越去年的“杭汽发地块”。3. 52%土地为上市公司竞得今年，“土地市场的竞争最终还是资金的竞争”这个道理得到充分体现。根据阳光顾问统计，今年以来，上市

14、公司在已经出让的土地中拿下约2384亩土地，占2007年至今已出让土地总量的52%。2007年度杭州市土地市场成交情况一览表编号地块坐落出让面积（）用途容积率成交价（亿）楼面价（元/）07年74号拱墅17522商业金融用地5.45.6812600407年73号拱墅A-0155816宅地2.6437001A-0229073宅地2.6B-0212455商业3.3B-0318328商业4.7B-0428909办公3.6B-0523303办公3.0B-0620255办公3.0B-0710778商业等3.007年70号下城区A25277宅地 3.1 17.119038B-14094商用 2.8 07年6

15、2号江干区C2-7 56410商用 1.7 4.883204R21-5 25630宅地 2.2 07年59号拱墅区A 34116宅地 0.9 22.268403B50953宅地 2.2 07年58号江干区39352宅地 2.3 3.35412507年57号江干区37575宅地2.2 3.41370207年53号留下B911841宅地1.358.5510779B19、2134663宅地1.5B238721宅地1.307年52号转塘浮山34733宅地2.13.9534707年51号西湖转塘54061宅地1.8-2.07.53696407年50号西湖转塘50425宅地1.8-2.05.2452020

16、7年49号江干区丁桥40578宅地2.43.61370907年48号江干区丁桥48253宅地2.24.03380207年44号西湖转塘A2118729宅地2.011.4110004A234406.6商用1.307年43号西湖转塘57027宅地2.01.4324207年42号西湖区三墩49769宅地2.0 6.7538507年41号西湖区三墩133450宅地2.3-2.515.4524507年40号江干区丁桥34319宅地2.2 3.2466207年39号江干区丁桥40508宅地2.2 3.8426407年38号西湖转塘A3245968宅地2.07.16980A317241.8商用1.3507年

17、37号西湖区转塘56771宅地2.011968807年36号江干区丁桥58714宅地2.04.98424107年35号下沙A29076商用3.522.83326C/D28063商用3.5G95602宅地2.5H136925宅地1.807年34号西湖区留下48113宅地1.69.16902012285商用2.007年33号滨江区20776宅地2.21.88411307年23号西湖区36131宅地2.614.761571207年24号西湖区118545宅地1.815.1707707年25号西湖区111821宅地1.815.6775007年26号西湖区33462宅地1.83.38561207年22号

18、江干区九堡34961宅地2.33.72462607年20号拱墅区40858宅地3.216.011224507年19号下城区华丰78911商用2.0237781506.6307年18号下沙2-A69121宅地2.212.4124502-C121570宅地1.82-D21908娱乐3.02-F15738旅馆3.02-G6503商用3.507年17号上城区钱江新城C-0624269宅地3.234.911759C-0839076宅地3.2C-177880商用4.5C-1813030商用4.507年15号下城区华丰17316宅地2.01.26363807年14号西湖区西溪35600宅地1.83.2150

19、0907年13号西湖区西溪90446宅地2.09497507年10号江干区钱江新城B-0114104综合6.515.26753B-0233351宅地4.007年9号下城区华丰18077宅地2.410459241107年6号西湖区42131宅地1.01.129412634607年4号拱墅区43506宅地2.35.15514707年3号拱墅区3786住宅地上建筑面积6500 M20.71076907年2号下沙72743宅地2.453168307年1号江干区10293住宅、商用3.52.567106三、2007年杭州市商品房市场概况总结2007年杭州市商品房市场，我们发现其走过了一个高潮迭起、冷静收

20、场的一年。1.市场从供不应求到供求平衡2007年住宅供应量并没有大幅增加，市场属于严重的供不应求，于是出现了“有房必抢”的大好形势，刺激了不少购房者提前入市，5、6月份成交量达到高峰，其中6月份达到创记录的6868套，随后成交量逐渐回落，到12月份成交量未到2000套，缩减到了6月的三分之一。2.房价从持续飞涨到戛然而止2007年杭州商品房价格飞速上涨，从年初透明售房网公布的日成交均价9000元/平米左右，5、6月份日成交均价10000元/平米左右；11则以上涨到16000元/平米，达到最高峰；12月逐步回落，当前日均成交价格在1100013000元/平米之间。2007下半年商品房成交情况一览

21、表月份6月7月8月9月10月11月12月成交套数（套）6068386735002434230221831926成交均价（元/）102201037110500103491195016846141443.心态从疯狂追涨到观望等候2007年杭州楼市火爆程度非同一般，从5、6月份开始出现了连夜排队购房火爆场面，个别楼盘甚至还未开盘就已经被定购一空。这样的场面持续到10、11月。12月以来盛况不在，市民开始普遍持观望心态，昔日的旺销楼盘也不被为疯狂追捧，个别新开楼盘甚至出现了冷场。4.旺销区域从主城区扩展到东西两翼要说2007年杭州市最受关注的区块，则非申墩板块和九堡板块莫属。这两大板块一西一动、一静一

22、动，却同样备受关注，双双跨入万元区块俱乐部，着实风光无限。申墩板块由滨江万家花城打响第一炮，芳满庭和橡树园跟进，文鼎苑遥相助阵，成功实现整体突围，商品房均价从5月的8000元/平米上涨到目前的12000元/平米左右。九堡板块则由万科魅力之城抗起大旗，红苹果、九月庭院、左邻右里等呐喊助威，声势同样不同凡响。纵观这两大热点区域，我们可以发现品牌地产带动、区域利好驱动、众多楼盘集体发力、投资客和市民跟随追捧是其共同特征。品牌地产带动：申墩板块由本土品牌开发商滨江房产率先发力，九堡则受全国地产龙头万科带动。区域利好驱动：申墩板块靠近文教区，周边生活环境基本成熟，又有大型商业中心规划利好；九堡则有四季青

23、大型商场进驻，地铁一号线动工，以及大城东整体开发大势等利好。众多楼盘集体发力：申墩板块万家花城、芳满庭、橡树园等新楼盘位置邻近并同时发起推广，从而形成聚合优势；九堡板块，众多楼盘相继入市并广开宣传也同样起到了区域整体发力的聚合优势。投资客和市民追捧：两个区域的造势成功吸引了投资客和市民的广泛关注和追捧，都出现过连夜排队买房的盛况。5.中小户型从稀缺到潮涌2007年初在售中小户型还较为缺乏，到5、6月份成为市场热销焦点，到年底几乎成为市场主流。这说明90平米政策影响得以全面展现。相同的面积、差不多的户型、新兴市场热点地段等所构成的相似局面，这势必导致市场竞争进一步加剧。6.重点考察楼盘情况本项目

24、重点潜在竞争对手如九堡项目旅游红苹果、申墩板块的万家花城等，持续着不错的销售业绩。12月销售情况（截止12月22日）区域项目名称销量（套）预定（套）剩余（套）成交均价（元/）最近开盘时间九堡万科魅力之城4013928710月13日旅游红苹果1080901200011月15日名城左邻右里10301100010月29日九月庭院15201151060511月24日申墩华元芳满庭450711300011月5日万家花城1232242071296012月16日其他复地连城国际13105803311月25日以上数据来自透明售房网。四、2008年展望1.“双核”格局日渐凸显政策调控发挥作用都有滞后期，2007

25、年下半年政府加快了政策调控步伐，明年这些政策压力将集中体现。从2008年经济政策框架来看，调控力度主要放在防止经济增长偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变成明显通货膨胀上。购房者还贷压力增加，银行放贷门槛提高，开发商也将做到有计划供应，以抑制投资需求，防止房价过快上涨。建设部重新设计我国住房体制，保障、居住、商品化共存的“三分法”，将成为政策导向。“双核”时代格局凸显，保障类住房与商品房关系将是共同维护的重点，开发商也将顺应这种“双核”格局，寻求新的开发模式。2.品牌房产占据主角从今年拍地情况来看，拿地者不是上市公司就是寻找资金支持联合拿地，开发商联手已成为趋势。精装修产品将慢慢被市场接受，并成为趋势。随着住房结构的细分，商品房也将慢慢走向高端，新产品不断涌现，产品的智能化、功能性加强。随着供应量的增加，不会再有“有房就能卖”的现象，加上品牌开发商的进驻，将更加有利于产品品质的提升。3.经济小户型受欢迎随着90/70政策的实施、银行信贷收紧，中小户型将更加成为市场主流。对于开发商来说，在不得不面临产品同质化竞争加剧的局面的同时，如何使产品价值最大化、成本最优化、避免产品同质化以提升产品竞争力，是开发中小户型产品首先要解决的问题。类似服务式公寓、精装修产品将越来越受追捧，产业化、规模化、资本化、品牌化将是中小户型产品发展的必由之路。