房地产企业资金链管理研究开题报告.docx

1、房地产企业资金链管理研究开题报告本科毕业设计（论文）开 题 报 告题 目 房地产企业资金链管理研究 一、论文选题的背景、意义：（一）背景2008 年下半年，受国家宏观调控及金融政策影响，房地产市场由多年来的供销两旺走入了市场观望阶段。房地产泡沫开始破裂，被市场繁荣所掩盖的资金链显现出了脆弱的一面。至2009年，房地产企业将面临供给提升和需求大幅下滑的双重压力，资金局面将不堪重负。一方面，由于金融风波和经济下滑，潜在消费者的收入和价格预期发生变化，使得消费者延迟和减少大额消费，房地产企业商面临艰巨的销售回款压力。另一方面，在房价尚未调整到位之前，银行普遍持谨慎态度。业内专家指出，虽然在“保增长的

2、环境中，银行会适当放松对房地产企业的融资需求，但受消费者消费意愿下降、房屋存货走高的影响，房地产业整体仍然面临巨大的资金压力。2010年房地产市场政策风云突变，政策收紧倾向明显，通过卡住资金流，卡住楼市的命脉，使得房地产开发商的现金流受到严重限制。（二）意义1、理论意义研究房地产企业的资金链管理，有利于各类企业经营管理者根据企业自身的特点将企业的资金活动的过程加以分解，对资金运行的环节加以考察和分析，找出优点和弱项，然后采取有针对性的策略和措施，优化资金的配置，提高利用效率，从而为企业赢得竞争优势。而强化房地产企业基于资金链管理的管理经营理念，则可加强企业经营者对资金的筹集、运行管理，促使企业

3、管理者借助各种现代分析和管理工具，对资本循环过程进行有效的监控和优化，以达到利润最大化，可以说如何有效地进行资金链管理，是现代企业经营管理的普遍核心问题。2、实践意义房地产项目顺利进行的保障资金是房地产的血液。由于房地产市场中存在较多不可控因素导致房地产开发项目的经营管理具有风险大、成本高、资金回笼速度慢等特点，房地产企业资金链一旦断裂，不仅严重损害企业自身的存活，严重打击企业投资者的信心，还将严重威胁房地产行业价值链上的相关利益各方。由此可见，资金链的良好运作是房地产项目顺利开发的根本保证。首先，房地产企业可以根据对资金链的研究及时发现资金管理过程中的问题，制定和实现相适应的资金融资计划和使

4、用计划。其次，房地产企业可以根据企业资金链的状况有机地和资本市场结合。再者，房地产企业可以根据对资金链的研究配合企业内外部实情，拓宽企业资金来源渠道，促进企业多元化融资。因此，在金融危机的经济环境下，研究我国房地产企业的资金链管理，提出相应改善措施，以缓解资金压力，对促进我国房地产行业健康稳定地发展，具有十分重要的现实意义。（三）文献综述1、国外对房地产企业资金链管理的研究国外对于房地产企业资金链管理的研究主要是实证研究，集中于对房地产的融资问题的探讨，对应的是房地产企业资金筹措方面的研究，而关于资金的使用、资金的回流方面的文献较少。2002年Richard Impefiale介绍国外除了一级

5、市场以外，还存在比较发达的证券化二级市场，在二级市场上，各种金融创新使房地产金融工具层出不穷。这些金融工具包括投资基金，信托证券，指数化证券等。Andy CWChui 和 KCJohn Wei以及罗伯特谢曼较详细的描述了各类房地产资金来源市场。William Beranek(1966) 将营运资金管理定义为：为了在未来的期间内最大化公司的目标，对可以控制的变动资产进行价值管理。书中通过两个存货模型，清晰地论证了存货管理和利润最大化的关系，将这一原理运用到房地产企业中，房地产企业的存货即为待售或待租赁的商品房，该书为后期房地产资金链的管理研究奠定了基础。Kevin Fox Gotham（2006

6、）指出：房地产是一种特殊的商品，是不动产,相对耐用,昂贵,同时它有它自己专门的市场。因为商业和住宅房地产业涉及相对较高的风险,有时也属长期投资。房地产本身就是一个“紧缩性的商品”，这与“高周转、高回报的理想市场”形成鲜明对比(巴特尔特，1997，P126,P128)。霍默尔(2000)和韦伯(2002)注意到房地产有一个顽固的品性，就是抵制频繁的价格变动,因此与机械和其他形式的固定资产相比，它对贬值敏感得多。它不像现金那样,是流动且同质的,房地产业流动性差、形式多样化、在销售时需高交易成本并且缺乏透明度。在房地产市场，相关的复合财务风险存在于不同类型的房地产买卖中,包括融资取得的有效资金的波动

7、、当地房地产市场的竞争、有限的债务保护、税法的改变(一个概况,见杰特尼.麦格雷戈、雪旺2003)，房地产被认为是一种优越的保值手段，房地产资产是企业除了股票和债券以外的多样化的投资机会,并且相比较于其他投资而言提供更优惠的税收政策。(海拉 1991,1998，1986，派克 1994，凯克里1994)。此外，Kevin Fox Gotham介绍了美国证券化、房地产投资信托机构和次级抵押贷款市场的发展，这三种方式为国内买房者和国际金融提供融资渠道。Hancock Wilcox（2003）在文章中总结了目前世界各国房地产资金来源金融机构的分类情况：(1)美国主要有：政府专业信贷机构、商业银行信贷机

8、构和非商业银行信贷机构。(2)日本主要有：住宅金融公库、住宅公团、住房专业贷款公司。(3)德国主要有：抵押银行、储蓄银行、住房互助储蓄信贷社。Carsten Hoth（2007）阐述了德国房地产企业融资发展的历史及资金来源的渠道。他指出德国房地产企业主要融资方式包括：银行贷款、夹层融资、证券融资、项目融资和财产租赁等。他详细介绍了各种融资方式的原理，还分别对不同的融资方式进行优缺点的评价分析以及提出了采取某特定融资方式的前提条件等。例如资产证券化呈现很多优势包括：证券化为企业提供了现金；证券化释放了房地产企业资产负债表中与股权相关的资产；由于证券化后是长期负债，享受贸易的税收优惠政策；证券化使

9、融资更具灵活性；证券化使公司优化房地产投资组合；证券化可以提高股本回报率。其缺点就是受法律因素限制较多，手续较为复杂，需支付较高的手续费。此外，还提出房地产证券化组合前提条件如下:房地产产生必要的现金流以支付利息和赎回贷款(稳定的现金流)；房地产必须是同质的；必须有若干的独立应收帐款(如若干租赁合同)。2、国内对于房地产企业资金链管理的研究（1）房地产企业资金链管理的相关概念 朱凌波（2004)指出所谓房地产资金链是指在房地产的不同阶段资金的表现方式和资金的来源，这不仅是一个资金总量的问题，也是一个资金结构的问题，尤其还涉及资金周期和资金增值的问题。冯亚静（2009）认为资金链是指维系企业正常

10、运转所必需的基本链条，涵盖了投融资、业务组合等多重内涵。房地产企业资金链是指房地产企业的项目从土地批租、房地产开发到房地产销售整个过程中资金的流动过程。目前我国房地产企业资金链的主要环节：（1）资金来源环节：银行、金融公司、机构及投资者、房地产合伙基金、房地产投资公司（2）资金使用环节：土地使用权、开发商、建筑商、管理运营商（3）资金回流环节：终端客户、消费者。陈鑫（2009）对房地产企业经营中的资金链运作进行分析，他指出：从房地产开发的一般过程来看，在房地产企业内部资金的流动过程相对简单，大体经过这样的过程：资金土地在建工程商品销售收入+经营收入+存货(滞销、空置)，房地产企业外部资金的来源

11、与流动过程也相对简单，大体经过这样的过程：资金(银行贷款、投资公司投入资金、发行债券资金)开发投资销售收入+经营收入资金(还贷、投资公司股东回报、到期债券还本付息)。从房地产企业资金循环在形式上看，有两个循环：内部循环、外部循环。因而，从房地产企业的资金链形式上看，也就有两个相对独立的组成部分：内部资金链、外部资金链。但在实际操作过程中，企业经营管理者通常并没有把房地产资金链人为地分割成两个部分。房地产企业的资金链管理就是企业经营管理者根据实际情况需要，运用科学方法，对企业资金的流动过程进行管理，以推动资金链一环接着一环往下运作。（2）我国房地产企业资金链管理现状及原因尤佳（2009）指出：我

12、国房地产企业资金链管理现状为：融资渠道狭窄；银行贷款要求提高，经营状况差的企业筹措资金难度提高；在项目开发过程中，资金使用计划性不强。谷华（2010）认为我国房地产企业资金链管理的现状为：资金渠道单一；融资成本偏高，财务风险较大；受国家政策影响较大 。原因如下：房地产企业自身发展状况制约着房地产企业的融资能力；房地产企业的外部融资环境对企业融资能力有所限制。罗薇(2010）认为我国房地产商资金来源主要分为内源融资、外源融资以及其他方式融资。目前内源融资主要手段有：自有资金、房地产预收账款融资和房屋销售回款；外源融资主要手段是银行贷款和上市融资；其他融资方式包括回租、回买等融资方式。就目前我国房

13、地产企业来看，资金使用存在以下问题：盲目扩张囤地占用巨额资金，加大融资风险和资金压力；盲目融资，缺乏明确资金规划，导致资金成本偏高；成本控制的力度不够，导致完工总成本都超出成本控制计划；普遍面临经营性现金流持续恶化和财务费用上升等问题。销售资金回流是我国房地产企业资金回流的主要形式。但受金融危机影响，目前房地产企业销售情况很不乐观。（3）完善房地产企业资金链管理的措施李实之（2008）认为解决我国房地产开发资金链吃紧的对策有：1、实行融资多元化战略，多渠道融资：(1)发行股票(2)发行债券(3)银行贷款(4)其它融资机构贷款(5)前沿贷币合约(6)房地产辛迪加2、寻找适合自己的融资方式:(1)

14、民问借贷(2)股权出让融资(3)增资扩股融资(4)金融资源整合(5)买壳上市融资。蔡淳（2009）提出了房地产企业在紧缩政策下的融资渠道：(1)私募股权基：这种融资渠道经过发展，产业基金和股权投资已获得广泛认同，市场上形成了相对成熟的投资者群体，各类中介组织和监管机构逐步完善。(2)银信合作融资模式：由于“银信合作”业务的简易性、可复制性以及在扩大受托资产规模方面的高效性，信托公司通常都将其作为不可或缺的基础业务，并成为房地产企业在紧缩政策中的“救火队员”。(3)IPO上市：IPO就是initial public offerings(首次公开发行股票)的简称。首次公开招股是指一家私人企业第一次

15、将它的股份向公众出售来筹集资金。 (4)房地产集合信托：在银行信贷收紧时，借道信托融资是房企开发单个项目常用的手段。(5)债券型信托：相对于销售预收款，其使用期限更长，且资金成本在可以接受的范围内。(6)房地产信托投资基金(REITS) ：从国际范围看，REITS是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。樊幻灵（2009）认为完善房地产企业的资金链管理应从企业外部和企业自身两方面着手，并提出了一些措施:建立房地产资金融资筹集机制；拓宽房地产企业合法融资渠道；完善外资投资房地产业的相关法律法规；构建

16、多元化资金来源渠道；科学制定项目开发计划，加强成本管理；提高资金周转率，降低资产负债率。瞿丹(2009)认为应该从国家政策层面和企业层面出发，开源节流，改善企业资金链管理。国家政策层面：（1）应出台相关政策和行业法规，拓宽房地产投融资渠道；（2）逐步培育和完善房地产的资本市场。企业层面：（1）通过银行获得贷款；（2）寻找新的融资渠道；（3）科学制定项目开发计划、加强成本管理；（4）提高资金周转率，降低资产负债率；（5）充分利用目标成本管理，为企业守住利润。张艳军（2010）提出了加强房地产企业资金链管理的对策建议：（1）建立资金池，实行资金集中管理；（2）提高流动资产的比重，推行现金为王的持有

17、政策；（3）选择合适的融资渠道，巩固资金链；（4）降低资产负债率，提高经营性现金流；（5）加强资金链的风险管理。尚立红（2010）提出优化我国房地产企业资金链内部循环需要从优化内部管理入手，以建立、健全有效的财务控制体系为重点，通过拓展多元化的融资渠道、制定科学的项目开发计划、加强成本管理、提高资金周转率和降低资产负债率等措施达到对资金链运作的有效管理和控制。3、国内外研究总结随着房地产业的不断发展，在国内，房地产资金链管理的研究逐渐提上日程。但与国外相比，中国金融市场、资本市场的发展还处在初级发展阶段，存在诸多问题，故需要大量借鉴国外的成功经验，结合中国实际，逐步完善中国的金融市场、资本市场

18、。通过阅读、研究国内外专家学者的理论研究，可以概括在当前经济环境下，房地产企业资金链管理存在的问题为：（1）受国家宏观政策及金融政策的影响大；（2）融资手段单一，盲目融资忽视融资风险；（3）资产负债率高，极易受到系统风险影响；（4）对资金链缺乏系统管理 。这些问题在已有的文献中虽然有所提及，但是总体研究不够深入，结合实际不够，本文针对以上的问题，结合实际，对我国房地产企业资金链管理方面进行研究，并提出改善的措施，希望可以为房地产企业走出资金“吃紧”的困境提供参考，从而促进中国房地产企业资金链的良好循环与不断壮大。二、研究的基本内容与拟解决的主要问题：（一）研究的基本内容：1、近几年与房地产相关

19、的国家政策。2、房地产资金链管理的相关概念。3、我国房地产企业现状以及原因。主要从受国家宏观政策及金融政策的影响大；融资手段单一，盲目融资忽视融资风险；资产负债率高，极易受到系统风险影响；对资金链缺乏系统管理等几个方面论述。4、对房地产企业资金链管理的建议。分别从外部经济政策环境和企业自身方面出发，对房地产这一资金密集型行业的资金筹措、资金使用和资金回流环节提出改善措施，希望可以在金融危机后，帮助房地产商走出资金链断裂困境。（二）拟解决的主要问题： 1、如何完善房地产资金筹措机制，逐步培育和完善房地产资本市场。 2、如何有效地利用有限的资金，建立相对完善、科学的资金链管理系统。三、研究的方法与

20、技术路线：（一）研究方法：1、文献研究法。首先对于国内外关于房地产资金链管理方面的相关文献进行广泛阅读，了解国内外在房地产资金链管理研究的侧重点，以及国内外房地产市场的差异，为我国房地产行业借鉴国外的管理方法提供一些依据。2、案例研究法。论文在对房地产企业资金链管理的建议部分将引用万科等行业巨头的案例，分析其在当前政府宏观调控政策下为捍卫企业资金链做出的改善措施，并提倡同行业其它企业总结经验，积极创新，走出资金困境。（二）技术路线：四、研究的总体安排与进度：2010.10.082010.11.22 完成毕业论文选题2010.11.232011.01.10 完成文献综述、开题报告及外文翻译201

21、1.01.112011.03.11 完成毕业论文初稿2011.03.122011.05.03 毕业实习，修改论文2011.05.042011.05.12 毕业论文定稿五、主要参考文献：1 尤佳.房地产开发项目资金链管理.合作经济与科技，2009(10):P17-18.2 周立破解中国企业家折腰于资金链断裂之谜经济展望,2007（2）：P25-32.3 何进荣中小房地产企业现有资金链模式的分析硅谷，2010（7）：P131.4 胡道春谈资金链和企业发展二者关系及启示商业会计,2005(12):P35-395 尚立红房地产企业风险管理研究现代经济信息，2010(13)：P346 陈鑫基于资金链管理

22、的房地产企业风险控制研究硕士论文.福建师范大学，2009:P30-31.7 曲久龙房地产资金链与政府宏观调控问题研究商场现代化，2008 (51):P38-40.8 褚双卿房地产企业融资方式的分析与比较商场现代化，2008(6):P32-33.9 杜超，张璋中小房企如何捍卫资金链城市开发，2008(7):P66-67.10 彭兴庭重构房地产业的“资金链“.现代商业银行，2008(11):P14.11 陈怡房地产融资理论与实务上海财经大学出版社，2005：P31-34.12 陈莹我国房地产企业融资模式研究时代经贸，2008(26)：P8-9.13 王珊.路在何方我国房地产业融资渠道探寻.时代经贸

23、，2008（6）:P29-30.14 王晓丽我国房地产企业资金链管理研究硕士论文.北京交通大学，2008：P42-44；P50.15 李实之我国房地产开发资金链吃紧问题的思考分析企业家天地，2008(9):P71-7216 罗薇我国房地产企业资金链管理研究硕士论文.南昌大学，2010:P20-2517 段玉龙金融危机对我国房地产市场环境影响分析商业文化，2009(3)：P112-113.18 冯亚静.浅析当前形势下房地产企业资金链管理.中国商界，2009（8）：P91-92.19 谷华.金融危机下我国房地产企业融资问题探讨.中国乡镇企业会计，2010（2）：P66.20 瞿丹金融危机下我国房地

24、产公司的资金链问题研究硕士论文.浙江工业大学，2009:P38-40.21 蔡淳.国家融资链条收紧，另辟房产融资渠道.科学时代，2010（13）：P10-12.22 张艳军.房地产企业资金链管理浅析.管理学家，2010（6）：P88-89.23 Carsten Hoth,2007“Financing and Securities” . Real Estate Investments In Gemany,pp.88-93.24 Andy CWChui，KCJolm Wei,2005.”Intra-industry Momentum Financial-Chain Management of Real Estate”.Journal of Financial Market,June, pp.11.25 Kevin Fox Gotham, 2006” The Secondary Circuit of Capital Reconsidered:Globalization and the U.S.Real Estate”. AJS,vol.112 ,no.1 ,July,pp.234-235；pp.248-249.