南京鼓楼区停车场开发建设项目可行性调研报告.docx

1、南京鼓楼区停车场开发建设项目可行性调研报告南京鼓楼区停车场开发建设项目可行性调研报告前言本报告从宏观环境、项目地现状、项目定位研究、财务可行性分析等几个方面对二 中和十一中地下停车场综合项目的可行性进行了逐层深入的调查与研究，经过调研 我们发现南京市第十一中学及第二中学周边区域的存在着停车设施严重供给不足， 市场对停车场的需求十分迫切。第一部分 十一中和二中地下停车场综合项目背景分析 1. 立项目的（项目综合说明）1.1项目说明十一中待建地下停车场范围 十一中停车场建在一中（南大附中）操场下，东起 鼓楼街，西至十一中操场跑道，南起鼓楼二条巷，北至渊声巷路。二中待建地下停车场范围一一位于鼓楼区东

2、北部地区的南京市第二中学停车场建设 项目，地点位于操场地下，东起青石村，西至一 OO二工厂宿舍，南起长江新村住宅楼，北至紫竹林。1.2项目所在区域宏观环境分析1.2.1鼓楼区的规划鼓楼区位于南京城区中部偏西北，是南京市政治、经济、文化的中心城区，也是江 苏省委、省政府、省市旅游局所在地。鼓楼区全区面积 24.68平方公里，东以中山路、中央路为界，与玄武区为邻，南以汉中路、汉中门大街为限，与白下区、建邺 区接壤，西以长江夹江为界，北以护城河、大桥南路、挹江门里以中山北路为界与 下关区相连。全区总人口为 638330人，总户数为199951户，人口密度为每平方公 里25864人。其中受过高等教育的

3、人群占 33.35%，人口数量为203387人。详情见下表。表1鼓楼区人口受教育程度分布6岁及6岁以上人口合计 大学文化程度 高中文化程度 初中文化程度 小学文化程 度人数 609858 203387 162954 149171 73914比重 100 33.35 26.72 24.46 12.121.2.2鼓楼区主要经济指标图1鼓楼区主要经济指标 鼓楼区的主要经济指标如上图1所示。工业总产值实现了 3.56亿元，比去年同期增 长了 42.8%;全社会固定资产投资完成 9.98亿元，比去年同期增长 40.8%;实现社 会消费品零售总额31.16亿元，比去年同期增长了 22.9%。鼓楼区作为南京

4、市最早成型的经济、政治、文化中心是南京市的重要组成部分，周 边生活和商业配套非常成熟，南京市的三大商圈几乎全被鼓楼区归入囊中，经济地 位可见一斑。1.3相关政策法律环境1.3.1对停车场所的相关政策法律环境在国家政策和各地汽车保有量增长两方面的压力之下，我国的各主要城市，都开始 对停车场的规划和建设予以高度关注，南京也对停车出台或即将出台一些政策。 住宅车库的契税自今年4月1日起，住宅车库的契税征收比例从 2%上调至4%。但是由于南京市拥 有产权的车库比例相当低，大部分的车库转让行为都是通过使用权转让或者租赁形 式，因此目前市场对车库契税调整的反应不大。停车配建标准2003年5月，南京市规划局

5、针对南京的实际情况实施了新的南京市建筑物配建停 车设施设置标准与准则，规定一般住宅区中，每 10户要有8个以上停车位，每一幢别墅则要配备1.5个停车位。凡是建筑面积超过1000平方米的新建筑物应配建相 应的停车位。即将出台的新的小区停车配建标准，将老城区新建小区车位比从原来 的0.3提高到0.8，即达到10户8个停车位标准，而老城区外的新建小区，停车配 建标准则要达到1,即1户1位；社会停车场周围200米范围内不许设路边停车； 对商场则要求达到最低每1000平米2-2.5个车位。针对在路面上停车的情况，关 于切实加强我省城市公共停车设施管理工作意见提出路内停车场不得占用人行道 的盲道设置，停车

6、泊位必须满足以下条件：双向道 12米以上，容许双侧停车，8-12米容许单侧停车，不足8米禁止停车，单行道和巷弄都是 9米以上容许双侧停车， 6-9米容许单侧停车，不足 6米禁止停车。1.3.2汽车产业的相关法律政策新汽车产业发展政策在今年6月发布的新汽车产业发展政策中明确提出， 各城市人民政府应根据本市经济发展状况，以保障方便停车和促进汽车消费为原则，积极搞好停车场所及设 施的规划和建设，制定停车场所用地政策和投资鼓励政策，鼓励个人、集体、外资 投资建设停车设施。为规范城市停车设施的建设，建设部应制定相应标准，对居住 区、商业区、公共场所及娱乐场所等建立停车设施提出明确要求。 ”新汽车贷款管理

7、办法 央行和银监会于2004年9月中旬联合公布了新的 汽车贷款管理办法，该办法将 自2004年10月1日起施行。新办法对车贷业务品种进行细分，并扩大了放贷机构范围。在个人汽车贷款和用于商业用途的企业汽车贷款方面，新办法沿用1998年的规定，设定了最长为5年的贷款期限，并彻底终结 零首付”贷款买车最 少要自付两成，贷款车辆价格为裸车价格；贷款人将建立信用档案。1.4南京市私家车保有量与停车泊位对比分析图2南京市2004年车辆保有量与泊位比1999年的时候，我市的机动车只有 13万辆，停车位是6万个，几乎是每2辆车拥 有1个车位。大约10万多个。根据有关部门统计，目前（2004年）南京市的机动车

8、保有量已经超过60万辆，其中私家车占了 20%,将近12万辆。今年2月份，私家 车比去年同期增长了 57%。与私家车保有量迅速增长形成鲜明对比，南京市的停车 场发展过于滞后，尤其是对社会开放的收费停车场。南京目前共有各类停车场近 1400处，泊位75000余个。其中只有697处共30000个泊位是向社会开放的（包括 路内临时占道停车场、路外停车场和建筑物配建停车场），开放的比例近 40%。目前南京机动车拥有量与公共停车位之比为 7.7： 1，私家车拥有量与公共停车位之比为4: 1。由此可以看出，目前南京市对停车场的需求缺口很大，而且随着人们收入 的提高，中国入世后车价的下跌，越来越多的人能够圆

9、一个有车梦，那么，给爱车 寻求一个挡风遮雨的泊位的需求就会更为迫切，所以未来几年内南京市对于车位的 需求将有持续的增长。1.5南京市目前停车场的经营现状及成因分析目前，南京市整体停车位日渐捉襟见肘，但是停车场的经营状况却呈现的是冷热两 重天。一方面地面停车场和地面的临时停车位总是爆满，另一方面，在南京的地下 停车场总是处于 吃不饱”的境地，即使在新街口的繁华商业区，平均也有 20%-30%的闲置率。出现路面和地下这样的反差，主要原因是路面停车方便、费用低。南京 地下停车按小时收费，一般分为中车 6元、小车5元，如果是电子计费，1小时零5 分钟就要收12元。而路面收费停车一般是车次收费，从天亮停

10、到天黑都行，中车 5元、小车4元。目前地上地下收费差距悬殊，不仅使地下停车场发展受阻，还使停 车场的投资建设单一地落在政府身上，更使司机享受不到完善的停车服务。2. 项目市场调研结论摘要调研目的通过对二中、十一中周边交通状况、人口情况、经济发展状况、私家车保有量、车 流量等市场影响因素的调研，了解当地对停车场的目前及未来的需求量，从而为当 地的科学合理规划提供有效的依据。调研范围二中地下停车场项目的调研范围：以南京二中操场为中心点，北至黑龙江路，南至 新模范马路，东至中央路，西至南瑞路。该区域内居住区较多，人口密度大，有工 人新村、建设新村、长江新村、金贸花园、紫竹林居住区、蓝山国际公寓、城市

11、先 锋及汇林绿洲等。十一中调研范围：以南大附中（即十一中）为中心点，直径 1公里范围内，东至高楼门，西至上海路及北京西路，北至傅厚岗及大方巷，南至汉口路。2.二中、一中周边总体环境分析2.1周边交通及停车现状（见报告附件项目地示意图）二中周边交通及停车现状：二中全名南京市第二中学，地处鼓楼区东北部。北临黑龙江路，东靠金贸大街，南 临新模范马路，与中央门比邻，有多达30多条公交线路及一条地铁线路经过， 发达的公共交通网络，交通十分便利。由于二中周边属于鼓楼区的老城区，周围的老居住小区如建设新村、长江新村、工 人新村等多建设较早，一般都没有建车库，私家车保有量很低；而目前新建、在建 的楼盘如城市先

12、锋、汇林绿洲三期、蓝山国际公寓属于鼓北的高档住宅区，都建有 车库，其业主的私家车保有量明显高于南京市平均水平，被称为南京中心城区的最 后富人区。目前在区域内的私家车保有总量约为 500多辆，私家车保有率约为 60人/车。项目地区域内现有正规及非正规（含占道经营停车场、路边随意停放、小区 内停车场）停车位400个左右，单个车位面积 48平米不等，其中正规停车位生活 区外75个左右，生活区内200多个。十一中周边交通及停车现状：十一中全名南京大学附属中学， 学校地处南京市中心，毗邻鼓楼广场，北靠湖南路，东依中央路，南临北京西路，西偎中山北路。学校占地面积 27241平米。项目地区域位处繁华的鼓楼区

13、商业地段，区域内企事业单位、商铺、写字楼数量众 多，车流量非常巨大，高峰时期的车流量达 100-140辆/分钟，即使在非高峰时期也达到50-65辆/分钟。但是区域内的老式居住区偏多，一般没有配套的停车场，该区 域内拥有私家车的住户比例处于南京市普通水平。项目地区域内现有正规及非正规（含商业设施配套停车场、小区内外、收费停车场）停车位 1250个左右，单个车位面积414平米不等，其中对外开放的正规停车位 510个。2.2周边商业现状 二中周边商业现状 二中毗邻南京市第三商圈 中央门。中央门地区一直以来都处于城北地区的核心 地位，聚集了各类商业网点 460多家，年成交金额100多亿元，接近南京第一

14、商圈 新街口商圈。与新街口地区的大型商业不同， 中央门商圈除了有财富的聚集地，成就了很多的百万富翁。十一中周边商业现状十一中位于鼓楼区中心，地处湖南路、山西路的强力辐射区内。湖南路作为南京三 大成熟商圈之一的第二大商业圈，人气不断上升。目前，一千多米的湖南路上聚集 了各类商家200余家，其中国内、国际的名牌、精品、专卖店占 85%以上，全街连续4年销售额超过30亿元。2. 3项目周边环境综合分析通过对宏观经济环境及地区经济状况的研究我们发现，十一中及二中地下停车场项 目，都位于经济、文化、交通发展水平较高的鼓楼区人口密度较高的居民聚集区内 部，居民平均文化水平与收入水平都高于南京市平均水平，商

15、业发展后劲也很大， 这个地区的停车设施规划应该充分考虑到满足现状与超前设计并重，以利于区域的 协调发展与进步。3. 项目立项意义立项思路确立以科学的发展观”建设和管理城市的思想。以 统筹发展为原则，以科学规划为 手段，以完善配套为重点，以市场运作为主题，以政策支持为保障 ”的总体思路，通过科学规划与运作解决目前鼓楼中心地区和北部地区商业设施配套相对不足的问 题，通过二中、十一中地下停车场项目的规划开发，实现城市的土地经济效益，环 境效益和社会效益的最佳组合。迫切的市场需求在两个项目地区域（定义见调研范围）集中了十几个生活小区，同时周边的公共性 设施及服务性设施也日趋增多，高档餐饮、娱乐设施鳞次

16、栉比。但是由于前期规划 上的不足，使得目前该区域内各种设施形态分布不均。这其中停车供需失衡问题尤 为突出。目前项目地区域内大部分车辆停靠在小区路边临时车位及小区之间的道路 沿线，车位的需求已经远远大于供给，加上该区属于城市繁华商业区，来往的车流 很大，使得乱停车现象非常普遍。同时，两个项目地区域内的新建住宅、商住等房 产项目正在如火如荼的进行中，未来几年内住户数量和私家车数量会不断攀升，若 停车设施不能及时跟上，问题会愈加的严重。良好的社会效应随着我市经济的迅速发展，车辆密集度的提高，车辆的静态管理和配套建设成为制 约我市发展的瓶颈之一。据权威人士介绍，我市老城区在1997年之前建设的小区大

17、都没有把停车库纳入规划中，有的只有自行车停放处。现在机动车越来越多，居民 的私家车拥有量也不断扩大，没有车库，这些车只能占用消防通道、小区绿地和公 共走道，不仅给居民正常生活带来很大的不便， 还带来安全隐患。新城区建设得晚,相对来说停车条件要好一些，但也不能完全满足该区域未来发展中对车辆停放设施 的需要，解决这个问题的主要方法就是增加停车设施供应。地下停车场作为一种停车场设施的主要形式，以其占地面积小、有利于集中管理、 不占用地面空间等优势已经成为一些发达国家大力发展的停车模式。在巴黎等大都市中，一半以上的车辆都是停放在地下的，因此发展 地下停车场，更有利于控制城市繁华区内的车流量，减轻交通压

18、力。如果在项目所 在地建设地下停车场就可以大大缓解当地的 大车流、小车场”的矛盾局面，对路边空地随意停车现象起到有效的遏止作用，从而对当地的市容市貌、商业发展都会有 很大程度的促进作用，因此具有良好的社会效益。4. 项目定位建议方案十一中地下停车厂综合项目的规划定位：按照 利用地上操场的地下空间兴建的地下停车及商业综合服务中心”，地下共两层，建成后，地面保持原有功能，地下综合 停车及商业配套主要包含的内容有：出租式停车场、商业服务业配套、社区公益性 配套等三项，其中前两项为本项目的主体，第三项主要是结合本地区的配套现状和 发展要求，进行拾遗补缺、超前预留。二中地下停车场综合项目的规划定位： 按

19、照 利用地上操场兴建的地下停车场及商业 综合服务中心”，地下共一层，建成后，地面保持其原有功能，地下综合停车场主要 包含的内容有：出租式集中停车场、商业仓储配套面积，本项目将主要为解决鼓楼 区东北角城市人口密度较高、交通繁忙地段日益加深的社会停车难问题进行的经验 探索，需要对本项目进行经济效益层面、管理办法等多方面的研究论证。定位建议方案说明正是在这样的大环境中，二中及一中地下停车场综合项目被定位为集中式停车场 及社区公益设施、地下集中式商铺为主的地下综合项目，同时地面部分将复建为学 校操场并修建地下广场的人行、车行出入口。这两个项目的出现将在改善区域居民 生活质量、增加人均公共建设面积的同时

20、，也将使停车位的供需失衡状况得到很大 程度上的改善。大型停车场的出现在一定程度上，也能促成新的消费形态和生活方 式。在私家车日益普及的今天，驾车购物正在被越来越多的人所接受，例如一中 项目地处鼓楼中心经济中心，当停车难的问题解决后，周边的有车族将会很乐意的 到此来消费。同时，停车位供给充足，必将改善目前乱停乱放的现象，在整个地区 街道变得更加整齐，予人以良好市区规划的印象，从而提升了地区的地位，塑造了 良好的形象。投资财务分析表明十一中项目可行、二中项目现有规划方案不可行十一中地下停车场综合项目：通过对一站中地下停车场综合项目的投资规模、收 益预测、投资回收期及市场需求状况等方面的审慎分析，该

21、项目从第 2年开始每年都有正的利润，且呈现出逐年增长的趋势，从第12年开始，年税后利润均高于1000 万元，这些数据均反映出十一中地下广场项目较好的中长期投资收益。项目投资回 收期：9.61年（不含建设期1年），内部收益率972%，从中长期发展及收益看，该项 目具有较好的投资价值。二中地下停车场综合项目：通过对该项目投资规模、收益预测及市场需求状况等方 面的审慎分析，从投资角度看，二中地下广场项目的财务收益小于其社会收益，由 于回报年限遥遥无期，故希望政府规划部门将其设立为双层停车场项目以增加收益 来源。可参考二中地下停车场综合项目进行重新规划和定位，可重点考虑商业服务 设施与公益设施的设计。

22、关于投资招商政策的建议：由于这两个项目从投资回报角度来说比一般的房地产项目的收益是偏低的，建议政府在土地出让金减免、公共设施部分资金投入、开发资金的融资担保方面给与明确 政策。以吸引社会资金投资该项目。第二部分二中地下停车场项目市场现状调查及项目可行性研究1.二中地下停车场项目市场现状调查1.1考察范围说明二中地下停车场项目目标市场区域： 以南京二中操场为中心的周边 1平方公里区域, 即向各方向辐射500米，北至黑龙江路，南至新模范马路，东至中央路，西至紫竹 林与东柏果园。该区域内居住区较多，人口密度大，计有工人新村、建设新村、长 江新村、金贸花园、紫竹林居住区及汇林绿苑等新建居民下小区。1.

23、2项目地区域内人口密度及分布情况项目地位于鼓楼区东北角，城市功能以居住为主，区域内的生活居住区较多，目前 约有近9000户左右的住户，人口密度接近2.7万人/平方公里，同时，随着汇林绿洲 二期、三期及金贸花园后期等新建楼盘建成并使用，这一数字还将继续增大（按每 户2.9人口的标准计算）。由于这里的居住区不是一次规划、建设的，因此居住区 楼盘情况比较复杂，既有建于八、九十年代左右的楼盘，如长江新村、建设新村等， 也有刚建成不久或正在建的， 如金贸花园、汇林绿洲等。老楼盘外观大多比较陈旧， 内部居住环境相对较差，而新楼盘内部的配套设施完善，居住水平较高，居住环境 较好。同样，受新旧楼盘分布影响，该

24、社区居住人口分布情况相对复杂，社区内人 口分布情况大致如下：家庭年收入范围 5万以下510万1015万1520万20万以上分布比例 33% 30% 22% 11% 4%职业结构企业人员政府官员教育科研人员私营业主、商人其它分布比例 35% 15% 15% 10% 25%通过调查，该区域居住人口以工厂企业的一般员工为主体，集中居住在老的生活社 区里，其总体收入水平处于南京市中等水平。从收入水平来看，这一部分人群的汽 车保有量要低于南京市的整体标准。1.3项目地区域内汽车保有量情况该区域内收入水平较高的拥有私家车的住户集中在汇林绿洲、金贸花园等少数几个 新楼盘中。目前南京市人口数与私家车数之比已在

25、 50： 1左右，年度增长率15%以上随着城市不断地发展，人民生活水平和购买力不断提高，私家车发展非常迅速，汽 车增长量很快，小汽车越来越多的进入家庭， 市民出行方式与购物理念相应的改变， 对商业设施布局、汽车的停放都提出了更高的要求。二中地下停车场项目地区域内的私家车总保有率：二中地下停车场项目地区域内的居住区可分为两部分：一块是年代相对较久的老居住区，该居住区内住户的生活水平一般，拥有私家车的 住户不多，私家车保有率约为每 200人库，这个偏低的数字并不是说该地区居民私 家车拥有量大大低于南京市平均水平，而是由于没有合适的停车设施，一部分经济 情况较好的有车业主已将区域内的房屋出租而另购置

26、了新的房产而搬离了老居住 区；另外一块是新建时间不久的以汇林绿洲、金贸花园为代表的新居住区，该居住区内住户的生活水平相对较高，私家车保有量较多， 800户左右的人口拥有400多辆的私家车，私家车保有率远高于南京市一般水平 5倍以上。本次调查显示，目前汇林绿洲一期共有住户 420户左右，拥有私家车300辆左右，其中有少部分公牌车（数据来自汇林绿洲物管人员）；金贸花园现有住户 300户左右，拥有私家车120辆以上（数据来自金贸花园物管人员）；其它的老居住区有住 户8000多户，拥有私家车100辆左右。调查结果显示，所以由这两块居住区组成的项目地区域内的私家车总保有率约在每 50人/车左右，与目前南

27、京市平均水平持平。随着鼓楼老城的改造以及一些新楼盘诸如汇林绿洲二三期、金陵大公馆、城市先锋 等项目陆续出现，在未来几年中，该区域内车辆的保有量预计会增大 3倍以上，即达到1500辆左右。如果配套设施道路情况改善、停车场的建设能相应共同发展的话， 私家车的保有量将会更多。项目地区位于鼓楼区东北角，区域内住户情况相对复杂，既有年代长久的南京市老 城居住区，也有南京市比较高尚的新建居住区， 私家车占有率情况也因此相对复杂。项目地区域内私家车的价格档次：项目地区域内私家车的价格档次主要在 430万之间，有别克、帕萨特、马自达、派 力奥、赛欧、桑塔那、富康、长安、奇瑞、现代等品牌。区域内车流量调查：调查

28、时间：2004年10月8日 星期五14： 20非高峰调查地点：二中与传染病预防医院交汇前的路口人流：（10辆自行车+6行人）/分钟车流：8辆/分钟车流结构出租车公交小车其它2辆 4辆2辆25% 50% 25%通过对项目地区域的调查显示，该区域内的车流量组成以私家车为主，这部分车辆 有随时在该区域停车的需求。1.4项目地区域内现有车位及汽车停靠情况调查根据对项目地周边500米范围内的实地调查数据显示，项目地区域内的正规停车场 由单位停车场、小区内停车场及路面的收费停车场组成。由于单位及小区停车场只 对内开放，因此真正对外开放的正规停车场只有两个路边收费小型停车场。其余主 要是路边临时非法停车场。

29、停车场数量少、规模小、车位总量严重不足，由此而导 致的突出问题就是区域内路面停车现象比较普遍，交通拥挤，存在安全隐患。 项目地区域及其周围地区内的居住区以较早年代建成的老居住区为主，由于早期停 车问题尚不严重，因此这些老式居住区都没有配套的停车场所，由于老居住区内私 家车保有量较少，停车问题还不算严重；而在为数不多的新建居住区中，尽管都建 有停车场，但是由于早期对停车问题的认识滞后，使得配套建设的车位数量已不能 满足目前住户的停车需求，如汇林绿洲，现有车辆数 300,车位130个左右，给居民生活、停车带来了诸多不便。项目地区域内现有正规及非正规（含占道经营停车场、路边随意停放、小区内停车 场）

30、停车位400个左右，单个车位面积48平米不等，其中生活区外75个左右，生 活区内200多个（包括小区内道路上临时的）。具体情况如下表：调查区域内停车状况汇总调查时间：10月8日11： 00-17： 00周五注：非高峰停车时间段地址拥有车位泊车数量性质收费标准许府巷中央路至金贸大街段 10 6临时、非法 路边收费停车场：白天7： 0019： 00,小车6元/次；夜间19： 007： 00小车9元/次（该收费标准为区域内两个路面 停车场的收费标准）长江科技园门前10 4单位自用二中南门对面86非法丁家桥小学旁15 7路边、收费南昌路与金贸大街交叉南 30 10路边、收费二中对面农贸市场门前 15

31、11临时紫会苑，黑龙江路18号30 8小区内路面上停靠汇林绿洲130 50小区地下停车场、区内路面上金贸花园100以上一一小区内路面上南昌路上20 9路边临时、非法调查区域车位使用饱满率 调查时间：10月8日11： 00-17： 00周五 注：非高峰停车时间段；使用率 50%左右，汇林绿洲晚间高峰停车时间段溢出率在 10%以上。（溢出率由汇林绿洲物管提供，溢出车辆大多非法停靠在区域内路面上）项目地区域内现有汽车保有量及车位分析:注：图中正规停车位包括区域内单位停车场、小区停车场及路面收费停车场。调查发现，数量少、规模小、总量严重不足（晚间停车还需 300个以上车位白天办公还需100多个车位）是

32、目前项目地区域内停车位的现实写照。现有的车位已经不 能远远不能满足居民出行的要求。目前面临的突出问题就是停车设施严重不足，小 区内外路面停车现象非常普遍，同时区域内道路情况不佳，交通拥挤，矛盾突出。 解决这一问题的途径除去改善路况外，更要建造停车场，增加停车位的数量。1.5项目地周边区域现有商业及公益设施情况经过调查，目前项目地区域内的大型服务性设施很少，现有的商业设施以小型商铺 为主。项目地内销有商业及公益设施情况如下表：调查区域：北至黑龙江路、南至新模范马路、东至中央路、西至紫竹林与东柏果园。项目地区域内现有公共设施情况表 设施类型、名称 数量、名称类型分布状况（相对于项目地的方位）教育科研3处；南京二中、丁家桥小学、紫竹林小