DB11T641住宅工程质量保修规程.docx

1、DB11T641住宅工程质量保修规程北京市土也方标准 DB编号：DB11/T 6412018住宅工程质量保修规程Residential building construction quality guarantee specification2018-12-18 发布 2019-04-01 实施 根据原北京市质量技术监督局关于印发2015年北京市地方标准制修 订项目计划的通知（京质监发2015 22号）的要求。规程编制组经过深入调 查研究，认真总结实践经验，参考国内相关标准，在广泛征求意见的基础上, 对商品住宅质量保修规程DB11/641-2009进行了修订。本规程的主要内容是：1总则、2术语

2、、3基本规定、4质量保修范围、 5质量保修期限、6质量保修要求。本规程修订的主要内容为：1、 规程名称“商品住宅工程质量保修规程”修改为“住宅工程质量保 修规程”。2、 删除了涉及权利和义务部分的条款；3、 修改了地基与基础工程、建筑主体工程、建筑装饰装修工程等的质 量保修范围；4、 调整了保温工程、防水工程、智能建筑工程、室外工程的保修期限, 增加了消防工程的保修期限；5、 修改了保温工程、装饰装修工程等的质量保修要求；6、 删除了第六章大部分条款维修响应时间的要求。7、 增加了保修工程的质量验收要求。本规程由北京市住房和城乡建设委员会和北京市市场监督管理局共同管 理，北京市住房和城乡建设委

3、员会归口并负责组织实施，北京市住房和城乡 建设科学技术研究所（北京市房屋安全鉴定总站）负责具体技术内容的解释。 执行过程中如有意见和建议，请寄送北京市住房和城乡建设科学技术研究所 （北京市房屋安全鉴定总站）（地址：北京市朝阳区华威北里18楼；邮政编 码：100021 ）o本规程主编单位：北京市住房和城乡建设科学技术研究所（北京市房屋 安全鉴定总站）北京市建筑节能与环境工程协会本规程参编单位：北京市建筑设计研究院有限公司北京东方雨虹防水技术股份有限公司北京振利节能环保科技股份有限公司中建一局集团第五建筑有限公司北京物业管理行业协会广州迪森家居环境技术有限公司北京九阳实业有限公司北京市住房和城乡建

4、设科技促进中心北京市金龙腾装饰股份有限公司主要起草人：王满生赵晓敏潘錄胡亮霞林爱华 冷涛韩培亮惠擎宇黄振利刘嘉茵陈敏敏李树利郑宁李珂张浩谢宝英主要审查人：王庆生杨永启 李本强刘月莉 韩继云杨思忠 王力红1总则 12术语 23基本规定 34质量保修范围 45质量保修期限 66质量保修要求 8本标准用词说明 10引用标准名录 11条文说明 12Contents1General Principles 12Technical Terms 23Basic Regulations 34Warranty Exclusions 45The Warranty Period 66Requesting Warran

5、ty Service 8Explanation of Wording in This Standard 10List of Quoted Standards 11Explanation of Provisions 121.0.1为了加强北京市住宅项目质量保修管理，维护住宅所有权人与建设单位的合法权 益，明确住宅工程质量保修范围、保修期限和保修要求，制定本规程。1.0.2本规程适用于北京市依法建设的住宅项目。1.0.3北京市住宅项目工程质量保修管理除执行本规程外，尚应符合国家及北京市现行有 关法律法规、标准的规定。2.0.1 住宅 residential building供家庭居住使用的建筑（含

6、与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分）。2.0.2 质量缺陷 quality defects住宅的实体性能、使用功能和室内环境等不符合相应标准或合同约定的要求。3.0.1当住宅在保修期内出现质量问题时，应对其及时进行维修。对住宅进行维修时，不 应导致原住宅使用功能受到影响或发生改变，或给住宅所有权人造成损失。3.0.2因使用不当、超出设计标准的自然灾害或第三方造成的住宅损坏，住宅拆改及受其 影响的部分不属于质量保修范围。3.0.3对住宅的质量保修问题产生争议时，可委托有相应资质的机构进行鉴定。3.0.4保修工程的质量验收应满足相关国家标准和北京市地方标准房屋建筑修缮工程定 案和施工质量验收规

7、程DB11/509o4.0.1 住宅的实体性能、使用功能和室内环境等不符合相应标准或合同约定的要求时， 均应属于质量保修范围。4.0.2地基与基础工程质量保修内容应包括建筑物地基、基础、肥槽回填土、房心回填土 等。4.0.3建筑主体工程质量保修内容应包括梁、板、柱、墙、外围护墙、分户墙、非承重墙、 楼梯、结构性幕墙等。4.0.4建筑装饰装修工程质量保修内容应包括（原始装修）建筑地面、抹灰、门窗、吊顶、 轻质隔墙、装饰性幕墙、饰面板、饰面砖、涂饰、裱糊与软包、栏杆、扶手等。4.0.5保温工程质量保修内容应包括屋顶、外墙、架空或外挑楼板、不供暖地下室顶板、 分隔供暖与非供暖空间隔墙等部位的保温工程

8、。4.0.6防水工程质量保修内容应包括建筑屋面、地下室、外墙面、住宅室内有防水要求的 房间等。4.0.7 建筑给排水工程质量保修内容应包括给排水系统、中水系统、热水系统及消防给 水系统的输水设备及附属设施、管道设施及配件。4.0.8供暖工程质量保修内容应包括室内热水热源、室内电采暖管线、供暖设备及相关配 套设备、管道设施、末端散热设施等。4.0.9通风与空调工程质量保修内容应包括送排风及防排烟系统的风机、风管、风口及阀 部件及其绝热防腐做法等，空调系统的冷源及配套设备、管道设施及其绝热、阀门部件、 末端空调设备等。4.0.10 电气工程质量保修内容应包括电线、电缆敷设，配电箱、插座、开关、灯具

9、、防 雷和接地等设施。4.0.11 智能建筑工程质量保修内容应包含通信系统（通讯、网络、有线电视）、安全防 范系统、建筑设备监控系统、智能家居及智能控制系统等。4.0.12消防工程质量保修内容应包括火灾自动报警及联动控制系统、消防应急广播系统、 应急照明系统。4.0.13电梯工程，包含产品和安装两部分，产品包含电梯驱动主机、悬挂装置、电气控 制系统、导轨、门系统、轿厢、安全部件。4.0.14室外工程质量保修内容应包括车棚、围墙、大门、垃圾收集站、建筑小品、亭台、 连廊、入口台阶、无障碍通道、散水、管井、道路及交通设施等。5.0.1地基与基础工程质量保修期限应为设计文件确定的建筑设计使用年限，其

10、中回填土 质量保修期限为10年。5.0.2建筑主体工程中，梁、板、柱、承重墙、外围护墙、分户墙、楼梯、结构性幕墙的 质量保修期限应为设计文件确定的设计使用年限，非承重墙的质量保修期限为10年。5.0.3装饰装修工程中，除有专门规定质量保修期限的分项工程应遵从其规定外，室内装 修工程质量保修期限不得低于5年；室外装修工程质量保修期限不得低于5年；外窗与入 户门质量保修期限不得低于5年；护栏和扶手的质量保修期限不得低于5年。装饰性幕墙 的质量保修期限不得低于10年。5.0.4外保温工程、架空或外挑楼板的保温工程质量保修期限不得低于10年；夹心保温 工程的保修期限应同于建筑主体工程质量保修期限；内保

11、温工程、不供暖地下室顶板保温、 分隔供暖与非供暖空间隔墙的保温工程质量保修期限不得低于15年；屋顶保温质量保修 期限不得低于5年。5.0.5防水工程质量保修期限不得低于10年。5.0.6建筑给排水工程质量保修期限不得低于5年，其中采取隐蔽方式安装和共用部位的 给排水、中水、热水管道质量保修期限不得低于10年，且管道设置在建筑主体内时，其 质量保修期限应与建筑设计使用年限相同；消防工程管道及水泵保修年限不得低于10年。 5.0.7供暖工程质量保修期限不得低于2个完整采暖季，其中采取隐蔽方式安装的管线质 量保修期限不得低于10年，且管线设置在建筑主体内时，其质量保修期限应与建筑设计 使用年限相同。

12、5.0.8通风与空调工程质量保修期限不得低于2个完整采暖供冷季，其中采取隐蔽方式安装 的管线质量保修期限不得低于10年，且管线设置在建筑主体内时，其质量保修期限应与建筑设计使用年限相同。5.0.9电气工程中除线缆质量保修期限不得低于5年外，其余电气工程质量保修期限不得 低于2年。5.0.10智能建筑工程质量保修期限不得低于5年。5.0.11消防工程的火灾自动报警及联动控制系统、消防应急广播系统、应急照明系统保修 年限不得低于5年。5.0.12电梯工程质量保修期限不得低于3年。5.0.13室外工程质量保修期限不得低于5年，其中入口台阶、无障碍通道和散水质量保修 期限不得低于10年。5.0.14质

13、量保修期限应自建设单位首次交付之日起计算。其共用部位的质量保修期限应自 本单位工程交付首套住宅之日起计算。在建设工程保修期限内，经维修的部位保修期限自 所有权人和相关单位验收合格之日起重新计算。6 质量保修要求6.0.1当地基基础出现的不均匀沉降，或建筑主体结构出现的变形或开裂可能涉及安全性 时，应及时查明原因并维修；当处于危险状态时，应立即采取措施。6.0.2外装修出现以下现象时，应进行质量保修：1饰面砖出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；2涂饰出现开裂、掉粉、起砂、空鼓，剥离、石灰爆裂、脱皮、锈渍、起皮等现象。6.0.3内墙面抹灰、饰面砖出现裂缝、脱落、空鼓等现象时，应进

14、行质量保修。6.0.4住宅的内部吊顶出现下垂、面板脱落、表面裂损状况时，应质量保修。6.0.5地面出现以下情况时，应进行质量保修：1水泥地面出现裂纹、脱皮、麻面、起砂及空鼓等现象；2地面砖在正常使用中出现脱落或开裂等现象；3木、竹地板在正常使用中出现起拱、翘曲等现象。6.0.6门、窗及五金件出现以下情况时，应进行质量保修：1门、窗出现雨水渗漏、密封条脱槽、破损等现象；2门、窗出现开关不灵活、关闭不严密、倒翘等现象；3门、窗及五金件出现影响正常使用功能的其他情况。6.0.7入户门出现影响安全使用的情况时，应进行质量保修。6.0.8出现以下现象时应对建筑保温工程进行质量保修：1因建筑外保温工程质量

15、缺陷引起的以下问题：外墙内表面出现潮湿、结露、结霜 或霉变；保温层出现破损或脱落；抹面层空鼓、开裂、渗漏；保温层外粘贴的饰面层脱落。2因建筑内保温工程质量缺陷引起的以下问题：外墙内表面出现潮湿、渗水、结露、 结霜或霉变；保温层出现破损或脱落；抹面层空鼓、开裂，出现保温板缝痕迹。3屋顶、架空或外挑楼板、不供暖地下室顶板、分隔供暖与非供暖空间隔墙保温层 损坏或脱落。6.0.9屋面出现渗漏或积水现象时，应采取有效的临时抢修措施；具备施工维修条件时应 进行屋面防水工程质量保修。6.0.10室内地面、顶面或墙面等部位出现以下现象时，应进行质量保修：1室内地面、顶面或墙面出现渗漏、积水、霉变；2外墙出现雨

16、水渗漏引起外墙内表面浸湿。6.0.11地下室底板、侧墙及顶板等出现渗漏、积水现象时，应进行质量保修。6.0.12给排水设备或设施出现爆管漏水等现象时，应立即采取有效措施，并进行质量保 修；6.0.13消防给水及防排烟系统出现管道设施及阀门风口损坏、使用功能障碍或消防供水 压力不足时，应立即进行质量保修。6.0.14供暖、通风与空调、电气、智能建筑系统等出现影响正常使用功能的情况时，应 进行质量保修。6.0.15电梯出现运行不平稳，异常声响时，应进行质量保修；6.0.16住宅小区内的道路出现严重开裂、隆起、沉陷等现象时，应立即采取避险措施， 并进行抢修。6.0.17住宅小区内其它配套的建筑小品、

17、散水等基础设施和市政设施出现影响正常使用 功能的情况时，应进行质量保修。6.0.18住宅质量保修范围内其他项目的保修应在其出现质量问题时进行。以便在执行中区别对待:执行”或“应符合.的本规程用词说明1执行本规程条文时，根据要求严格程度不同的用词说明如下,1） 表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。2） 表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。3） 表示允许稍有选择，在条件许可时应首先这样做的： 正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”。4） 表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2标准中指定按其他标准、规范的规定

18、执行时，写法为“应按.规定（要求）”。引用标准名录1房屋建筑修缮工程定案和施工质量验收规程DB11/509北京市地方标准住宅工程质量保修规程Residential building construction quality guarantee specification条文说明2019北京1总则 142术语 153基本规定 164质量保修范围 175质量保修期限 186质量保修要求 201 总则1.0.1 本规程主要规范建设单位与所有权人之间的住宅质量保修关系，从而达到减少质量投诉和质量纠纷，促进社会和谐，保护消费者权益的目的。2.0.2质量缺陷包含由于设计、施工、建筑材料等原因造成的住宅质量

19、问题。3.0.2规定了质量保修免责的三大类情况，即住宅所有权人使用不当、第三方或超出设计 标准的自然灾害。第三方是指除了所有权人和建设单位的其他主体。自然灾害指地震、泥 石流、滑坡、洪水、雷击等人类难以抗拒的自然力破坏。3.0.4住宅维修施工的质量检验与验收的合格要求、质量验收程序和组织应执行现行的国 家标准和北京市地方标准房屋建筑修缮工程定案和施工质量验收规程DB11/509的规 定。住宅维修施工质量验收的质量合格标准应符合上述标准中的各章分项工程和检验批的 规定及有关专业施工质量验收规范的规定。4.0.4建筑装饰装修工程的范围是根据建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2013 的规

20、定确定的。均包含室内和室外装饰装修工程。对精装交房时户内的橱柜、吊柜等包含 在本保修范围内。4.0.5保温工程的范围是根据北京市地方标准居住建筑节能设计标准DB11/891-2012 的规定确定的。4.0.7随着近年来的住宅市场的发展，住宅室内给排水系统不仅指生活给排水系统，还应 包括直饮水系统和消防给水系统；根据北京市节水政策的要求，很多住宅小区设置了建筑 中水系统，因此应将此系统纳入保修范围。室内热水系统也包括太阳能热水系统，室内热 水系统的热源包括住宅交房时由建设方安装的燃气热水器、电热水器、太阳能集热系统（含 集热板、循环泵、贮水罐等设施）及小区集中锅炉系统；对精装交房的户内的卫生器具

21、、 厨卫给排水器具等包含在本保修范围内。4.0.8室内供暖系统的热源包括住宅交房时由建设方安装的燃气壁挂炉、电采暖设施（如分 体空调、电暖器、加热电缆辐射供暖系统等）及小区集中锅炉系统。4.0.9目前北京市的许多住宅由建设方设置了分户式集中空调系统或小区集中空调系统及 通风系统，相关的系统设备及管道应纳入保修范围。4.0.10本条中的灯具指公共区域的灯具及精装交房时户内的灯具，在毛坯交房时一般仅 预留灯头或采用普通灯具，住户有更换的可能，所以这部分灯具不包含在质量保修范围内。 4.0.11智能建筑工程的通信系统包含通讯线路、宽带线路、有线电视线路、卫星天线设 施等，安全防范系统包括视频监控、入

22、侵报警、对讲及门禁、紧急求助报警系统等，建筑 设备监控系统包含供配电、公共照明、电梯、风机、水泵监控及能源管理系统等。4.0.13电梯工程中的安全部件主要是指限速器、安全钳、缓冲器。限速器，是电梯安全 保护系统中的安全控制部件之一。当电梯在运行中无论何种原因使轿厢发生超速，甚至发 生坠落的危险，而所有其他安全保护装置不起作用的情况下，则限速器和安全钳发生联动 动作，使电梯轿厢停住。安全钳是在限速器的操纵下，当电梯速度超过电梯限速器设定的 限制速度，或在悬挂绳发生断裂和松弛的情况下，将轿厢紧急制停并夹持在导轨上的一种 安全装置。缓冲器是电梯安全系统的最后一个环节，在电梯出现故障或事故冲顶、蹲底时

23、, 吸收和消耗电梯的冲击能量，从而缓解电梯或电梯里的人免受直接的撞击。4.0.14分类部分依据建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2013中表C.0.1室外 工程划分表。5.0.15.0.2地基基础和建筑主体结构的质量是住宅安全的前提，故将建筑物设计使用年 限作为其质量保修期限。5.0.3按照国务院的建设工程质量管理条例第四十条规定：在正常使用条件下，建设工 程的最低保修期限为：装修工程，为2年。建设部（2000）80号令房屋建筑工程质量保修 办法规定的最低保修期限中第七条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修 期限为：装修工程为2年。其他项目的保修期由建设单位和施工单位约定。

24、在实际工程实 施中，装饰装修工程均按照2年的保修期限实施的。本次修订按照北京市颁布的相关管理 办法和制度的要求进行，2010年我市发布关于印发北京市公共租赁住房建设技术导则 （试行）的通知，要求公共租赁住房室内装修保修期原则上不少于5年；2017年我办出 台的关于印发北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）的通知，要求“共 有产权住房实施全装修成品交房，依合同约定自交房之日起五年内不得对内部装饰装修进 行拆除”，出台此项政策的初衷是为了减少短时间内的装修次数，减少拆改，减少资源浪 费和环境污染。考虑到政策的延续性，建议修改为室内装修工程保修期限不得低于5年， 全装修交房的橱柜、卫浴等保修

25、期不得低于5年且不应低于其产品保修年限。考虑北京市 的建筑施工水平及居民对住宅品质需求的提高，室外装饰装修工程的保修期限增加为5年。 对于防火窗与单元门质量保修期限也不得低于5年。5.0.4外墙外保温工程技术规程JGJ 144中明确规定外保温工程的使用年限不应少于25 年，结合现有的建筑材料和施工工艺的提高，外保温工程的最低质量保修年限也相应提高 为不低于10年；架空或外挑楼板与外保温工程接近，因此也规定其质量保修年限为10年; 内保温工程、不供暖地下室顶板保温、分隔供暖与非供暖空间隔墙的保温工程由于受到外 界环境的影响较小，质量保修年限提高到15年；夹心保温工程由于保温层是被内叶墙和 外叶墙

26、夹在中间保护起来的，因此其保温层基本不会被破坏，而夹心保温工程最容易被破 坏的是起结构作用的内叶墙和外叶墙，因此夹心保温工程的使用年限是与主体结构设计使 用年限相同的，其质量保修期限也应与主体结构设计使用年限相同；屋面保温工程由于受 到外界影响因素比较多，特别是上人屋面的保温工程影响会比较大，这次修订仍然保持原 规程中的5年。针对上述墙体保温保修内容及保修年限的修订，编制组于2016年5月6日专门召 开了外墙保温工程研讨会，9家北京地区从事外墙保温工程研究和施工的有代表性企业参会，并进行了保温工程的保修范围、保修年限和保修起止日期展开了激烈地讨论，与会企 业代表形成以下共识：保温工程的保修范围

27、包含外墙保温和屋面保温，外墙保温又包含外 墙外保温、外墙内保温和夹心保温。保修年限应分别作出规定，其中外墙外保温的保修年 限建议适当延长，编制组建议延长5年；夹心保温的保修年限与结构同寿命；外墙内保温 的保修年限也可适当延长，编制组建议延长10年；屋顶保温不改变仍然为5年。5.0.5北京市建设工程质量条例（2016版）第六十二条：本市推行建设工程质量保险制 度。从事住宅工程房地产开发的建设单位在工程开工前，按照本市有关规定投保建设工程 质量潜在缺陷责任保险，保险费用计入建设费用。保险范围包括地基基础、主体结构以及 防水工程，地基基础和主体结构的保险期间至少为10年，防水工程的保险期间至少为5

28、年。地下室防水工程也无法拆除重做，维修性质和地基基础及主体结构一致，因此建议地 下室防水工程保修期为10年。考虑防水材料质量、北京市的建筑施工水平、居民对住宅品质需求的提高，建筑屋 面的防水保修年限延长至10年，住宅室内有防水要求的房间防水保修年限延长至10年。 5.0.6热水系统中太阳能工程最后辅助加热部分整机安装设备其保修期限按照产品保修期 限的要求规定。在本规程中的隐蔽工程安装的管道一般指不外露的管道，特别指精装修交 房的住宅，管道一般都在装修层内。对于设置在主体工程中的管道也属于隐蔽工程，但它 的保修期限应与主体工程的保修期限一致。小区内主体建筑外的以隐蔽性方式安装的给排 水管道保修期

29、亦为10年。5.0.7小区内主体建筑外的以隐蔽性方式安装的供暖管道保修期亦为10年。5.0.14规定了住宅质量保修期限的计算时间点。为了使住宅所有权人的住宅质量保修权 利能够得到充分保障，不因建设单位的销售等原因而受到影响，本条规定以首次交付之日 起为质量保修的开始时间，共用部位以其单位工程交付首套住宅之日为起算时间点。根据 北京市建设工程质量管理条例（2016年版）第54条的规定，建设单位对所有权人的工 程质量保修期限自交付之日起计算。在建设工程保修期限内，经维修的部位保修期限自所 有权人和相关单位验收合格之日起重新计算。6 质量保修条件6.0.1本条款中“查明原因”，可由建设单位或施工单位

30、的专业人员实施，也可委托有检 测鉴定资质的机构对住宅现状进行检测鉴定。根据危险程度，如需加固，由原设计单位或 有资质的其他设计单位出具加固方案，再由有加固资质的施工单位负责施工；如情况紧急, 应立即采取紧急维修措施。6.0.5粗装修的地面基层麻面属于正常施工要求，不在质量保修范围内；因空鼓造成的地砖 脱落和因混凝土楼面板开裂引起的地砖开裂都属于质量保修范围；板材本身质量或铺装施 工质量存在问题引起的起拱也属于质量保修范围。木地板包括实木地板、实木复合地板、 中密度（强化）复合地板。6.0.9规定采取临时措施是考虑到当时可能不具备维修条件。有效的临时抢修措施包括疏 通堵塞的雨水管道和天沟、排除积

31、水、覆盖屋面防雨布以及转移人员和财产等。6.0.12规定“立即采取有效措施”，是考虑到节水和防止污水泛滥，同时还包括保证居民 生活必须条件的临时措施。中水、游泳池及生活热水系统的设备、器具或设施包括在给排水设备、器具或设施中。规 定“立即采取有效措施”，是考虑到节水和防止污水泛滥，同时还包括保证居民生活必须 条件的临时措施。对精装交房的户内的卫生器具、厨卫给排水器具等出现影响正常使用功能的情况时，应进 行质量保修。6.0.13消防设施出现故障将给整个消防服务区内的住户人身和财产造成威胁，风险很大, 应立即进行保修。消防系统事关安全，如出现影响使用的问题应立即进行保修。6.0.14供暖、通风、空调制冷系统及电气系统出现问题对住户的正常生活影响极大，应 及时进行质量保修。6.0.16规定“立即采取避险措施”是考虑到严重开裂、隆起、沉陷可能造成人身伤害和 交通事故。6.0.17小区内其它配套的市政基础设施出现影响正常使用功能的情况时，会影响多个住 户的正常生活，应及时修复。6.0.18本章给出了涉及住户生活的重要质量保修项目的质量保修要求，未给出明确保修 要求的质量保修项目可参照有关规定或本章上述条款执行。也可以在取得保修当事各方一 致同意的前提下，自行约定。