河南省房地产司法鉴定估价指导意见试行.docx

1、河南省房地产司法鉴定估价指导意见试行河南省房地产司法鉴定估价指导意见（试行）第一章 总 则第一条为规范房地产司法鉴定估价行为，保证房地产司法鉴定估价质量，提高房地产司法鉴定估价公信力，根据全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定中华人民共和国物权法中华人民共和国城市房地产管理法最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定（法释200916号）等有关法律、法规和司法解释，以及房地产估价规范(GB/T 50291-2015)和房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013)的有关规定，制定本意见。第二条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定估价活动，适用

2、本意见。第三条本意见所称房地产司法鉴定估价，是指在诉讼活动中，对诉讼涉及房地产的价值或者价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定估价活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守房地产估价标准规范，恪守职业道德。第五条房地产估价机构从事房地产司法鉴定估价活动，应取得相应房地产估价资质，不得超业务范围从事房地产估价活动。第六条注册房地产估价师应当根据特定司法鉴定估价目的，对估价对象在价值时点的特定价值或者价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。房地产司法鉴定估价委托人（以下简称委

3、托人）和诉讼活动当事人（以下简称当事人）应当提供房地产司法鉴定估价所必要的资料，保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，并恰当使用房地产司法鉴定估价报告（以下简称估价报告）。第七条注册房地产估价师应当对委托人移交的当事人提供的估价资料的真实性、合法性、完整性履行符合法律法规、房地产估价标准规范所要求的审慎检查、尽职调查程序。第八条从事房地产司法鉴定估价的注册房地产估价师，经人民法院依法通知，应当出庭就其估价活动及估价报告，接受法官和当事人的询问，回答与估价事项有关的问题。第九条房地产估价机构和注册房地产估价师应当保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私。未经委托人同意，不得向

4、其他个人或者组织提供与估价事项有关的信息，但法律、法规另有规定的除外。第十条房地产估价机构、注册房地产估价师与房地产司法鉴定估价涉及的当事人有利害关系或者是当事人，以及存在其他可能影响独立、公正情形的，应当回避。第十一条房地产司法鉴定估价实行房地产估价机构和注册房地产估价师负责制度。注册房地产估价师应当依法独立、客观、公正地进行房地产司法鉴定估价，并对签署的估价报告负责。第二章 房地产司法鉴定估价程序第十二条同一房地产司法鉴定估价项目，应当委托一家房地产估价机构完成估价工作。第十三条房地产估价机构应当在受理估价委托前，明确估价基本事项，并可以通过人民法院交由当事人签收房地产司法鉴定估价风险告知

5、书，使当事人全面知悉估价基本事项以及应当履行的配合义务和不履行该义务可能承担的不利后果。第十四条存在估价对象灭失或者隐蔽工程图纸缺失，估价对象的所有人、占有方拒绝或者不配合注册房地产估价师的估价工作等估价依据不足情形的，房地产估价机构可以报请人民法院终止房地产司法鉴定估价委托。第十五条在估价依据不足而当事人坚持申请估价或者人民法院认为必须估价的，房地产估价机构应当将估价风险书面告知委托人。房地产估价机构在上述情形下接受委托并开展估价工作，当事人不应对估价工作在估价依据方面的固有瑕疵提出质疑，也不得因此对房地产估价机构和注册房地产估价师提出估价不当的指控，当事人应当承担估价结果可能带来的法律后果

6、。第十六条房地产估价机构开展房地产司法鉴定估价业务，应当取得委托人出具的房地产司法鉴定估价委托书。委托人提供的房地产司法鉴定估价委托书房地产司法鉴定估价资料交接表房地产司法鉴定估价资料质证情况记录，应当作为估价报告的附件。第十七条房地产司法鉴定估价委托书应当载明下列内容：（一）委托人名称或者姓名；（二）受托的房地产估价机构名称；（三）委托日期；（四）简要案情及承办人姓名和联系电话；（五）诉讼活动当事人名称或者姓名及其联系方式；（六）诉讼活动当事人签收房地产司法鉴定估价风险告知书记录；（七）既往司法鉴定估价情况；（八）估价基本事项，包含估价目的、价值时点、估价对象（包括实物状况和权属瑕疵、租赁权

7、和用益物权设立情况等权益状况）等。（见房地产司法鉴定估价委托书推荐文本）第十八条房地产估价机构应当与委托人就房地产司法鉴定估价委托书附表沟通协商，通常载明下列内容：（一）估价资料移送日期；（二）估价对象范围；（三）价值类型；（四）估价报告提交期限和方式；（五）估价报告使用者；（六）估价服务费用及其支付方式；（七）既往司法鉴定估价报告；（八）受托房地产估价机构的其他义务、受托记录。（见房地产司法鉴定估价委托书附表推荐文本）第十九条房地产估价机构认为需要补充估价资料或者退回估价委托的，应当向委托人出具估价补充（退回）资料交接表，载明房地产估价机构认为需要补充的估价资料清单或者不受理估价委托的理由。

8、对委托人移交的估价资料，房地产估价机构应当区分经当事人质证、人民法院认定的估价资料，以及需要注册房地产估价师调查核实的资料。房地产估价机构认为需要人民法院依职权调查取得有关估价依据的，应当向人民法院书面提出，并将人民法院依职权调查核实的估价资料作为估价依据。第二十条房地产估价机构应当取得估价对象的权益状况和实物状况资料，包括估价对象的不动产权属资料，查封、预查封、抵押权设立、租赁权设立、用益物权设立以及装饰装修情况说明等。估价对象为在建工程的，委托人还应当提供项目的有关用地、规划、施工许可文件，施工图设计文件，造价咨询文件，预售批准文件和拖欠工程款等资料。第二十一条注册房地产估价师在开展房地产

9、司法鉴定估价过程中，估价依据需要当事人双方认可的，可以申请人民法院就有关估价依据组织当事人进行质证认可后，采纳为估价依据。第二十二条房地产估价机构受理估价委托后，在进行实地查勘前，可以通过人民法院要求当事人按照约定预交估价费用，作为从事估价活动的必要保证。第二十三条注册房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明资料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，拍摄、制作能够反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，作为估价报告的附件。因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，注册

10、房地产估价师不得进入其内部进行实地查勘的，经与委托人沟通同意后，可以就与估价对象除装饰装修状况不一致外的其他相同类型的房地产进行实地查勘，并对估价对象的装饰装修状况在委托书中明确或者合理假定后进行估价，但在估价报告中应当予以说明。估价对象实地查勘记录应当由实施实地查勘的注册房地产估价师、在场人民法院工作人员和当事人或者代理人签名，当事人或者代理人拒绝签名的，应当予以记录。第二十四条房地产司法鉴定估价实地查勘工作完成后，当事人提出新的估价资料而未经人民法院认定并移交的，注册房地产估价师可以不予采纳，但除有证据证明实地查勘有错误外。第二十五条房地产估价机构应当在委托书载明的估价期限内完成估价工作，

11、并出具估价报告。委托书中未载明估价期限的，应当在法律、行政法规或者部门规章规定的期限内完成。房地产估价机构在估价期限内不能完成估价的，应当书面向委托人说明理由并申请延期。第二十六条房地产估价机构完成估价后，应当及时将估价报告交付委托人。当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，应当通过人民法院向房地产估价机构转交书面意见。房地产估价机构收到该书面意见后，应当对异议问题予以解释和答复。委托人要求进行听证的，房地产估价机构应当配合。第二十七条房地产司法鉴定估价费用，应当由房地产估价机构按照有关规定及行业惯例收取，对复杂、疑难、特殊的司法鉴定估价项目可以协商收取。第二十八条估价活动结束后，房地产估

12、价机构应当按照要求将房地产司法鉴定估价资料归档。估价报告、估价委托书、估价所依据的委托人提供的资料、估价项目来源和沟通情况记录、估价对象实地查勘记录、估价报告内部审核记录、估价中的不同意见记录、外部专业帮助的专业意见，应当采用纸质介质保存。其他估价资料可以采用电子介质保存。第三章 房地产司法鉴定估价类别第一节 房地产司法拍卖（变卖）估价第二十九条房地产司法拍卖（变卖，下同）估价，是指人民法院在处理债务纠纷案件中，涉及的房地产拍卖估价，包括现房拍卖估价、在建工程项目整体拍卖估价、在建工程部分拍卖估价、企业整体拍卖估价等。第三十条房地产司法拍卖估价的价值类型为市场价值，通常不评估快速变现价值，但估

13、价前提采用被迫转让前提的，应当考虑房地产拍卖成交后卖方应当负担的税费转移分担的实际。委托人在估价委托中，特别指明要求评估快速变现价值的，可以在揭示市场价值之后，评估其快速变现价值。评估快速变现价值的，委托人应当明确变现方式，并在估价报告中予以说明。房地产司法拍卖估价的估价目的，表述为“为司法拍卖房地产确定拍卖保留价提供参考依据而评估被拍卖房地产的市场价值”。第三十一条对不可分割的房屋可以整体估价。分割估价的，应当在人民法院提供的估价委托书中明确估价房屋的具体部位、范围及共用部分、设施的使用条件。注册房地产估价师应当注意整体拍卖与拆零拍卖的拍卖方式，考虑它们对估价结果的影响。第三十二条建设用地使

14、用权与房屋所有权归属不一致的，应当向委托人说明情况，取得委托人同意后在估价委托书中明确对权属一致条件下的房地产市场价值进行评估，也可对整体房地产价值进行土地使用权及房屋价值分配，实际权属状况应当在估价报告中予以说明。第三十三条农村宅基地上房屋需要估价的，一般只对房屋及其必要附属设施进行估价，并对处置产生影响的购买群体限制、居住习惯、邻里关系等因素作出书面提示。对“城中村”及城镇近郊村（居）民住宅进行估价时，应当考虑城镇规划建设及房地产市场等因素的影响。第三十四条房地产司法拍卖估价，拍卖房地产上设有租赁权或者用益物权不随拍卖而消失的，应当先评估没有租赁权和用益物权限制的估价对象房地产的市场价值，

15、再评估出附有租约限制和用益物权的拍卖房地产的市场价值。拍卖房地产上设有抵押权及其他担保物权的，通常不考虑其对评估价值的影响。第三十五条在建工程项目整体拍卖估价，应当关注停工缘由、工期延误原因对于预测完工工期及对工程造价的影响，关注项目的报建、施工许可是否合法、工程实际进度、修建状况、各项规划建设许可是否在有效期内、是否存在实际销售等事项。涉及超规划建设的，应当与委托人协商，对于超规划许可建设的部分房地产，应当有合法的估价依据，不得擅自估价或设定不合理的假设，并在估价报告中说明。在建工程部分拍卖估价，应当关注建筑物区分所有权对评估价值的影响。第三十六条房地产司法拍卖估价时，对于隐蔽工程的估价，应

16、当根据当事人提供的工程图纸、设计变更单、隐蔽工程验收记录、预结算记录，结合隐蔽工程投入使用的情况进行估价。第三十七条以房地产为主的整体资产处置的估价，应当将附属设施一起进行估价。第三十八条以房地产为主业或者企业主要资产构成为房地产的，企业整体拍卖涉及的企业价值评估中，虽然不动产可分离（从物质实体角度），但从利用（使用方式）方面不可分离，则应当就整体价值进行评估。第三十九条企业整体拍卖涉及的企业价值评估中，房地产从物质实体、使用方式上，可与其他动产、无形资产分离的，对分离出来的房地产，可以对其价格或价值进行单独评估。第二节 房地产分家析产估价第四十条房地产分家析产估价分为离婚、遗产继承、分家等产

17、生的房地产估价。第四十一条分家析产中实物分割房地产的，应当保障分割后的房地产能够独立使用，并符合不动产登记基本单元的规定。分割协议由当事人签署，并由人民法院提供给房地产估价机构，作为实物分割房地产的依据。第四十二条房地产实物分割估价，应当对分割后的各部分房地产分别估价，并对原共用部分、设施予以关注。第四十三条分家析产中不进行实物分割房地产的，应当对房地产市场价值进行评估，并根据当地房地产交易税费政策考虑市场价值中卖方应当负担税费的影响。第三节 房地产损害赔偿估价第四十四条房地产损害赔偿估价，应当区分损害（失）类型并采用适宜的估价方法。第四十五条房地产损害的类型，按照是否可修复，分为可修复的损害

18、和不可修复的损害；按照损害事实，分为实体性损害、功能性损害和经济性损害。实体性损害是指对房屋有形组成部分的损害，包括影响主体结构、围护结构、装饰装修、设施设备等的损害。功能性损害是指房屋及其所在小区内外规划的改变，如房屋层高、建筑高度、小区绿地、道路等发生改变，以及影响房屋采光、日照等方面的规划变更，从而对房屋功能产生的负面影响。经济性损害是指对损害事实的发生间接影响房地产的外部环境，从而减损其价值的损害，如环境污染带来的损害、异议登记不当带来的损害、不动产登记部门的其他登记错误带来的损害，以及区域规划调整带来的损害。第四十六条损害事实应当经下列途经认定，方可作为估价依据，并在估价报告中对损害

19、事实认定途经予以披露。（一）对易于测定的损害事实，房地产估价机构有专业胜任能力的，可以在实地查勘时测定，并由当事人签字确认。（二）其他专业机构已鉴定的损害事实，由人民法院采信、提供。（三）人民法院认定。（四）其他合法途经认定。第四十七条损害赔偿估价，应当区分可修复的损害和不可修复的损害，测算该损害对于房地产带来的实体价值减损和市场价值的减损。第四十八条实体价值减损，是指修复该房地产所需耗费的材料、人工等投入及其合理税费和利润。测算实体价值减损，需要区分重置成本和重建成本。房屋实体性损害修复方案，应当是技术上可能、财务上可行且合法的修复方案。修复方案可以由当事人自行协商后签订协议。当事人不能就修

20、复方案达成一致意见的，可以经人民法院委托或者当事人共同委托，由具有相应资质的专门机构出具房屋实体性损害修复方案。对于结构简单、易于修复的房屋实体性损害，以恢复原状为修复方案。第四十九条市场价值减损，是指房地产因发生损害而导致市场需求变化，引起的市场租金、市场价格降低。第五十条对于可修复的损害赔偿估价，宜从实体价值减损角度进行估价；如果需要，还应当考虑修复过程导致搬家、暂停营业带来的损失。对于不可修复损害赔偿估价，宜从市场价值减损角度进行估价。第五十一条项目规划变更引起的损害赔偿估价，包括容积率的变更导致总建筑面积的变更；业主拥有对建筑物内的专有部分的权利受到侵害，如建筑层高或高度、建筑面积不符

21、合原规划；业主对专有部分以外的共有部分享有的权利受到侵害，如绿地减少、侵占公共绿地、占用公共通道等。第五十二条环境污染带来的损害赔偿估价，注册房地产估价师应当结合专门机构出具的环境影响评价报告，根据环境是否可治理恢复分别进行估价。如果污染的环境可治理恢复，应当考虑治理恢复的时间周期，结合实体价值减损和市场价值减损综合判断，得出损害赔偿价值。如果污染的环境不可治理恢复，应当根据环境影响评价结果，从市场价值减损角度测算赔偿价值。第五十三条异议登记不当带来的损害赔偿估价，主要从市场租金、售价在异议登记期间的变化，对当事人带来的损失角度进行估价。第五十四条不动产登记部门的登记错误带来的损害赔偿估价，主

22、要从市场租金、售价在登记错误期间的变化及对当事人带来的损失角度进行估价。第五十五条装修纠纷中的损害赔偿估价，包括装修当事人之间发生的损害赔偿估价及装修对相邻不动产的损害赔偿估价。装修纠纷中的损害如果是可修复的，宜从实体价值减损角度进行估价。如果是不可修复的，宜综合实体价值减损、市场价值减损之后，得出损害赔偿价值。第五十六条区域规划调整带来的损害赔偿估价，宜从房地产用途、交通便利条件改变等方面对房地产市场价值减损角度进行估价。第五十七条地震、冰雹、风灾、洪水、泥石流等自然灾害带来的损害赔偿估价，应当区分该损害是否可修复。对于可修复的损害赔偿估价，综合实体价值减损和市场价值减损，得出损害赔偿价值。

23、对于不可修复的损害赔偿估价，首先对于未发生自然灾害损害之前的房地产进行估价，再减去净残值得出损害赔偿价值。第五十八条房地产损害赔偿估价方法有修复成本法、损失资本化法、价差法、损害赔偿比较法等。（一）修复成本法修复成本法是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润（包括拆除、修缮、恢复工程费用），将其作为房地产价值减损额的方法。拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金。被拆除物有残值的，应减去被拆除物的残值。被拆除物残值应当根据价值时点废旧材料回收市场价格合理确定，并扣除清运费用。修复造成直接经济损失的，应加上直接经济损失。直接经济损失包括周转安置费、空置造成

24、的收益损失、使用面积减少的损失、室内净高降低的损失、日照采光的损失、耐久性降低的损失、施工影响的补偿等。（二）损失资本化法损失资本化法是预测未来各年的净收益减少额或收益减少额、运营费用增加额，在净收益损失年限内的折现值之和，或测算经济耐用年限内无质量缺陷房地产正常净收益现值和与有质量缺陷房地产正常净收益现值和之差，从而评估房地产价值减损额的方法。收益损失包括收益年限的减少。（三）价差法价差法是分别评估房地产在损害之前和损害之后状况下的价值，将两者之差作为房地产价值减损额的方法。（四）损害赔偿比较法损害赔偿比较法是选取一定数量的可比房地产损害赔偿实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可

25、比房地产损害赔偿实例赔偿价格进行处理后得到估价对象价值减损额的方法。采用损害赔偿比较法时，应当选取三个或者三个以上类似房地产损害赔偿可比实例，并进行补偿情况修正、补偿日期调整、损害状况调整。第五十九条房屋采光、日照受影响的损害赔偿估价，宜采用价差法、损害赔偿比较法。首先测算采光、日照情况，结合当地有关规定进行日照分析，日照分析应当按照有关技术标准进行。符合规划要求但对房屋采光、日照产生影响的，应根据损害影响前、后被侵害房屋市场价值的变化额度或根据已有类似损害赔偿实例进行比较确定损害价值。第六十条建筑高度或层高发生改变产生的功能性损害估价，宜采用价差法、损失资本化法。根据设计规范或建筑合同要求及

26、层高改变对使用功能的影响程度进行分析，包括功能性折旧造成的影响。第四节 国有土地上房屋征收补偿纠纷估价第六十一条国有土地上房屋征收补偿纠纷估价，应当依据国有土地上房屋征收与补偿条例和国有土地上房屋征收评估办法进行。第六十二条国有土地上房屋征收补偿纠纷估价，应当区分下列情形：（一）被征收房屋仍然存在；（二）被征收房屋灭失，但有证据保全；（三）被征收房屋灭失，未办理证据保全。第六十三条被征收房屋灭失，但有证据保全的，应当依据保全的证据、该房屋被征收之时的房地产市场状况进行估价。第六十四条被征收房屋灭失，未办理证据保全的，该房屋不具备估价的条件。如果委托人知道该被征收房屋不具备估价条件，当事人向委托

27、人签收房地产司法鉴定风险告知书的，可以依据有限的估价依据，对该被征收房屋进行咨询性估价。第五节 房地产其他纠纷估价第六十五条房地产其他纠纷估价，包括房地产抵押估价、作价入股等其他估价带来纠纷的估价。第六十六条房地产纠纷估价的内容，包括对原进行估价的单位和个人的估价资质资格是否符合有关规定，估价程序和估价方法、估价依据是否遵循法律法规、估价标准规范等，进而对是否存在虚假估价、估价是否严重失实进行鉴定和判断。第六十七条房地产其他纠纷估价，应当遵循估价标准规范及有关规定。第六节 纪检涉案房地产估价第六十八条 受贿涉案房地产包括检察、纪检监察机关认定的下列情形房地产：（一）以明显低于市场价格向请托人购

28、买的房地产；（二）以明显高于市场价格向请托人出售的房地产；（三）以其他交易方式非法收受请托人的房地产；（四）以干股形式收受请托人提供房屋租金、房地产开发利润等涉及的房地产。第六十九条 渎职涉案房地产包括检察、纪检监察机关认定的下列情形房地产：（一）超标准及规划条件建设的房屋、构筑物、附属物；（二）未按照国家相关标准建设的房屋、构筑物、附属物；（三）损害或者倒塌的房屋、构筑物、附属物；（四）其他情形涉及的房地产。第七十条 受贿、渎职涉案房地产估价所需资料及估价范围、房地产状况、价值时点、价值内涵等事项，以检察、纪检监察部门提供、认定的情况为准，并在房地产估价委托书上载明。需要与委托人沟通认定的事

29、项，应在房地产估价委托书上载明或者进行补充认定。实地查勘中，应当有两名（含两名）以上注册房地产估价师与办案人员一同进行实地查勘，均应当在实地查勘记录上签字确认。其他事项参照人民法院委托估价的相关规定。第七十一条 涉案房地产估价，应当评估房地产的市场价值，并根据下列具体情况与委托人沟通后对价值内涵进行调整处理：（一）以明显低于市场价格向请托人购买新开发房地产，卖方事先设定不针对特定人有优惠价格的，优惠价格应当予以扣除。（二）受贿房地产权属已在受贿人或其亲属名下的，估价结果为市场价值，但应当在估价报告中提示估价报告使用者关注房地产交易税费的实际支付方式及金额。（三）受贿房地产权属未在受贿人或者其亲

30、属名下，且房地产买卖合同载明买方负担全部交易税费或纪检部门认定卖方无需负担任何交易税费的，估价结果宜为税前卖方实得价值。房地产买卖合同载明卖方负担全部交易税费或检察、纪检监察机关认定买方无需负担任何交易税费的，估价结果宜为税后买方实付价值。经与委托人沟通同意，也可以按照本条第（二）款进行估价。第四章 房地产司法鉴定估价报告第七十二条房地产司法鉴定估价报告分为鉴证性估价报告和咨询性估价报告。鉴证性估价报告，是指为委托人提供给第三方使用而出具的起着价值证明作用的报告，内容应当包括：估价依据、估价程序、估价方法、相关数据来源与确定、报告使用提示等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，

31、合理理解估价结果。咨询性估价报告，是指受客观原因限制，委托人或有关当事人明知存在估价依据不充分、必要的估价程序不能完全履行的情况下，仍然委托估价而出具的估价报告。委托人和估价报告使用者需在了解估价依据、估价程序等方面存在重大缺失的前提下，合理理解估价结果。咨询性估价报告可在估价程序、估价依据和估价规范等标准的执行方面比鉴证性估价报告有所放宽。第七十三条房地产司法拍卖估价的价值时点，原则上为估价委托之日或者完成估价对象实地查勘之日，但估价委托另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价假设和限制条件”中揭示估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况的差异，并指出该差异对估价结果的影响，提示估价报告使用者注意。第七十四条房地产司法鉴证性估价，估价报告的名称为“房地产司法鉴定估价报告”；房地产司法咨询性估价，估价报告的名称为“房地产司法鉴定咨询报告”。第七十五条房地产司法鉴定估价报告应当说明估价依据类型，并充分披露下列估价依据的内容：（一）经当事人质证、人民法院认定提供的估价资料；（二）当事人提交、补充，人民法院认可提供的估价资料；（三）人民法院调查提供的估价资料；（四）房地产估价机构依据估价程序取得的估价资料。房地产司法估价依据缺失的，应当在估价报告中说明原因。第五章 房地产司