物业管理行业分析报告.docx

1、物业管理行业分析报告2015年物业管理行业分析报告2015年10月目 录一、行业简介 4二、行业发展进程与现状 51、发展进程 52、行业现状 6三、行业未来发展趋势 101、物业管理对象由以住宅为主向各类城市综合体扩大 102、物业服务由四项基本服务朝纵向、横向扩展 113、物业管理在城市管理的地位日益重要 124、物业管理行业正在向现代服务业转型 135、存在的问题：企业服务成本上升 13四、国内物业管理公司加快“上市步伐” 141、彩生活：国内社区服务运营第一股 152、开元物业：中国物业服务百强企业 173、丹田股份：首批高校后勤管理服务挂牌 194、东光股份：全国“物业后勤保障服务供

2、应商”领军企业 215、华仁物业：山东首家挂牌新三板物业管理企业 23物业管理被誉“朝阳产业”，目前正处于快速成长期。我国物业管理萌芽于上世纪八十年代初，起步于九十年代，本世纪初开始在全国范围内得以全面快速的发展和推进。物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代社会的“朝阳产业”，该行业目前处于“成长期”的快速发展阶段，物业管理的面积、企业数与从业人员数都在逐年增加，行业年营收规模超过5000 亿元。我国物业管理行业面临未来四大发展趋势。未来，我国物业管理的对象将由以住宅为主向各类城市综合体扩大；物业服务将由四项基本服务纵向延伸至房地产开发前期、中期、后期，横向涵盖消费者家政服务、房屋

3、租售等方面；物业管理对城市管理将起到更重要作用，物业管理行业将完成向现代服务业转型，形成规模化、集约化、专业化经营的现代物业管理商。而由于产业目前仍以劳动密集为主，因此企业服务成本上升是目前行业面临的主要问题之一。物业管理公司加快上市步伐，新三板拥有国内最多物管公司。彩生活2014 年于港交所上市，成为中国内地社区服务运营第一股。随后各物业管理公司争先启动上市计划。而目前已有7 家物业管理公司成功挂牌新三板，其中开元物业、丹田股份、东光股份、华仁物业等物业公司以高成长能力及特色发展，成为新三板的亮点物业管理公司。物业管理是房地产经济市场化和房屋商品化的客观需要和必然产物，对家庭、社会、经济与环

4、境都发挥着举足轻重的作用。目前我国物业管理行业年营收规模超过5000 亿元，公司争先启动上市计划。一、行业简介“物业”一词译自英语property 或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20 世纪80 年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质

5、条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。主管部门为：国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部主要职能：行业进行宏观管理。相关行业协会：中国物业管理协会与各省、市等地方性物业管理协会主要职能：协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议等。二、行业发展进程与现状1、发展进程我国物业管理萌芽于上世纪八十年代初，起步于九十年代，本世纪初

6、开始在全国范围内得以全面快速的发展和推进。物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代社会的“朝阳产业”，该行业目前处于“成长期”的快速发展阶段。1981 年，我国第一家物业管理公司-深圳市物业管理有限公司，在深圳诞生2001 年，明确了物业管理的行业地位2001，在中共中央关于十五计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中关于规范发展物业管理行业的重要精神，国家进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营，明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的

7、改革道路。2003 年，物业管理条例2003 年，物业管理条例的颁布和实施，为物业管理的市场监管在国家行政法规层面上确立了基本依据2007 年，中华人民共和国物权法2007 年，全国人大通过中华人民共和国物权法2012 年，大力鼓励与扶持物业服务企业2012 年政府工作报告中提出要“大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业”。同年，国务院印发的服务业发展“十二五”规划中明确指出要“建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制，探索建立物业管理保障机制。鼓励物业服务企业开展多种经营，积极开展以物业保值增值为核心的资产管理。继续推进物业管理师制度建设，提升服务规范化、专业化水平。提高旧住宅区物

8、业服务覆盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式。”国家一系列政策的扶持为物业管理业的发展创造了良好的环境。2013 年，物业服务属于“第一类鼓励类”2013，根据发改委颁布的产业结构调整指导目录（2011 年本）（2013 年修正），“物业服务”属于“第一类鼓励类”之“三十七、其他服务业”。2、行业现状总的来说：经历三十多年的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖，至2012 年，该行业的年营业收入超过3,000 亿元。具体来说：根据我国物业管理协会公布的数据，到2012 年底，物业管理面积约为145.3 亿平方米，较国家统计局2008 年发布的第二次经济普查数据公报显示的1

9、25.46 亿平方米增长了约16%。按此速率增长，2015 年我国物业管理市场规模将增至3120 亿元。据不完全统计，物业管理企业约为71000 余家，较2008 年经济普查公布的58406 家增长了约23%。各省、自治区、直辖市物业管理企业数量。广东、江苏、山东位居前三。全国一级资质物业服务企业数量1168 家。广东、北京、江苏位居前三，分别占19%，10.4%、8.5%。据不完全统计，物业管理从业人员数量约为612.3 万人，较2008 年经济普查公布的250.12万人增长了约145 % 。2007 年国家开始全国物业管理师职业资格考试，截止到2012 年底，全国共有43919 人获得物业

10、管理师资格。占全国612.3 万从业人员的0.7 %。三、行业未来发展趋势当前，我国物业管理的内外部环境和自身运作模式正在发生深刻变化，主要体现在以下几个方面。1、物业管理对象由以住宅为主向各类城市综合体扩大物业管理公司的管理对象由传统的以住宅为主，向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙以及各类城市综合体扩展。2、物业服务由四项基本服务朝纵向、横向扩展物业管理的传统四项基本服务为清洁、绿化、秩序维护和设施设备维修。而未来物业管理服务，将纵向延伸至房地产开发前期的规划设计、中期的招商策划与营销、后期的楼盘销售与经营等整个链条，横向涵盖消费者家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，充

11、分发挥出物业管理的商业与社会价值。3、物业管理在城市管理的地位日益重要在北京奥运、上海世博会、汶川地震、新疆抗暴等重大活动和事件中，物业管理发挥着积极重要的作用。未来物业服务队伍已经成为社会建设的生力军，成为社会管理的重要力量。4、物业管理行业正在向现代服务业转型物业管理将更多依托现代科学技术、现代信息技术，物业物业管理实现网络化，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一，深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务。结合现代企业经营管理方式，物业管理行业正在形成一批走规模化、集约化、专业化经营的现代物业服务商。5、存在的问题：企业服务成本上升物业管理产业目前仍以劳动密集为主，随着职工工资

12、标准和社保福利的政策性刚性调升，用工成本持续上涨，物业服务企业经营风险日益加剧。因此，成本上涨是影响物业服务企业发展的重要因素之一。四、国内物业管理公司加快“上市步伐”2014 年6 月30 日，花样年集团旗下彩生活服务集团有限公司在香港联交所挂牌上市交易，成为中国内地第一家以社区服务运营为主业的上市公司。此后，内地房企效仿花样年分拆物业上市的脚步纷纷迈出。2015 年3 月5 日下午2 点30 分，全国中小企业股份转让系统公司在北京举行新三板上市企业集体挂牌仪式，浙江开元物业管理股份有限公司成为国内首批上市物业公司。截止2015 年10 月，已有7 家物业管理公司成功挂牌新三板。2015 年

13、5 月22 日，万科在深圳召开股东大会，万科总裁郁亮不仅首次公布了自己在万科内部立下的军令状，也明确未来对包括物业在内的万亿级多上市平台控股集团的目标。2015 年8 月19 日，中海地产董事长郝建明在中期业绩发布会上宣布，中海将分拆物业上市。此前中海物业已向港交所提交招股说明书。同日，碧桂园集团总裁莫斌在碧桂园2015 年度中期业绩报告发布会上说：“碧桂园将形成以地产开发、社区服务及配套、金融三大业务板块，业务将覆盖客户全生命周期。”其中，社区服务及配套包括教育、社区服务及健康养老、物业运营。2015 年8 月20 日，富力地产的2015 年中期业绩发布会上，富力地产董事长李思廉表示，公司正

14、在研究物业管理业务的分拆上市，“将物业管理分拆出来上市，我们也在研究，相信我们的物业管理业务也隐藏了很大价值。”1、彩生活：国内社区服务运营第一股彩生活服务集团有限公司（以下简称彩生活服务集团）成立于2002 年6 月18 日，总部设立于深圳。2014 年6 月30 日在香港联交所主板上市，股份代码：01778，成为国内社区服务运营第一股。主营业务：彩生活服务集团是一家集物业服务、楼宇智能、社区服务为一体的科技型、综合型社区服务企业。公司亮点：彩生活服务集团突破了行业的传统壁垒，建立了在当今互联网技术、物联网技术、云计算技术这些基础之上的一种全新的物业服务模式彩生活服务模式。 彩生活服务集团将

15、“对物的管理”转变为“对人的服务”，研发并运营了彩之云社区服务平台。彩之云社区服务平台以社区服务为基础，围绕社区基本服务和配套生活服务，为业主和商家提供对称的信息与交易平台，满足社区业主“衣食住行娱购游”等在内的主要居家生活服务需求。在提供全新的客户体验同时，彩之云以网络技术结合本地服务为主，为业主和住户打造一个一站式的本地生活服务平台。公司营收与盈利能力：截至2015 年6 月30 日，公司总收入为2.78 亿元，较上年同期增长70.2%，收益增长主要源于计算收益的总建筑面积增加和集团提供社区租赁、销售及其他服务的数量增加。半年税后净利润为8415 万元，同比上升29%。整体毛利率为73.9

16、%，同比上升7.8%，上升原因主要是由于所有业务部分的毛利率继续维持高水平及毛利率较高的业务收益比重增加。2、开元物业：中国物业服务百强企业浙江开元物业管理股份有限公司由开元旅业集团投资组建。主营业务：公司主要经营物业服务、物业管理咨询、酒店物业经营、楼宇智能、园林景观，房产租售、社区商务、文化经营等一体化综合性服务。业务辐射浙江、上海、天津、江苏、湖北、河南、辽宁、云南、海南等地，物业管理和服务面积达1900 多万平方米，所涉及的物业类型包括住宅、别墅、酒店式公寓、政府机关办公区、银行办公楼、高端企业总部写字楼、商业、医院、景区以及科技产业园区等。公司亮点：公司为中国物业服务百强企业第52

17、位，以“开元酒店式物业服务”为特色，通过开元物业品牌的宣传及标杆项目的培育，在消费者、开发商、政府部门等培育一定的品牌影响力，并根据自身业务发展需要，制定五年发展规划，从产品定位、市场定位和区域定位三个层次明确了开元物业在业务、客户和发展区域三个方面的战略定位，并积极发挥各区域的作用，以现有项目为中心，辐射周边4 小时交通圈。公司营收与盈利能力：截至2015 年6 月30 日，公司实现营业总收入1.37 亿元，较上年同期增长40.51%，完成年度经营预算的44%，主要原因是公司管理项目数量增加53 个；公司营业总成本1.27 元，较上年同期增长45%，完成年度经营预算的57%；归属于挂牌公司股

18、东的净利润815 万元，较上年同期下降7.41%，完成年度经营预算的55%；归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润806 万元，较上年同期增长25.97%。公司总资产为1.48 亿元，净资产为4368 万元。报告期内公司主营业务收入主要来自住宅社区及非住宅物业提供秩序维护、清洁、园艺、绿化、维修、保养等其他衍生物业服务、社区商务服务、养老服务。3、丹田股份：首批高校后勤管理服务挂牌丹田股份自1997 年建立起，丹田股份总部位于珠海，在全国拥有21 家分公司，管理80所大学，服务师生超过200 万人。致力于成为一家中国领先的物业管理公司，为各类院校、商办物业、政府楼宇、医院及厂房提供多元

19、化的管理服务。主营业务：丹田物业提供校园管家服务：清洁、宿管、安防、绿化、维修等管理；丹田“优里”提供校园物流快递服务；丹田“立标”提供多功能文化餐饮服务；丹田“校里”提供校园O2O 线上线下电子商务、社区增值服务；丹田“智能”提供校园节能、安防、楼宇设备自动化、智能一体化等服务。公司亮点：丹田股份具有国家一级物业服务资质，并于2015 年在新三板挂牌，成为首批高校后勤管理服务挂牌业。公司收购珠海校里信息服务有限公司的45%股权，100%控股珠海校里信息服务有限公司。校里涉足校园移动互联市场，开发了校园移动互联平台APP，目前在珠海北京师范大学珠海分校试运营良好，流量很大，今后运营测试稳定后，

20、会快速在全国市场进行推广和复制。公司营收与盈利能力：截至2015 年6 月30 日，公司实现营业收入97,558,936.09 元，比上年度同期增长22.99%；报告期内的利润有所上升，公司利润总额1128 万元，比上年同期增长285.59 %；归属于母公司的净利润858 万 元，比上年度同期增长391.12 %。公司总资产和净资产分别为1.49亿 元和1.24 亿元，比上年度期未增长87.92 %和183.25 %。资产负债率16.68 %，比上年度期未下降28.04%。4、东光股份：全国“物业后勤保障服务供应商”领军企业东光物业成立于1999 年，注册资金4000 万元，目前在广东、江西、

21、湖北、山东等地设有分支机构，物业服务总面积近1000 万平方米，是国家物业服务一级资质企业。主营业务：为产业园区、公共场馆、政府机关及企事业单位等领域的客户提供一站式后勤保障服务解决方案，包括物业基础管理服务、设施设备管理服务、资产管理服务、行政后勤保障服务等。公司亮点：“物业后勤保障服务商”商业模式，形成了满足客户需求的“一站式后勤保障服务解决方案”。截止到 2015 年 06 月份已实现营业收入5316 万元，比上年同期增长了57.16%；利润总额为215 万元，同比增长了373.68%；净利润为139 万元，同比增长了260.59%。本期现金及现金流量净增加额3521 万元，较上年同期的

22、-43 万元增长8370.13%，其中经营活动现金净流量较上期增长50.03%。公司总资产为9694 万元，净资产为4161 万元。公司经营业绩取得大幅度增长。5、华仁物业：山东首家挂牌新三板物业管理企业青岛华仁物业股份有限公司注册资金1000 万元，公司创建于1994 年，是青岛市最早进入市场化运作的物业公司之一，山东省首家新三板成功挂牌的物业服务企业。主营业务：华仁物业管理项目涉及高端写字楼、高档商务楼、精品住宅小区、政府工程、高校园区、工业园区等物业项目。服务范围和业务主要分布在山东省，辐射广州、北京、重庆等地。公司亮点：致力于承接高端项目的物业服务工作，涉及的项目包括高端公寓楼、高端住

23、宅楼、高级商业写字楼等多种类物业。公司不断探索养老服务模式和手机APP 平台搭建，并且通过调研和分析已经编制出适合公司发展的服务方向和模式，下半年我们的进一步落实创新服务模式，向全新的服务领域拓展。公司营收与盈利能力：截止2015 年上半年，公司继续快速拓展市场。报告期内，营业收入较 2014 年度同期增加524 万元，增长 19.81%，实现归属于挂牌公司股东的净利润 159 万元，比较去年同期增长37.67%。目前，物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代社会的“朝阳产业”，该行业正处于“成长期”的快速发展阶段。从房地产角度看，物业管理是房地产经营管理的重要组成部分；从资产上说，物业管理直接经管的资产不输任何资产管理部门；从城市管理方面论，物业管理是现代化城市管理的重要一环，事关千家万户。可以说，小到一家一户，大到社会、经济与环境，物业管理在其中都起着举重若轻的作用。目前我国物业管理行业年营收规模超过5000 亿元，公司正争先启动上市计划。新三板目前拥有国内最多的物业上市公司，这些年轻的、成长能力强的公司将在新三板市场的孕育下不断成长。我国物业管理产业也将继续深化向现代服务业的转型，未来将形成一批更具规模化、集约化、专业化的现代物业管理商。