某小区房地产评估报告教材.docx

1、某小区房地产评估报告教材房地产评估报告估价项目名称：武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方：估价方：*房地产评估有限责任公司估价人员： *估价作业日期：二一四年十二月三日至二一二年一月四日估价报告编号：12011069致委托方函 3估价师声明 4估价假设和限制条件 5一、假设和限制条件 5二、需要特殊说明的事项 6房地产估价结果报告 6一、委托方 6二、估价方 6三、评估对象 6四、估价目的 11五、估价时点 11六、价值定义 11七、估价依据 11七、估价原则 11九、估价方法 12十、评估结果 12十一、估价人员 13十二、估价作业日期 13十三、估价报告应用有效期 13估价

2、技术报告 14一、估价对象资料 14二、类比对象资料 14三、因素修正 16四、个别因素修正 17五、修正后价格 17六、估价结果确定 18致委托方函委托方：承蒙委托，*房地产评估有限责任公司对位于武汉书城路金地格林小城梦茵区5区c-501室房地产进行评估，评估目的是为委托方购买评估对象房地产提供市场价值参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象

3、于估价时点2014年12月3日的市场价值为1143585元，大写人民币一百一十四万三千五百八十五元整。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告估价结果明细表评估对象实用面积（）估价单价 （元/）估价值（元）京师家园二栋五梯101室13584711143585法定代表人： *房地产评估有限责任公司二一四年十二月三日估价师声明我们郑重声明：1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关

4、系或偏见。4、估价人员依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员谢凌霄已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。8、本评估报告由*房地产评估有限责任公司负责解释。9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。特此声明！参与本系评估活动的评估人员签名：姓名 评估师注册号 签字 12011

5、069* 12011069二一四年十二月三日估价假设和限制条件一、假设和限制条件1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件：(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方； (2)有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；(3)在

6、此期间物业价值将保持稳定； (4)该物业可以在公开市场上自由转让； (5)不考虑特殊买家的额外出价。2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑记载数据与实际数据不符。4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假

7、定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含该房产买卖时发生的各项税费。7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。资产评估报告结果1、评估对象位置及环境评估对象名称武汉书城路金地格林小城梦茵区5区c -501室地理位置估价对象位于武汉市书城路金地格林梦茵区内道路通达度估价对象小区紧邻金琴高速，北往广州、深圳，南达市中心。交通便捷度估价对象紧邻公交服务站和歧关汽车服务站（北师大站），主要公交线路有10A路，69路，70路。交通便捷度好。公共配套情况估价对象周边公共配套完善，位于北京师范大学珠海分校内，靠近北京理工大学珠海分校。附近有金鼎幼儿园等多所幼儿园、金鼎小学、北师大附中、中大五院

8、北师大门诊部、唐家医院、中国农业银行珠海北师大分行、邮政营业厅、中国建设银行、珠影超市、荣一超市、金鼎市场。商务氛围估价对象位于大学校园内，附近主要消费者为大学生。2、估价对象概况估价对象金地格林梦茵区5区c-501室产权证号无产权面积估价对象总建筑面积为135平方米 估价对象所处小区状况估价对象的规模中等，由多幢住宅楼宇组成，小区内除配电、水等基本配套设施外，有较为完善的配套儿童设施，绿化环境较好,小区为门卫式管理。估价对象所处建筑物状况结构钢混结构楼层十八层有电梯外墙面涂料建成年限约建成于2007年用途，所处楼层/总楼层住宅及附属间，1/6土地等级及类型珠海市住宅用地，设定该国有土地使用权

9、类型为划拨。估价对象室内状况朝向南北朝向户型三房二厅一厨二卫一阳台室内具体装修厅精装修卧室精装修卫生间、厨房精装修阳台精装修其余精装修现场勘察时，估价对象室内基础电路已完成，使用正常。3、估价对象权利情况由于国家相关规定，京师家园所在地皮为个人所有，所以购买估价对象后有房产证。四、估价目的为委托方购买估价对象房地产提供市场价值参考。五、估价时点二一四年十二月三日六、估价依据1、中华人民共和国土地管理法 2、中华人民共和国城市房地产管理法 3、房地产估价规范GB/T50291-1999 4、房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料5、估价人员实地勘测调查获得的实况和资料七、估价原则本估价报

10、告在遵循独立、客观、公正、科学的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1、合法原则 估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。2、最高最佳使用原则考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。3、替代原则根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对

11、其间的差别进行适当的修正后，确定待估房地产的价值。4、估价时点原则房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。八、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，最终选择市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。市场比较法：市

12、场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。九、评估结果估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2014年12月0日的市场价值为1143585元，大写人民币玖拾壹万肆仟陆佰元整。估价结果明细表评估对象实用面积（）估价单价（元/）估价值（元）京师家园二栋五梯101室13584711143585十、估价人员勘查人：谢凌霄 签名：估价人员：谢凌霄 签名：联系电话：131*9860十一、估价作业日期二一四年十二月三日至二一四年十二月四日