某产业软件园建设项目可行性研究报告.docx

1、某产业软件园建设项目可行性研究报告某产业（软件）园建设项目可行性研究报告 附表： 1、财务报表 附图： 1.*软件园总平 2.建筑单体布置图 附件： 1、企业投资备案通知书 2、建设项目招标备案表 3、建设单位营业执照（正、副本）第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称软件园1.1.2建设性质新建项目1.1.3业主单位介绍建设主管单位：*投资集团有限公司公司类型：有限责任公司（国有独资）项目法定代表人：注册资本：柒拾柒亿叁仟壹佰捌拾壹万玖仟肆佰玖拾陆点陆玖元1.1.4项目概述某软件园是中国10个软件产业基地之一、国家软件出口创新基地、国家服务外包基地城市示范园区，位于成都高新区南部园区核心

2、地带，园区规划建筑面积370万平方米。作为成都发展软件与信息服务产业的重要载体，某软件园已成为成都软件与信息服务产业的核心聚集区。作为国内目前发展最快的专业软件园区，某软件园自2005年正式投入运营以来，已经吸引了包括IBM、SAP、Dell、NEC、GE、Dell、新电、华为、阿里巴巴、马士基、西门子、爱立信、腾讯、WIPRO、DHL、PwC、宏利金融等350余家国内外知名企业入驻，其中外资企业占比40%，30家世界500强落户，园区人员4万人。园区已形成行业软件、ITO、数娱、通信、以及BPO/后台服务中心等几大产业集群，并成为国内外知名软件和服务外包企业在中国战略布局的首选地，以及国内外

3、软件产业资源汇聚的焦点。与此同时，成都高新区陆续出台了加快软件产业发展的优惠政策鼓励软件企业在某软件园聚集发展的扶持政策等系列政策，加大了某软件园、成都高新孵化园等载体和公共技术平台建设力度，从人才引进和培养、房租优惠、税收返还、产业扶持、融资帮扶、市场开拓等多方面对软件企业进行培育，加大“外引”和“内培”力度，支持企业尽快做大、做优、做强，极大地促进了软件及服务外包产业的发展。某软件园总用地规划约1500亩，采用分期分批次开发建设。目前一期建筑面积23万平方米，已于2005年投入运营；一期10万平方米已于2011年末投入使用，二期建筑面积56万平方米，已于2008年投入运营。三期总建筑面积2

4、5万平方米，已于2011年10月投入使用。四期建筑面积约110万平方米。目前某软件园前几期工程已全部竣工并投入使用，招商引资工作进展较顺利，发展势头良好。在此背景下建设软件企业和其他高新技术企业使用的科研、办公及配套用房，项目建成后将成为成都高新区的重要软件企业研发基地，进一步增强高新区对高新技术产业的承载能力。以往几期软件园建设如下图所示：1.1.5项目拟建地点本项目位于高新区科技商务核心区大源组团内，天府大道中段西侧，距市中心天府广场约15.6公里，基地东侧紧邻美视国际学校及联发芯软件公司办公楼。用地北侧紧邻四川长虹科技大厦，南侧为天府五街，连接天府大道与益州大道，西侧为吉泰路。基地呈西北

5、高，东南低的态势。该基地距地铁一号线延长线最近站点约500米，交通便捷，是良好的办公区域，区域内无古树名木。 1.2可行性报告编制依据1、四川省经济和社会发展十二五规划；2、成都市城市总体规划（2002-2020）；3、成都高新技术产业开发区经贸发展局企业投资项目备案通知书；（备案号：成高经审【2011】348号）；4、建设项目招标备案表；5、成都高新区主导产业发展规划（2008年2017年）；6、*投资集团有限公司委托本单位编制的可行性研究报告的技术服务合同；7、国家和地方其它法律、法规和相关政策；8、项目承办单位提供的其它相关材料。1.3主要技术经济指标1.3.1项目建设规模建设内容主要包

6、括8栋6至12层的办公楼及其配套用房和一层地下车库以及绿化等。项目区域内呈西北高，东南低的态势。本项目净用地面积63223.51，总建筑面积256360.88，其中地上计入容积率的建筑面积202835.17，地下层数及建筑面积：1层，53525.71。地上计入容积率的建筑面积中，科研办公楼建筑面积194850.42，自行车库建筑面积1002.64，食堂建筑面积5718.91，多功能厅建筑面积604.29，物管用房建筑面积633.85，垃圾房建筑面积25.06。地下总建筑面积中，汽车库及设备用房建筑51573.24，地下非机动车库面积983.31，地下食堂用房面积969.16。地下机动车车位16

7、22辆，地上机动车位154辆。（停车数量符合成都市规划管理技术规定的相关要求，机动车地面停车率不大于20%）。非机动车位811辆（均为地下停车位）。本项目绿化率为30%，绿地面积为18967.05。本项目总容积率为3.21,基地面积23475.28，总建筑密度为37.13%。 1.3.2投资规模及资金来源*软件园，其项目总投资为111787.51万元，其中：建安工程费用为85138.16万元，占总投资的76.16%；工程建设其他费为17440.87万元（包含土地征地费6841万元），占总投资的15.6%；预备费4573.48万元，占总投资的4.09%；建设期利息4635万元，占总投资的4.15

8、%。本项目总投资为111787.51万元，建设单位*投资集团有限公司自筹资金22387.51万元，89400万元为向国家开发银行申请贷款, 银行贷款比例占总投资80%。贷款年利率按照贷款5年以上计算，即6.55%。成都高新区投资有限公司把在建工程以及土地开发收益权作为贷款质押担保，项目资金条件具备。1.4结论本项目是软件产业的工程，项目建成后将有助于提高产业承载能力，促进相关产业的发展，项目的建设具有良好的社会效益和较好的经济效益，根据本项目的方案，财务评价具有可行性，还款资金有可靠保障，建设方案切实可行，建议加快项目建设前期工作，充分考虑项目建设和经营中的可能遇到的问题，有关方面提供更有力的

9、支持，促进项目的实施，更好地发挥其社会经济效益。但项目建设投资，部分依赖于银行贷款，建议贷款银行加强监控贷款资金的使用和办公楼出租与销售资金的回收，力争尽快收回贷款。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景某软件园位于成都市高新区，高新区地处成都市城市中轴线（南区）距市中心4.5公里，1991年经国务院批准为首批国家级高新技术产业开发区。按照新一轮土地利用总体规划和城市建设规划调整方案，高新区将在南部园区重点建设以科技创新、软件孵化、现代知识服务、国际金融以及市政中心为主体的现代化科技园区。成都市高新区将城市发展和产业发展规划相结合，明确了未来的定位和发展方向，即努力把成都高新区建设成国

10、际知名、全国一流、西部第一的产业发展增长极和辐射源。根据四川省人民政府文件关于支持成都高新区加快建设世界一流高科技园区的意见，成都高新区发展定位是坚持走创新与发展并重的道路，实施本土化与国际化相结合战略，到2015年成为四川省自主创新、高新技术产业、高科技人才、创新创业及高端要素和专业要素的聚集地，成为新兴产业和新兴业态的发源地。高新区目前在软件及服务外包产业方面，已获得国家软件产业基地、国家软件出口基地等国家级基地授牌。成功培育了卫士通、迈普、国腾、任我行、颠峰等一批本土软件企业，引进了IBM、SAP、赛门铁克、微软等一批国内外知名企业，软件及服务外包企业总数达520家，初步形成了软件和信息

11、服务外包、游戏动漫、信息安全、行业应用及嵌入式等几大特色领域，是目前中国最大的信息安全产品生产基地和第三大游戏产品研发、运营中心。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设是高新区发展的需要软件产业是高新区重点发展的行业，成都高新区软件产业涵盖IC设计、服务外包、信息安全、数字娱乐、行业应用等领域。项目建设符合高新区重点发展的行业需求，有助于高新区经济的发展。随着世界多极化和经济全球化格局的快速发展，科技进步日新月异，竞争更加激烈，所有这些都对高新区提出了更高的要求，需要付出更大努力，才能实现跨越式发展。本项目的建设将创造一流的软硬件环境，充分满足国内外各类创业人才的需要，势必将吸引更多更优秀的人

12、才，增强高新区的竞争力、吸引力，有利于高新技术产业的发展。本项目的建设，将对整个成都高新区发挥巨大的促进作用。项目的建设是高新区发展的需要，符合成都产业聚集、规模化发展、加强信息资源开发和共享的要求。2.2.2项目的建设符合我国当前经济政策目前全球经济萎靡，国际市场需求减弱，世界经济增速放缓，许多国家经济面临严重困难。作为世界经济的一部分，我国经济不可避免会受到国际金融危机影响，正经受近几年最为严峻的挑战，目前我国现阶段把拉动内需作为主要的经济增长举措。本项目的建设属于拉动内需，促进经济增长的措施。项目的实施，符合当前国家经济形势发展的需要。2.2.3项目的建设是成都产业调整的需要四川省委、省

13、政府高度重视高新技术产业发展，一直把高新技术产业作为全省的支柱产业、优势产业。要求各级政府要加大工作力度，强化政策驱动，搞好要素保障，加强部分配合，营造社会氛围，为做强做大高新技术产业营造良好发展环境。目前四川省高新技术产业正处于继续做大、加快加强的关键时期。本项目牢牢把握发展趋势，抓住历史机遇，充分发挥整合优势，实现飞跃发展，可更好的辐射带动成都的软件业跨越式发展。项目的建设符合成都市发展规划的要求，属于成都市四大领域37项重大项目，按照“全域成都”的理念，突出抓好高新技术产业和现代制造发展的重大项目。项目的建设符合高新区当前发展战略，是高新区城市规划发展的需要，有助于促进区域经济的发展，为

14、社会提供更多的就业岗位及培养高新技术人才，具有较大的社会效益和经济效益。综上所述，本项目的建设是必要的且较急迫的。第三章 项目业主评价3.1公司（项目业主）情况*投资集团有限公司（原名成都高新区投资有限公司）成立于1996年9月，由成都高新区管委会批准成立的国有独资有限责任公司。公司职能：高新区南部园区和西部园区实施整体开发；通过资本运作和利用多种金融工具进行项目融资和管理；由高新区管委会授权从事国有资产的运营与管理，确保其保值增值；以市场为导向，以风险资金为纽带，通过投资、控股、重组、联营、并购、贴息、信用贷款等多种方式，支持区内高新科技成果转化及产业化项目；加强内部管理，做好资金的统一调度

15、和管理等。3.2公司经营者素质主要领导人都有从事建设工作的经历；管理人员政治素质高，经济业务水平强，组织管理工作经验丰富。*投资集团有限公司主要领导人简历如下：董事长：平兴男，48岁，大学本科，注册城市规划师，2007-至今 *投资集团有限公司董事长。财务总监：李小波男，40岁，硕士研究生，会计师，2008-至今 *投资集团有限公司财务部长、财务总监。工程部长：李欣洧男，33岁，大学本科，高级工程师，2003-至今 *投资集团有限公司工程部长。3.3公司财务状况分析3.3.1 资产负债分析根据*投资集团有限公司提供的2011年审计报告（资产负债表、损益表），公司资产负债情况如下项 目年末金额

16、年初金额流动资产： 货币资金4,364,605,117.29 1,882,830,437.27 交易性金融资产 69,709,235.85 107,679,693.92 应收票据 5,579,562.35 4,448,508.06 应收账款 418,864,160.54 235,641,302.26 预付款项 157,436,502.59 48,074,825.57 应收保费 120,939.56 323,000.00 应收利息 313,389.58 应收股利 12,038,346.13 1,691,992.30 其他应收款2,655,311,816.34 2,282,938,102.10 存

17、货 9,362,371,952.72 8,361,757,658.69 其中:原材料10,467,722.38 9,101,437.81 库存商品(产成品)564,652,938.41 37,118,285.96 一年内到期的非流动资产 813,211,313.10 498,372,828.28 其他流动资产 645,503,883.76 642,130,583.55 流动资产合计 18,505,066,219.81 14,065,888,932.00 非流动资产： 长期股权投资3,304,345,501.30 3,112,377,249.56 投资性房地产 4,860,570,867.49

18、2,748,200,365.75 固定资产原价490,610,513.26464,612,497.11 减：累计折旧 176,022,042.71 154,994,536.81 固定资产净值 314,588,470.55 309,617,960.30 固定资产净额 314,588,470.55 309,617,960.30 在建工程84,864,826.24 82,677,949.38 无形资产 73,688,404.97 78,243,944.73 开发支出 4,311,480.00 1,506,480.00 长期待摊费用 17,231,756.41 15,474,461.80 递延所得税资

19、产 53,815,526.06 50,688,467.49 其他非流动资产 470,362,086.35 635,893,908.94 非流动资产合计 9,183,778,919.37 7,034,680,787.95 资 产 总 计27,688,845,139.18 21,100,569,719.95 项 目年末金额年初金额流动负债： 短期借款 1,029,982,000.00 2,541,150,000.00 应付票据 81,289,820.00 应付账款 1,896,208,598.49 1,266,187,808.04 预收款项 1,760,296,810.33 1,041,056,1

20、48.65 应付职工薪酬 13,714,900.76 12,249,270.92 其中：应付工资 5,898,214.59 6,465,859.07 应交税费 217,402,315.74 203,122,168.02 其中：应交税金 215,639,251.04 193,968,096.25 应付利息 62,583.89 117,975.00 应付股利 676,039.32 676,039.32 其他应付款 3,134,922,764.82 2,855,319,368.11 担保合同准备金 68,350,817.19 37,201,121.43 一年内到期的非流动负债 1,264,362,5

21、00.00 901,880,000.00 流动负债合计 9,467,269,150.54 8,858,959,899.49 非流动负债： 长期借款11,523,306,660.00 7,474,020,000.00 专项应付款 129,849,785.19 316,933,334.04 预计负债 80,865,811.44 96,740,000.00 其他非流动负债 7,209,145.26 5,708,656.67 非流动负债合计 11,741,231,401.89 7,893,401,990.71 负 债 合 计21,208,500,552.43 16,752,361,890.20 所有者

22、权益： 实收资本 6,063,287,390.80 4,031,837,181.82 国家资本 6,063,287,390.80 4,031,837,181.82 实收资本净额 6,063,287,390.80 4,031,837,181.82 资本公积 79,082,846.55 79,082,846.55 盈余公积 35,309,886.69 21,794,245.01 其中：法定公积金 35,309,886.69 21,794,245.01 未分配利润202,190,486.48 107,941,598.23 归属于母公司所有者权益合计6,379,870,610.52 4,240,655

23、,871.61 少数股东权益 100,473,976.23 107,551,958.14 所有者权益合计 6,480,344,586.75 4,348,207,829.75 负债和股东权益总计 27,688,845,139.18 21,100,569,719.95 *投资集团有限公司2011年末总资产2768884万元。其中：流动资产1850506万元，非流动资产918377万元,总负债2120850万元，其中：流动负债946726万元；所有者权益总额648034万元。公司2011年末总资产、总负债、所有者权益分别较年初增长31.22%、26.6%、49.03%。不难看出总资产及所有者权益比总

24、负债有着较大增长，总体公司表现出稳固发展态势。从以上指标分析*投资集团有限公司的长、短期偿债能力较强。3.3.2 盈利、营运能力的分析项 目本年金额上年金额营业总收入 4,015,279,702.47 3,206,133,619.16 其中：营业收入 3,969,119,662.85 3,172,774,459.26 其中：主营业务收入 3,810,805,088.07 2,903,741,466.94 其他业务收入158,314,574.78 269,032,992.32 已赚保费 46,160,039.62 33,359,159.90 营业总成本 3,778,707,774.17 2,99

25、8,347,385.22 其中：营业成本2,790,536,572.34 2,199,153,564.44 其中：主营业务成本2,736,279,973.64 2,022,919,341.70 其他业务成本 54,256,598.70 176,234,222.74 手续费及佣金支出 16,195.62 5,281.98 提取保险合同准备金净额 31,149,695.76 24,243,347.56 营业税金及附加 301,178,342.18 221,991,156.96 销售费用184,616,636.33 185,404,533.38 管理费用 152,465,811.31 140,073

26、,739.12 其中:业务招待费5,796,672.20 6,128,852.20 研究与开发费 4,064,492.61 2,424,444.87 财务费用317,356,254.46 276,343,625.11 其中：利息支出 349,037,529.40 295,995,194.17 利息收入32,929,282.30 21,237,919.87 汇兑净损失（净收益以“-”号填列） 3,419.18 2,817.13 资产减值损失 1,388,266.17 -48,867,863.33 加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）-37,641,468.07 -58,350,151.83

27、 投资收益（损失以“-”号填列） 31,931,263.02 74,014,998.99 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 24,595,953.74 48,174,885.73 营业利润（亏损以“”号填列） 230,861,723.25 223,451,081.10 加：营业外收入 41,862,642.98 36,738,434.22 其中：非流动资产处置利得 2,599,836.02 3,761,020.64 政府补助 33,639,457.97 27,361,159.65 减：营业外支出 -7,325,503.38 572,085.02 其中：非流动资产处置损失 130,259.9

28、3 342,429.81 利润总额（亏损总额以“”号填列） 280,049,869.61 259,617,430.30 减：所得税费用 104,363,321.59 101,960,135.79 净利润（净亏损以“”号填列） 175,686,548.02 157,657,294.51 归属于母公司所有者的净利润 182,764,529.93 151,416,094.78 少数股东损益 -7,077,981.91 6,241,199.73 综合收益总额 175,686,548.02 157,657,294.51 归属于母公司所有者的综合收益总额 182,764,529.93 151,416,09

29、4.78 归属于少数股东的综合收益总额 -7,077,981.91 6,241,199.73 从上表可以看出，该公司2011年末净利润17568万元，2010年净利润15765万元。营业收入呈上升趋势，上升幅度较大。3.4公司发展前景评价从宏观上看，金融、建筑行业近年发展趋势良好。评估认为本公司在经营及内部管理方面各项规章制度健全，公司的日常管理和各项经营活动有章可循，实现了规范化、科学化管理运作。通过多年的发展，具有开发*软件园的实力和能力。第四章 项目建设地点及建设条件4.1项目现状概况项目总规划用地约94.83亩，地处于天府大道中段左侧，高新区科技商务核心区大源组团内。本地块建设不涉及现状电力管线的迁改（或保护），也不存在变电站进出线穿越本区域的问题。其地势较平坦，项目建设地点无滑坡、泥石流等自然地质灾害，地质状况较为稳定，适宜进行建筑物的建设。综合分析，该项目的地形、周边环境、交通区位等都符合研发