湖南省物业服务收费管理实施办法2178#.docx

1、湖南省物业服务收费管理实施办法2178#湖南省物业服务收费管理实施办法22021178#主题词：公布物业收费方法通知抄送：国家进展和改革委员会、建设部，省直机关各单位，直有关事业机构物业服务单位，省物价检查所、省消费者委员会湖南省物价局办公室2004年12月10日印发附件：湖南省物业服务收费治理实施方法第一条为进一步规范物业服务收费行为，爱护业主、使用人和物业治理企业的合法权益，逐步建立市场化、社会化、专业化的物业治理机制，依照价格法、物业治理条例、物业服务收费治理方法和湖南省服务价格治理条例的规定，制定本实施方法。第二条本实施方法适用于本省行政区域内实施物业治理的服务收费。本实施方法所称物业

2、服务收费，是指物业治理企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、治理，爱护相关区域内的环境卫生和秩序，提供其它与托付人一辈子活、公众服务相关的服务，向业主使用人所收取的费用。第三条国家提倡业主通过公布、公平、公平的市场竞争机制选择物业治理企业；鼓舞物业治理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第四条物业服务收费实行统一政策、分级治理。省价格行政部门会同省建设行政部门负责制定本省物业服务收费的政策，指导、和谐全省物业服务收费治理和监督工作。 市、州、县政府价格行政部门会同同级房地产行政部门负责当地行政区域内物业服务收

3、费的日常治理和监督工作。第五条业主与物业治理企业能够采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业治理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业治理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业治理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费万式。第六条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管里企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业治理企业的酬金。第七条物业服务成本或者物业服务支出构成一样

4、包括以下部分：1、治理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、爱护费用，包括二次供水、加压设备的爱护保养费用、电梯中央空调的运行爱护费用、消防、监控、智育化等设施的运行费用； 3、用于物业治理办公费用和固定资产折旧费用；4、物业治理区域环境卫生清洁费用；5、物业治理区域绿化养护费用；6、物业治理区域秩序爱护费用；7、公用水电费用；8、物业共用部位、共用设施设备费用；9、开展必要的社区文体活动的费用；10、经物业服务合同约定或业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项修理资金予以列支，不得计入物业服务

5、支出或者物业服务成本。第八条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业治理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。第九条物业服务收费采取酬金制方式的，能够按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情形进行审计，审计费用列入成本开支。物业治理企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年许多于一次公布物业服务资金的收支情形，同时同意业主或者业主大会的质询。第十条物业服务收费，依照物业治理企业所提供服务的性质、项目、内容、特点等不同情形，分别实行政府指导价和市场调剂价治理。第十一条物业服务费用采纳包干制的，住宅区公共

6、性物业服务收费实行政府指导价治理。住宅区公共性物业服务收费，是指物业治理企业对住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序爱护，房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、治理；等提供服务所收取的费用。物业治理区域清洁卫生，是指对住宅区内道路、楼宇内公共走廊、通道、电梯间、停车场、公用厕所的清扫保洁，室外上下水管道的清理，化粪池井的淤塞清掏，蓄水池水塔的定期清洗消毒以及垃圾清运至转运站等。物业治理区域绿化养护，是指对住宅区域栽种的花草、树木、园林小品的定期修剪、喷药、浇水，美化治理区域环境等。物业治理区域秩序爱护，是指配备专职人员值勤巡逻，爱护治理区域正常生活秩序等。房屋及配套的设施设备和相关场地进行修

7、理、养护、治理，是指对住宅主体承重结构部位包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和住宅区内或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的公用下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、道路、围墙、路灯、沟渠、池、井、非经营型车场车库、公益性文体设施以及设备设施使用的房屋等的修理、养护、治理，以保证其处于正常运行或良好备用状态。不包括上述房屋及配套的设施设备和相关场地的大修、中修和更新改造。第十二条物业服务费用采纳酬金制的，及别墅小区、办公写字楼、工业、商业等非住宅物业服务收费，均实行市场调剂价治理，由业主与物业治理企业在物业服务合同中约定收费项目、收

8、费标准和收费方式。特约服务费实行市场调剂价治理，收费标准由服务的提供方和同意方约定。特约服务费是指物业治理企业同意个别业主托付，为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。物业治理企业向托付人提供的其它特约服务，其服务收费由双方当事人遵循公平、自愿的原那么事先约定，不得强行服务，强行收费。各级价格、房地产行政部门应加，强对实行市场调剂价治理的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。第十三条住宅区前期物业治理的公共性物业服务收费实行政府指导价。物业治理企业或开发建设单位应到所在地价格行政部门和房地产行政部门办理前期物业治理收费申报登记。开发建设单位与物业买受人

9、的买卖合同应当包含符合本规定的书面的期物业服务合同，约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时刻等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。鼓舞开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业治理企业，以招投标方式确定的物业服务收费应报当地价格行政部门和房地产行政部门备案。价格行政部门和房地产行政部门应加对招投标过程及之后价格行为的监督和指导，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。实行政府指导价的前期物业治理住宅区，因开发建设单位缘故分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的公共性物业服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业治理企业。第

10、十四条业主大会、业主委员会与物业治理企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止，具体收费标准由业主大会、业主委员会与物业治理企业依照平等互利、质价相符的原那么在政府指导价范畴内通过物业服务合同约定。第十五条物业治理区域内的车辆停放服务收费，按照政府价格行政治理部门的有关规定执行。其中住宅区内设有固定停车场、停车棚或经业主大会同意划定的固定停车位，并有专人看管的，方可收取车辆停放服务费。车辆停放服务收费实行政府指价，由政府价格行政部门治理。第十六条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；应当在征得相关业主、业主大会、物业治理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当要紧用于补

11、充专项修理资金，也能够按照业主大会的决定使用。第十七条业主使用人对房屋进行装修，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业治理企业申报登记。装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业治理单位签订住宅室内装饰装修治理服务协议，物业治理企业按照住宅室内装饰装修治理服务协议可向业主使用人收取以下费：一装修治理服务费：按房屋建筑面积和装修工期在装修完工后一次性向业主收取。装修治理费要紧用于装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修治理服务、各种资料的制作等的费用。二装修垃圾清运费：业主托付物业治理企业清运装修产生的垃圾，清运费标准由业主和物业治理企业协商确定。三出入证件工本费：物业治理企业对出入人员

12、实行证件或登记查询治理的小区，可对装修工人出入实行持证限期治理，并收取证件工本费。四装修押金：依照住宅室内装饰装修治理服务协议一次性向业主或装饰装修企业收取。装修押金用于补偿装修期间损坏的共同部位公共走廊、墙面等修复和承担违约责任，其余部分在装饰装修工程完成，物业治理企业验收认可后全额退回。除上述费用外，物业治理单位不得收取诸如电梯使用费、楼道修理费等与装修相关的其它任何费用。第十八条有关单位向物业治理区域内提供水、电、煤燃气、热、电讯、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直截了当向最终用户收费。需要托付物业治理企业代抄表、代收费的，托付

13、单位应当与物业治理企业签订托付代收、代缴合同，并向物业治理企业支付不超过5的代理服务费。第十九条专门用的公共设施如备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等专项服务，其服务方式、时刻和收费标准应在物业服务合同中约定。第二十条物业治理区域内公共设施专项用电要实行治理区内分类分表运算，业主使用人共同负担的原那么，治理区内路灯、楼梯间照明用电、电梯运行电费在公共性服务费中列支；治理区内装饰用彩灯、射灯等用电费用由业主使用人共同负担。为供热、中央空调等动力设备发生的能源费用、运行爱护费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主使用人收取。第二十一条物业服务费按照法定产权面积计收。已办理房产证的

14、，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办理房产证的，按购房合同标明的建筑面积运算。另有约定的从其规定。物业服务费由物业治理企业向业主收取。纳入物业治理范畴的已竣工但尚未出售、出租，或者因开发建设单位缘故未按时给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发设单位全额交纳。物业验收合格后，已办理入住手续的物业，物业服务费由物业买受人交纳；物业验收合格后，开发建设单位依照购房合同要求，书面通知买受人办理入住手续，物业买受人无正当理由，拖延办理入住手续的，物业治理费从开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始计收，由物业买受人交纳。已办理入住手续但未入住或

15、未使用的物业，物业服务费按规定标准扣除清洁卫生费用后交纳，具体扣除标准由物业治理企业与业主大会、业主委员会协商确定。物业服务费按月计收，经双方约定能够预收，但预收期限一样不得超过十二个月。第二十二条实行政府指导价格治理的物业服务，由省建设行政部门、省价格行政部门统一制定物业治理服务收费服务等级标准见附表一，省价格行政部门、省建设行政部门统一制定全省住宅小区公共性物业服务等级基准价、浮动幅度及其他有关收费指导标准2005年度指导标准见附件二，并定期公布。各市、州、县市价格行政部门会同房地产行政部门可结合当地实际，听取包括业主代表的意见后，依照当地物业服务成本、法定税费和物业治理企业不超过8的利润

16、率，在省统一制定的公共性物业服务基准价和浮动幅度内，制定当地的公共性物业服务收费指导标准，并定期公布。物业治理企业和业主大会、业主委员会可在物业服务收费指导标准的基础上，依照小区规模、服务质量获优秀物业治理称号及住户中意度等情形、物业新旧程度等因素，在上下20幅度内确定实际执行标准。第二十三条实行政府指导价的前期物业治理服务收费应由物业治理企业向所在地价格行政部门和房地产行政部门申报登记，实行政府指导价的其余物业治理服务收费由物业治理企业向所在地价格行政部门和房地产行政部门备案登记。申报登记备案的程序为：物业治理企业依照实际提供的服务项目和各项费用开支情形，向所在地的市、县价格行政部门和房地产

17、行政部门申报，填报住宅小区公共性物业服务费申报登备案表见附表三，提供物业治理资质证书、工商营业执照等有关资料存复印件， 由价格行政部门和房地产行政部门现场查验，核定相应等级档次的收费标准。其中经小区业主大会或业主委员会同意的收费标准，价格行政部门和房地产行政部门可不进行现场查验，直截了当在住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表相关栏目内签署备案意见。第二十四条机关事业单位办公楼、住宅小区的物业服务，应尽快推行社会化改革，将物业服务补贴货币化。物业服务尚未实行企业化经营的，原那么上不得收费。依照有关规定推行物业服务社会化改革需要收费的，应明确过渡收费期限，经由当地同级价格行政部门会同当地同级机关

18、事务治理部门和当地房地产行政部门同意，并参照上述申报登记备案程序办理。第二十五条物业服务收费实行价格登记证和收费公示制度。凡属政府指导价的物业服务收费，物业治理企业应持经价格行政部门和房地产行政部门签署意见的住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表，向价格行政部门办理湖南省服务价格登记证，凭证到地税部门领取收费票据，凭证凭票方可收费。物业治理企业应在物业治理区域内的显著位置，将物业治理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时刻、服务项目、收费标准含基准收费标准、承诺浮动幅度、实际收费标准和代收的水、电、气、热、通讯、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报 1235

19、8等进行公示。对需由业主使用人分摊的费用，应当公布具体的分摊原那么及运算方法，同意业主的监督和质询。第二十六条物业治理企业按规定向业主或使用人收取了物业服务费的，其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。未经托付人托付，物业治理企业自行提供服务，需收取费用的，托付人有权拒付。第二十七条物业治理企业不承担收取自身不提供治理或服务的费用。社区及有关部门单位在物业治理区域内向业主使用人收取费用的，须持合法有效文件自行向业主使用人收取。第二十八条物业治理企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。对同一物业治理区域内相同的物业，禁止价格鄙视，物业治理企

20、业不得区分业主身份实行不同的收费标准。物业治理企业将物业服务合同中部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量， 减少服务内容，提高收费标准。第二十九条物业治理企业不得向进入物业治理区域为业主提供配送、修理、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。也不得向业主使用人收取未予标明的任何收费、押金、保证金等费用。第三十条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳本金及滞纳金；逾期仍不交纳的，物业治理企业能够依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定

21、，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主使用人须结清物业服务费用。第三十一条价格行政部门会同房地产行政部门，应当加强对物业治理企业的服务收费项目、内容、标准的监督。物业治理企业有以下行为之一者，由价格行政部门或房地产行政部门依据价格法、物业治理索例、湖南省服务价格治理条例和价格违法行为行政处罚规定予以处罚：1、擅自提高收费标准的；2、擅自设立收费项目乱收费的； 3、不具备物业治理服务资质实施收费的；4、应办理而未办理湖南省服务价格登记证实施收费的；5、不按规定实行明码标价或收费公示的；6、提供服务质价不符的，只收费不服务或多收费少服务的；7、法律、法规明令禁止的其它不正当价格行为。第三十

22、二条价格行政部门、房地产行政部门未按照价格法、物业治理条例和本实施方法治理和监督物业服务的，由上级价格行政部门、房地产行政部门纠正，并依法对有关责任人做出处理。第三十三条本实施方法由省物价局、省建设厅负责说明。自2005年1月1日起执行，本实施方法公布之前的有关规定与本实施方法相抵触的，一律以本方法为准。附件一：湖南省物业治理服务收费服务等级标准服务级别服务项目内容与标准一级差不多要求1、物业治理企业持有资质证书。2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权益义务关系明确。3、治理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业治理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业治理方案，质量治理、

23、财务治理、档案治理等制度健全。5、治理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范、服务主动、热情。6、设立24小时客户服务体系，随时同意物业治理服务诉求，及时安排处理。急修半小时内到达，其它报修按双方约定的时刻到达现场，有完整的报修、修理和回访记录。7、每年至少1次顾客意见调查，中意率85%以上。8、能依照业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费标准。9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情形。房屋治理1、房屋共用部位治理制度完善，实施有效的日常治理和修理养护，检修记录和保养记录齐全。2、房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，无任何违章装修、违章

24、建，公共区域无乱张贴悬挂现象。3、每日至少巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发觉损坏及时养护、修理。4、建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、修理及时率99%以上，房屋完好率98以上。5，小区主出入口设有小区平面示意图，有完整的小区标识导示系统。公用设施设备修理养护1、公共配套设施完善；道路平坦顺畅；电梯、水、电、消防设施先进；智能化程度高。2、设施设备治理科学、规范，爱护良好，保持最正确运行状态。3、建立完备的共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、修理、保养等记录齐全。4、配备齐全的、技术娴熟的设施设备专业治理人员、严格执行设施设备操作规程及保养规范。5、有完备的

25、设施设备运行、保养、修理、更新改造制度和打算，并有效实施。6、消防设施可随时启用；路灯、楼道灯完好率不低于95%。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象。协助爱护公共秩序1、配备先进的保安设备和监控报警系统，保持最正确运行状态。2、小区出入口24小时站岗值勤。3、重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。4、小区实行人车分流治理，进出小区的车辆实施证、卡治理，引导车辆有序通行、停放。5、进出小区的外来人员实施登记出入治理。6、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。保洁服务1、高层按

26、层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，持垃圾桶清洁、无异味。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、一层共用大厅保养良好，地面定期抛光、打蜡，楼内其它公共区扫2次，每周拖洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水。无卫生死角。3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查 1次，视检查情形及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发觉专门及时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。5、依照小区情形制订合理的消毒和灭虫除害打算并有效实施。绿化养护治理1、绿化覆盖率高，园林美观。2、有专业人员实施绿化养护

27、治理。3、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。花卉、绿篱、树木应依照其品种和生长情形，及时修剪整形，保持观赏成效。4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻。5、定期喷洒药物，预防病虫害。二级差不多要求1、物业治理企业持有资质证书。2、设立24小时客户服务体系，能及时受理物业治理服务诉求。3、急修1小时内到达，其它报修按双方约定的时刻到达现场，有完整的报修、修理和回访记录。4、每年至少1次顾客意见调查，中意率80%以上。5、能依照业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费标准。房屋治理1、房屋共用部位治理制度完善，实施有效的日常治理和修理养护，

28、检修记录和保养记录齐全。2、房屋外观完好、整洁，无违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。3、每日巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发损坏 及时养护、修理。4、建立房屋修缮制度；实行便民报修和回访，房屋零修、修理及时率95以上，房屋完好率95以上。5、小区主出入口设有小区平面示意图，有较完整的小区标识导示系统。公用设施设备修理养护1、公共配套设施完善；道路平坦顺畅：电梯、水、电，消防设施先进；智能化程度高。2、设施设备治理科学、规范，爱护良好，保持最正确运行状态。建立完备的共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、修理、保养记录齐全。3、配备齐全的、技术娴熟的设施设备专业治

29、理人员，严格执行设施设备操作规程及保养规范。4、有完备的设施设备运行、保养、修理、更新改造制度和打算，并有效实施。5、消防设施可随时启用；路灯、楼道灯完好率不低于95%。6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象。协助爱护公共秩序1、配备保安设备和监控报警系统，保持良好运行状态。2、小区主出入口24小时站岗值勤。3、重点区域、重点部位每 2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。4、进出小区的车辆实施证、卡治理；引导车辆有序通行、停放。5、进出小区的外来人员实施登记出入治理。6、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采

30、取相应措施。保洁服务1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、小区道路、广场。停车场、绿地等每日清扫2次：电梯厅、一层共用大厅保持清洁，楼内其它公共区域地面每日清扫2次，每周拖洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水。无卫生死角。3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情形及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发觉专门及时清掏。4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。5、依照小区情形制订合理的消毒和灭虫除害打算并有效实施。绿化养护治理1、绿化覆盖率较高，植物选配恰当

31、。2、有专业人员实施绿化养护治理。3、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，各种绿化植物长势良好。4、定期清除绿地杂草、杂物。5、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻。6、适时喷洒药物，预防病虫害。三级差不多要求1、物业治理企业持有资质证书。2、设16小时客户服务体系。3、急修2小时内到达，其它报修按双方约定的时刻到达现场，有报修、修理和回访记录。4、每年至少1次顾客意见调查，中意率75以上。房屋治理1、有房屋共用部位治理制度，实施有效的日常治理和修理养护。2、房屋外观良好，无违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。3、每周巡查2次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发觉损坏及时养护、修理。4、建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、修理及时率90%你以上，房屋完好率90以上。5、有小区平面示意图，有小区标识导示系统。公用设施设备修理养护1、公共配套设施设备完善。2