策划服务内容详细大纲.docx

1、策划服务内容详细大纲附件一：策划服务内容详细大纲第一阶段：市场调查及研究（35天）第一部分、项目定位的宏观社会经济环境研究一、国家近期对于商业地产的相关政策及其解读1、中央政府相关政策解读；2、金融领域相关政策解读；3、区域相关政策解读；二、项目所在城市社会经济基本状况1、城市的区位及地位2、城市经济综合情况、主要产业、GDP指标等3、人口数量、人口结构、分布特征及发展变化趋势；4、城市城镇居民收入水平及增长趋势： 5、城市城镇居民社会消费品零售状况： 三、项目所在城市的交通状况研究1、城市的主要高速公路线路研究2、城市的主要车站等枢纽设施研究3、城市的地铁、轻轨等市内交通研究第二部分 项目定

2、位的商业环境研究一、城市的商业历史与现状1、城市的商贸历史与传统2、城市的商贸业现状二、城市市目前主要商圈分布及特征1、城市目前主要的几大商圈及商圈内代表性商业2、城市几大商圈的特征三、城市商业的主要发展规划和商圈竞争格局1、城市商贸业领域主要的发展规划2、内江目前商圈竞争状况及未来竞争格局四、城市的主要专业市场及其基本状况一览该城市专业市场的主要分布情况及发展水平概述，然后再附一览表五、城市商业地产开发与营销环境1、城市近几年年度的商业地产开发与营销的数据指标2、城市主要的商业地产开发商及其开发模式3、城市当地主要正在招商和销售的商业项目一览4、城市目前在售商业地产项目调查分析5、城市本地商

3、铺投资的传统及商铺投资市场完好度调查1）城市本地商铺投资的传统2）该城市商铺投资市场完好度3）该城市商铺投资者可能数量调查：4）该城市特殊的商铺投资者群体调查：第三部分、项目定位的地块条件研究一、项目具体位置描述二、项目的地块形状和四至，目前现状三、项目周边主要交通设施、道路情况、人车流统计调查四、项目地块的主要经济技术指标一览表及解读五、项目所处区域开发与商业现状1、对项目所位于区域的详细描述；2、项目所在区域在城市发展规划当中的定位及主要发展目标；3、项目所在区域目前的开发状况4、项目所在区域目前的商业现状六、项目周边具有重大意义的设施调查七、项目周边正在招商或销售的商业或住宅项目调查八、

4、项目地块条件的SWOT分析第四部分 瑞昌市家居建材市场专项调查一、瑞昌市家居建材市场概况与分布二、瑞昌市区主要家居建材市场调查内容1) 市场整体经营状况调查分析；2) 市场规模及各经营品类规模分析（量化）；3) 市场商圈半径调查分析；4) 市场上下游营销通路调查分析；5) 市场商户成分调查分析（厂家/总代理/经销商）；6) 市场交易模式调查分析；7) 市场下游采购群体，及各采购群体对交通体系的要求分析；8) 市场价值规律调查研究（租金/售价）；9) 市场相关配套平台调查研究；10) 市场竞争关系分析；三、瑞昌家居建材商户访谈：对本项目的看法与建议，租赁或者购买意向等第五部分 瑞昌市小商品市场专

5、项调查一、瑞昌市小商品市场概况与分布二、瑞昌市区主要小商品市场调查内容1) 市场整体经营状况调查分析；2) 市场规模及各经营品类规模分析（量化）；3) 市场商圈半径调查分析；4) 市场上下游营销通路调查分析；5) 市场商户成分调查分析（厂家/总代理/经销商）；6) 市场交易模式调查分析；7) 市场下游采购群体，及各采购群体对交通体系的要求分析；8) 市场价值规律调查研究（租金/售价）；9) 市场相关配套平台调查研究；10) 市场竞争关系分析；三、瑞昌小商品商户访谈：对本项目的看法与建议，租赁或者购买意向等第六部分 瑞昌汽车、汽配、电动车摩托车市场机会调查一、瑞昌汽车交易市场机会调查1、瑞昌汽车

6、保有量及增长状况2、瑞昌现有汽车4s店和汽车经销商调查统计1）汽车4s店品牌及代理商信息一览；2）普通汽车经销商商户名录及汽车类型一览3）瑞昌汽车经销的总体状况和发展水平3、瑞昌现有汽车市场专项调查1) 市场整体经营状况调查分析；2) 市场规模及各经营品类规模分析（量化）；3) 市场商圈半径调查分析；4) 市场上下游营销通路调查分析；5) 市场商户成分调查分析（厂家/总代理/经销商）；6) 市场交易模式调查分析；7) 市场下游采购群体，及各采购群体对交通体系的要求分析；8) 市场价值规律调查研究（租金/售价）；9) 市场相关配套平台调查研究；10) 市场竞争关系分析；4、商户进驻意向调查1）本

7、地汽车经销商进驻意向；2）南昌汽车4s品牌经销商进驻意向；二、瑞昌汽配市场机会调查1、瑞昌汽车保有量及增长状况2、瑞昌现有汽配市场整体状况汽配市场数量、位置分布、规模与经营状况等3、瑞昌现有汽配市场专项调查1) 市场整体经营状况调查分析；2) 市场规模及各经营品类规模分析（量化）；3) 市场商圈半径调查分析；4) 市场上下游营销通路调查分析；5) 市场商户成分调查分析（厂家/总代理/经销商）；6) 市场交易模式调查分析；7) 市场下游采购群体，及各采购群体对交通体系的要求分析；8) 市场价值规律调查研究（租金/售价）；9) 市场相关配套平台调查研究；10) 市场竞争关系分析；4、商户进驻意向调

8、查三、瑞昌电动车摩托车市场机会调查1、瑞昌电动车摩托车保有量及增长状况2、瑞昌现有电动车、摩托车市场整体状况汽配市场数量、位置分布、规模与经营状况等3、瑞昌现有电动车、摩托车市场专项调查1) 市场整体经营状况调查分析；2) 市场规模及各经营品类规模分析（量化）；3) 市场商圈半径调查分析；4) 市场上下游营销通路调查分析；5) 市场商户成分调查分析（厂家/总代理/经销商）；6) 市场交易模式调查分析；7) 市场下游采购群体，及各采购群体对交通体系的要求分析；8) 市场价值规律调查研究（租金/售价）；9) 市场相关配套平台调查研究；10) 市场竞争关系分析；3、商户进驻意向调查第七部分 瑞昌五金

9、机电市场可行性调查1、瑞昌现有五金机电市场状况2、瑞昌现有五金机电专业市场专项调查1) 市场整体经营状况调查分析；2) 市场规模及各经营品类规模分析（量化）；3) 市场商圈半径调查分析；4) 市场上下游营销通路调查分析；5) 市场商户成分调查分析（厂家/总代理/经销商）；6) 市场交易模式调查分析；7) 市场下游采购群体，及各采购群体对交通体系的要求分析；8) 市场价值规律调查研究（租金/售价）；9) 市场相关配套平台调查研究；10) 市场竞争关系分析；3、商户进驻意向调查第八部分 瑞昌农副产品市场可行性调查1、瑞昌现有农副产品市场状况2、瑞昌现有农副产品专业市场专项调查1) 市场整体经营状况

10、调查分析；2) 市场规模及各经营品类规模分析（量化）；3) 市场商圈半径调查分析；4) 市场上下游营销通路调查分析；5) 市场商户成分调查分析（厂家/总代理/经销商）；6) 市场交易模式调查分析；7) 市场下游采购群体，及各采购群体对交通体系的要求分析；8) 市场价值规律调查研究（租金/售价）；9) 市场相关配套平台调查研究；10) 市场竞争关系分析；3、商户进驻意向调查第九部分 项目周边地级城市现代化专业市场综合商贸城专项调研调研目的：了解项目周边地级城市现代化专业市场综合商贸城发展现状，掌握建筑规划、业态、规模、租金、售价配套等规律，为项目定位、招商、销售提供依据。调研对象：江西九江市、景

11、德镇市、安徽安庆市调研内容：该城市现代化专业市场综合商贸城整体格局、市场名称、地址、开发及运行管理人、总占地面积、总建筑面积、总营业面积、总平面布局、业态组合与分布、商铺形式与尺寸、主要经营配套设施及其规模、各业态建筑结构特点和建筑布局、项目开发性质和所有者、开业日期、经营和建设现状、租金标准、招商政策、物业费标准、仓储加工吊装收费方式与标准。九江、景德镇、安庆等地现有现代化专业市场综合商贸城内商户访谈访谈内容：对本市场的看法与建议；进驻意向；第二阶段：项目定位及建筑规划建议（10天）第一部分：项目整体定位一、项目定位分析1、项目整体经营主题定位2、项目业态组合和经营品种定位3、项目商圈半径定

12、位4、目标消费群体定位5、目标经营商户定位6、项目经营定位SWOT分析二、项目定位各业态经营规模量化和业态区域规划1、规模量化依据2、本项目各业态经营规模确定三、业态区域划分和平面布局1、一般小商品市场经营品类楼层分区的规律2、本项目业态区域划分和经营平面布局四、项目定位的可行性分析1、项目定位的招商可行性分析2、项目定位的销售可行性分析五、项目定位的经营平台要素和竞争优势强化条件1、项目定位的经营平台要素2、项目定位的竞争优势强化条件第二部分：项目的建筑规划与装修设计建议一、项目的整体规划布局：1、项目整体布局及技术指标2、前广场设置建议3、人车流动线规划建议4、各经营配套设施的规划建议二、

13、项目的建筑设计部分：1、商业部分建筑形态建议2、商场内部平面图布局建议三、商场外部装饰设计建议商业部分外立面风格建议外墙的广告位设置方法建议外立面的LED大屏幕设置建议外立面装饰材料建议主出入口设置，大小、位置、标识等前广场旗杆台、标志景观、雕塑等设置四、商场室内装饰设计建议五、项目平面分割方案1、平面分割的原则2、本项目平面分割方案第三阶段：项目招商策划及执行纲要（一）项目目标商户调研分析1、联系瑞昌本地及异地实力钢材商户并建立档案；2、建立区域部分商户的上游商户联系；3、与上述商户进行前期沟通。（二）项目主要业态经营业态及目标招商对象1、确定市场各个经营业态所对应的目标商户2、设定各个业态

14、的目标招商区域及招商比例3、建立目标商户资料库并进行深度访谈4、招商平面分割（三）项目招商政策的制定1、租金标准2、合同年限3、优惠政策4、管理费、水电费、空调费、广告位出租费标准等5、招商法律文件（合同范本、管理公约等）（四）项目的整体招商策略及招商方法 1、项目招商的SWOT分析2、项目整体招商策略3、招商的渠道策略4、针对不同目标商户的具体招商方式与方法5、招商质量控制办法与流程（五）项目招商整合推广策略1、招商推广主题2、招商推广物料设计与制作3、招商推广渠道4、招商推广费用预算第四阶段：项目销售策划及执行纲要（一）商铺销售市场的综合分析1、在售商铺项目主要信息汇总2、商铺销售市场的综

15、合分析3、本项目销售形势分析及竞争突破口(二) 本项目商铺销售目标客户定位1、典型在售项目的主要购买客户群体分析2、世方操作的类似项目主要投资客户构成3、本项目商铺投资目标客户设定4、目标投资客户群体购买特征分析(三) 铺位面积、销售平面图及总价控制原则1、铺位面积大小设定2、铺位进深比例3、公共部分与通道系统的划分4、商铺总价控制原则（四）项目销售模式建议及销售控制1、几种常用的商业地产项目推盘方式2、本项目的推盘方式建议3、销售节奏控制4、销售控制的过程及监管5、项目推盘时机的选择（五）项目铺位定价及价格策略1、商铺价值的基本规律2、商铺定价的工作程序3、项目整体销售价格定位4、分区售价制定5、销售价格走势分析（六）项目销售执行1、进场前的准备2、销售现场的配置要求3、销售文件的制定4、进场后工作5、销售阶段6、攻坚扫尾阶段（七）项目各种销售文件及法律文本的制定制定认购书、委托经营合同书、业主公约等 (八)项目销售整合推广策略1、销售推广主题2、销售推广物料的设计与制作3、销售推广渠道4、项目推广的主要营销活动5、销售推广费用预算