XXXX当前房屋买卖案件及涉房屋新政相关.docx

1、XXXX当前房屋买卖案件及涉房屋新政相关当前房屋买卖案件及涉房屋新政相关案件审理中的主要法律问题与对策主讲人：单国军房屋交易涉及物权、债权，又涉及诸多行政管理，从社会意义上关乎人民群众住的问题的解决，既是理论问题，还是实践问题，也是社会问题，需要认真研究解决。目前就相关问题的法律规定与司法解释不够明确具体。我结合实际情况介绍一些实际做法，并谈一些个人的思考认识，供同志们参考。介绍四个方面的问题：一是各类型房屋交易的基本效力问题；二是房屋买卖中的常见问题与对策；三是房屋新政案件的相关问题分析；四是房屋买卖案件中的基本概念、基本标准与审查思路（升级问题）。一、各种房屋交易情况的基本效力问题房屋买卖

2、房屋类型多样，涉及交易许可问题，核心是交易前提即权属能否确定下来以及相关的权利特别是土地使用权能否交易，这方面土地制度与政策起着决定性的作用。1、农村房屋买卖问题（包括小产权房屋买卖）。（1）基本态度问题不在同村村民，而是异村村民之间，特别是农村房屋卖给城市居民。有观点提出有效，有观点则提出按土地管理法修改前后为界。应当说，属于制度现状，并无明确的禁止性规定，土地管理法修改之前似规定经批准可以，国务院办公厅的文件也是从99年开始。这实际上是基本土地制度的问题，虽无明确规定，但制度不允许，制度是个大规定。按制度，农村土地不能直接交易，房随地走，由此导致对农村房屋买卖。制度以后可能会发展，但也不会

3、无限放开，这里边有个国情问题和如何看待国情、如何进行社会管理的问题。现行的土地制度仍然是土地管理法和城市房地产管理法等确定下来的土地制度。农村房屋买卖的效力及例外。主要是：a.农村村民城市化；b.92年之前部分城市居民、归侨购买农村房屋；c.农村整体迁移；（4）其他特殊情况。（2）无效之后的处理这类案件因利益冲突而起，通常也是一个利益平衡和价值平衡问题，要考虑买房人的损失和适当考虑诚信。在涉及拆迁情况下，通常按区位补偿价，考虑双方过错和诚信问题，按一定比例确定买房人的损失。如不涉及拆迁，又无土地明显升值问题，一般不考虑买房人的损失问题。以往通常是卖房人起诉，近期开始有买房人起诉的情况。处理上不

4、应有差别。（3）小产权房的买卖问题小产权房屋有旧村改造的小产权房屋，有为销售主要是给村外人特别是城里人的小产权房屋。这是农村房屋买卖中的一个具体类型，是规模化的农村房屋买卖，进行商品化开发显然是违反现行土地制度的，在本质上属于农村房屋买卖。据说有的地方在搞试点，但不是在北京。2、经济适用房的买卖 出卖人在相关政策、法规规定的限制上市交易期限内转让已购经济适用住房的，房屋买卖合同一般认定为无效。政策、法规有新规定的，适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭

5、辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效；经审查买受人要求办理转移登记的诉讼请求应予支持的，应同时判决当事人依据合同约定及相关政策、法规规定补交相应土地收益等价款。转让按经济适用住房管理的房屋，应当是有效的。按照经济适用房管理的房屋类型很多，如农民回迁房。3、未办理产权证房屋的买卖城市房地产管理法第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。4、期房、连环购房等将来可能取得所有权的房屋的买卖将来可能取得所有权

6、的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。5、共有房屋买卖房屋共有人中之一人或者数人，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义将共有房屋转让给他人，其他共有人不予追认且出卖人转让房屋后亦未取得处分权的，房屋买卖合同无效，但共有人之间另有约定的除外。房屋共有人中之一人或者数人，擅自以其他或全体共有人的名义将共有房屋转让给他人的，房屋买卖合同无效；买受人有理由相信出卖人对转让房屋享有代理权，符合表见代理构成要件

7、，出卖人或其他房屋共有人主张合同无效的，不予支持。出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效；买受人知道或应当知道房屋为共有，或者买受人与出卖人存在恶意串通损害其他共有人利益的，合同无效。如果出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该规定。6、无权处分与善意取得物权法第一百零六条规定的房屋无权处分主要包括以下情形：（1）权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（2

8、）因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（3）夫妻共同共有及其他属于法定共有的房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（4）出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或被撤销、解除，尚未办理房屋所有权更正登记，买受人擅自以自己名义处分房屋的；（5）其他无权处分房屋的情形。物权法第一百零六条第一款规定在适用上应作如下理解：（1）房屋善意取得中“善意”的判断标准：买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知

9、房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。该推定属于可以反驳的推定，房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。（2）所谓“以合理的价格转让”，是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款，在价款支付方式上不限于金钱方式，也包括买受人通过以房抵债等具有交易性质的方式支付房屋价款。（3）房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。7、设定有抵押权房屋的买卖房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，

10、不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记的，法院应当向买受人释明，告知其应当变更诉讼请求，买受人坚持不变更的，应驳回其诉讼请求，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。房屋买卖双方对于抵押权人是否同意转让房屋、是否同意买受人代为清偿债务、抵押权人贷款银行是否同意提前还贷等事实负有提供证据的责任；法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。8、被有权

11、国家机关采取查封等强制措施房屋的买卖出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，房屋买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的。9、未办理宣示登记房屋的买卖房屋权利人依据物权法第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有

12、权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。10、未签订房屋买卖格式合同的房屋买卖当事人双方已就房屋买卖事宜签订了房屋买卖合同，但未再签订房屋行政管理部门要求的合同格式文本或未进行合同网上签约的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力，但当事人另有约定的除外。二、房屋买卖中的常见问题与对策（一）商品房买卖司法解释适用中的问题最高法院司法解释力足解决了一些问题。审判实践中还有一些传统或新的问题：1、对房屋买卖是否适用消法的司法理解不适用。2、司法解释适用的范围仅仅是商品房3、预售许可证过期后房屋买卖的处理有预售许可证，本身即可交易。许可

13、证的期限管理是个行政管理问题。4、交纳房屋认购定金后，双方未订立合同时，如何认定是否可归责于一方当事人主要是看不同意签约一方有无正当理由，在把握上应妥当，不可过严，要考虑购房者的知情情况。5、确定房屋面积的标准开发商应当出示测绘部门的有效测绘文件。6、开发商办理产权证义务的归属认定应属协助义务，实践中多接受委托同时履行购房者一方的义务。7、优化设计变更能否成为单方变更预售合同的理由原则上不能。8、开发商能否以购房人不签订物业管理合同作为不交房的抗辩事由两种义务不具有对应性，无法行使抗辩。9、房屋买卖中预约和本约的认定和处理判断当事人之间的协议是预约还是本约，应当探求当事人的真意。如果当事人签订

14、的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。当事人双方签订预购书、购房意向书等预约协议后，一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，不予支持。10、开发商违法解除房屋买卖合同后应否给付房屋差价这涉及违约赔

15、偿范围，应当给付，在计算上要妥当。具体责任分析：房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿直接损失和房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。违约方以守约方主张的房屋差价损失系其订立合同时不可预见的损失为由提出抗辩的，不予支持。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。11、一房二卖中恶意串通的

16、理解与认定要从严，关键是知道或应当知道且以不当方式剥夺他人的购房利益。以互相串通为由，实际是授权第三人撤销，要正确适用法律。（二）其他常见疑难问题与对策1、“阴阳合同”的处理当事人之间先后分别签订数份房屋买卖合同（包括网签合同、备案合同、实际履行合同等），但合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。当事人以合同约定存在规避税收征管为由请求确认房屋买卖法律关系无效的，不予支持。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。2、借名登记纠纷的处理原则借名人以保留房屋所有

17、权的意思表示，就属于自己现在或将来的房屋，约定以他人名义登记为所有权人，借名人依据双方之间的约定或其他法律关系要求登记名义人办理房屋所有权变更等登记手续的，可予支持，但涉及善意交易第三人利益的除外。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张房屋确权或者依据双方之间的约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的意思表示，其主张房屋确权或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定

18、处理。3、解除权的行使主体和期限房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。当事人请求解除房屋买卖合同的，应当参照适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定，但合同属于履行不能的不受该解除权行使期限的限制。4、定金与违约金、赔偿损失的适用当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。房屋买卖合同中同时约定了定金和违约金条款，如果定金性质为违约定金，守约方主张同时适用违约定金和

19、违约金条款的，不予支持，但违约定金条款和违约金条款分别指向不同的违约行为，在约定条件成就时违约定金处罚和违约金可以同时适用；如果定金性质为解约定金，当事人一方构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。合同约定的定金处罚数额不足以弥补当事人一方所受的实际损失，当事人一方请求赔偿超过定金处罚数额之外损失的，应予支持。5、房屋价款纠纷与质量异议在出卖人要求买受人支付房屋价款的诉讼中，买受人主张房屋存在质量瑕疵，按以下情形分别处理：（1）买受人拒绝支付房屋价款，或者要求减少房屋价款的，一般应当作为抗辩处理。（2）买受人主张解除合同，或者要求出卖人承担修理、支付违约金、赔偿损失等违约

20、责任的，应当提起反诉或通过另诉解决，买受人提起反诉的，与房屋价款纠纷一并处理，买受人不提起反诉的，对房屋质量问题，在房屋价款纠纷中不予处理。（3）买受人主张不明确的，法院应当向买受人进行释明，要求其明确主张。6、房屋中介机构的居间义务与赔偿责任房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。出卖人委托房屋中介机构以不低于一定价格出卖房屋，房屋中介机构隐瞒真实交易信息，以委托人名义与本公司或其

21、职员、职员近亲属，以委托最低价签订房屋买卖合同后，再将房屋加价卖出，出卖人要求房屋中介机构赔偿因房屋转卖产生的差价损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。7、确认房屋买卖合同无效的诉讼时效问题当事人一方以房屋买卖合同违反合同法第五十二条的规定为由，请求确认合同无效的，不适用民法通则关于诉讼时效的规定。8、房屋所有权转移登记请求权的诉讼时效问题出卖人将房屋交付给买受人，买受人已实现对房屋的占有使用，买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记，出卖人以买受人的请求已超过诉讼时效期间为由提出抗辩的，不予支持。三、房屋新政案件的相关问题分析（一）2010年4月17日“新国十条”相关案件处理思路1、

22、与此轮房屋新政主要是房贷新政相关的案件（即在4月17日“新国十条”出台前已签约，当事人双方因房贷新政是否导致购房人不能按预期办理按揭贷款发生争议的房屋买卖案件）虽然数量不大，但是涉及复杂法律问题，特别是涉及国家宏观政策调整与民事法律调整的关系，处理不好会产生不良后果。2、房屋新政的主要内容是差别化房贷；北京4月30日“京十二条”比“新国十条”更为严格，并且加上了限购措施（每个购房家庭暂定只能买一套房）；6月份住建部、央行、银监会又确定了“认房又认贷”的家庭住房套数认定标准；8月份央行通知要严格执行差别化房贷；9月底有关部委要求各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，重点地区要在一定

23、时间内限制购房套数,工作不得力的地方将被约谈直至追究责任。并要求完善差别化的住房信贷政策。全国暂停三套房贷,全国暂停无1年以上纳税或社保证明的异地购房,首套房首付2成提高到3成，禁止消费型贷款用于购房。这表明国家此轮房屋新政具有一定长期性、坚定性。3、从北京案件情况来看，起诉一方主要是购房者，其中围绕第三套房屋不能办理按揭贷款的争议占大部分，也包括一些围绕非本地居民能否提供一年以上纳税证明或缴纳社会保险证明和能否办理按揭贷款的争议，和少部分围绕第一套住房、第二套住房不能按预期办理按揭贷款的争议。卖房一方起诉的很少，如有的卖房者以新政后其家庭只能再买一套房而不愿意再按合同约定出卖原有房屋。从案件

24、相关事实来看，一部分案件起因确实是购房者不能按预期办理按揭贷款，但另一部分案件案件则实际是另有原因而假借房贷新政起诉的案件。如购买方在房贷新政出台前即提出解除合同，在房贷新政后以房贷新政导致其不能办理按揭贷款要求解除合同。4、处理案件的思路：A、在基本指导思想方面，既要立足法律，又要协调法律调整与宏观政策调整的关系。特别是，此轮房贷新政旨在通过抑制不合理住房需求和投机性购房来遏制房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，具有公共政策性质，与法律调整在价值取向上是一致的。因此审理此类案件一方面保障国家房屋市场宏观调控政策的落实，以促进房屋市场逐步健康发展和对民生利益的保障，另一方面要维护公平和社会

25、诚信，妥当平衡购房人、卖房人的利益关系，避免因案件审理不妥当导致购房人、卖房人的利益失衡而产生首都社会不稳定因素。B、就房贷新政对于部分房屋买卖合同的影响，在定位上不能定为不可抗力，也不宜简单定为情势变更。不能定为不可抗力的原因是：不可抗力通常是指因自然灾害和重大社会事件导致合同根本不能履行，房贷新政的影响没有达到这个程度。不宜定为情势变更的原因是：情势变更的适用范围在法理上并无通论，有宽有窄，而且一般要求是合同环境或基础发生异常变化，我国合同法未规定情势变更， 合同法司法解释二对情势变更的适用采取了严格限定的态度，要求继续履行将对一方当事人显失公平或导致难以实现合同目的。而房贷新政对不同购房

26、人的影响并不相同，不能一概而论达到了上述要求，构成了情势变更。同时，如在审判思路上以情势变更为基本定位，实际上会增加案件的审理难度，因按司法解释的规定，要认定是否构成情势力变更不仅要审查购房人确实因房贷新政不能按预期办理房贷（由于各银行落实政策力度不同，甚至同一银行不同营业部也不同，审查起来有相当难度），还要进一步审查购房人的经济能力以此来确定是否确实导致显失公平和难以实现合同目的。再有，从情势变更入手处理一般是解除合同，退还定金与已付款，恢复到原状。这种处理往往只看到了购房人的利益，而忽略了卖房人因合同解除也可能有利益上的损失（如卖房人卖房同时已签约另买房）。这种思路有失公允。应当看到，在法

27、理上情势变更不排斥损失分担，但在社会接受程度上，你如果认定情势变更又让购房人分担损失，也存在着一定的困难。基于以上，就房贷新政对于部分房屋买卖合同的影响宜定位在造成合同履行的难度，一般应解除合同，并由卖房人退还定金与已付房款，同时从公平原则入手由双方对损失进行分担。从公平原则入手的考虑是：房贷新政产生的问题很复杂，关键是要对买卖双方的利益进行协调，而公平原则更为基本，也具有更强包容性，公平原则也是情势变更的基础，这样处理的立足点是公平分担新政带来的影响，能避免前述定位于情势变更的不足和带来的事实审查难度。同时，依据公平原则处理，在损失分担上可考虑基本住房和投资性住房的不同，对基本住房购房人分担

28、损失比例低，对投资性住房分担损失比例高，投资性越强购房人的分担比例须相应提高，这和房贷新政抑制不合理住房需求的政策宗旨能够合拍。再有，从现实情况看，除少数地方外，我市房屋市场价值并无明显回落，近期整体还有明显上升，所以对很多案件来说并不存在着分担损失的问题。部分案件未经和中院、高院研究协调按情势变更处理了，如卖房人并无损失，二审虽然理由不同，但从结果上可以维持，不会产生大量的改判问题。适用公平原则有其条件和另一面，另一面是，虽不能按预期办房贷，但如卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据房贷新政主张解除合同不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。C、在损失确

29、定上，应主要根据房屋市场差价和合同解除后卖房人仍实际持有房屋的情况酌情确定，并适当考虑个案中可能影响卖房人利益的实际因素，但损失总额不应超过购房人违约情况下给卖房人造成的预期利益损失，购房人应承担的补偿责任原则上不得超过合同约定的定金。卖房人无实际损失的，买房人不承担补偿责任。在基本住房和投资性住房的区分上，应根据个案情况具体确定。一般地说，第一套房屋一般认定为基本住房，第三套房屋一般认定为投资性住房，但第二套房屋的认定有一定灵活性，需要根据目前居住情况、家庭人口情况等因素综合确定。 D、如双方买卖合同约定 “因故无法办理贷款，由购房人自行筹集资金支付”，此时购房人以房贷新政导致其不能办理按揭

30、贷款为依据要求解除合同的，不予支持，购房人应依约自行筹集资金支付房款，否则构成违约。如双方合同约定“因当事人自身原因无法办理贷款，由购房人自行筹集资金支付”，因房贷新政导致购房人不能办理按揭贷款不属于当事人自身的原因，购房人以房贷新政导致其不能办理按揭贷款为依据要求解除合同的，一般可予支持，对购房人有损失的按前述处理原则由双方分担。E、对案件进行甄别对于不在房贷新政适用范围之内的案件、一方在房贷新政出台前即有违约行为而假借房贷新政进行诉讼的案件、与房贷新政无关而系基于当事人自身原因（如延误贷款办理手续、隐瞒自身情况、自身信用不佳等）导致不能办理贷款的案件、当事人一方在房贷新政出台后无正当理由要

31、求解除合同的案件，应根据案件事实和依照合同法与相关司法解释处理，不适用前述处理原则。在房屋新政出台后签订的房屋买卖合同，因购房人知道或者应当知道房贷新政相关内容，对不能办理贷款的风险原则上应当自行承担。当事人另有约定的按其约定处理。（二）2011年限购政策相关案件处理思路住房限购政策为：国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号），北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办发20118号），北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知（京建发201165号）。为配合国务院和北京市政府

32、房地产市场调控政策特别是住房限购政策的实施，就涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件的处理原则，提出以下意见：1、审理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件时，应遵循维护国家住房限购政策、保护当事人合法权利的原则。2、当事人签订的房屋买卖合同涉及北京市住房限购政策时，法院在审理过程中，原则上以网签合同日期作为判断合同是否成立的重要依据之一。3、房屋买受人无法办理房屋所有权转移登记系因住房限购政策实施所致的，当事人有权请求解除合同。4、对于因住房限购政策实施导致当事人解除合同后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接受的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失按照公平原则处理。5、在对涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷进行调解的过程中，在自愿合法调解的基础上，应对房屋买受人是否符合住房限购政策规定进行审查，防止利用调解协议规避住房限购政策的现象。（三）2013年“新国五条”