第x章扣除项目审核.docx

1、第x章扣除项目审核土地增值税清算鉴证业务规范（征求意见稿）第一章 总则第一条 为了维护国家税收利益和纳税人的合法权益，规范土地增值税清算鉴证业务，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、注册税务师管理暂行办法、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）、江苏省地方税务局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（苏地税发200972号）等有关规定，制定本规范。第二条 本规范适用于房地产开发项目土地增值税清算鉴证（以下简称清算鉴证）业务。第三条 纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，准予从事清算鉴证业务。税务师事务所从事清算鉴证业务应遵守

2、本规范。第四条 税务师事务所可以接受税务机关、纳税人或其他组织的清算鉴证委托。第二章 清算条件第五条 税务师事务所承接的清算鉴证项目，应符合下列条件之一：（一） 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三） 直接转让土地使用权的；（四） 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（五） 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（六） 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（七） 各省辖市地方税务机关规定的其他需要清算的情形。

3、第六条 税务师事务所应对委托清算项目是否符合清算条件实施审核，包括：（一） 获取清算项目销售进度、销售许可证，企业注销税务登记申请表，国有土地使用权转让合同等相关资料；（二） 根据获取的相关资料并进行实地查验确定清算项目是否符合清算条件。第七条 税务师事务所对符合清算条件的清算项目接受委托，并与委托方签订业务约定书。对不符合清算条件的，不得接受委托。第八条 税务师事务所在签订业务约定书前还应了解业务环境，包括：（一） 业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征；（二） 纳税人的内部控制制度和控制流程；（三） 清算项目是否存在重大的执业风险；（四） 其他对

4、鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例。第三章 前期准备第九条 税务师事务所根据清算鉴证业务的复杂程度、鉴证期限等情况，制定具体的清算鉴证业务计划，包括：（一） 总体鉴证计划，包括清算鉴证的具体范围、鉴证目标、组织分工和时间安排；（二） 具体鉴证安排，包括拟执行的鉴证程序、时间步骤、鉴证方法和具体流程等。 清算鉴证业务计划确定后，可以视情况变化对业务计划作相应的调整。第一十条 税务师事务所应当指派能够胜任清算鉴证业务的注册税务师，作为清算鉴证项目负责人。项目负责人应当指导和监督助理人员的工作，并对其工作成果负责。第十一条 税务师事务所应对纳税人的内部控制是否存在及其有效性、一贯性实施审核

5、，包括：（一） 通过了解业务环境确定是否实施内部控制测试程序；（二） 测试纳税人内部控制的设计和运行情况；（三） 根据纳税人内部控制的可信赖程度决定审核程序。第十二条 税务师事务所应以国家有关部门审批、备案的项目为单位实施清算鉴证，同时需要关注：（一） 项目若经发改委或规划部门批准分期开发的，应以分期项目为单位清算，各期清算方式应保持一致。（二） 同一项目内若存在既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 第十三条 税务师事务所从事清算鉴证业务，应关注关联方交易行为，披露关联方名称、关联关系、较大交易事项及其金额。第四章 转让收入的审核第十四条 转让房地

6、产收入审核的基本程序和方法包括：（一） 获取或编制清算项目转让收入明细表，复核加计正确，并与财务会计报表、总账、明细账以及销售分户明细表进行核对；（二） 获取销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房屋分户（室）面积对照表、工程竣工验收备案表、销售分户明细表、销售发票等资料，审核确定项目的总可售建筑面积、已售建筑面积和未售建筑面积，其中应对未售建筑面积实施现场查验，确定未售建筑面积的实际状况，确定收入是否完整，有无少计、漏计转让收入；（三） 了解与转让收入相关的合同、协议及其执行情况；（四） 查明收入确认的原则、方法，调整会计核算与税务处理规定在收入确认上的差异。（五

7、） 抽查销售合同、销售发票与会计记录，确定转让收入是否真实、核算是否准确、普通标准住宅与其他类型房屋的转让收入是否分别核算。第十五条 转让房地产收入审核应当包括以下内容：（一） 审核清算项目转让收入账载金额与商品房购销合同统计表、销售明细表收入金额是否一致。合同面积与实测面积不一致形成的应退、补价款是否计入转让收入；（二） 审核往来类科目是否含有未确认的转让收入；（三） 审核是否含有房产出租收入；（四） 审核政府代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；（五） 审核有无收取价外费用的情形，价外费用有无计入转让收入；（六） 审核有无将给予购买方的销售折扣与折让、赔偿（补偿）金、违约金、“还本销售”

8、等支出冲减转让收入的情形，销售折扣与折让是否在同一张发票中注明；（七） 审核以银行按揭方式销售开发产品是否按销售合同约定的价款确认转让收入；（八） 审核以分期收款方式销售开发产品是否按销售合同约定的价款确认转让收入；（九） 审核销售明细表中有无价格明显低于同类开发产品的情形，有无正当理由；（一十） 审核有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情形，所有权是否转移，其收入确认的方法和顺序是否符合规定；（一十一） 审核转为企业自用或用于出租等商业用途的开发产品，其所有权是否发生转移；（一十二） 审核开发建造的与清算项目配套的居委会

9、和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施是否有偿转让，转让价款是否计入转让收入；（一十三） 审核转让收入是否按普通标准住宅与其他类型房屋分别核算；（一十四） 审核转让房地产所取得的收入为人民币以外货币的，是否按取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合为人民币。第五章 扣除项目的审核第十六条 扣除项目审核的基本程序和方法包括：（一） 获取或编制各扣除项目明细表，复核加计正确，并与总账、明细账进行核对（实行计算扣除的项目除外）。（二） 了解与扣除项目相关合同、协议及其执行情况；（三） 抽查相关合同、费用发票与

10、会计记录，确定扣除项目是否真实、核算是否准确、归集是否正确，调整会计核算与税务处理规定在扣除项目归集上的差异。（四） 实地查看、询问调查和核实扣除项目的实际发生情况。（五） 实行计算扣除的项目，核对计算扣除的基数是否准确，计算扣除的比例是否符合规定。第十七条 扣除项目审核应当包括以下内容：（一） 审核扣除项目账载金额是否真实发生，有无虚列、预提的情形；（二） 审核是否取得合法有效凭证，其中接受工程作业劳务是否取得劳务发生地税务机关监制的建筑安装业发票；（三） 审核是否含有企业为项目营销、日常行政管理和融资等活动发生的应属于房地产开发费用的支出；（四） 审核是否含有政府代收费用，政府代收费用是否

11、已被计入房价向购买者一并收取；（五） 审核是否含有应由施工单位承担的支出；（六） 审核是否含有应由其他单位或个人承担的支出；（七） 审核是否含有罚金、行政性罚款、捐赠、赞助、合同违约金、摊派等支出；（八） 审核是否含有其他开发项目或非本期开发项目的支出；（九） 审核是否含有其他与项目开发无关的支出；（一十） 审核是否含有为多个项目或者分期开发项目共同发生的费用，共同费用是否按项目（或按期）分摊，分摊方法是否合理；（一十一） 审核同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，是否采用各自可售建筑面积占总可售建筑面积比例等分配方法，分摊共同费用；（一十二） 审核为本项目（或本期）发生的各项扣除

12、项目（不含与转让房地产有关的税金和实行计算扣除的项目）审核确认金额是否按已售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊已售建筑面积的扣除金额。 第十八条 取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁偿费的审核，还应当包括以下内容：（一） 审核是否将“开发成本土地征用及拆迁补偿费”账载金额按税法规定归集为取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费；（二） 审核取得土地使用权所支付的地价款与国有土地出让（转让）合同金额是否一致；（三） 审核拆迁补偿费与拆迁协议、签收花名册或签收凭证是否一致；（四） 审核接受投资取得的土地使用权作价金额与投资协议或企业章程确认的投资金额是否一致；（五） 审核是否含有评估增值

13、金额；（六） 审核是否存在以开发产品换取土地使用权、抵偿土地征用及拆迁补偿费的情形，其取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费确认金额是否符合规定；（七） 审核取得土地征用的返还资金或补贴收入是否冲减费用发生额；（八） 审核同一宗土地是否存在分期或分项目开发，是否按各自开发的土地使用权面积占土地使用权总面积的比例分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费。第十九条 前期工程费、基础设施费、公共配套设施费的审核，还应当包括以下内容：（一） 审核大额的费用账载金额与合同决算报告金额是否一致；资金支付流向是否与合同当事人、发票开具方一致；结算金额有无全额支付，有无应付未付的情形；（二

14、） 审核基础设施工程是否在项目规划区域范围内，有无在项目规划区域范围外建设用于社会公共事业的基础设施工程；（三） 审核开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施权属归属情况，是否为全体业主所有，有无无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业利性社会公共事业；第二十条 建筑工程安装费的审核，还应当包括以下内容：（一） 审核费用账载金额与工程造价机构出具的决算报告金额是否一致，资金支付流向是否与合同当事人、发票开具方一致，结算金额有无全额支付，有无应付未付的情形，未付的工程余款是否在合同

15、约定的金额及期限内；（二） 房地产开发企业提供建筑材料、动力方式下，审核材料、动力的核算方式、材料购入与耗用数量是否一致，材料、动力费用是否被施工单位计入结算金额，有无重复扣除的情形；（三） 审核单位面积建安成本与参照当地当期同类开发项目平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本的差异，是否存在异常情形；（四） 审核装修房平均售价与非装修房平均售价的差异，价格差异是否能够回收装修成本及其获取合理的利润；（五） 审核有无售楼处、样板房等项目营销设施的建造支出；第二十一条 开发间接费用的审核，还应当包括以下内容：（一） 审核费用是否属于为直接组织、管理开发项目所发生的必要、合理的支出；（二） 审

16、核是否含有项目竣工交付后发生的支出以及项目投入使用后运营维护支出；（三） 审核利息支出是否调整归集至房地产开发费用扣除；第二十二条 利息支出审核，应当包括以下内容：（一） 审核利息支出是否取得银行贷款利息结算通知单等金融机构证明；（二） 审核利息支出是否按开发项目分摊，分摊方法是否合理；（三） 获取全部借款合同，审核各项合同的利息支出是否与项目开发相关；（四） 获取商业银行同类同期贷款利率标准以及国家规定的上浮幅度，审核贷款利率是否超过商业银行同类同期贷款利率以及国家规定的上浮幅度；（五） 审核还款义务履行时间是否超过借款合同约定的期限，有无超过贷款期限的利息和加罚的利息；（六） 审核借款资金

17、的实际运用状况，有无用于项目开发以外的用途或被其他单位占用及其应计的收益或利息收入。 第二十三条 与转让房地产有关的税金审核，应当包括以下内容：（一） 审核是否含有税收罚款、税收滞纳金；（二） 审核是否含有印花税；（三） 审核是否含有其他与转让房地产无关的税费；（四） 审核是否含有其他房地产开发项目的税金；（五） 多个项目转让收入合计申报缴纳税金的，审核项目期内税金申报缴纳是否准确，有无少缴或欠缴，实际缴纳的税金在各项目间分摊方法是否合理。第二十四条 财政部规定的其他扣除项目的审核，应当包括以下内容：（一） 审核政府代收费用是否真实发生，有无虚列、预提的情形，是否含有享受政府给予减免优惠未实际

18、支付的金额；（二） 审核本项目（或本期）已售建筑面积应分摊的政府代收费用是否从加计扣除计算基数中减除；（三） 审核是否存在转让未进行实质性开发的土地使用权，不适用加计扣除的情形。第六章 应纳税额的审核第二十五条 应纳税额的审核，应当包括以下内容：（一） 审核增值额计算是否准确，同一项目既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，是否分开计算增值额；（二） 审核增值额与扣除项目金额之比计算是否准确，确定适用税率和速算扣除系数。（三） 审核普通标准住宅增值额与扣除项目金额之比是否超过20%；（四） 审核土地增值税已缴（预缴）税额中是否含有税收罚款、税收滞纳金，普通标准住宅与其他类型房屋转让收入预缴土地

19、增值税是否分别核算；第七章 证据和工作底稿第二十六条 税务师事务所应当取得支持清算鉴证结果所需的证据。第二十七条 税务师事务所在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估清算鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。第二十八条 税务师事务所从事清算鉴证业务收集的证据，应当包括以下方面：（一） 有权机关颁发的行政许可性文件，包括：项目立项批复、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证、工程竣工验收备案表、房屋分户（室）面积对照表（面积测绘表）；（二） 合同，包括：国有土地使用权出让（转让）合同、工程建设合同、借款合同；（

20、三） 报表，包括财务会计报表、工程竣工决算报表、商品房购销合同统计表（销售分户明细表）、土地增值税纳税（预缴）申报表；（四） 原始凭证，包括取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款结息通知单、工程价款结算单以及与转让房地产的收入、成本、费用有关的其他证明资料；（五） 完税凭证，包括土地增值税完税凭证、与转让房地产有关的税金完税凭证。第二十九条 税务师事务所应当持职业谨慎态度，对获取的证据从相关性、合法性、真实性和充分性等方面进行综合判断，应当根据与土地增值税相关的税法标准确认支持清算鉴证结果的有效证据。第三十条 税务师事务所执行清算鉴证业务，应当编制清算鉴证业务工作底稿，保证底稿记录的完整性

21、、真实性和逻辑性，以实现下列目标：（一） 通过对清算鉴证业务过程的适当记录，列明判断过程及其依据，作为最终作出清算鉴证报告的基础性资料；（二） 通过对清算鉴证业务证据的有效收集与整理，显示支持清算鉴证结果的证据链条，证明其符合注册税务师执业准则；（三） 通过对清算鉴证业务情况的规范记载，表明清算鉴证业务的规范化程度，为执业质量的比较提供基本依据。第三十一条 清算鉴证业务工作底稿应包括以下内容：（一） 纳税人名称；（二） 清算鉴证项目名称；（三） 清算鉴证项目所属时期；（四） 底稿目录及索引；（五） 鉴证过程和鉴证结果的记录；（六） 底稿编制人签名和编制日期；（七） 底稿复核人签名和复核日期。第

22、三十二条 清算鉴证业务工作底稿应当采用纸质形式归档保存。第八章 清算鉴证报告的出具第三十三条 税务师事务所从事清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核清算鉴证业务的具体情况，出具真实、合法的清算鉴证报告并承担相应的法律责任。第三十四条 清算鉴证业务完成后，由项目负责人编制清算鉴证报告。在正式出具清算鉴证报告前，税务师事务所可以在不影响独立判断的前提下，与纳税人就拟出具的清算鉴证报告的有关内容进行沟通。第三十五条 清算鉴证报告在完成规定的内部复核程序后，由注册税务师签名和税务师事务所盖章后对外出具。第三十六条 清算鉴证报告应当包括

23、以下内容：（一） 标题；（二） 编号；（三） 收件人；（四） 引言；（五） 清算鉴证采用的方法；（六） 鉴证结果；（七） 注册税务师和税务师事务所的签章；（八） 报告出具的日期（九） 附件。第三十七条 税务师事务所认为在实施清算鉴证过程中，纳税人提供的资料缺乏完整性和真实性，可能对清算鉴证结果产生重大影响的，应当在报告中作出适当说明。第三十八条 税务事务所应当明示纳税人，对清算鉴证行为合法性的证明责任，不能替代或减轻纳税人应当承担的会计责任、纳税申报责任以及其他法律责任。第九章 附则第三十九条 本规范由江苏省注册税务师管理中心负责解释。第四十条 本规范自发布之日起执行。江苏省国家税务局、江苏省地方税务局关于印发企业所得税年度汇算清缴纳税申报鉴证业务规范（试行）等十二项鉴证业务规范的通知（苏国税发200741号）之附件十二土地增值税纳税清算鉴证业务规范（试行）同时废止。