房地产融资几种常见方式.docx

1、房地产融资几种常见方式房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵押、在建工程抵押一、房地产融资之土地抵押贷款Q&AQ:什么是土地抵押贷款A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。Q：什么叫做土地抵押A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。Q：办理土地抵押长期贷款流程A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵

2、押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷

3、款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.Q：办理土地抵押短期贷款操作流程A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)：A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划；B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；二是对质押标的信用增级（1）我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据；（2）我们也可为客户融资进行直接担保。Q：开发商需要

4、提交哪些资料A：以下全部资料1、报批的项目建议书及批准材料；2、项目提出的有关背景材料；3、可行性研究报告及批准文件；4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料；5、项目前期准备工作完成情况报告；、6、开户证明，商务合同、订单或意向书；8、经营计划、年度财务收支计划、流动资金补充计划；9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证；Q：利率A：主要跟开发企业资质有关1、一级开发资质企业的年利率在15%2、二级开发资质企业的年利率在18%3、三级开发资质企业的年利率在20以上%七、房地产融资之集合信托Q&A集合信托=银信合作Q：什么是银信合作A：银信合作是指央行为

5、了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。Q：集合信托有哪些模式A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。Q：具体操作是怎样的A：1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。 2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。

6、金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。 3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。 、4、银信合作的相关规定银行与信托公司业务合作指引关于进一步规范商业银行个人理财业务。* 小贴士：银监发布的几个重要通知：中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知银监发（2010）72号银监发201072号1、本通知所称银信理财合作业务，是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进

7、行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户(包括私人银行客户)和机构客户。 商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内。 2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务。 *3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。 4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务，应遵守以下原则： (1) 自本通知发布之日起，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项

8、业务，直至达到规定比例要求。 (2) 信托公司信托产品均不得设计为开放式。 上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等资产证券化业务。 5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。 6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务，信托资金同时用于融资类和投资类业务的，被信托业务总额应纳入本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。 7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务，商业银行和信托公司应做好以下工作： (1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内，并按照150%的拨备

9、覆盖率要求计提拨备，同时大型银行应按照%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。 (2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理，及时做好风险处置预案和到期兑付安排。 (3)对设计为开放式的非上市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品，商业银行和信托公司停止接受新的资金申购，并妥善处理后续事宜。 8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策，引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业结构调整作出积极贡献。 9、本通知自发布之日起实

10、施。 房地产融资之私募基金Q&A房地产私募基金房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。基金以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。基金的出资额原则上不超过总投资的70%，同时要求开发商自有资金（资产）投资比例不低于30%。基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。在项目开发期间，全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。(基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发

11、商回购基金所持有的项目公司股权。Q:怎样的开发商符合我们的要求A:1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌。2、开发商股东结构简单，在当地的政府关系较好，口碑佳；3、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。Q:怎样的项目符合我们的要求A：1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市。2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下。3、地段要求：城市中心区域、次中心区域（热点开发地段，项目邻近已有开发商投资）。：4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。6、土地状

12、态：土地要求净地，二级开发为主。7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。10、融资金额：1亿以上。11、融资周期：1年3年。Q：有哪些基金A：1、股权式基金，2、夹层式基金，3、债权式基金，4、单一固定收益基金,5、结构化固定收益基金,6、主动型基金,7、完全主动型基金,8、城市发展基金。;Q：需要多少成本A：基金模式不同，成本各不一样：1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红；管理人的收益包括：管理费3%，加

13、上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%；投资者的收益可以为利息，也以为约定分红，更可以是股债结合。2、夹层式基金，利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红* 基金方总收益的计算方式：可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数（47）协议分红=项目税后利润的1020%（不扣除财务费用）* 可调节收益的对冲设置基金返还越快，基金方的收益越少。* 风险系数的评定标准为0100代表我方投资为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于47之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。3、债权式基金，年综合成本的计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息（利率为20%，取决于募集情况），再加上发行费3%。4、单一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率1020%+GP管理费3%+发行费35%=1527%5、结构性固定收益基金：年