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1、郑州房地产项目市场调研报告郑州房地产项目市场调研报告 作者： 日期： 郑州房地产项目市场调研报告 前言2主要结论及营销建议报告正文A 定性研究主要结论回顾3B 定量研究实地调查访问说明5C 郑州住宅市场总体需求与购买意向11D S地块的需求与规划17E 小户型市场需求特点22F 房屋租赁市场需求27G 商铺需求32 前 言 本项目调研目的：对郑州食品厂(简称S地块)小区公寓（小户型）市场潜力及市场定位进行研究，并对产品规划设计提出建议。本项目调研分两个阶段进行。前期采用定性研究焦点小组座谈会，研究对象是郑州房地产规划/设计/推广专业人士、小户型的潜在消费者（购买与租赁）以及租用铺位从事小生意的

2、个体经营者。通过焦点小组座谈，了解小户型的需求潜力、愿望与要求。进行定性研究过程中，本项目组成人员（包括新世纪与兰邦）对郑州水产市场、电子批发市场进行走访。在定性研究和主题批发市场走访的基础上，兰邦设计结构式定量调查问卷，之后采用多种抽样方式完成800例有效问卷的面对面访问，从而获得定量结果。项目研究历时48天。定性研究执行时间从2000年10月12日至10月22日；定量研究实地调查时间是11月6日至11月22日；最终问卷录入、数据分析与报告完成时间从11月23日至12月8日； 兰邦市场调查公司千里马项目组 二五年二月二十六日项目小组主要人员：项目经理：吴智恩项目助理：张水平、庄 宁实地运作督

3、导：庄 宁实地运作助理：谢承花数据处理：张 莉 调查结果摘要：一、郑州住宅市场总体需求与购买意向总体推算在郑州未来1年有3,402户有商品房购买需求，两年内打算买房户为15,983户;三年内打算买房的有59,738户随机抽样调查显示,郑州居民在大石桥、沙门路附近购房的可能性为23.59%（加权平均值）；在未提示的情况下,打算在大石桥、沙门路附近购房的只占6.9% 郑州居民对100平米以上住宅需求踊跃,总体需求比例占30%;其次是90-100平米的住宅,总体购买需求占25%;打算购房面积的加权平均值是81.24平米;正态分布图形显示集中于70110平米总体来看1房1厨卫的需求极低,只有0.7%,

4、1房1厅1厨卫的1.5%;市场需求主力户型是2房1厅1厨卫;,占32.3%;3房1厅1厨卫占27.0%;2房2厅2厨卫占18.6%家庭随机抽样购房价格加权平均值为12.90万元;追加样本购房加权平均价为6万元 总体来看，潜在购房者当中，有四分之一打算采用银行按揭 按揭购房者首期购房款支付的费用加权平均值为4.37万元 按揭购房每月支付的房款加权平均值为851.35元 二、S地块的需求与规划 以郑州物有所值的楼盘在S地块的价值，为1222元/平米（加权平均值）; 追加样本认知偏高，加权平均值为1332元/平米 无论是随机样本还是追加样本受访者,最为喜欢的户型是两室一厅,51.67平方米; 比例分

5、别占41.6%、30.4%；其次是一室一厅（43.67平方米）比例分别占14.5% 、11.9%；第三是豪华单间或一室一厅（37.12平方米） 比例分别是13.9% 、9.0%三、 小户型市场需求特点 计划购买的住房实用面积加权平均值为40.15平米 追加样本认为郑州大石桥、沙门路商品住宅，折实可以接受单价/平方米加权平均值为1028元/平米 购买小户型希望按揭的首期款不超过2.01万元; （加权平均值） 希望按揭的月供款不超过565元/月;（加权平均值） 六成赞成普通装修 首要配置的购物场所是菜市场、大型超市;医疗门诊、幼儿园、书店、老年活动室、儿童活动室、健身中心是主要的配套服务休闲设施

6、居民买房，主要从报刊及电视广告中获得楼盘信息。街头传单广告尽管不雅，但也不失为较快且价廉的宣传方式；在郑州中介机构与亲友介绍楼盘情形并不多。推广时应加强引导居民尤其是购房者口头传播 居民买房对区位的重视因素主要是治安状况、周边环境、小孩入学方便以及周遍生活配套设施及方便程度 在购房者对小区主要考虑的因素是建筑质量与安全保障设施以及小区内环境、绿化社区服务物业管理收费标准方面 总体上在S地块购房的可能性是22.86%（加权平均值） 购买这个楼盘以居住为主（占六成），有四分之一的人士会商住两用 四、房屋租赁市场需求 大石桥、沙门路附近租房的可能性加权平均值为30.39%;95%置信区间估计值为16

7、.39%-44.39%。之所以有这么大的差异，来自对楼盘的素质要求 正态分布图显示租用面积集中在40-60平米。加权平均值为45.54平米 计划租用总的实用面积加权平均值为32.75平米,95%置信区间估计值为26.39.平米-39.12平米 八成租房者是用于自己居住；近两成租房商住两用； 租房者较多主要选择租用1房1厅1厨卫的住宅和2房1厅1厨卫的住宅，这两种户型分别占三成； 单房带厨卫的租金，受访者对于可接受的租金差异较大，从100元到450元。分析原因可能是因期望的配套、服务而导致分歧。这给发展商提供了良好的市场机遇，也提出的更高的要求。 租客租用小区商品公寓房可接受的超出农民房的租金:

8、：加权平均值为103元,95%置信区间估计值为25元180元 调查显示,租客认为希望提供的家具电器中,排在首位的是电话,占46%;其次是防盗门,该选项占41%;第三是椅子,该选项占38%;排名较前的还有:衣柜、沙发、取暖器、双人床或单人床。 小区公寓租金未必能高出农民房，主要取决于配套、服务。提供家具、电器后,可接受的房租表现不俗。 总体上在S地块租房的可能性为17%（加权平均值）；五、 商铺购买与租赁习惯 扩大生意是目前个体经营者首选的投资方式，然而真正用于直接购买商铺的少之又少;打算用来买铺位占7.5%;打算买商品房或租铺位的各占3.8%; 加权平均统计, 未来一年有72%的个体户有意租用

9、商铺 有意调换地点租用商铺可能性70%以上的不足20%。加权平均值为40% 计划租用商铺的面积加权平均值为71平米,95%置信区间估计值为: 28平米 114平米 八成个体经营者租用商铺主要选择临街铺面与批发市场摊位或门面。 有一半的个体经营者对S地块兴建批发市场感兴趣。 S地块要做商铺销售或出租,首先是构想一个批发市场主题,才有可能吸引个体经营者.作为裙楼商铺,无论是租是售,接受程度都极低B定量研究实地调查与统计技术说明1. 本项目实地调查安排1-1、 入户随机抽样调查。计划完成700例访问。由于中途调整运作计划，实际成功访问475户，有效问卷472例。1-2、 在中途根据人工统计小户型的购

10、买情况，决定终止随机抽样，改为办公区域抽样，继续了解商业办公区域居民的购房需求。完成102例有效访问。1-3、 在项目实地开始时，项目组已经意料到小户型潜在购买者的比例可能偏低，姑采用配额抽样的方式，追加对小户型购买可能性大于零的居民的访问。实际完成有效样本173例1-4、 设定商铺潜在购买与租赁者的访问50例配额，实际完成有效问卷50例。2、统计技术说明关于需求预测计算及相关人口资料来源：2-1郑州99年末家庭户数来自郑州市统计信息局之1999年郑州市统计年鉴； 2-2各区域符合项目访问条件（个人或家庭年收入）的户数与比例是以实地调查的访问甄别得到，见下表；区域 金水 二七 邙山 管城 中原

11、 总体 99年末户数 153791 112509 41798 83585 127165 518848 收符合受访条件的比例% 15.25% 访问成功率 21.98% 实地访问的比例 59.0% 19.7% 6.8% 4.0% 10.4% 57313 2-3各片区需求潜量预测的点估计值，是以各片区户数各片区符合收入（访问条件）此区域各年份打算购房的比例；2-4总体需求潜量预测的点估计值是以总体户数总体符合收入（访问条件）比例打算购房的比例。2-5、点估计某指标样本均值点估计是指该指标样本的平均值，设为。2-6、95%置信区间估计一般给定95%的置信水平，有：Pu（ML）97.5% mHPm（u）

12、97.5% H则称ML和U是的置信水平为97.5%的单侧置信下限和单侧置信上限。对任何样本都有MLU。那么MLU是的置信水平为95%的双侧面置信区间。注：H是指的参数空间。点估计由样本观察值变化而各不相同，区间估计给予了点估计在总体上的判断范围。3、受访者背景3-1受访者样本结构区 域 随机% 办公区域% 追加配额% 商铺配额 样本量 472 153 143 50 样本比例% 14.7 13.7 3-2受访者特征 3-2-1性别性别 随机（%） 办公区域（%） 追加配额（%） 男 51.1 57.8 56.3 女 48.9 42.2 43.7 3-2-2年龄 年龄 随机（%） 办公区域% 追加

13、配额% 25岁以下 13.8 33.3 23.0 26-30岁 29.9 48.0 55.2 31-35岁 13.2 5.9 8.6 36-45岁 19.5 4.9 6.3 46岁以上 23.6 7.8 6.9 3-2-3职业职业 随机（%） 办公区域% 追加配额% 工人/普通职员 34.0 52.0 37.9 企事业单位干部 16.3 14.0 4.0 教师/律师等专业技术人员 15.3 19.0 18.4 军/警/政府公务员 1.5 2.3 本地个体业主 8.1 3.0 8.0 外地来郑州的个体业主 11.3 3.0 10.9 外地驻郑州的业务人员 3.0 6.0 12.6 离退休人员 7

14、.9 1.0 3.4 其他 2.8 2.0 2.3 3-2-4单位性质单位性质 随机% 办公区域% 追加配额% 政府部门/事业单位 24.7 14.1 8.2 三资企业职员 8.3 24.2 24.6 国有企业 36.9 18.2 21.6 民营/私营/个体 27.4 43.4 45.7 3-2-5教育程度教育程度 比例（%） 办公区域% 追加% 小学及以下 1.3 2.0 2.9 初中 17.2 5.0 10.9 高中/中专/技校 40.8 19.0 29.9 大专 27.4 54.0 40.2 本科 12.1 19.0 15.5 研究生及以上 1.3 1.0 .6 3-2-6.婚姻状况婚姻

15、状况 比例（%） 办公区域% 追加配额% 未婚独居、同居 17.7 53.9 46.0 未婚与父母同住 7.7 15.7 9.8 已婚尚未有孩子 10.9 7.8 14.4 已婚并有6周岁以下的孩子 17.7 7.8 12.1 已婚并有6-18周岁的孩子 22.8 5.9 8.6 已婚，儿女在18周岁以上 13.6 2.0 4.6 已婚和父母同住 3.2 2.9 1.1 离婚或丧偶 1.3 1.0 0.6 其他 5.3 2.9 2.9 3-2-7个人年平均收入情况月收入 随机% 办公区域% 追加配额% 5000-5999元 4.9 6.9 5.2 6000-7999元 19.7 3.9 14.

16、4 8000-9999元 17.9 14.7 13.8 10000-11999元 20.1 14.7 14.4 12000-13999元 16.5 19.6 25.3 14000-15999元 8.1 13.7 8.6 16000-17999元 0.9 4.9 4 18000-19999元 2.8 4.9 2.3 20000元以上 9.2 16.7 12.1 3-2-8家庭月收入情况 月收入 随机% 办公区域% 追加配额% 12000-13999元 18.9 11.9 30.8 14000-15999元 16.1 9.9 9.3 16000-17999元 6.9 5.0 7.6 18000-1

17、9999元 7.3 13.9 7.6 20000-21999元 13.5 10.9 9.3 220000-23999元 4.1 4.0 5.2 24000-25999元 7.5 5.0 6.4 26000-27999元 3.0 5.0 1.7 28000-29999元 4.3 9.9 5.8 30000元以上 18.3 24.8 16.3 3-2-9目前住房的使用面积 住房使用面积 随机% 办公区域% 追加配额% 18平方米以下 11.1 38.2 28.7 19-35平方米 15.6 11.8 29.3 36-45平方米 15.4 9.8 9.2 46-50平方米 9.6 7.9 5.7 5

18、1-60平方米 18.1 7.8 5.7 60平方米以上 30.3 24.5 21.3 3-2-10目前住房的户型 目前的户型 随机% 办公区域% 追加配额% 单房 15.5 42.0 36.6 单房带卫生间 3.0 4.0 8.1 1房1厅1卫 15.5 15.0 20.9 2房1厅1卫 36.9 23.0 20.9 2房2厅1卫 3.8 5.0 2.3 3房1厅1卫 18.3 7.0 8.7 3房2厅1卫 1.9 1.0 1.7 3房2厅2卫 0.4 2.0 其它 4.7 1.0 0.6 3-2-11、住房来源 住房来源 随机% 办公区域% 追加配额% 购买的多层商品房 11.3 1.0

19、4.7 购买的福利房/微利房 25.6 11.8 12.3 租用的小区房多层住宅 8.7 11.8 12.3 租用的农民房 19.2 46.1 40.9 单位/学校提供的 30.3 22.5 24.0 自建房 2.3 4.9 2.9 其它 2.6 2.0 2.9 C郑州住宅市场总体需求与购买意向一、总体购买态度分析1、商品房市场总体购买力预测根据受访者的随机面访甄别记录推测，在郑州满足个人月收入600元以上或家庭年收入12000元以上的家庭占15.25%，以此预测三年内有79,123户居民有能力购买商品住宅。推算说明：采用点估计值。甄别符合访问条件者（打算购房者）占15.25%，其中未能估计没

20、有成功甄别而遭到拒访的情况。项目访问区域内99年末总户数518,848户，直接推算有购买力的居民户数为79,123户。2、 不同时段购买商品房的可能性总体来看，有4.3%的受访者表示打算在未来一年内买房；有20.2%的受访者表示打算在未来两年内购房。有75.5表示在三年内购房。图1：不同时段购买商品房的可能性（基数=所有随机受访者472人） 总体推算，在郑州，未来1年有3,402户有商品房购买需求，两年内打算买房户为15,983户;三年内打算买房的有59,738户.(采用点估计值推算.)表1：不同时段商品房市场需求潜量 时 间 未来一年内 未来两年内 未来三年内 打算购房的比例(%) 4.3%

21、 20.2% 75.5% 需求预测(户) 3402 15983 59738 3、总体购买倾向分析3-1购房选择的地段随机抽样调查显示,总体上郑州居民在大石桥、沙门路附近购房的可能性加权平均值为23.59%.95%置信区间估计值为: 20.85%-26.33%.在未提示的情况下,只有极少部分的居民首先选择大石桥、沙门路口附近购房。（表示打算在大石桥、沙门路附近购房的只占6.9%） 在提示后,我们获得所有受访者最有可能在大石桥附近购房的比例也较低：30%以下占43.2%,购房可能性在30-50%占24.8%;购房可能性在50-70%占7.9%,购房可能性在70%以上占5.5%.（随机抽样）而在办公

22、区域抽样调查显示，最有可能在大石桥附近购房的比例也较低：加权平均值为24.03%;95%置信区间估计值是:20.85%-26.33%.30%以下占三分之二；30%-50%26.0；51%以上的占9.0%（办公区域抽样）图2：不同地段购买商品房的比例（基数=随机受访者472例） 以全市两年内估算的需求潜量,从中推断各地段的住宅需求:地段 购房比例 未来一年需求潜量点估计值(户) 郑州东部 15.7% 2,509 大石桥、沙门路附近 6.9% 1,103 郑州西部 10.0% 1,598 郑州南部 8.7% 1,390 郑州北部 28.2% 4,507 市区中部 16.7% 2,669 3-2潜在

23、购房者需求面积随机抽样调查预测:打算购买40平米以下的只有1.9%,推测两年内需求潜量为303户. (点估算值),三年内需求推算为1135户.(点估算值)说明:由于面积40平米以下的购买比例低于5%以下,因此结果推算已超出市场调查90%置信水平区间的估算值.预测结果可参照性不足.随机抽样显示：郑州居民对100平米以上需求踊跃,总体需求比例占30.1%;其次是90-100平米的住宅,总体购买需求占25.2%;此外需求旺盛的户型面积还有81-90平米的,占13.8%;71-80平米的占17.2%;60-70平米占5.5%.打算购房面积的加权平均值是81.24平米; 95%置信区间值为78.99平米

24、至83.50平米.从下图可以看出,郑州居民对于购房面积的选择符合正态分布,分布集中于70110平米. 办公区域抽样调查结果是：郑州居民对100平米以上需求占24.5%;其次是90-100平米的住宅,购买需求占19.6%;此外需求旺盛的户型面积还有81-90平米的,占8.8%;71-80平米的占20.6%;60-70平米占14.7.%.50平米以下的只有6%;51-65平米的占17.7%. 3-3计划购买商品住宅的户型图3：计划购买商品住宅的户型（基数=随机受访者472例） 总体来看1房1厨卫的需求极低,只有0.7%,1房1厅1厨卫的1.5%;市场需求主力户型是2房1厅1厨卫;,占32.3%;3

25、房1厅1厨卫占27.0%;2房2厅2厨卫占18.6%;3房2厅1厨卫占18.1%.仍以两年内郑州住宅总需求量来推算1房1厨卫的购买需求户只有111户,三年内购买需求有418户;推算两年内1房1厅1厨卫购买需求有240户;三年内购买需求896户. 而根据办公区域的抽样调查显示:总体来看1房1厨卫几乎没有需求;1房1厅1厨卫的4.9%;市场需求主力户型是2房1厅1厨卫;,占39.2%;3房1厅1厨卫占22.5%;2房2厅2厨卫占9.8%;3房2厅1厨卫占20.6%. 3-4.计划购买住宅的金额 随机抽样加权平均值为12.90万元;95%置信区间估计值为12.57元- 13.23万元. 小户型追加样

26、本加权平均值为6万元,95%置信区间估计值为 5.62万-6.38万元. 3-5.购房最有可能采用的付款方式 总体来看，潜在购房者当中，有四分之一打算采用银行按揭；有四成二打算采用一次性付款。有三分之一希望入住前分期付款.这一结果与办公区域抽样调查结果无明显差异 图4：购房最有可能采用的付款方式（基数=随机受访者472例） 3-6.按揭购房者首期购房款支付的费用 加权平均值为4.37万元,96%置信区间值为3.96万元至4.77万元采用按揭购房者当中,有一成的居民希望购房首期款不超过2万元;37.5%的居民希望购房首期款不超过3万元;三成希望首期在4-5万元之间;有13.41%采用按揭购房者认

27、为首期款在6-8万元之间;有7.1%采用按揭购房者认为首期款可以超出10万元.图5：按揭购房者首期购房款支付的费用（基数=随机受访者472例,追加配额102例） 3-7按揭购房每月支付的房款加权平均值为851.35元,96%置信区间值为758.79元至943.91元; 总体上,有三分之一的居民希望每月按揭500元及以下;有一半的居民希望每月银行按揭600-1000元.有8.1%的居民希望每月按揭在1200-1800元之间.还有8.1%的居民每月按揭超过2000元. D、S地块的需求与规划 一、地块价值1、物有所值的楼盘在S地块的价格随机样本：加权平均值为1222元/平米;95%置信区间估计值为

28、1178元/平米-1265元/平米 图6：物有所值的楼盘在S地块的价格（基数=随机受访者472例,追加配额102例）在郑州物有所值的楼盘在S地块值1000元以下占22.5%;1100-1200元25.2%;1250-1480元9.7%;1500元占9.6%；1600-1900占7%；2000元以上的7%.追加样本：加权平均值为1332元/平米;95%置信区间估计值为1247元/平米-1417元/平米在郑州物有所值的楼盘在S地块值1000元以下占35.0%;1100-1200元占22.6%;1300-1400元8.2%;1500元占11.9%；1600-1800占15%；2000元以上的11.2

29、%. 2、可以考虑选择的售价（元/平方米） 追加样本:加权平均值为1134元/平米;95%置信区间估计值为1088元/平米-1180元/平米 随机样本:加权平均值为1087元/平米;95%置信区间估计值为1058元/平米-1116元/平米 3、不会选择的售价（元/平方米）追加样本:加权平均值为1260元/平米;95%置信区间估计值为1200元/平米-1320元/平米随机样本:加权平均值为1210元/平米;95%置信区间估计值为1171元/平米-1247元/平米 二、 地块规划设计1、喜欢的户型结构无论是随机样本还是追加样本受访者,最为喜欢的户型是两室一厅,51.67平方米; 追加配额 随机样本两室一厅（51.67平方米） 41.6% 30.4%一室一厅（43.67平方米） 14.5% 11.9%豪华单间或一室一厅（37.12平方米） 13.9% 9.0%普通单间（26.5平方米） 9.8% 1 0.7%一室一厅（45.19平方米） 9.8% 10.9%豪华单间（31.36平方米） 9.2% 11.2%普通单间（20.28平方米） 0.6% 5.8% 两室一厅（47平方米） 0.6% 3.9%图7：户型结构（基数=随机受访者472例，追加样本102例） 2、卡方检验，户型相关性分析2-1喜