温泉旅游开发项目可行性实施报告.docx

1、温泉旅游开发项目可行性实施报告某县某温泉旅游开发项目申请报告（代可研报告） 某某某省工程咨询中心二O一一年十一月第一章 申报单位及项目概况1.1 申报单位1、建设单位：*某某投资有限公司2、建设单位注册地址：*省某县水利局六楼3、法定代表人：4、注册资本：5、企业类型：有限责任公司6、经营围：1.2 项目概况1.2.1 项目名称：某县某温泉旅游综合开发项目1.2.2 建设地点：某县某乡石咀村汤尾村小组1.2.3 项目实施期限：本项目实施期限为2011年至2015年，具体分为二个阶段滚动式发展一期：20112013年,为重点项目启动期；二期：20132015年,为全面开发运营期。1.2.4 项目

2、建设容和规模根据用地地形、地貌等分布特征及未来发展要求，本项目空间总体布局为“一心三区”。即：一心：接待服务中心；三区：温泉主题游乐区、山地颐养区、生态观光区。本项目用地总面积为500.44亩（合33.36公顷），各分区建设容和规模如下：1、接待服务中心。规划用地面积为25.02亩。建筑面积7000平方米，其中游客服务中心500平方米、温泉迎宾楼3600平方米、购物中心300平方米、办公后勤楼2600平方米。主停车场4800平方米及景区大门、仿真迎宾瀑布等等。2、温泉主题游乐区。规划用地面积为175.15亩。建筑面积22482平方米，其中某温泉休闲会所14200平方米、温泉游泳馆2000平方米

3、、室SPA馆1000平方米、温泉冲浪2200平方米、风情温泉区1322平方米、特色温泉理疗区790平方米、龙珠阁220平方米、泵房200平方米。以及泵房、管道、回注机等地下热水处理设备和戏水、水疗设备。3、山地颐养区。规划用地面积为225.20亩。建筑面积14500平方米，其中阳光瑜伽300平方米、太阳能空调养生馆4800平方米、自然养生馆3800平方米、音乐休闲馆1800平方米、森林木屋1900平方米、花草茶吧1800平方米、生态厕所100平方米。以及观光塔楼、南次入口、森林康体公园等。4、生态观光区。规划用地面积为75.07亩。建筑面积3905平方米，其中特色蜜桔园馆300平方米、特色作坊

4、展示厅1800平方米、绿色餐厅800平方米、观景亭3座、果树收集屋150平方米、果树品尝屋150平方米、园艺展览室240平方米。以及绿篱迷宫、某傩舞表演广场、乡村嘉年华、乡村特色牌坊等。1.2.5 项目总投资与资金来源本项目总投资为25047.2万元，其中工程费用为19553.4万元，工程建设其他费3928.4万元（含土地费用2000.0万元），基本预备费1526.3万元，铺底流动资金39.1万元。资金来源：项目投资25047.2万元全部由项目单位自筹解决。1.2.6 主要经济技术指标（见表）表11：主要经济技术指标序号 项目 单位 数据1项目总投资万元25047.2 1.1建设投资万元250

5、08.1 1.2建设期利息万元0.0 1.3铺底流动资金万元39.1 2资金来源万元25047.2 2.1企业自筹万元25047.2 2.2银行贷款万元0.0 3年平均营业收入万元5621.4 4年平均营业税金及附加万元292.3 5年平均总成本费用万元2556.9 6利润总额（年平均）万元2772.2 7年平均所得税万元687.3 8投资利润率%11.07 9全投资部收益率（所得税后）%10.9 10全投资部收益率（所得税前）%13.5 11全投资静态回收期（所得税后）年9.97 12全投资静态回收期（所得税前）年8.99 13全投资财务净现值（I=10%）（所得税后）万元1207.9 14

6、全投资财务净现值（I=10%）（所得税前）万元5125.2 15BEP（盈亏平衡点）%34.5 1.2.7 项目背景随着旅游业的快速发展和人们生活水平的不断提高，越来越多的人喜欢利用双休日、节假日进行旅游休闲活动。尤其是温泉休闲度假已成为游客的新宠，受到越来越多的游人青睐。某温泉位于某乡石咀村汤尾村小组，距南建公路（沥青路面）3公里，距乡政府7公里，热泉地处中低山区地势较平缓，相对高差4080米，沟谷宽敞，植被发育。某温泉地下热水丰富，出水温度约66.5，日自流量约600余吨，水质类型为 “HCO8SO4 -Na.Ca型，总碱度80.63毫克/升，PH值为7.22；其中氟离子、可溶二氧化硅含量

7、较高，分别为8.3毫克/升,122.7毫克/升,微量元素锂及锶的含量分别为0.755毫克/升、0.1461毫克/升，富含对人体有益的多种微量矿物质元素,具有较高的医疗价值。据有关资料（临床实践证明）该地热水对关节炎，风湿性病、皮肤病等疗效显著。在治疗高血压、心血管病、胃及十二指肠溃疡病（恢复期）等疾病均能达到较好的疗效。温泉四周森林茂密，古木参天，幽溪缠绕，且有一冷泉相伴，自然环境十分独特。本项目以某温泉为特色的第三代温泉产品开发，旅游功能由单纯的医疗和疗养旅游发展为温泉康体、生态观光、保健养生、商务娱乐等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，形成了同时发展温泉、康体、养生、度假、生态观

8、光旅游等多功能的综合性旅游度假区。其市场前景十分广阔，2010年，某某某市实现生产总值502.9亿元，增长13.9%；城乡居民收入较快增长，城镇居民人均可支配收入13119元、增长6.7%，农民人均纯收入5117元、增长8.5%。城镇恩格尔系数为51.96%，下降1.7个百分点,农村恩格尔系数为36.26%,下降3.58个百分点。随着经济发展、人均收入和消费水平的提高，恩格尔指标有所下降，旅游消费比重将持续增大。随着经济的持续增长，温泉旅游迅速升温，成为度假旅游的主要类型之一。开发建设某温泉旅游综合项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而

9、且能够有效的加快本地旅游市场的形成，提高全县第三产业的快速增长。1.2.8 工程方案（一）规划方案1、规划依据旅游规划通则（GB/T189712003）；旅游资源分类、调查与评价（GB/T189722003）；旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T177752003）；中华人民国土地管理法；中华人民国环境保护法；中华人民国森林法；*省旅游管理条例；*省旅游产业发展与布局总体规划；某县旅游总体规划；项目建设单位提供的其他资料。2、规划原则（1）地域特色原则突出其地方特色，尤其是异于某“绿色生态橘都，文化旅游名城”的地域特色，通过塑造特色旅游产品而后来居上。（2）高点切入，个性开发原则温泉是一

10、种全新的生活方式的理念理解，通过高起点、高品位、高档次的原则进行旅游区规划设计，表达一种返璞归真的生活诉求,美丽多姿的温泉，是大自然生命的凝结，能勾起人们奇幻的神思。（3）以人为本，和谐发展原则充分体现以人为本，生态优先的设计方针，融生态景观与现代文化于一体，设计风格新颖，具有时代感。同时，妥善处理好各方面的关系，在各方的利益中找到一个综合均衡点，追求建筑与自然及文脉的共生关系,推崇低技术性与高舒适度的和谐统一；在统一中求变化,在错落中求和谐,根据地形景观特点,营建丰富多变的景观特色，最终实现同发多赢、和谐发展的局面。（4）市场导向原则从分析市场出发，针对市场需求，对旅游资源进行筛选、加工、设

11、计、制作,规划、开发成适销对路的旅游产品。（5）可持续利用原则规划既要带来最佳的经济效益，也要考虑到良好的社会效益和生态效益，体现经济、社会发展和生态保护相协调。做到开发与保护的一致，现状与未来的一致，实现资源的永续利用。 3、规划布局根据用地地形、地貌等分布特征及未来发展要求，本项目空间总体布局为“一心三区”。即：一心：接待服务中心；三区：温泉主题游乐区、山地颐养区、生态观光区。“一心三区”为本规划地的主要游览区域，且各区域间通过区间游步道体系进行有机分隔与衔接。本项目规划用地总面积为500.44亩（合33.36公顷），规划中各功能分区如下：（1）接待服务中心。位于规划区的西南部，面积为25

12、.02亩。它主要是本旅游区未来游客集散中心和接待服务管理中心，也是本旅游区员工主要生活基地。主要承担游客集散、景区管理、员工住宿、接待服务、休闲购物等功能。（2）温泉主题游乐区。主要位于规划区中部，面积为175.15亩。是本项目发展的核心区，是最主要的旅游目的地和旅游形象的集中体现，主要承担温泉沐浴、游乐体验、养生疗养等功能。（3）山地颐养区。位于规划区东部，面积为225.20亩。该区域以“阳光颐养、生态养生”为理念，融合森林养生、康体保健、生态观光等功能，构建一个融游森林浴场、吸清新空气、沐灿烂阳光为一体的森林养生中心。（4）生态观光区。位于规划区西部，面积为75.07亩。该区以某蜜桔、特色

13、（农村）作坊、绿色餐厅和乡村嘉年华为主题，注重绿色开发与生态环保的有机结合。通过利用当地各种特色资源提升优化温泉景区生态环境，创造丰富优美的空间景观，建设特色各异的旅游项目，从而将其建设成一个“绿色、生态、经济、欢乐”的观光区。（二）建设方案1、 设计依据公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；建筑设计防火规（GB50016-2006)；汽车库、修车库、停车场设计防火规（GB50067-97)；建筑给排水设计规GB500152003民用建筑设计防火规GB50016-2006（2006版)供配电系统设计规（GB 50052-95）低压配电设

14、计规（GB 50054-95）国家颁布的各专业相关设计规；项目建设单位提供的其他资料。2、方案说明（1）接待服务中心主停车场：在景区大门右面建一面积为4800平方米，容10大车位、120个小车位的格栅式生态停车场，栽种常绿乔木予以遮荫，非硬化的地面用耐踏绿草铺就，不同车位间用不同植物分隔，使车辆停放在绿色车库之中，与大自然融为一体。景区大门：在规划区的西南处设立景区正大门，采取右进左出方式,其建筑形式为弧形廊道式且沿其周边悬挂各式某蜜桔饰品, 上书“某县某温泉度假园”。游客服务中心：建筑面积500平方米，框架结构，人工挖孔桩基础，抗震设防烈度为6度，外墙为240厚眠墙体,外墙面砖和外墙漆饰面，

15、铝合金中空玻璃窗、装饰木门，地面砖。主要承担售票、咨询、保安、导游服务、投诉处理等功能，且在其周边立一大型园区游览线路图并作相关介绍。仿真迎宾瀑布：位于旅游区进大门前广场，瀑布景观带长100米，瀑水高6.5米，其中：直瀑高度6.5米，水面宽度30米；跌瀑高4.5米，水面宽度3.6米，溅瀑高4.5米，水面宽度5.2米。仿真迎宾瀑布可采用电脑控制，在水幕上形成旅游区电子导游图。同时配以美妙音乐、和谐灯光组合成百余种瀑布景观，让游客在此亦能欣赏到“飞流直下”的精彩水景。温泉迎宾楼:总用地1200平方米。建筑面积3600平方米。总床位数为60个，主体建筑层数为2-5层，控制高度20米。建筑风格利用传统

16、与现代文化要素，将本土化的建筑风格和“某蜜桔”符号运用于具有时代特色的建筑形式中，向客人提供现代舒适和传统文化相结合的接待场所。建筑外观建筑外部装饰以木结构或仿木结构为主，木栏杆、木制回廊、木制窗花等给人以古色古香之味。迎宾楼大堂装饰崇尚简朴自然，建筑西立面采用通透式落地玻璃，创造出亦亦外的多层次复合空间，使建筑围合立面的向品格得到充分发挥。房间利用阳台、平台及大落地窗将室和室外的景观衔接起来。室设计强调建材的自然肌理，使客人感知自然材质，透着人生返朴归真的淡定和自然。室、玄关、露台、旋转楼梯等现代元素合理设计布置，营造一个清新、现代、气派的场所。购物中心：总建筑面积300平方米，规划单层购物

17、中心，框架结构，人工挖孔桩基础，主要承担向客人提供现代舒适的购物环境。员工后勤楼：靠近生态植物园区，用地面积约900平方米,总建筑面积2600平方米，4F、砖混结构、建筑限高为15米，人工挖孔桩基础，现浇梁、板、柱，外墙为240厚眠墙体,铝合金窗、胶合板木门，楼地面为地面砖,楼梯为花岗岩面层，外墙采用江南传统建筑风格，白墙、灰砖。（2）温泉主题游乐区某温泉休闲会所：某温泉休闲会所规划占地6800平方米左右，总建筑面积14200平方米左右，绿化覆盖率要求达到70% 以上。按照四星级酒店标准建设，建筑层高为2-5层，约200个床位，配有独立的游人接待中心、餐厅、会议室、棋牌室、桑拿、演艺吧、KTV

18、、游泳池、美容健身房等设施，以住宿、会议、餐饮等为主要功能。配置6-7个不同大小会议厅，以承办接待各种规模的会议、展览、大型活动等经营项目为主要功能，配备智能化楼宇自控装置、宽带网络、及电脑数控的灯、光、影视设备，为在此参会、旅游观光、商务洽谈的客人提供全方位服务。其中，最大会议厅能满足500人左右的会议团体开展会务的需要。某温泉休闲会所由两座结构体体形相同的塔楼组成，裙房地上2层，局部5层；主体高度20.1m；塔楼采用钢筋混凝土框架核心筒结构，裙房部分采用框架结构，建筑抗震设防类别为标准设防类，结构安全等级为二级；本工程塔楼围基础采用人工挖孔桩基础，裙房部分采用“独立基础+防水板”做法。温泉

19、游泳馆：包括室游泳馆、室外游泳馆、桑拿中心三大部分。温泉游泳馆面积2000平方米左右，全框架封闭式屋顶馆，设计为25米50米标准泳池。风情温泉：主要建设容由入口浸脚池、景观高温池、水帘廊、室SPA馆、水疗床浴（长半圆形池，池中水疗按摩床，人们或座或躺，在水压形成的冲压和水气振动下，对人背、肩、颈、脚和脚底等部位进行按摩，使客人达到活血、祛淤、舒筋、活络的功效）、水吧、石板廊、沐足廊、冲击浴、涌泉浴、泡泡浴、牡丹、芙蓉浴、补肾壮阳汤药浴、加料汤泉浸泡浴等等。特色温泉：景观连廊、跌水瀑布、砂盐疗、特色盐疗、理疗中心、情侣池、情侣木屋等。温泉冲浪：在游泳池的东北侧设温泉冲浪，有温泉滑道、温泉冲浪、水

20、上跷跷板、水上游嬉船等娱乐项目，面积在2200平方米左右，分浅水池和深水池，满足不同年龄段游客的玩水需要。游泳池分浅水池、深水池，水深0.4m2m,并有专为儿童设置的戏水区，池设置冲浪造波、高台滑水场地。温泉亭：中式古典风格，重檐攒尖顶。双亭1座，相连式，单座平面形式：3600mm3600mm；高3500mm，其中双亭顶部高1100 mm；C20混凝土杯型基础；100轻钢管椅脚。龙珠阁：在登山步道的最高处，芙蓉山顶设一六角飞檐石质景亭龙珠阁。总建筑面积220平方米。龙珠阁毛石地面，粗木栏杆，休憩桌椅、果壳箱及洗手池等采用水泥浇筑，外层装饰松皮纹理，与环境高度融合。龙珠阁的设计一方面是景观设置的

21、需要，避免使登山道在景观上过于单调使游客产生厌倦心理，另一方面是考虑游客的游览需要，可以在此驻足休憩观景。（3）山地颐养区南次入口：按照江南牌楼风格及当地民居特色设计，门景以木制结构为主，在大门旁可矗立一块高68米的巨石，上刻“某温泉”。观光塔：外形为“桔子”状。高18米，双层结构，顶部设置避雷针；上层设计为一个圆形的观景平台，供游客休息、摄影、赏景，游客可在此处可远观田园风光，仰视白云蓝天，俯瞰某温泉全貌，为一处绝佳的观景点。下层设计为水塔，主要为储水功能；利用光电技术，通过布置各种景观灯设计出美丽的夜景，夜间像一颗璀璨的明珠，闪耀星空，辐射数公里，成为夜色标志性景观；为方便游客登塔，规划于

22、塔建设单程上下观光电梯，其旁应建上下登梯步道，以供游客选择和方便塔设施维修。阳光瑜伽台：位于观光塔的西侧，占地面积约1200平方米。户外练习场800平方米，地面材料以户外木质地板为主，周围设置木桩形的小音箱，建设休息大厅300平方米。瑜伽台总体设计为长方形，部再划分圆形的独立的瑜伽单元，为修习者提供充足的空间；建筑材料以木质为为主，瑜伽台的周围设置木桩形的小音箱，凸显自然和质朴；周围植绿化带，配置花卉，营造了一种天人合一的氛围。太阳能空调养生馆：占地面积约7200平方米，建筑面积4800平方米，配置空气加湿净化、太阳能采热板和集热器等设施。森林康体公园：占地面积约6600平方米。为开展各种康体

23、活动的场所，主要容由君行健身园和森林浴场二部分组成。花草茶吧：位于森林康体公园的西侧，占地面积约3600平方米，建筑面积1800平方米。自然养生馆：以负氧离子、绿色环境、植物精气、湿润空气、适居温度开发氧吧、花吧、竹吧等生态养生产品；以天然中草药为基础，结合中医按摩和药浴等特色生态水疗产品，建筑面积3800平方米。森林木屋：以天然山林为环境依托，依山就势建20个森林木屋，总建筑面积1900平方米。木屋外部材质采取木材或仿木石材；颜色根据需要为天然木色、绿色、棕色、褐色等，颜色的选取以与环境协调为标准；木屋部装修以精华居住标准建设，新外古，突出现代与自然的结合。周边布置石桌、石椅、竹制花架。以中

24、国式养生为主题，利用饮食、药疗、修炼、按摩等手法，设置气功养生、心理养生等不同的养生修行区，兼有保健、休闲和文化功能。生态厕所按国家4A级旅游区标准建设18蹲位生态环保厕所一处，建筑面积约100平方米，其配有水冲式、化妆台、洗手台等。生态厕所建筑样式求隐不求显，外观做成仿木质或竹质，风格与自然环境相协调，外围以成排密植孝顺竹、珊瑚树等遮挡，上覆爬山虎等藤本植物，突出绿色生态主题。（4）生态观光区特色蜜桔园：可取某蜜桔特色种，形成特色茶园，让游客能在此采桔、买茶、品桔，并开展某特色桔艺文化表演，将深厚的文化淋漓尽致地展示出来。小型桔馆300平方米，为“仿江南院亭”建筑形式。绿篱迷宫：在特色作坊西

25、南面用绿篱、草地建设一个中型生态迷宫，让游客在优美的绿色迷宫中任其摸索、寻求、享受着无尽的乐趣，体会迷失的快乐。占地面积为4800平方米。某傩舞表演广场：广场面积1000平方米，表演管理用房120平方米，专辟一区域为文艺演出舞台，每天上演*各地特色节目，同时可设计一些参与性项目，还可增设KTV包房供游客自娱自乐，使其成为一个宣传*特色文化的艺术平台。在中国传统文化中，傩是历史悠久的一种具有宗教性和艺术性的社会文化现象。某傩舞有“中国古代民间舞蹈活化石”之称。随着“乡傩”的发展，容和形式日益丰富，不同村都有自己各具特色的傩舞表演，构成独具特色的某傩文化。仪式舞主要有石邮等地的“驱疫舞“和上甘等地

26、的”搜除舞“；娱乐舞则有近百个传统节目，风格各异，容丰富。1992年*省文化厅正式命名某为*“傩舞之乡”，1996年国家文化部命名某为“中国民间艺术之乡”。特色作坊：可设置豆腐作坊、蒸酒作坊、草编作坊、纺纱织布作坊、灯彩作坊等，可让游客按程序亲自动手制作，又能让其参与其间，乐在其中。作坊展示厅1800平方米，作坊雕塑20座。建筑外立面装饰以古朴为主，采用白色墙面，小青瓦的建筑形式。使用木制桌椅营造古朴氛围。绿色餐厅：建一小型绿色餐厅，开发野菜宴、食用菌宴等，营造绿色、健康主题。餐厅四周可设计成通透的玻璃水帘幕墙，游客就餐时，使其完全置身于一个鸟语花香的生态自然环境当中。总建筑面积800平方米，

27、仿古原木骨架，草棚盖顶，古朴自然。乡村嘉年华：利用各种农事和生活竞技类项目举办乡村运动会，可开展踩高跷、负重、挑扁担、运粮食、打粃粑、推小独轮车、作面条、吃桔子、滚酒桶、扳手腕、沼泽足球、对歌等项目，让游客感受“新农村、新生活、新气象” 。景观廊道：沿整个乡村生态观光区主游步道间种蜜桔、丝瓜、苦瓜、葡萄、紫藤等藤蔓作物，既美化游步道又形成新景观。特色牌坊：是永久性的用于表彰、纪念、装饰、标识和导向的一种建筑物。设在交通入口处。采用仿古性的钢筋混泥土结构，同时做到突出景观效果，采用强调艺术性牌坊与辅以自然别趣的石景文化，并配合有关某县历史文化事迹。长：16800mm，高9240mm。红柱。在绿荫

28、小道之中设计一充满趣味性广场，使游人眼前视线开阔，心情随景而异。红柱进行错落有致地布置。观景亭：3座，亭基半径4m，占地约200平方米。风格 攒尖顶式圆形亭，原木骨架，草棚盖顶，古朴自然。1.2.9 公用工程方案（一）道路工程1、设计依据城市道路设计规（CJJ3790）；公路建设标准强制条文(公路工程部分)，中华人民国，2002年；公路工程技术标准(JTG B01-2003)，交通部2004年1月；公路沥青路面设计规（JTG D502006）；城市道路照明设计标准（CJJ452006）；城市道路和建筑物无障碍设计规（JGJ502001）。2、设计原则以国家有关道路的现行技术标准为依据，根据项目

29、地形布局，规划修建游览步道将景点、设施联系起来，尽可能利用现有道路并与车行道连接，形成环形线路，以方便游览和游线组织；同时因地制宜，充分利用现有地形地貌和竖向高差，做到既减少填方工程量又能满足旅游区各项建设用地的使用要求和景观设计要求。整个交通系统应该使游客能方便快捷地到达各个游览点，规划在道路组织形式上采取“直环相连”交叉设计，“直”即是贯穿旅游区连接南建线的区外主干道，是整个旅游区对外联系的主干道，“环”是各个功能区道路环线，直接到达景点。项目道路分为主干道、次干道、步行道（健康游步道、登山道）。3、道路类别（1）区外主干道（公路）区外主干道贯穿旅游区与南建线相连，路基宽10米，面宽7米，

30、水泥路面，设计控制时速40kmh，按照国家3级公路标准建设，主要为游客与车辆通行。路长3公里。（2）车行主干道：连接各功能分区的主要车行道，宽6.0米，路面为水泥或预制水泥石块铺设，道路按照景观道路的标准建设施工。道路全长5.2千米。（3）车行次干道：道路宽4.5米，水泥硬化路面。主要为游客车辆及电瓶车通行，道路全长6.5千米。（4）步行道游览步行道：位于各游览区，宽度控制在1.5-2.0米，注重路侧绿化配置，形成通达整个旅游区的循环游线，道路全长5.8千米。主要为青石路、砖块铺砌路或石板路，道路两边为自然植被景观。健康登山步道：主要由石板和鹅卵石铺砌而成，路宽1.0米，长约1.5米。4、道路

31、断面设计旅游区道路断面是依据道路性质及交通特点来确定。机动车道与电瓶车道采用一块板形式、游步道和步行道均采用一块板形式，但应区别于前者，更具有人性尺度。5、交叉口控制与设计旅游区道路交叉口均采用平交形式；不同等级道路相交，以等级高的道路坡度方向为主进行设计施工；同等级道路相交，以坡度较大的道路坡度方向为主进行设计施工；交叉道路必须至少有一个坡向远离道路交叉点。6、道路竖向旅游区道路竖向设计统一采用设计高程为基准。道路竖向以雨水就近排放为原则，并同时考虑到道路的行车要求，特别是非机动车的行驶要求。按国家道路纵坡设计规，尽量保证道路纵坡大于0.3%,小于8.0%；对大于8.0%地段采用台地或踏步的形式设计。（二）给水工程根据现行建筑给水排水设计规（GB50015-2003），室外给水设计规（GB50013-2006），本项目日用