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1、房地产估价相关知识房地产估价相关知识复习提纲第一章 经济学知识 需要的无限性与资源的有限性是人类社会固有的矛盾，资源配置构成了经济学的永恒主题和核心论题。经济学分为宏观经济学和微观经济学。第一节 需求、供给与价格一、需求理论1、需求、需求表与需求曲线需求是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按某一价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。需求是对商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买能力的统一。2、影响需求的因素与需求函数：（1）消费者偏好（2）消费者的收入水平（3）该商品本身的价格，需求与本商品价格存在负相关的关系（4）其他商品的价格，商品之间有互补关系和替代关系，互补商品之间一种商品的

2、需求与另一种商品的价格呈反向关系，替代关系之间价格与需求则呈同向关系（5）消费者对商品未来价格的预期，预期价格上涨时，需求增加，反之下降（6）其他因素：人口数量与结构的变动，政府鼓励或抑制消费的政策等。 需求函数D=f(x.)，Q=f(p)与反需求函数p=f-1(Q)的意义3、需求规律 在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与价格成反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加，需求曲线是一条自左向右下方倾斜的曲线。需求定律在理论上可用“替代效应”和“收入效应”的综合作用“价格效应”来解释。替代效应总是负值(价格升高，用替代品，使需求减少；价格下降，不用替代品，使需

3、求增加)收入效应有时是正值有时是负值(价格下降，意味着收入相对增加，会改用其他品质较高的商品，从而减少需求，这是正效应，这种商品一般是特殊商品即为非正常商品。对于收入效应为负效应的一般是正常商品)。“炫耀效应”是商品价格越高，需求量反而越大的现象，这类商品常常为品牌高档商品；“吉芬商品”是商品的需求量在其价格降低时反而减少。4、需求量的变化与需求的变化， 需求量的变化是指在影响需求的其他因素不变的条件下，在同一条需求曲线上随商品价格变化而发生的需求量的反方向变化； 需求的变化是指在商品本身价格不变的条件下，由于其他因素变化所引起的需求状况的变化(需求曲线的移动)。二、供给理论1、供给、供给表与

4、供给曲线2、影响供给的因素与供给函数：（1）商品本身的价格，供给与商品价格存在正相关的关系（2）其他商品的价格（3）生产技术的变动和生产要素的价格（4）政府的政策(5)厂商对未来的预期，厂商预期商品价格上涨而增加商品供给量，消费者预期商品价格上升而导致买卖提前。3、供给规律在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同方向变动，供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少，供给曲线是一条自左向右上方倾斜的曲线。4、供给量的变化与供给的变化(与需求量的变化与需求的变化类似)三、需求弹性与供给弹性1、需求弹性需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量做出反应的程度。有需求

5、的价格弹性(对本身商品的价格)，需求的交叉弹性(对其他商品的价格)，需求的收入弹性(对消费者收入变动)。平常所说的是需求的价格弹性，需求弹性系数是商品量变动率与价格变动率的比值。以Ed表示价格变动比率，以Q/Q表示需求量变动率，以P/P表示价格变动率，则需求弹性系数的一般公式为： Ed=（Q/Q）/（P/P）=（Q/P）/（P/Q）（1）理解需求弹性和需求弹性系数的要点：变动程度、变动率比值、可正可负，同方向变动为正值，反方向变动为负值，一般取绝对值进行比较、点弹性不同，在同一需求曲线上每一点的需求价格弹性系数不一定相同。（2）需求弹性的分类范围：按照其绝对值大小进行分类Ed=0，表明价格如何

6、变动，需求量都固定不变，需求完全无弹性，或称需求弹性为零。(垂直于横轴)Ed=，表明在价格既定条件下，需求量可任意变动，需求有完全弹性。(平行于横轴)Ed=1，表明价格每提高（或降低）一定比率，需求量相应减少（或增加）相同的比率，需求为单一弹性。Ed1，表明价格每提高（或降低）一定比率，需求量相应减少（或增加）更大的比率，需求富有弹性。1Ed0，表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，需求缺乏弹性。（3）影响需求弹性的因素：商品的替代品数目和可替代程度，替代品数目越多，需求越富有弹性（结合房地产解释）；消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例，生活必需品弹性很

7、小，而对于奢侈品则弹性大，在预算所占比例小的弹性小、比例大的弹性大；商品本身用途的多样性，用途多弹性大；商品的耐用程度，越耐用弹性小；时间的长短。（4）需求的点弹性系数，在同一需求曲线上每一点的需求价格弹性系数不一定相同， E=(dQ/dP)/(P/Q)，举例，Q=80-5P，当P=4，则Q=60，dQ/dP就是用Q对P求导得-5，则E=-5X4/60=-0.33（5）需求弹性与消费者支出（或销售收入）之间的关系：当商品的需求富有弹性时，价格与消费者支出成反向变动；当商品的需求为单一弹性时，价格与消费者支出无关；当商品的需求缺乏弹性时，价格与消费者支出同向变动。(6)需求的交叉弹性系数，大于0

8、时，X商品需求与Y的价格同向变动，即为替代品；小于0时，X商品需求与Y的价格反方向变动，即为互补商品，等于0时，两商品不相关。商品的收入弹性系数，大于0时，为正常品，小于0时，为低档品，大于1时，为奢侈品，2、供给弹性。主要是指供给价格弹性(与需求价格弹性理解类似)，供给弹性系数的一般公式：ES=（Q/Q）/（P/P）=（Q/P）/（P/Q），ES=(dQ/dP)/(P/Q)（1）理解供给价格弹性和供给价格弹性系数的要点(与需求价格弹性理解类似)（2）供给价格弹性的分类ES=0,ES=,ES=1,ES1,1ES0（3）影响供给价格弹性的主要因素：时间长短；产品的成本。四、均衡数量与均衡价格1、

9、均衡数量与均衡价格的概念消费者愿意购买的数量与厂商愿意供给的数量恰好相等而达到的某种相对稳定的状态的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的均衡价格。2、需求、供给的变化对均衡数量和均衡价格的影响：图形讲解，共有8种情形。 第二节消费者行为理论一、效用 消费者在消费某种商品中所获得的心理满足程度称为效用。效用取决于两种因素：一是由商品的自然属性所决定、具有满足人们某种需要的能力；二是人们在消费某种商品时对满足需要程度的主观感受。效用的度量理论可以分为基数效用论(用数字来表示效用大小 )和序数效用论。序数效用论所采用的分析方法是无差异曲线分析法。（一定搞懂：总效用增

10、加，边际效用递减）二、边际效用分析1、总效用与边际效用，总效用是指消费一定数量商品所获得的总的满足程度。边际效用是指消费某种商品每增加一个单位所获得的总效用的增加。2、边际效用递减规律在一定时间内消费者从每增加一单位商品的消费中获得的效用增量呈逐渐递减的趋势。可从两方面解释：一是生理或心理的原因，即随着消费某种物品的数量增多，人们在生理上得到的满足或在心理上产生反映的强烈程度逐渐减少。二是由于物品本身具有多样性，而消费者会以主观偏好来进行分级，根据其所能支配的物品数量按满足需要的重要性顺序进行消费。三、无差异曲线分析与消费者均衡（重点）1、无差异曲线：是指消费者在消费多种商品的不同数量组合时，

11、能获得相同效用的曲线。（两种商品简化分析普遍性意义！）也称为等效用曲线，其特点如下：（1）是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值（2）众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用。离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越大。（3）任意两条无差异曲线不能相交（4）无差异曲线凸向原点2、边际替代率，在效用不变情况下，增加某种商品一单位的消费生量所要减少另一种商品的数量，其实是无差异曲线任一点的切线的斜率来描述。由于每点的切线的斜率不同，所以曲线上每点的边际替代率都不相同。（不好深入考？）3、预算线，消费者实际能购买的商品

12、数量以及从中获得的效用，还与商品价格和消费者收入（通常假定它为全部用于购买商品的预期支出，这是实现效用最大化的必要条件）密切相关。（去年多选，仍是重点！）4、消费者均衡。研究消费者均衡的假设条件：消费者的嗜好与偏好是既定的消费者的收入是既定的，且全部用于购买消费品消费者拟购买的商品价格是既定的。（多选题？）第三节供给理论一、生产理论1、生产与生产函数，根据在生产中各生产要素的比例是否可以改变，将生产函数分为固定比例生产函数和可变比例生产函数。2、边际收益递减规律，只是研究在一种生产要素可变情况下，产量受其影响的规律。（1）总产量是一定量的可变要素投入与固定要素投入组合所生产的全部产量、平均产量

13、是指每单位可变要素平均生产的产量、边际产量是指可变要素每增加一个单位所增加的产量（2）边际收益递减规律，也称生产要素边际产量递减规律，是指其他要素不变时，不断增加某种可变要素的投入，开始会增加总产量，并且边际产量增加，当可变要素增加到一定限度后，总产量继续增加，但边际产量减少，当超过一定界限继续增加可变要素投入，将使总产量减少。设资本等要素投入固定不变，随着劳动量的增加，最初总产量、平均产量和边际产量都是递增的，但各自增加到一定之后就分别递减。总产量曲线、平均产量曲线和边际产量曲线均表现出先升后降的特征。注意三个特殊点：边际产量曲线最高点是总产量曲线的向上凹转为向下凹的转折点。平均产量曲线的最

14、高点与下降的边际曲线相交边际产量曲线与横轴的交点是总产量曲线最高点，此后，总产量曲线开始下降。理性厂商考虑的是-这个阶段进行选择。其他阶段不考虑。3、等产量曲线分析与投入量的最优组合（1）等产量曲线与无差异曲线类似(只考其一)（2）边际技术替代率与边际替代率类似。（3）等成本线与预算线相似 （4）投入量的最优组合4、生产规模与规模报酬，是指一定量生产要素投入所能获取最大产出量。当只有一种生产要素可变情况下，其他生产要素固定时，生产规模由固定投入要素的规模所决定，而当所有的生产要素发生变化时，则生产规模会发生变化。规模报酬是指生产要素同时按比例增加时即生产规模扩大时产量变化的情况。规模报酬存在递

15、增、不变和递减三种阶段。设生产函数为齐次函数，若tk大于t，则规模报酬递增；若tk等于t，则规模报酬不变；若tk大于t，则规模报酬递减。当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变、和递减分别对应于平均成本递减、不变、和递增(成本与报酬正好相反，报酬增加则成本减少)。5、生产可能性曲线(类似等产量曲线和无差异曲线)与等收益线(类似等成本线与预算线)从而产生了最大收益产量组合。其中边际转换率与边际技术替代率和边际替代率类似二、成本理论（一）经济学中的成本概念会计成本厂商在生产经营过程中作为成本项目计入会计帐上的各项费用支出，包括工资、原材料、动力、运输等所支付的费用，以及固定资产折旧和借入资本所

16、支付的利益等。经济成本除会计成本外，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬，主要有补偿企业主自有资本应获的利息，企业主为企业提供劳务的应得的薪金。这部分报酬通常以企业的“正常利润”的形式出现。这部分又被为“隐成本”经济成本=会计成本(显成本)+隐成本，经济利润=销售收入-会计成本-隐成本，若销售收入超过经济成本则厂商可获得超过正常利润的超额利润。（二）成本分析1、总成本、平均成本和边际成本2、短期成本的变动规律及其相互关系：固定成本是一条平行于横轴的直线；变动成本的变动规律，开始是随着可变要素投入，可变要素的增加率大于产量的增加率，以后随着固定和可变生产要素的充分利用，可变要素的增加率

17、小于产量的增加率，当可变要素增加到一定数量后，由于边际效益递减规律的作用，又使可变要素增加率大于产量的增加率。总成本变动规律与变动成本类似，只是整个曲线上移了固定成本的距离。平均固定成本、平均可变成本、平均成本和边际成本曲线的联系：平均固定成本是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，开始下降幅度大，后面平缓，后三条曲线都是呈“U”形；边际成本与平均可变成本曲线的最低点相交，这个点为停止营业点；边际成本与平均成本曲线的最低点相交，这个点为收支相低点，此时价格=边际成本=平均成本。生产者的成本与收益相等。注意边际成本从递减转为递增恰好与边际产量从递增转为递减相对应，边际成本最低点恰好是总成本曲线由向下凹

18、转为向上凹的转折点。3、长期成本分析，长期成本中不存在固定成本与可变成本的区别。长期总成本与短期总成本曲线类似，长期平均成本是取无数条短期平均成本曲线的最低点边成的一条“U”型曲线，只不过更平缓一些，长期平均成本分为成本不变、成本递增、成本递减三种行业性质。长期边际成本与短期边际成本的曲线类似。只是更平坦些。5、利润最大化原则，总收益、平均收益和边际收益，在价格不变的情况下，它们与总产量、平均产量和边际产量的变化规律是一样的。利润=总收益-总成本(经济成本)，当利润为正值时，表示厂商不仅获得了正常的利润还获得了超额利润，当为负值时，表示厂商出现亏损，投入生产要素不能全部获得补偿，当为0时，表示

19、收支相抵，厂商可获得正常利润。厂商获得最大利润的必要条件是边际收益=边际成本。第四节市场理论 研究消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量称为市场理论。一、完全竞争市场价格与产量的决定（注意市场特点！）1、完全竞争市场的涵义：四个条件：市场上有足够多的生产者和消费者；市场上的产品是同质的；资源完全自由流动；市场信息是完全通畅的。2、完全竞争市场上的需求曲线是一条与横轴平行的直线，距离等于产品市场价格。平均收益和边际收益相等(边际收益=平均收益=市场价格)，且它们与需求曲线重合为同一条曲线。3、完全竞争市场上的短期均衡，当边际成本曲线与平均可变成本曲线的最低点相交时为停止营业点

20、。4、完全竞争市场上的长期均衡，边际收益=边际成本=平均收益=平均成本。单个厂商不可能长时间获得超额利润，也不可能继续出现亏损，厂商的产量也不再调整，从而实现长期均衡。二、完全垄断市场上价格与产量的决定1、完全垄断市场的涵义特征：唯一的生产者，无替代品，独占行业，控制供给及控制产品价格。形成垄断市场的原因有政府实行直接控制，政府赋予的特许经营权，高效生产规模，独家控制特殊的自然资源或矿藏，企业的技术创新或产品创新受专利权保护。2、完全垄断市场上的需求曲线是一条表明需求量与价格呈反向变动，由左上方向右下方倾斜的曲线、平均收益曲线与需求曲线重合、边际收益是一条在平均收益之下向右下方倾斜的曲线，3、

21、完全垄断市场上的短期均衡：边际收益=边际成本。4、完全垄断市场上的长期均衡：边际收益=长期边际成本=短期边际成本。三、垄断竞争市场上的厂商均衡1、垄断竞争市场的涵义仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的区别。2、完全垄断市场厂商的产品需求曲线，厂商有两条需求曲线，也是由左上方向右下方倾斜的曲线，一条比较平坦，其他厂商对价格变动没有反应，从而使价格对需求量影响较大。一条比较陡峭，其他厂商对价格变动也有反应，使价格对需求影响不大。3、垄断竞争市场上的短期均衡：边际收益=边际成本，厂商可以改变的因素有价格、质量和广告或销售费用。厂商也有获得超

22、额利润、正常利润或出现亏损三种可能。4、垄断竞争市场上的长期均衡：边际收益=长期边际成本=短期边际成本，平均收益=长期平均收益=短期平均收益。四、寡头垄断市场上的厂商均衡1、寡头垄断的涵义：是同时包含垄断因素和竞争因素而更接近于完全垄断的一种市场结构。特点：少数几个厂商垄断了某一行业的市场，这些厂商的产量占全行业总产量中很高比例，从而控制着该行业的产品供给。2、寡头垄断市场的特征：几个寡头厂商相互依存，对价格和产量的决定往往无法预知3、寡头垄断市场上产量的决定，当没有相互勾结时，各寡头根据其他寡头的产量决策、按利润最大化原则调整自己的产量，当相互勾结时，产量由寡头协商确定。4、寡头垄断市场上价

23、格的决定，当相互勾结时，统一确定价格，当没有勾结时，则由价格领先和成本加成等定价方法。价格领先有支配型价格领先、成本最低型价格领先、晴雨表型价格领先。第五节生产要素价格与收入分配理论一、生产要素的需求与供给，要素市场对生产要素的需求是由产品市场的需求所派生或引致的，生产要素的需求也是一种相互依存的需求，具有互补性和替代性。表现为资本和劳动的需求具有互补性和替代性。生产需求的需求决定于生产技术状况，还与产品市场结构、要素市场结构及其组合有关。生产要素的边际产量又称为边际生产力，边际生产力也是递减的。若以货币为计量则有边际产值和边际收益产量。边际收益产量=边际产量X边际收益。边际产值=边际产量X市

24、场价格。(当市场完全竞争时，边际收益=市场价格) 平均要素成本是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出。边际要素成本是指每增加一个单位生产要素投入所增加的成本支出。二、完全竞争市场上生产要素价格和投入量的决定，在完全市场竞争下，边际收益=市场价格。边际收益产量=边际产值。厂商对生产要素的需求曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，反映的是厂商购买某种生产要素所愿意支付的价格随着生产要素购买数量的增加而递减。生产要素的供给曲线是一条平行于横轴的直线，个别厂商的行为无法改变生产要素的价格。此时，生产要素的价格=边际要素成本=平均要素成本。生产要素投入量由利润最大化原则决定，即边际收益产量=边际要素成

25、本。即生产要素需求曲线与生产要素供给曲线相交的点。三、工资、利息、地租和利润1、工资理论，在完全市场竞争下，厂商对劳动需求主要取决于劳动的边际生产力。需求曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线。劳动的供给主要取决于劳动的成本，这成本由二个方面组成劳动者养活自己和家庭的生产资料费用及劳动教育费用和所牺牲的闲暇时间的代价(劳动负效用)。是一条倒“U”曲线。开始是劳动供给随工资升高而增加，但到一定程度反而随工资升高反而减少。2、资本理论，投资者对投资需求的曲线也是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，资本的供给曲线是一条从左下方向右上方倾斜的曲线。3、地租理论，土地的需求曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线

26、，供给曲线是一条垂直于横轴的直线。两条线的交点即为土地的均衡价格，即地租。4、利润理论（1）正常利润。是自有生产要素的机会成本，没有在会计账目上支出，是隐含成本。（2）超额利润。创新利润，有新产品，新市场，新的生产方法，新原料，新企业组织形式，前两项是市场创新，后三项是生产创新、风险利润、垄断利润5、社会收入分配平均程度的衡量。（1）洛伦茨曲线（2）基尼系数 第六节 市场失灵与微观经济政策1、市场失灵的表现：垄断、外部效应，可以是正外部性，也可以是负外部性、公共物品、信息不完全。2、针对垄断的经济政策：反垄断、税收调节、价格管制。针对外部性的经济政策：政府干预、明晰产权、外部效应内部化。 第七

27、节 宏观经济学概述1、国民收入核算中几个总量：国内生产总值(GDP)、国民生产总值(GNP)、GNP=GDP+对外要素收入净额、国内生产净值(NDP)、NDP=GDP-折旧、国民收入、个人收入、个人可支配收入(个人收入-所得税)、2、国内生产总值的计算方法有：收入法和支出法。3、在封闭经济中，总需求=居民消费+投资+政府支出。在开放经济中，则为总需求=居民消费+投资+政府支出+净出口。总供给是价格水平的函数，它取决于资源利用情况，当资源未充分利用时，是一条与横轴平行直线，当资源接近充分利用时，是一条从左下方向右上方倾斜的曲线，这两条是短期的供给曲线，当资源得到充分利用时，总供给无法增加则是一条

28、垂直于横轴的直线，这条是长期供给曲线。供给与需求的均衡是这两条曲线的相交点。4、经济处于均衡的条件是，总需求等于总供给，总需求=消费支出+投资支出，总供给=消费支出+储蓄，所以总需求(总支出)=总供给(总收入)，投资支出=储蓄。5、收入的变化决定了消费的变化，消费数量随着收入的增加而增加，但消费增加幅度不如收入增加的幅度大。消费曲线是一条横轴为收入，纵轴为消费的坐标上一条从左下方向右上方倾斜的曲线。不过是向下凹(消费的变化不如收入的变化)的曲线。其斜率是边际消费倾向。它通常大于0小于1的正数，平均消费倾向大于边际消费倾向。在通常情况下，收入为0进，消费者也会动用以前的存款或社会救济来消费维持起

29、码生活水平。当取得收入用于消费后还有剩余时，就会储蓄，即收入=消费+储蓄。储蓄与收入同向变动，收入越多储蓄越多。投资者决定投资时考虑的因素有：资本边际效率与利息率两个因素。任何投资的资本边际效率都是随着投资的增加而递减的。经济中投资的数量取决于利息率，利息率越高，投资越少。7、宏观经济政政策的目标，充分就业、价格稳定、经济增长、国际收支平衡。宏观经济政政策有：财政政策、货币政策。增加政府支出可以扩大需求、增加国民收入，反之可以缩小总需求，减少国民收入。财政政策直接影响总需求的规模，而货币政策则是通过利率变动来对总需求产生影响。货币政策分为扩张性和紧缩性。第二章 金融知识第一节金融概述一、金融的

30、概念1、货币：货币在这里发挥着一般等价物的作用，它被用来作为衡量和表现其他一切商品价值的手段，并且具有购买其他一切商品的能力。货币是商品交换发展的产物并成为交换的媒介。货币的这一作用，具体体现在其执行的几种职能上：价值尺度、流通手段、支付手段、储藏手段和世界货币职能2、信用：商业信用、银行信用、国家信用、消费信用(类似商业信用和银行信用)、民间信用。属于直接融资方式的有：商业信用、国家信用和民间信用等，属于间接融资方式的有：银行信用二、金融活动融资方式可分直接融资和间接融资两大类：1、直接融资，直接融资的优点在于：资金供求双方直接联系、促进资金使用效率提高、有利于筹集长期投资资金。直接融资的局

31、限性在于：资金数量、期限、利率受到限制间接融资多，直接融资的风险大。2、间接融资，间接融资的优点在于：筹资可以积少成多、安全性高、可以提高融资的规模。间接融资的局限性在于：减少投资者对企业生产的关注、减少对筹资者使用资金的压力约束。三、金融工具1、金融工具的特征：（1）偿还性（2）可转让性（3）安全性（4）收益性。金融工具的流动性与收益性呈负相关，金融工具的收益性与安全性往往也呈负相关2、金融工具的种类：本票、汇票，包括商业汇票和银行汇票、支票、信用卡，有转账结算功能、储蓄功能、汇兑功能和消费贷款功能、银行券(钞票)、大额可转让存单、债券和股票。 第二节金融体系一、金融体系概述，各国即融机构体系一般包括四个部分：中央银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构。非银行金融机构有：信用合作社、储蓄贷款协会、保险公司、信托公司、证券公司、投资公司和财务公司。二、中央银行1、中央银行代表政府管理国家的金融事业，是国家机构的组成部分，因此自然具有国家管理机关的性质。其活动的主要特征是：不以赢利为目的，不经营普通银行业务，为实现国家政策服务2、中央银行一般都具有三大职能：（1）发行的银行（2）银行的银行，集中存款准备金，最终贷款人，组织商业银行等金融机构的清算（3）国家的银行三、商业银行1、商业银行