物业9大典型案例解读.docx

1、物业9大典型案例解读类型一物业公司不是“第二警力” 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担

2、的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后 进行人行道的养护施工，却未设置警示标识，导致80岁老太摔伤。近日，杨浦区法院调解了一起因道路施工引起的人身损害赔偿案，施工单位除已支付的8000元外，再行赔付各类损失共计32000元。2005年2月3日，80岁的汪老太经过江浦路近周家嘴路时不慎摔倒，而该处正在进行人行道的养护施工。送至医院诊断后，发现老太全身

3、有右肱骨近端粉碎性骨折、右锁骨骨折、右肩胛骨骨折等多处骨伤。虽然治疗过程中施工单位垫付了8000元医疗费，但之后双方对赔偿事宜却无法达成一致意见。汪老太遂于2005年7月26日诉到法院，以施工单位没有在现场设置警示标识导致其受伤为由，要求某市政养护建设工程有限公司赔偿。审理中，经法院主持调解，双方当事人达成了调解协议：市政建设公司除已支付的8000元外，另行再赔付汪老太医药费、住院伙食补助费、营养费、交通费、护理费、残疾赔偿金、伤残鉴定费、精神抚慰金32000元。 装修导致渗、漏水，物业公司要不要承担责任 案情简介 原告 :小区业主 被告:小区物业公司 原告诉称居住在原告上层 10A的业主前年

4、重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽视防水层质量，导致原告房屋出现零星渗水。原告多次向被告管理部工作人员反映，要求其对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重。被告是丙级资质的物业公司，依法不能管理高层建筑，而且被告聘请未取得物业管理资格证书的人员从事物业管理活动。正是因为被告的管理不善，导致原告房屋严重受损，并大幅贬值。房地产中介公司评估，原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元。基于被告违反相关物业管理规定，未能履行物业管理服务合同的约定，

5、管理、维修、氧化不善，造成业主损失，依法应当赔偿损失。故诉至法院，请求法院判令：1.被告为原告的住宅恢复原状；2.被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元；3.被告承担本案诉讼费。 被告认为，原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与相邻 1OA业主的关系。原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。 法院在审理过程中，依法追加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为： 一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合

6、同纠纷，而非房屋侵权纠纷。 二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。本案证据表明，被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。 三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据物业管理条例的规定，被告作为物业管理单位，管理的范围是大厦和小区的公共

7、区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。深圳经济特区住宅区物业管理条例规定“房屋维修责任，按下列规定划分 (一)室内部分，由业主负责维修，”业主房屋内的设施作为房屋的附属物属于业主所有，维修的责任也由业主履行和承担费用，原告认为:引起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有，应由第三人负责维修。作为物业公司只有协调第三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务。 四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，即是由于相邻 1OA业主的房屋管道渗、漏水导致的。被告是否具有物业管理资质与原告房屋漏水没有因果关系，如果被告不具有相应的资质，应当承担行政法上的责任，给业主造成损失的应当承担赔偿责任。

8、但本案中，原告认为漏水是由于第三人装修引起，因此被告是否具有资质与房屋漏水没有因果联系。 五、依据民法通则的规定，原告与第三人之间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系，应该另案解决。原告诉讼的对象应该是 10A的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告，在举证期限届满后，再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理。 综上所述，法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 简要分析 一、在本案中，被告提供的证据证明，被告作为该小区的物业管理单位已经依法履行了职责，不存在因为失职经原告造成损失的事实。 被告在 1OA业主装修时，依法履行了对装修的管理，监督1OA房屋的装修办理了申请手续，审查了装修公司执照等

9、资料，对装修进行了监督，履行了管理职责，10A房屋装修不存在改变建筑结构的行为。 被告在接到原告的关于漏水的投诉后，派工作人员进行了查看，联系 1OA业主，协调原告与1OA业主的关系，督促1OA业主进行维修事宜。被告的物业管理值班记录对有关查看、联系和协调等工作的具体时间及具体情况都进行了记录。被告为维护原告的利益，已经积极协助相邻业主进行相应的维修工作，被告的值班记录中有明确的记录。 原告向主管部门投诉，被告收到主管部门转来的投诉调查函后，已经以书面形式，将被告事实的查看、联系和协调工作详细地向主管部门回复。被告一直在积极地履行自己的职责。 二、物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主的吃

10、喝拉撒等有着密切联系，每时每刻与广大业主持续发生法律关系，因此极易产生争议，甚至诉讼。这就是物业管理服务行业面临的现实。业主的素质是多样的，物业公司的管理水平也是多种的，经常会遇到个别业主将与物业公司无关或不属于物业公司法定义务和合同义务范畴的事宜，强加于物业公司，因此物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作，保全相应的证据，实现管理人性化、规范化和法律化，避免和回避法律风险，在诉讼中依法举证，维护自身合法利益。 本案中，被告提供的证据 装修的申报和审批资料、日常工作记录及工作人员的证人证言等，实际就是被告保全的证据。物业公司应从此案件中吸取有关的经验。 物业管理单位在做好具体管理服务工作的

11、同时，应加强对物业管理服务相关法律法规和具体案例的宣传，提高业主的法律意识，减少争议处理的成本和损失。物业公司对业主应承担何种安全义务 业主必读：物业公司对业主应承担何种安全义务由两个案例引起的思考 案例一：卢先生夜间回家时，在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。李先生遂向人民法院起诉，状告物业管理公司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。但是，人民法院却判决驳回卢先生的诉请。卢先生由此产生疑问：物业公司与业主签订了物业管理服务合同，向业主收取了物业保安费的情况下，物业公司对业主人身、财产受到的伤害是否应承担民事赔偿责任? 案例二：上海 A公司购买了一辆昌河面包车，该车由其职员周某上下班

12、开回某小区停放， A公司按月交纳停车费。某日早上，周某取车时发现该车不翼而飞。 A公司在报案之后，向人民法院提起诉讼，以物业公司违反保管合同为由，要求物业公司赔偿其损失。但是，人民法院却判令驳回 A公司的诉请。 A公司不解：自己已经按月向物业管理公司交纳了停车费，物业管理公司应当有保管的义务，为什么车在小区被盗，物业公司却不用承担赔偿责任? 北京信利律师事务所上海分所熊志新律师点评： 安全是每位公民自由存在于社会的保障。每一位业主在购楼置业、选择物业的时候，首先考虑的就是安全问题。安全包括人身安全和财产安全。上述案例一反映的就是人身安全问题，案例二反映的就是财产安全问题。对于业主而言，对其提供

13、人身安全和财产安全保障的是小区的物业管理公司。业主与物业管理公司之间成立的是一种合同关系，保障业主的人身安全和财产安全是物业管理公司应当履行的一项重要合同义务。但是，物业管理公司提供的安全保障并不是绝对的，而是在一个合理的“度”之内。那么，如何来界定这个“度”呢? 在案例一中，法院在审理卢先生人身受伤害案件时，一审人民法院认为，卢先生与物业管理公司签订了物业管理服务合同，双方形成的是合同法律关系，物业管理公司应按照物业管理服务合同中约定的保安服务事项履行合同义务。虽然物业管理公司在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能达到完全根除治安案件。二审人民法院认为，由于双

14、方在合同中对保安服务的内容未作特别约定，“保安”系确保物业使用的方便安全，以及小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。物业管理公司不承担业主的人身保险责任。担负业主的人身、财产安全已经超出了物业管理服务合同约定的一般保安服务事项。对于业主的人身、财产损害赔偿责任，可由物业管理公司与业主在物业管理合同中作出特别约定，没有特别约定的，物业管理公司不承担业主的人身、财产损害赔偿责任。由于卢先生与物业管理公司在物业管理服务合同中没有上述特别约定，因此法院判决物业管理公司不承担卢先生的损害赔偿责任。 在案例二中，人民法院认为物业管理公司收取停车费、发放停车证、指定停车位等行为并不表示 A公司与

15、物业管理公司之间成立了保管合同。保管合同是指双方当事人约定一方将物交付他方保管的合同，保管合同的成立不仅须有当事人双方的意思表示一致，而且须有寄存人将保管物交付保管人，寄存人交付保管物是保管合同成立的要件。 A公司将车停在物业管理公司指定的停车位并不表示其已将车的保管责任转移至物业管理公司， A公司支付了停车费并不表示其与物业管理公司成立了有偿保管合同。因此，法院判决对 A公司的赔偿请求不予支持。 从上述两个案例可以看出，业主在与物业管理公司订立了物业管理服务合同后，并不表示业主对自己的人身安全和财产安全就可以高枕无忧了。物业管理公司向业主提供的安全保障的“度”就体现在业主与物业管理公司签订的

16、物业管理服务合同中，合同中关于物业管理公司义务的约定就是物业管理公司应向业主提供的安全保障义务的标准。 因此，律师特意提醒广大业主，如果要使自己的人身和财产权利有更大的保障，很重要的一点就是要在与物业管理公司签订物业服务合同时，把物业公司应尽的安全义务明确载入合同，比如：明确约定物业管理公司应当保障业主在小区的人身安全，如果业主人身遭受不法侵害，物业管理公司要承担赔偿责任；又如：明确约定物业管理公司应对进出小区的车辆实行封闭管理，凭停车证管理车辆的出入，如果保安无证放车，物业管理公司应承担赔偿责任。只有在与物业管理公司的服务合同中对物业管理公司的责任作出明确、具体、特别的约定，才能够加强物业管

17、理公司的责任心，才能使广大业主在小区里真正体会到安全感，才能使广大业主在意外遭受人身、财产损害时，获得更多的救济渠道。 物业公司不让安装防盗窗，窃贼入室谁负责 黄律师： 我们乔迁没几天，便遭到了小偷夜间入室盗窃，损失了现金、笔记本电脑等贵重物品。入住前，我们准备装防盗门和窗，但物业公司不同意，说小区安全问题不用担心，保安24小时值班。物业公司还规定小区阳台不能用玻璃封闭，敞开式是为了小区美观。而小偷正是从阳台爬入我家的，同时被盗的还有好几户人家。这是因为物业公司不许装防盗装置而出现的后果，被盗的居民是否可以要求物业公司赔偿损失？ 律师观点：按照合同约定提供相应的服务是物业公司的主要合同义务。对

18、物业公司是否应当承担责任，必须审查它与居民之间签订服务合同的内容。如果双方对物业公司的保安职责没有约定，那么物业公司只承担一般意义上的保安责任，即通过一定管理措施威慑违法犯罪，而不是消灭一切违法犯罪活动。只有当它在履行此项职责过程中有过错时，才可承担相应的过错责任；如果物业公司对保安内容有特别约定而物业公司未能履行合同约定，造成业主人身和财产损害的需要承担法律责任。“未能履行”，包括根本不履行和不完全履行两种情形。例如，某物业服务合同中约定，在物业保安方面，物业公司派4名保安24小时巡逻。如果物业公司不派保安巡逻，则属于根本不履行合同约定；如果物业公司派两名保安24小时巡逻或者派4名保安18小

19、时巡逻，则为不完全履行合同约定。根据合同法的规定，物业公司根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业公司也不一定因此承担法律责任。 律师提示：物业公司提供的服务应当是“相应”的责任，而“相应”的判断标准，在于物业公司提供的服务是否符合物业服务合同的约定。因此，业主应与物业公司就其服务范围和内容进行明确的约定，从而更好更明确的保护自身的权益小区绿地变成锅炉房 开发商被判赔业主32万 原本是开发商承诺规划出的绿地，入住后却发现已被建成地下锅炉房，6台2.5吨的大锅炉日夜运转

20、，造成严重污染。万柳星标住宅小区12号楼的46名业主遂将小区开发商告上法庭。海淀法院日前一审判令北京亿城房地产开发有限公司赔偿每个业主7000元(共32万余元)，但由于热水供应及入冬供暖等问题，驳回了移除锅炉等诉讼请求。 韦女士诉称，当初购房时，亿城房地产明确告知锅炉房将建在1到4号楼之间，并承诺 12号楼南侧全部为绿地。去年下半年12号楼的业主们相继入住后，发现楼南侧根本没有开发商承诺的绿地，取而代之的是一个地下锅炉房。“锅炉房内的共鸣声吵得我们根本睡不着，而且总担心不定时的爆炸危险。”韦女士等人要求开发商立即拆除或者迁移小区12号楼地下锅炉房及排烟道，并赔偿人民币2万元的经济损失。 法院审

21、理查明，亿城公司在该小区住宅使用说明书中写明“1-4号楼地下一层全部联通为机动车车库和设备用房、锅炉房、物业管理用房”，而且根据北京市规划委员会向业主回复信访答复意见函，可以肯定建设单位向委员会申报的项目图纸中没有地下锅炉房。法院认为锅炉房邻贴12号住宅楼南面地基主体墙地下进行违法建设，对12号住宅楼业主的生活构成了妨碍，理应予以拆除。但由于该锅炉房负责提供小区内7至12号楼的供暖及热水服务，现阶段如判令拆除或者迁移该锅炉房及排烟道，会给小区热水供应以及冬季供暖带来极大不便，故驳回了移除锅炉等诉讼请求。 昨天下午，记者来到万柳星标住宅小区12号楼旁，地下锅炉露出来的管道已被约2米高的一圈工程挡

22、板围住。业主代表韦女士和倪女士表示，虽然北京亿城房地产开发有限公司已被判对46名业主进行赔偿，但业主们担心的地下锅炉安全隐患仍未能解除，她们将继续上诉。业主楼道滑一跤物业赔钱二万四 楼道内一滩积水没擦干，竟酿成了一场官司！家住广州天河区的麦先生在下楼时被楼道内积水滑倒，股骨骨折。受伤的麦先生一气之下将物业公司和清洁公司双双告上法庭，索赔48358元。法院认定，积水未干不属于清洁公司的责任，物业公司应独自承担赔偿责任24130.2元。 脚下一滑摔成骨折 家住天河区新陶北街的麦某2004年2月11日上午10时许从家中外出，当行至其住所二楼到一楼的楼梯时，麦某突然脚下一滑，一头栽下楼梯，原来楼道内有

23、一滩积水，路面湿滑。其家属迅速将其送至中山大学附属第三医院急诊室检查，同月13日经确诊为闭合性左股骨颈骨折，遂住院进行手术。在住院期间，因病情需要麦某家人为其雇请了一名护工，同年3月10日麦某方才病愈出院。 物业保洁双双遭索赔 为治病花去了大把费用的麦某和家人愤懑不已，他们认为是小区的物业管理没有按照物业服务合同的约定搞好楼梯的清洁工作，致使小区内设施隐藏不安全因素。后经过调查，麦某及其家人了解到小区的物业管理公司已将清洁工作承包给广州市兴某清洁服务有限公司。因此麦某要求物业和清洁公司对其遭受的身体及精神损失承担全部责任。赔偿包括精神损失费8000元在内，共48358元。 物业被判有错承担赔偿

24、 近日，三方在天河区法院接受法庭审理。庭上，小区物业公司称，清洁服务有限公司是当时的清洁施工方，理应是本案的直接责任人。而麦某作为自身患有脑膜炎后遗症等疾病的残疾人，腿还没有恢复正常，在本案中自身存在过错。 法院通过调查了解到，作为诉讼第三人的清洁公司其职责为拖地等，不含冲水。而据当时情况判断，积水的形成超出清洁公司的责任范围。 另一方面，麦某虽有脑膜炎后遗症，但经司法鉴定并不影响正常行走，故麦某本身没有过错。最终，法院认定，麦某的损害应由小区物业公司全部负责，判处赔偿护理费等共计24130.2元。麦某的精神赔偿请求未得到支持。 业主在物业管理区域内被抢劫，物业管理公司是否赔偿？ 案例一：业主

25、在小区道路上摔倒，物业公司应该承担责任吗？ 某小区居住的王老太雪后出门，在小区的步行街不慎跌倒，安全人员发现后立即将王老太送进医院。经诊断为：右腿股骨头粉碎性骨折，立即实施手术置换股骨头。手术后王老太提出：她是在小区内跌倒的，因为自己每月都交物业管理费，其中包括了小区道路的公摊，那么，她在小区道路上跌伤的医疗费用及精神损失费用应由物业管理公司承担。几经交涉，物业管理公司未做承担，王老太一纸诉状将物业公司推上法庭。案例分析： 案例涉及小区内发生个人原因引起的意外伤害问题。（1）中华人民共和国价格管理条例是物业管理公司收费的依据，其中住宅小区公共性服务中包括了小区道路的绿化管理费，王老太所交物业管

26、理费中的公摊是属于正常的收费范围。（2）民法通则、民法细则中明文规定：凡因个人原因引起的意外伤害其责任自负。（3）王老太虽在小区道路上跌倒，没有他人伤害，且小区步行街积雪已打扫过，物业管理公司本职工作没有延误，小区的警示牌也已悬挂，王老太这种意外伤害的确是与自己不当心或一时路滑不适应造成，与物业管理公司没有直接的关系。（4）物业管理公司可以多方面关心王老太，但没有权利和义务为其支付医疗费用及精神损失费。案例二：业主在物业管理区域内被抢劫，物业管理公司是否赔偿？ 2004年6月，某业主携带20万元现金在住宅小区门口遭歹徒抢劫，而距离事发地仅10余米的物业管理公司保安人员没能及时拦截劫匪。该业主被

27、抢劫后，一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求悉数赔偿损失以及精神抚慰金8万元。物业管理公司认为，这些个案其实与住宅家中失窃的个案性质是一样的。一般情况下物业公司是不承担民事赔偿责任的，因为，物业管理公司在物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管关系。不应担负赔偿责任，双方争论激烈。案例分析： 应该说，业主、住户明白与物业管理公司在本物业管理区域内不存在人身、财产的保管或保险关系。但是，如果案发时，物业管理公司的员工近在咫尺，却装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出与歹徒搏斗，那就应该受到舆论的谴责，物业公司也应给其以纪律处分和行政处罚。而这种处分和处罚的目的就是为了弘扬见义勇为，抵制

28、邪恶的正气，倡导敢于同违法分子作斗争的价值取向，并非具有承担民事赔偿责任的义务。毕竟，法律是法律，道德是道德。物业公司的员工不敢挺身而出与歹徒搏斗，会受到道德的谴责，但他却可以不负任何法律责任。但是物业管理公司应负责一部分赔偿的，这个责任不是民事法律的赔偿责任，而是行政管理上安全防范的行政法律责任，应由物业管理行政主管部门按照有关的法律、法规给予警告、通报、罚款、吊销有关物业管理经营许可证等行政处罚。为了确保业主、住户的安全，防止突发事件给业主造成的伤害，躲避不可预测的风险，一方面物业管理公司要经常告诫、提醒业主提高安全防范意识，以免让歹徒有机可乘。一旦发生抢劫后，要及时向公安机关报案。同时物

29、业管理公司也应该增加保安人员以及保安巡逻次数，加强安全防范的力度和措施，有效的防止案件的发生。另一方面，在此同样建议物业管理公司最好购买公众责任保险，将所有承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。万一发生因物业管理公司疏忽或过失行为而导致业主、住户等其他人员利益受到损害时，也可由保险公司承担相应的赔偿责任。 进门发放出入证车辆丢失谁赔偿 王某根据某房地产公司打出的广告，骑摩托车到一商品房住宅小区购房。据商品房销售广告宣传，该商品房住宅区物业管理非常好，有专门的保安公司对出入人员和车辆进行检查，保证安全。王某进入该住宅小区时，大门保安人员发给其一张车辆出入证，并申明出大门时，其摩托车凭证放行。王某收

30、下车辆出入证后，进入该小区，将摩托车停放在小区内。半个小时后，王某查看完商品房，下楼准备回家，发现摩托车已不翼而飞，而车辆出入证还在自己手中。王某遂要求负责该住宅小区安全的保安公司赔偿，保安公司认为并未收取王某车辆保管费，车辆出入证只是车辆出入凭证，拒不赔偿。双方遂酿成纠纷，诉至法院。 该案在审理中，对保安公司应否承担赔偿责任，产生了激烈争论。一种意见认为，保安公司不应承担赔偿责任。理由是车辆出入证只是车辆出入凭证，并不是车辆保管凭证，也不是车辆停放凭证。王某和保安公司并未发生保管法律关系。王某存放车辆是无偿的，保安公司并未收取王某任何费用。仅依据一张车辆出入证要求保安公司赔偿摩托车损失，显失

31、公平。另一种意见认为，保安公司应予赔偿。理由是保安公司虽然没有给王某发放车辆保管凭证或停车证，而是发放的车辆出入证，但车辆出入证事实上就是车辆保管凭证和停车证，是对王某车辆准许停放和承诺保管的凭证，保安公司和王某是事实上的保管关系。车辆出入凭证上载明凭证放行，现出入证在王某手中，而摩托车却丢失，保安公司肯定是无证放行了摩托车，保安公司有重大过错，因此应予赔偿。 笔者同意第二种意见，但不同意第二种意见有关赔偿的理由。笔者认为，该案应定侵权或财产损害赔偿纠纷。保安公司对王某丢失的摩托车应予赔偿。理由如下： 一、车辆出入证不是车辆保管凭证，王某与保安公司未发生保管法律关系，该案不能定为车辆保管合同纠

32、纷。 一谈到该类案件，人们总是下意识地将此类案件与车辆保管合同纠纷或车辆停放纠纷联系起来，这样很容易误导该类案件的定性，也很难找到该类案件的处理依据。事实上，该案中，王某与保安公司并不是车辆保管法律关系。车辆出入证既不是车辆保管凭证，也不是车辆停放凭证，仅仅是保安公司为了住宅小区安全，对进出车辆加强安全管理发放的出入凭证，避免车辆被盗和丢失。而保安公司对王某既未发放车辆保管凭证，也未发放车辆停放凭证，认定王某与保安公司是保管法律关系，既无法律依据，也无合同依据。因此该案不能定为车辆保管合同纠纷，也不能按照保管合同的法律条款要求保安公司赔偿。 二、车辆出入证的发放使保安公司对王某的摩托车产生了无证不予放行的附随义务，该义务由保安公司发放车辆出入证的先前行为引起。 在该案中之所以对保安公司应否承担赔偿责任争论