南方北方住宅的差异行距字体调整.docx

1、南方北方住宅的差异行距字体调整论南方、北方住宅建设和开发的差异对我们今天的讨论而言，所谓北方，就以东北、内蒙古及华北京津地区为例，南方就以湖南、湖 北、广东、安徽、四川为例，相对省略了中部如河南、山东、山西一线等地区，这样可以比较明晰的 谈一谈南北方住宅所存在的差异。从建筑文化上讲，南北方的建筑从空间构成、平面布局及立面形式都有很大不同，明清以来，中 国的民居发展到了一个顶峰时期。当时有很多典型的代表，北方地区以北京的四合院和山西晋中的民 居为代表，南方则以皖南徽派建筑和江南水乡住宅为代表。图1 中国南北方气候区划分图二、规划及设计技术层面的区别（1）总平面A .单体住宅的朝向北方住宅对朝向的

2、要求是放在首位的，并讲究朝向的均好性，因此以板式建筑最受欢迎，而南方 对朝向的要求不高，平面布置可灵活多变，转角单元、凸字型、蝶型户型也相对容易接受。图2北方某住宅小区规划方案图（以南北朝向为主）图3南方某住宅小区规划方案图（朝向不定）B.日照间距因南北地域差，日照高度角及日照时效不同，南方北方在居住建筑的间距上有很大不同，北方的住宅强调日照间距，强调单体住宅的朝向。比如，包头市对多层住宅的日照间距要求是遮挡建筑高度的1.7-1.9倍，而广东则为1.01.1倍；（2）建筑平面A室内空间北方住宅的户型较为方正，不会作过多的凸凹平面及异型平面，外墙出挑部位不多，这样有利于节能和采光；由于北方住宅对

3、朝向的要求较高，主要房间以南向为佳（偏东或偏西不大于 30度），北方典型户型以一梯两户为主。而南方住宅的户型多可以灵活布置，不受此限。北方的楼梯和电梯尽量 在设计上靠在北边，以便跟大程度上的利用南向，由此而使得北方户型北入口较多。图6 某公司南方户型图7 某公司北方户型B.入户空间北方的洋房入口处多做成完全封闭的入户空间，北向的入户单元门通常做两道门（加个门斗）以满足保温要求，而南方洋房的入户大堂则可以做到完全开敞，这样就与室外环境形成良好的对景关 系，并可把景观引入到入口门厅内，南方住宅很强调半室外空间对建筑氛围的烘托，可以大量采用雨 棚、敞廊、回廊、檐廊等灰空间处理手法，而北方地区因气候较

4、寒冷，居住人群对这样的空间体会时 间非常有限，所以这样的建筑处理手法在北方就不一定十分适用。C.室外空间住宅中的纯室外空间，南北也有一定差异。纯室外空间包括两部分，一是附着于建筑主体上的室 外空间，包括常见的露台、阳台，二是室外庭院。对北方而言，住宅中设置大量的室外露台（对碧桂 园产品而言，主要是联排、双拼别墅），一方面是使用时间不象南方那么长，二是冬季露台的保温对 下层居住空间影响较大，再有冬季的积雪带来的问题。而阳台的开敞对北方住宅而言也有同样的问题, 由此，北方住宅的南向阳台通常开敞，而北向阳台多为封闭；室外庭院，我们在后面的景观方面加以 论述。D .地下室及车库北方项目例如包头项目别墅

5、出于保温的原因是必须要有室内车库。南方的别墅，小户型可不做室内车库，直接将车停在院内。南方别墅出于防潮大多做地下室或架空层，而北方别墅可以考虑不做地 下室（3）立面因南北气候差异，首先会在住宅的立面上体现出来，北方住宅强调的是采光，而南方住宅强调更 多的是通风。虽然采光通风看起来讲的很宽泛，但却影响了建筑体形设计、门窗设计和院落空间的设 计。对阳光的利用、对通风条件的改善都会影响到一系列的建筑平面和立面设计。北方强调采光，因 北方有较长的寒冷期，争取到最大的日照对改善居住人群的心理感受十分重要，从生活角度来讲，能 提供更高的舒适度。对南方而言，阳光过于强烈，而雨季又非常潮湿，通过加强通风及遮阳

6、，可有效 改善室内的居住环境。A 色彩和材质对立面材质而言，北方住宅尤其是别墅住宅立面强调厚重、朴实，包括用材上，大都选择砖石为 外墙饰面的主材料，颜色也经常出现较浓较重色彩，包头本地更是较为倾向于质朴大气的草原风格。 南方住宅比较强调清新通透，立面颜色多为乳白色或淡黄色，材料上选择较多的是涂料、木结构、仿 木结构及轻钢构件。但就现在的建筑市场而言，南北方住宅形象也有一定的相互融合、相互借鉴的成 份，但总体而言符合上述规律。图12 北方别墅立面图13 南方别墅立面B.开窗从立面上来讲，窗洞口开设方式南北也有较大不同，在北方，居住建筑从保温节能角度讲，窗洞 口尺寸一般较南方而言尺度小很多，不提倡

7、做飘窗，尤其是北向和西向窗，一般都在满足窗地比情况 下即可，不会做过于通透的采光窗，而南方可以大量采用落地窗、飘窗、甚至于幕墙窗。图14 南方住宅开窗面积较大图15北方住宅开窗面积较小三、技术做法方面(1)节能技术措施目前，我国对建筑的节能要求非常严格，一些城市的住宅节能率已要求达到 65%，南北方居住建筑都要求满足各地的节能要求，只是在做法上有很大不同。A 外墙北方住宅的外墙保温一般有两种做法，一种是外包，即外墙砌筑后，外包保温板，保温板厚度经 计算确定，一般为 70100厚；一种是夹芯墙，即保温板夹在砌体中间，相对而言，外贴保温板的保 温效果要好于夹芯墙，但成本相对稍高。而南方住宅多为抹保

8、温砂浆，厚度在 3550之间，价格远低于保温板。另外，北方的建筑，从节能要求上，凡混凝土的出挑构件均要求有保温措施，即外贴 30挤塑板或抹保温砂浆。1 00B.屋面保温南方住宅的屋面保温做法，铺 70左右的挤塑板即可满足隔热要求，而北方住宅需铺 110120厚 挤塑板，且要错缝双层铺贴，才可达到保温要求c.卜门窗对外窗的选用，南方采用中空双层玻璃即可，外窗及阳台、露台的门一般都用推拉窗，窗的传热系数要求小于3.24.0W/m2 k即可，而北方住宅需使用单框三玻或采用 Low-E玻璃，由于气密性的要 求，多采用平开窗，窗的传热系数要求小于 2.02.5 W/m2 k，才可满足当地的节能要求。（

9、2）防水措施很多人有个误解，认为南方雨水多，南方的防水比北方更加重要和复杂。其实不然，南方气候早 晚的温差不大，冬夏的温差也不如北方，而北方昼夜温差大，冬夏温差大，防水胎基产生的变型也很 大，对防水材料的耐久性十分不利。另卜北方每年要经历冰雪冻融的时期，白天日照使雪水融化，夜 间又冻结，几经循环，常使屋面的防水层经受冻融和渗透的考验，这点尤难处理。在毛细作用下，雪 水会从防水层及楼板的细小裂缝中慢慢渗透，施工后简单的试水实验不易察觉，所以，北方的防水处 理更难处理，也要求设计和施工中更加谨慎。（ 3）防冻胀措施由于北方冬季气候寒冷，有些部位要考虑防冻胀，如基础，以沈阳为例，冻土深度为 1.2

10、米，基础埋深最小为 1.2 米。给排水的管线，埋深要在冰冻层以下以防冻。再有南方的别墅，可在庭院内设置给水龙头，以备 浇花、洗车之用，而北方就做不到这点。冬季室卜的冻胀，对一些使用功能的设计也产生一定影响，比如，在南方的不封闭阳台上，可设 置绿化给水龙头和洗衣机；而北方阳台需把该阳台封闭并采暖才可以。南方的别墅，小户型可不做室 内车库，直接将车停在院内，而北方的别墅是必须要有室内车库。（ 4）细部做法A .沉箱南北方住宅长期以来，有好多习惯做法也有差异，比如，卫生间底板设置的沉箱。北方的住宅， 当卫生间的下部为其它房间（如餐厅、客厅、厨房、卧室、入口门廊）时，做沉箱是基于规范要求， 为避免卫生

11、间的排水管道对下部空间产生影响，以确保不渗不漏，而当卫生间的下部亦为卫生间时， 便不设沉箱，而在下部天棚做吊顶。而南方有的地区习惯做法是上下对位的卫生间也做沉箱，以减少 上层维修卫生间时对下层住户产生影响。沉箱做法南北也有不同，北方沉箱内多为用水泥炉渣填实， 不做箱底地漏，南方习惯用地垄墙，上部做预制砼盖板，箱底有侧排地漏。与F则和盪範州愍曙一4却触i(-L ：蛤训lUihlV承四一h r r I, i . J :- k；L1ft305CH/p 冉紬赠 ，铀讀鮒剋器一 JHM斛检一 lUMkf一图18 北方沉箱做法内填焦渣上部做砼面层B.排气在南方卫生间排气道可以在板下做一个 110的孔洞，直

12、接作一个换气扇，而在北方寒冷气候条件下须作有组织管井伸至屋顶来排气。C.园区排水南方的习惯做法是将单体建筑的雨水在室外汇集，通过雨水井接至雨水管网，而北方多层建筑的 雨水一般为散排。D.立面涂料对建筑的外立面，同样是刷涂料的外墙，如我公司西班牙风格的别墅在南方外墙涂料一般为白色， 而到北方习惯涂刷成土黄色，一方面是为了凸显建筑的沉稳，另一方面也是为了减少灰尘对墙面的污 染，毕竟北方比南方的风沙、灰尘要大得多。地面做法，南方有地区习惯在一层地面做架空处理，以便地板通风，减少梅雨季节地面泛潮。而北方出于保温要求不可能做通风地面。 但在黑龙江省严寒A类地区有习惯在一层下做地下室，以便更好保温、隔热。

13、四、成本及造价方面南北方住宅的各种差异，直接导致了相同的住宅而造价不同，从以下几个方面来论述。（1）容积率方面前面提到了，北方住宅对日照要求的标准，当地对日照间距的要求，直接影响到了容积率，同一 个地块，在北方和南方所出的建筑面积是明显不同的，加之北方要采暖，供暖管线在室外的铺设及走 向，都影响到楼与楼的间距，势必对容积率产生影响，而容积率的降低，则加大了单方土地的成本。（2）节能方面北方寒冷的气候，要求的保温措施更加严格，对外墙砌体的厚度、外墙保温层的厚度、屋面保温层的厚度、外窗的保温性能等级，都要远高于南方，直接增加了材料的成本，而外门窗保温等级的提 高（通常做三层中空玻璃）又导致门窗的框

14、料加大，间接提高了门窗的价格。另外，北方的节能要求,对所有砼的出挑构件和女儿墙，一律要采取保温措施，外贴挤塑板或抹保温砂浆，也将提高单方造价 所有出挑构件要做保温处理图19 北方建筑出挑构件均要做保温处理（3）基础埋深由于受北方的冻土深度要求， 基础埋深要比南方大，加之一些给排水管线的铺设， 也要考虑防冻, 也是增加造价的一个因素。（4）供热设备南北方住宅的最大差异， 是北方要做采暖。南方的毛坯住宅交楼时，只将空调机的位置预留即可,而北方，无论以什么样的方式交楼，采暖设施是必不可少的，且需保证达到设计采暖温度。住宅采暖形式有两种：地热采暖和散热器采暖。地热采暖地面铺设地热盘管，楼地面砼垫层需加

15、厚；散热器采暖，一般安装在房间窗下，常影响房间的有效使用。无论用哪种形式的采暖，都要设置 采暖管道井并设分户计量装置。室内采暖设备每平米要增加近 50元钱。这相对南方住宅而言，是个提高造价的重要因素。北方住宅内目前大多采用低温地板辐射采暖（即通常说的地热采暖） ，既不影响美观，又可以解决 寒从脚下起”的问题，达到 温足而全身暖”的效果，保证最佳的人体热舒适感。地热盘管的设计应图20 北方住宅地热采暖盘管图（5） 经济指标在南北方使用同样的户型，总的建筑面积却不相同。以我公司双拼别墅 A1户型为例，南方的建筑面积是676m2，而北方则是698 m2，面积增加了近22 m2。以我公司高层户型 C4

16、为例，南方的标准 层面积是690 m2,北方则是705 m2，同样的户型南北方因保温层厚度问题会带来建筑面积 2% 3%的浮动，这也会对营销、设计、规划带来一定影响。（6） 开发周期南北方由于有几个月的冻土期不能施工， 所以开发周期比起南方类似楼盘要长出两个月到四个月左右，也是影响资金运转的一个因素。五、园林景观方面因南北气候差异，南方有多样化的常绿植物可以保证园区内四季充满生机与活力，而北方则不具 备这个条件，冬季的皑皑白雪，使得各种绿叶纷纷凋零，所以北方的住宅园区只能依靠土建的手法来 保持室外庭院的空间趣味及景观的塑造。 这就要求北方住宅园区在做园林景观设计时更需要考虑无绿 情况下景观的营

17、造图21 北方小区的入口景观北方住宅间距较大，更强调居住区入口空间及组团级绿地的营造，以形成园区一个中心景观来弥 补绿化相对简单的不足。而南方建筑间距相对小些，更强调楼与楼之间的小环境的营造。水系方面，北方的园区若做水系，也只能在春、夏、秋三季能正常使用，而冬季需将水抽干。而 不像南方可四季常用。所以北方缺水地区并不适宜做过大面积的水面，并且应将枯水景加以处理也作 为景观的一个构成因素。图22 南方小区的水景六、市政设计方面（1）设计注意事项项目交楼时，业主即可使用上有保障的水、电、燃气、热力等设施是开发集团重要的信誉表现之 一。北方的各地区政府职能部门较南方要求严格，需要特殊注意。从设计方面

18、讲，有以下几点：市政设计方案阶段：从项目初期开始，即需与热力、燃气、电力、电信、给水、消防等各部门先 期沟通，以确保市政设计方案符合各职能部门要求。市政配套施工图设计：在某些地区要求由各政府职能部门委托完成施工图设计，因其垄断性，需 要设计周期较长，须提前委托，否则可能会影响项目施工。另一方式为，由开发部门委托设计后，交 一定费用由其审核。（2）市政设计应符合园区买点要求对于不同项目有不同的买点，其对市政设计的要求也不同，例如：某些楼盘的别墅以私家花园为买点，要求其内无公共管线，保证业主可随意建凉亭、假山，甚至游泳池，养鱼池等，且要求水表、采暖、电等均不能设在私家花园里。这样就使得别墅私家花园

19、间道路上布满了管线，以宅间路为例：路北的人行道（2.5M ）敷设电力、电信管线，其覆土为 800;路南人行道（1.5M ）敷设热力管线，其覆土 1200；车行道下敷设雨水、污水、给水、燃气。其道路示意图如下：还有园区以景观绿化作为其最大的买点，以沈阳某别墅盘为例：该项目位于沈阳辉山风景区，走 高档路线的别墅小区，容积率低（0.30.4）,每平米售价约2万。别墅的花园不受保护，由开发商精 装绿化后供业主使用。图25 兰乔圣菲的宅间道路实景兰乔圣菲各市政管线线位如下：A 采暖：车行道上仅设有采暖管线，入户井设在道路上，每家入户的位置设有采暖的 1000的检查井盖。E.雨水：因该楼盘建于山顶，无排山

20、洪水的要求，且路的坡度大。原设计为路边雨水沟形式排 放。但雨水沟盖板受压开裂现象严重，后改造为：其沟下设雨水管，原沟内添砂防压。C.电力、电信：在靠车行道路边的私家花园内敷设，其检修井盖均设于私家花园内。每户单独 电力表箱，用自然色木条装饰后挂在住户围墙上。D.给水、燃气、污水：在别墅背靠背花园内敷设。污水采用区域化粪池的方式图26 兰乔圣菲综合管网示意图(注：本图中电力、电信的位置现场设于私家花园中)兰乔圣菲的管线除热力和雨水外， 均在赠送的精装私家花园内敷设。 如业主想在花园里自建园艺, 需要物业同意；查水表、检修电井等均需相关人员由物业陪同进入私家花园内解决；大修管道时需把 业主花园挖开

21、。但业主刚入住时很少考虑到这些，反而会因为这样的管网布置，很轻松的营造出好的 园林绿化，也增加了销售的业绩。(3)市政设计细部设备做法：A .采用装饰的方法，使设备和环境融为一体图27 区内设备的环境处理手法B.对于较为影响别墅销售的大型设备用房，如换热站、水泵房均可以考虑建在地下，以减少设备房 噪音，挡光，影响绿化等一系列问题。(4)市政工程与南方不同：A 北方比南方增加了供暖的热力管网。由此对道路设计施工也带来了一定的影响，给排水管线有防 冻要求，需要埋设至冰冻线以下，管沟的放坡要求管间距大，必须满足规范要求。管道的大埋深，也 增加了土方量，提高了造价。B.南方住户花园由于设置围墙，所以各

22、种管线和抄表检修大都做在花园之外，对道路管网空间压力 较大，而北方一些地区高档别墅楼盘因不设置护院围墙可将设备检修井和抄表位置设计在花园中，以 装饰和绿化隐蔽。C. 采暖设备的费用较高。 入网费(含一次网，换热站内设备费用)折合建筑平米价约100元/m2左右 二次网，别墅折合建筑平米价约 60元/m2左右。D. 管网的施工时间较短，5 C下施工困难，施工组织工作需严密。七南方地产公司的开发经验和教训在南方某大公司向北方拓展项目过程中，遇到了以下几个典型问题：(1)拿地时政府承诺的事项在项目开发过程中大都难以兑现。(2)设计过程中遇到很大挑战，由于南方的设计要求、设计理念与北方差距很大，南方设计人员在 设计时遇到如日照，保暖，节能，建筑色彩，建筑材料等问题，比起南方，北方的容积率难以上去， 节能计算更复杂。(4)园林景观设计很难达到南方的要求与水准。(5)由于项目开发地离公司总部距离较远，如果开发管理还是采用以南方项目开发管理模式，开发 过程难以像控制南方项目一样，做到细致入微，所做出的项目开发效果往往比要求的差得多，更无法 跟南方项目开发效果相比。往往要重做，造成成本增加及开发周期增加。(6)整个项目开发周期比南方要长 20%-30%。